În "litera legii", prin "documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism" se înţelege planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism, Regulamentul general de urbanism şi regulamentele locale de urbanism, avizate şi aprobate conform legii - art.39 al.(1).
Documentaţiile de amenajare a teritoriului cuprind propuneri cu caracter director, iar documentaţiile de urbanism cuprind reglementări operaţionale.(art.39, al.2).
Documentaţiile de amenajare a teritoriului sunt:
- Planul de amenajare a teritoriului naţional;
- Planul de amenajare a teritoriului zonal;
- Planul de amenajare a teritoriului judeţean;
Planul de amenajare a teritoriului naţional are caracter director şi reprezintă sinteza programelor strategice sectoriale pe termen mediu şi lung pentru întreg teritoriul ţării; el este compus din secţiuni specializate: Căi de comunicaţie, Ape, Zone protejate, Reţeaua de localităţi, Zone de risc natural, Turismul, Dezvoltarea rurală (prin lege se pot aproba şi alte secţiuni).
Planul de amenajare a teritoriului judeţean, corelat cu celelalte două categorii de planuri, devine obligatoriu, în ceea ce priveşte conţinutul său, pentru celelalte planuri de amenajare a teritoriului şi de urbanism pe care le detaliază.
Planul de amenajare a teritoriului zonal are rol director şi se realizează în vederea soluţionării unor probleme specifice ale unor teritorii (care pot fi intercomunale, interorăşeneşti, interjudeţene, regionale etc.). Documentaţiile de urbanism se referă şa localităţile urbane şi rurale şi reglemeneatză utilizarea terenurilor şi condiţiile de ocupare a acestora cu construcţii. Ele traspun la nivelul localităţilor propunerile cuprinse în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean; având caracter de reglementare specifică, stabilesc reguli care se aplică direct asupra localităţilor şi părţilor din acestea până la nivelul parcelelor cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism.
Documentaţiile de urbanism sunt următoarele:
- Planul urbanistic general şi regulamentul local aferent acestuia (PUG);
- Planul urbanistic zonal şi regulamentul local aferent acestuia (PUZ);
- Planul urbanistic de detaliu (PUD).
Planul urbanistic general are caracter director şi de reglementare operaţională. Fiecare localitate trebuie să întocmească PUG, să îl actualizeze la 5-10 ani şi să îl aprobe, acesta constituind baza legală pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare. Dintre reglementările pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază, menţionăm:
- stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al
localităţii; - stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;
- zonificarea funcţională în corelaţie cu organizarea reţelei de circulaţie;
- delimitarea zonei afectate de servituţi publice;
- modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare etc.
PUG cuprinde prevederi pe termen mediu şi lung cu privire la:
-evoluţia în perspectivă a localităţii;
-direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu;
-traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare
a teritoriului naţional, zonal şi judeţean.
Planul urbanistic zonal are caracter de reglementare specifică, detaliată şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe cu prevederile PUG ale unei zone delimitate din interiorul localităţii.
PUZ cuprinde reglementări asupra zonei referitoare la:
- organizarea reţelei stradale;
- organizarea arhitectural-urbanistică;
- modul de utilizare a terenurilor, statutul juridic şi circulaţia acestora;
- protejarea monumentelor istorice.
Elaborarea PUZ este obligatorie în cazul: zonelor centrale ale localităţilor; zonelor protejate şi de protecţie a monumentelor, a complexelor de odihnă şi agrement, a parcurilor industriale etc.
Planul urbanistic de detaliu are exclusiv caracter de reglementare specifică prin care se asigură condiţiile de amplasare, dimensionare, conformare şi servire edilitară a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, în corelare cu vecinătăţile imediate.
PUD cuprinde reglementări cu privire la: -asigurarea accesibilităţii şi racordarea la reţelele edilitare;
permisivităţi şi constrângeri urbanistice privind volumele construite şi amenajările; -relaţiile funcţionale şi estetice cu vecinătatea;
-compatibilitatea funcţiunilor şi conformarea construcţiilor, amenajărilor şi plantaţiilor; -regimul juridic şi circulaţia terenurilor şi construcţiilor.
Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul de norme tehnice, juridice şi economice care stă la baza elaborării planurilor de urbanism, precum şi a regulamentelor locale de urbanism.
Trebuie reţinut, aşadar, că , în raport cu amploarea şi conţinutul lor, elaborarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism incumbă diferenţiat autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale.
Punerea de acord a documentaţiilor se urmăreşte de către acestea astfel: prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau şi se detaliază documentaţiile ce se elaborează pentru părţi componente ale teritoriului respectiv; în planurile de amenajare a teritoriului şi de urbanism se introduc prevederile principale ale documentaţiilor aprobate pentru părţi componente ale acelui teritoriu.
După aprobare, PUG, PUZ şi PUD, împreună cu regulamentele locale de urbanism aferente sunt opozabile în justiţie.
Iniţiativa elaborării documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism aparţine colectivităţilor locale, prin autorităţile deliberative şi executive, Guvernului, precum şi persoanelor fizice sau juridice interesate în amenajarea teritoriului şi în dezvoltarea localităţilor.
Activităţile de amenajare a teritoriului şi de urbanism se finanţează din bugetele locale ale unităţilor administrativ-teritoriale, din bugetul de stat, precum şi de persoane juridice şi fizice interesate în dezvoltarea unor localităţi sau a unor zone din cadrul acestora.
Avizarea şi aprobarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism se fac de către autorităţile şi organismele centrale şi teritoriale interesate (potrivit prevederilor anexei 1 din Legea 350/2001).
Participarea populaţiei la aceste activităţi se realizează prin: informarea ei, prin consultare, precum şi prin alte forme de participare prevăzute de lege. Este evident că, în măsura în care cetăţenii au un bagaj de informaţii mai bogat, cu cât îşi fac cunoscute mai bine problemele, impunând forurilor competente soluţionarea lor, cu atât va fi mai utilă şi mai eficientă intervenţia lor la nivelul elaborării şi punerii în aplicare a programelor în domeniu, conducând astfel la rezultate benefice în ceea ce priveşte condiţiile de viaţă, confortul material, spiritual şi estetic, atât la nivelul habitatului cât şi la locul de muncă. Autorizaţiile de urbanism
Ca orice procedură de autorizare administrativă, şi cea de urbanism presupune parcurgerea anumitor etape, finalizate prin elaborarea şi eliberarea anumitor documente, respectiv certificatul de urbanism şi apoi autorizaţia de construire. Regulile de urbanism, cu toate că ar trebui cunoscute pe calea măsurilor publicitare adoptate de autorităţile publice, nu permit proprietarului ori dobânditorului cu orice titlu al unui imobil - prin insuficienţa lor - să cunoască şi, mai ales, să aprecieze anvergura sarcinilor de urbanism care grevează (poartă asupra) bunul(ui) respectiv. De aceea, cu ocazia fiecărei tranzacţii imobiliare, se interoghează administraţia asupra naturii şi conţinutului servituţilor de urbanism aplicabile imobilului care formează obiectul tranzacţiei. Iniţial, răspunsul se concretiza într-o simplă notă informativă care, treptat, s-a transformat în certificatul de urbanism de azi. Acesta a avut, la rându-i, o evoluţie semnificativă (în ceea ce priveşte natura şi rolul îndeplinit), la început fiind doar un simplu instrument de informare individuală asupra servituţilor administrative aplicabile imobilului, pentru ca astăzi să devină un instrument de control al utilizării terenurilor. Certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire sunt reglementate de dispoziţiile Legii nr. 350/2001, precum şi de cele ale Legii nr. 50 din 1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată şi modificată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 231/2000.
Certificatul de urbanism este (în conformitate cu art. 29 al Legii nr. 350/2000) actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea publică face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii. Din această definiţie rezultă că certificatul de urbanism oferă informaţii asupra constructibilităţii unui teren sau în privinţa fezabilităţii unei operaţiuni determinate.
Acest act este necesar întocmirii documentaţiei şi dosarului în vederea obţonerii autorizaţiei de construire, dar el nu ţine loc de autorizaţie de construire. Din punct de vedere juridic, certificatul de urbanism are valoarea unui aviz, care, în anumite condiţii, produce efecte obligatorii. Acesta are un rol important, respectiv garantează destinatarului său că, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor opune modificări care să afecteze regulile pe care certificatul le conţine.
Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul economic şi regimul tehnic al imobilului.
Regimul juridic al imobilului conţine dreptul de proprietate asupra acestuia şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea terenului în intravilan sau în afara lui; prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului -zone protejate, zone în care acţionează dreptul de preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de construcţie etc.
Regimul economic al imobilului indică folosinţa actuală, destinaţii admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei.
Regimul tehnic indică: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificabil admis pe parcelă, circulaţii şi accese pietonale şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă.
Procedura de obţinere a certificatului de urbanism cuprinde două etape: solicitarea şi, respectiv, instrumentarea şi eliberarea actului. Condiţiile generale de solicitare se referă la faptul că:
. - orice cerere de eliberare a unui asemenea document este supusă unei taxe legale;
. - în cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului faţă de care se urmăreşte cunoaşterea regimului de servituţi;
. - îndeplinirea unei serii de alte formalităţi administrative.
Astfel, solicitantul, orice persoană fizică sau juridică, depune o cerere (tipizată) la organul competent, însoţită de dovada achitării taxei.
Certificatul se emite de către aceleaşi autorităţi publice care, potrivit competenţelor, emit şi autorizaţiile de construire; el urmează a-i fi eliberat solicitantului în cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii acestuia. Durata de valabilitate a certificatului de urbanism se stabileşte de către emitent, în raport cu importanţa zonei şi a investiţiei.