1. Regimul general al amplasării construcţiilor

 

Intravilanul localităţilor este cel existent la data de l ianuarie 1990, evidenţiat în cadastru! funciar şi poate fi modificat în condiţiile legii. Totodată, terenurile situate în intravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică (art.2, alin.1 din legea nr.54/1998 privind circulaţia juridica a terenurilor). Prima regulă a regimului de constructibilitate înscrisă în art. 91, alin.1 din legea nr.18/1991 este aceea că amplasarea noilor construcţii de orice fel se face în intravilanul localităţilor. Fac excepţie de la această cerinţă:

- unele construcţii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante  factorilor  de  mediu  (şi  care se  pot  amplasa  în extravilan   numai   pe  bază  de  studii   ecologice  de  impact prealabile, avizate de organele de specialitate privind protecţia mediului); şi

- construcţiile care, prin natura lor, nu se pot amplasa în intravilan, precum şi adăposturile pentru animale.

La rândul lor, şi aceste excepţii, în care construcţiile pot fi amplasate în extravilan, sunt supuse anumitor reguli restrictive. Cea mai importantă este aceea potrivit căreia amplasarea construcţiilor de orice fel pe terenuri agricole de clasa I şi a Il-a de calitate, pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătăţiri funciare, precum şi pe cele plantate cu vii şi livezi, parcuri naţionale, rezervaţii, monumente, ansambluri arheologice şi istorice este interzisă (art. 92). Şi aici însă se cunosc unele excepţii pentru: construcţii care servesc activităţile agricole cu destinaţie militară, căile ferate, şosele de importanţă deosebită, liniile electrice de înaltă tensiune, forarea şi echiparea sondelor, lucrările aferente exploatării ţiţeiului şi gazului, conductelor magistrale de transport gaze sau petrol, lucrările de gospodărire a apelor şi realizarea de surse de apă.

Aprobarea ocupării terenurilor prin liniile de telecomunicaţii se dă de oficiul judeţean de cadastru şi organizare a teritoriului, indiferent de mărimea suprafeţei necesare, dar numai pe baza acordului deţinătorului de terenuri şi cu plata despăgubirilor convenite.

In sfârşit, potrivit art. l din Legea nr.50/1991 construcţiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, eliberată în condiţiile legale.

 

2. Noţiune (definiţie)

Autorizaţia (permisul) de construire a cunoscut mai multe definiţii în literatura de specialitate. Astfel, aceasta ar putea fi definită ca fiind autorizaţia dată de către o autoritate administrativă de a edifica una sau mai multe construcţii noi ori de a modifica una sau mai multe construcţii existente, prealabil executării lucrărilor. In altă opinie, permisul, autorizaţia de construire reprezintă autorizaţia dată de către administraţie de a edifica o construcţie după verificarea conformităţii proiectului cu reglementarea de urbanism. In sfârşit, potrivit unui altei opinii, permisul de construire reprezintă obligaţia pentru constructor de a solicita o autorizaţie administrativă prealabilă la edificarea unei construcţii ori la realizarea de lucrări asupra unei construcţii existente.

In concepţia Legii nr. 50/1991, autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor (art. 2). Ea se eliberează în temeiul şi cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului (art. 2, alin. 2). Având în vedere părerile exprimate în literatura de specialitate, precum şi reglementările legale în vigoare, autorizaţia de construire poate fi definită ca fiind actul administraţiei publice locale competente prin care se asigură aplicarea regulilor de urbanism în privinţa amplasării construcţiilor, precum şi a măsurilor legale referitoare la proiectarea, executarea şi funcţionarea acestora. După cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utilizării terenurilor, de exercitarea unei puteri speciale de poliţie, prin eliberarea unei autorizaţii prealabile. Ca atare, autorizaţia trebuie să asigure respectarea regulilor de urbanism şi servituţile de utilitate publică ce afectează utilizarea solului, la care se adaugă apoi o serie de exigenţe ţinând de calitatea construcţiilor. Constatam ca, autorizaţia de construire sancţionează atât regulile de urbanism, cât şi regulile de construcţie. Este situaţia tipică pentru un studiu iniţial de dezvoltare a dreptului urbanismului, când regulile de amenajare urbană sunt încă suficiente şi coexistă cu măsurile de asigurare a calităţii construcţiilor. O atare stare a existat şi în Franţa până la adoptarea legii de orientare funciară din 30 decembrie 1967.

 

3. Obiectul autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire urmăreşte să permită colectivităţilor publice asigurarea respectării unui anumit număr de reguli de către constructori, înainte ca aceştia să treacă la realizarea proiectelor lor. Este vorba, în special, de regulile privind ocuparea şi utilizarea terenurilor şi, în mod excepţional, de reguli tehnice de construcţie cu excepţia regulilor şi servituţilor de drept privat.

 

Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor :

Aceste reguli urmăresc o afectare a spaţiului conformă obiectivelor de amenajare a teritoriului şi de urbanism.

Sunt, în cele mai multe cazuri, reguli de urbanism stricto sensu. Ele pot fi cuprinse astfel în diversele documentaţii de urbanism.

Apoi, o altă categorie importantă o formează servituţile de utilitate publică, care afectează utilizarea solului şi care pot avea incidenţe asupra implantării construcţiilor, destinaţiei lor, naturii, arhitecturii, dimensiunilor ori amenajării generale ale acestora.

 

 Respectarea, cu titlu excepţional, a unor reguli tehnice de construcţie

 

In principiu, în ţările dezvoltate, regulile tehnice de construcţie nu sunt sancţionate prin eliberarea autorizaţiei de construire.

In concepţia Legii 50/1991 însă, prin autorizaţia de construire se asigură atât măsurile de urbanism (respectiv, privind amplasarea construcţiilor),  cât  şi  cele referitoare la proiectarea, executarea şi funcţionarea acestora.

De asemenea, conform art. 39 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, autorizaţia de construire se va elibera, ca regulă, numai pentru proiecte verificate de specialişti, verificatori de proiecte atestaţi. De asemenea, potrivit art. 7 din acelaşi act normativ, în autorizaţiile ce se emit trebuie să se înscrie clauze referitoare la nivelul de calitate al construcţiilor, precum şi garanţiile materiale şi alte prevederi, care să conducă la realizarea acestor clauze. Aceste elemente se referă la:

- rezistenţă şi stabilitate;

- siguranţă în exploatare;

- siguranţă la foc;

- igiena, sănătatea oamenilor, refacerea şi protecţia
mediului;

- izolaţia termică, hidrofugă şi economia de energie,

• protecţia împotriva zgomotului (art.5 din Legea
  10/1995).

 

In cazuri excepţionale se pot emite autorizaţii de construire şi în lipsa documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate pentru:

- lucrări de modificare,  de reparare, de protejare,  de
restaurare şi de conservare a clădirilor de orice fel, cu condiţia
menţinerii aceleiaşi funcţiuni şi a suprafeţei construite;

- lucrări de modificare sau de reparare privind căi de
comunicaţie, dotări tehnico-edilitare subterane şi aeriene şi alte
asemenea, fără modificarea traseului acestora;

-        lucrări de modificare sau de reparare privind
împrejmuiri, mobilier urban, amenajări de spaţii, parcuri, şi
grădini publice, pieţe pietonale şi celelalte lucrări de amenajare
a spaţiilor publice;

-        lucrări de cercetare şi prospectare a terenurilor (ca
foraje şi excavări - necesare studiilor geotehnice, ridicărilor topografice, exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze şi de petrol, precum şi altor exploatări;

- organizarea de tabere de corturi (un. 2. alin. 3 din Legea nr. 50/1991).

 

4. Caracteristicile autorizaţiei de construire

 

Autorizaţia de construire prezintă o serie de caracteristici, care o individualizează în raport cu celelalte acte administrative şi o delimitează de certificatul de urbanism.

1. a) Caracterul real

Autorizaţia de construire nu este eliberată în considerarea persoanei care urmează să-i devină titular, ci în funcţie de regulile aplicabile terenului şi proiectului preconizat. Ea are, deci, un caracter real, in rem, şi, în consecinţă, poate fi transferabilă, în perioada de valabilitate, de la un titular la altul, fără a mai fi nevoie ca autoritatea competentă să efectueze cercetare administrativă prealabilă şi, în consecinţă, să elibereze o autorizaţie nouă.

Autorizaţia de transfer ia forma unei hotărâri de modificare a actului iniţial, trebuie să fie expresă şi să aibă la bază un acord între fostul şi actualul titular al autorizaţiei de construcţie.

1. b) Caracterul de universalitate şi de generalitate

Autorizaţia de construire are un caracter general în sensul că este cerută în toate localităţile, în cazul edificării construcţiilor prevăzute de lege şi unul universal, întrucât se aplică în privinţa tuturor persoanelor fizice.

1. c) Caracterul exclusiv

Principiul exclusivităţii autorizaţiei de construire se exprimă în aceea că prin procedura sa de eliberare se permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil realizării unui proiect determinat. Autorizaţia nu se substituie tuturor autorizaţiilor şi avizelor speciale care sunt cerute constructorului ori investitorului, dar permite coordonarea cerinţelor generale pe care acestea le presupune.

 

5. Autorizaţia de construire şi dreptul de proprietate

 

1. a) Dreptul de construire - atribut al dreptului de proprietate

Dreptul de a construi este un atribut al dreptului de proprietate, aferent "dreptului de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut" (art.480 din Codul civil), proprietarul solului putând face "toate plantaţiile şi clădirile ce găseşte de cuviinţă" (art.490 Codul civil), orice persoană fizică şi juridică având dreptul la respectul bunurilor sale (art. l din Protocolul adiţional al Convenţiei europene a dreptului omului). In consens cu asemenea dispoziţii, dreptul comun al libertăţilor publice şi drepturilor fundamentale stabileşte principiul, potrivit căruia, libertatea de construire este regula, iar limitele aduse acestuia, excepţia. Dreptul de a construi este astfel legat de proprietatea solului, o manifestare directă a dreptului de folosinţă, unul dintre cele trei atribute tradiţionale ale dreptului de proprietate.

1. b) Funcţia socială a dreptului de proprietate

Este unanim admisă şi autorizaţia de construire poate fi analizată ca o exercitare a unei prerogative a autorităţii publice realizate în interesul comun al amenajării armonioase a aglomeraţiilor umane şi ca participant la exercitarea unei veritabile misiuni de serviciu public.

Exercitată iniţial mai ales în numele statului, această misiune de gestiune a teritoriului este încredinţată acum activităţilor publice locale; este vorba de servituţi publice care servesc, în special, utilizarea solului, înălţimea construcţiilor, proporţia dintre suprafeţele construite şi neconstruite în fiecare proprietate, interdicţia de construire în anumite zone, care nu dau naştere (cu rare excepţii) la o compensaţie ori reparaţie. Acest principiu al neîndemnizării servituţilor de urbanism creează o mare inegalitate între proprietarii de terenuri construibile şi cei de suprafeţe supuse limitărilor şi interdicţiilor, aspect al "socializării" dreptului de a construi.

 

6. Câmpul de aplicare a autorizaţiei de construire

 

Câmpul de aplicare a autorizaţiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de vedere: cel al teritoriului vizat, al persoanelor implicate şi, în sfârşit, cel al lucrărilor care sunt supuse autorizării. In privinţa primelor două, în virtutea caracterului său general şi universal, autorizaţia de construire se aplică pe întreg teritoriul naţional şi faţă de orice persoană fizică sau juridică care ar dori să ridice ori să modifice o construcţie. Astfel, titularul autorizaţiei de construire poate fi orice persoană fizică sau juridică deţinătoare a unui titlu care-i conferă dreptul de construire   şi   care   solicită   eliberarea actului administrativ. Cererea poate fi făcută personal sau prin reprezentant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice altă persoană  în condiţiile legii. Referitor la cel de-al treilea,  autorizaţia de construire se eliberează pentru acele categorii de lucrări stabilite de lege, respectiv prin art.3 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării   construcţiilor şi  unele  măsuri  pentru realizarea construcţiilor.

 

1. a) Categorii de construcţii şi lucrări supuse autorizării

 

Conform textului de lege invocat mai sus, autorizaţia de construire se eliberează pentru:

-        lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere
sau reparare a clădirilor de orice fel;

-        lucrări  de construire,  reparare,  protejare,  restaurare
conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea
lor, ce urmează  a  fi  efectuate la construcţii  reprezentând
monumente şi ansambluri istorice, arheologice, de arhitectură
artă sau cultură, inclusiv cele din zonele lor de protecţie;

-        lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere
sau reparare privind căi de comunicaţie, dotări tehnico-edilitare
subterane şi aeriene, împrejurimi şi mobilier urban, amenajări de
spaţii verzi, parcuri, pieţe şi celelalte lucrări de amenajare a
spaţiilor publice;

-        foraje şi excavări necesare studiilor geotehnice şi
ridicărilor topografice, exploatări de cartiere, balastiere sonde
de gaze şi petrol, precum şi alte exploatări; 

-        construcţii provizorii de şantiere necesare execuţiei
lucrărilor de bază, dacă nu au fost autorizate odată cu acestea;

- organizarea de tabere, de corturi, căsuţe sau rulote;

- lucrări cu caracter provizoriu : chioşcuri, tonete, cabine,
spaţii de expunere situate pe căile şi în spaţiile publice, corpuri
şi panouri de afişare, firme şi reclame.

 

1. b) Categorii de lucrări exceptate de la autorizare

 

Potrivit art.8 din Legea 50/1991, se pot executa fără autorizaţie de construire următoarele lucrări:

- reparaţii la împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase,
când nu se schimbă forma acestora şi materialele sau care nu
sunt executate;

- reparaţii şi înlocuiri la tâmplărie interioară şi exterioară,
data se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei;

- reparaţii şi înlocuiri la sobe de încălzit;

-  zugrăveli şi vopsitori interioare;

- zugrăveli şi vopsitori exterioare, dacă nu se modifică
elementele de faţadă şi culorile situate pe arterele principale de
circulaţie;

-        reparaţii la instalaţii şi echiparea tehnico-sanitară a
clădirilor, fără implicaţii asupra structurii de rezistenţă sau a
aspectului arhitectural al acestora.

Se exceptează de la autorizare, conform art.4. lit. d. paragraf ultim anexele cu caracter temporar ale exploatărilor agricole situate în extravilan.

 

7. Eliberarea autorizaţiei de construire

 

Autorizaţia de construire se eliberează în temeiul şi cu respectarea documentaţiei de urbanism şi amenajarea teritoriului. Din acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie analizată sub trei aspecte principale şi anume:

-    cererea,

• decizia
• drepturile dobândite.

1. a) Cererea

Cererea de eliberare a autorizaţiei de construire poate fi făcută de orice persoană fizică sau juridică deţinătoare a unui titlu care-i conferă dreptul de construire, personal sau prin reprezentant. Astfel, dacă cererea este făcută de către proprietarul terenului e suficient ca acesta să facă dovada acestei calităţi. In practica judiciară franceză s-a statuat că autorizaţia de construire poate fi eliberată persoanei care prezintă toate aparenţele de proprietar, fiind vorba de teoria proprietarului aparent care nu împiedică însă ca terţul lezat să poată contesta titlul său în faţa judecătorului civil.

Cererea poate fi prezentată, de asemenea, de orice persoană care justifică un titlu care o abilitează să construiască asupra terenului. Aceste titluri pot fi diverse. Locatarul va trebui să prezinte autorizarea scrisă a locatarului proprietar; ocupantul domeniului public, o autorizaţie de ocupare eliberată de serviciul public care îl gestionează.

In sfârşit, cererea de autorizare va putea fi făcută de o persoană având calitatea de a beneficia de exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică. Este vorba de persoane juridice de drept public, de concesionări, de servicii publice şi de unele persoane juridice de drept privat însărcinate cu o misiune de serviciu public. Acestea pot să depună, în condiţiile legii, o cerere de eliberare a autorizaţiei de construire.

Depunerea cererii

Solicitantul trebuie să depună la autorităţile publice competente care au emis certificatul de urbanism cererea de eliberare a autorizaţiei de construire însoţit în mod obligatoriu de documentaţia tehnică urmată de planul de amplasare a construcţiei, plan din care să rezulte destinaţia, alcătuirea constructivă, funcţională şi înfăţişarea construcţiei, întocmite la o scară convenabilă de către un proiectant autorizat pentru lucrări de construcţie, persoană fizică sau juridică, precum şi dovada titlului solicitantului asupra terenului.

Documentaţia tehnică trebuie să fie verificată conform legii şi să conţină şi avizele legale necesare, pe funcţiuni, prezentate prin grija solicitantului. În situaţia depunerii unei documentaţii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului în termen de 10 zile de la data solicitării cu menţionarea în scris a elementelor necesare completării acesteia.

Documentaţia tehnică va ti semnată:

 - de arhitect cu diplomă recunoscută de statul român,
pentru   partea   de   arhitectură,   la   lucrările   de   construcţie
supraterane şi la cele subterane cu acces public;

 - de inginer cu diplomă recunoscută de statul român,
pentru partea de inginerie la lucrările de construcţii.

- de conducători arhitecţi, urbanist şi/sau subingineri de construcţii, cu diplomă recunoscută de statul român, pentru clădiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate.

De menţionat că, semnarea documentaţiilor de către persoanele menţionate implică răspunderea acestora în condiţiile legii. Pentru autorizarea construcţiilor în zonele asupra cărora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecţie prevăzut în documentaţiile de urbanism aprobate se procedează după cum urmează:

-        în rezervaţiile istorice şi de arhitectură, stabilite potrivit
legii, sau în cazul lucrărilor de orice natură care modifică
monumentele   istorice   şi   zonele   de   protecţie   a   acestora,
solicitantul   va   obţine   avizul   Ministerului   Culturii   şi   al
Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului;

-        în parcurile naţionale şi rezervaţiile naturale, solicitantul
va obţine avizul Ministerului Apelor, Pădurilor şi Protecţiei
Mediului;

-        în zonele unde s-a instituit un alt tip de restricţie,
solicitantul va obţine avizul organismelor competente (art.7 din
Legea nr. 50/1991).

 

1. Decizia

Trebuie si ea privind autorizaţia de construire trebuie privită, la rândul său, sub trei laturi: autorităţile competente, instrumentarea cererii şi forma deciziei.

 

Autorităţile competente - Autorizaţiile de construire se emit de preşedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucureşti sau de primari, după cum urmează:

1. a) de preşedinţii consiliilor judeţene, cu avizul primarilor, pentru:
2. investiţiile care se aprobă de Guvern;
3. investiţiile care se realizează în extravilanul comunelor, inclusiv anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole mai mari de 50 mp;
4. investiţiile care se amplasează pe terenuri care depăşesc limita unei unităţi administrativ-teritoriale;
5. lucrări la construcţii reprezentând monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protecţie, aflate în teritoriul administrativ al judeţului, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii şi Cultelor;
6. b) de primarii municipiilor sau oraşelor, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel din intravilanul şi extravilanul acestora, cu excepţia celor prevăzute la lit. a);
7. c) de primarul general al municipiului Bucureşti, cu avizul primarilor de sectoare, pentru:
8. investiţiile care se amplasează pe terenuri care depăşesc limita administrativ-teritorială a unui sector şi cele care se realizează în extravilan;
9. lucrări la construcţii reprezentând monumente istorice, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii şi Cultelor;
10. lucrări de modernizări, reabilitări, extinderi de reţele edilitare municipale, de transport şi de distribuţie, pentru: apă/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicaţii - inclusiv fibră optică, precum şi lucrări de modernizări şi/sau reabilitări de străzi;
11. d) de primarii sectoarelor municipiului Bucureşti, pentru toate categoriile de construcţii şi amenajări urbanistice din cadrul sectoarelor, cu excepţia celor prevăzute la lit. a) pct. 1 şi 2 şi la lit. c);
12. e) de primarii comunelor, pentru locuinţe individuale şi anexele gospodăreşti ale acestora, precum şi cu avizul structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judeţene, pentru celelalte construcţii şi lucrări executate în intravilanul localităţilor, cu excepţia celor prevăzute la lit. a).

 

Instrumentarea cauzei - Orice decizie administrativă intervine în urma unei proceduri de instrumentare a cererii de autorizare. Această operaţie comportă, în genere, o analiză, din punct de vedere tehnic, a dosarului. Astfel, cererea de eliberare a autorizaţiei de construire se investighează de către compartimentul sau tehnicianul responsabil în domeniul urbanismului şi al amenajării teritoriului din cadrul prefecturii sau primăriei.

Strict tehnic, se verifică următoarele :

• dacă cererea este adresată autorităţii administraţiei publice locale îndrituite să elibereze autorizaţia
• dacă formularul cererii şi anexa acesteia sunt completate integral şi corect;
• certificatul de urbanism este valabil şi scopul eliberării sale coincide cu obiectul cererii pentru autorizare;
• dovada titlului solicitantului asupra terenurilor şi a construcţiilor este conformă prevederilor legale;
• documentaţia necesară eliberării autorizaţiei de construire este completă, cuprinzând şi avizele şi studiile aprobate cerute prin certificatul de urbanism;
• dovada achitării taxei legale.

 

Dacă în urma analizării cererii şi documentaţiei prezentate se constată că nu se îndeplinesc toate condiţiile amintite mai sus, documentaţia se restituie solicitantului în termen de 10 zile de la data înregistrării cererii.

Sub raportul conţinutului, verificarea cererii pentru autorizaţia de construire constă în examinarea modului în care prevederile documentaţiei şi datele înscrise în anexa cererii respectă:

- datele şi condiţiile înscrise în certificatul de urbanism;

- condiţiile înscrise în avizele şi expertizele de
specialitate;

- prevederile avizelor eliberate de autorităţile
administraţiei publice locale (în cazul în care prin certificatul de
urbanism s-a impus obţinerea avizului Comisiei locale pentru
urbanism şi amenajare a teritoriului, este necesară confruntarea documentaţiei necesare eliberării autorizaţiei de construire / desfiinţare cu cea avizată);

- prevederile legale referitoare la proprietate;

• reglementările tehnice cu privire la întocmirea şi
  conţinutul proiectului, destinaţia, alcătuirea construcţiei sub
  raport constructiv şi al echipării, funcţional şi al înfăţişării;

- prevederile legale cu privire la abilitarea proiectanţilor şi
verificatorilor proiectului care răspund de următoarele exigenţe
de calitate ale construcţiei: rezistenţa şi stabilitatea la solicitări
statice, dinamice, inclusiv seismice; rezistenţa la foc, sănătatea
oamenilor şi protecţia mediului; izolaţia termică, hidrofugă şi
economia de energie; protecţia împotriva zgomotului;

• reglementările tehnice privitoare la executarea lucrărilor.
  

Responsabilitatea emiterii unei autorizaţii bazate pe o verificare superficială sau părtinitoare revine, în egală măsură, semnatarilor autorizaţiei şi verificatorilor întregii documentaţii. Condiţiile pe care le poate pune emitentul autorizaţiei constau din aplicarea regulilor generale şi locale de urbanism cu privire la documentaţie prezentată pe perioada lucrărilor autorizate:

-        amplasarea, destinaţia, alcătuirea constructivă şi
funcţională, precum şi înfăţişarea construcţiei;

- utilizarea domeniului public (accese în zona şantierului,
staţionări ale utilajelor, închideri ale drumurilor publice, ocupări
temporare de spaţii publice, treceri temporare sau săpături în
spaţiile  publice,   devieri   ale  circulaţiei   auto  sau  pietonale,
protecţia   circulaţiei,    executarea   unor   drumuri   provizorii,
folosirea unor elemente de reclamă ş.a.);

- protejarea proprietăţilor particulare învecinate;

-        protecţia sanitară şi  socială în  situaţia cazării unor
muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri sociale,
grupuri sanitare, dotări de toate tipurile în cazul unui număr mai
mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de
unităţile existente ş.a.);

-        protecţia   mediului   pe   durata   executării   lucrărilor
autorizate;

-        prevenirea şi stingerea incendiilor.

Termen de instrumentare - Autorizaţia de construire se eliberează solicitantului în termen de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii.

Autorizarea lucrărilor de intervenţie urgentă, în cazuri de avarii, calamităţi şi alte evenimente extraordinare se face imediat de către prefecturi sau primării, potrivit competenţelor stabilite prin lege, urmărind ca documentaţia legală să fie definitivă pe parcursul sau la încheierea lucrărilor.

 

Forma deciziei - Autorizaţia de construire este, din punctul de vedere al formei, multiplă, după tipul deciziei. Astfel, dacă decizia este negativă aceasta trebuie să ia forma unui act expres. Dimpotrivă, dacă este pozitivă, teoretic poate îmbrăca două forme distincte dar cu efecte juridice asemănătoare: fie cea a unei autorizaţii formale, rezultate dintr-o decizie administrativă, fie cea a unei autorizaţii tacite, rezultând din absenţa unei decizii formale. Autorizaţia tacită este o excepţie la principiul general de drept administrativ, conform căruia tăcerea echivalează cu un refuz. In sistemele de drept în care este admisă (precum cel francez), autorizarea tacită ridică o serie de probleme în privinţa materializării sale, întrucât rezultă dintr-o "tăcere administrativă". Principiul este însă relativ simplu: expirarea termenului de instrumentare a cererii de autorizare, în condiţiile în care nici o decizie nu a intervenit în acest timp generează autorizarea tacită. Este de drept un fapt juridic care creează dreptul la construire.

Un asemenea tip de autorizare creează o serie de dificultăţi în ceea ce priveşte aplicarea şi proba sa. În practică, autorizarea tacită e rar întâlnită în raport cu autorizaţia scrisă şi expresă, dar, indiferent de forma de autorizaţie de construire trebuie să confere aceleaşi drepturi beneficiarului.

In dreptul românesc o asemenea situaţie nu se întâlneşte, neeliberarea autorizaţiei în termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii constituie "refuz nejustificat", care, dacă vatămă drepturile unei persoane (fizice sau juridice), recunoscute de lege, dă dreptul la acţiune în justiţie în condiţiile Legii nr. 554/2004 privind Contenciosul administrativ.

 

8. Valabilitatea autorizaţiei

Perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire este intervalul de timp în interiorul căreia este obligatorie începerea lucrărilor de autorizaţie (ordinul 91/1991). Acest interval de timp se stabileşte de către emitentul autorizaţiei în funcţie de interesul public şi de gradul de complexitate al lucrării. Totuşi, perioada de valabilitate nu poate depăşi 12 luni de la eliberarea autorizaţiei, în acelaşi timp, neînceperea lucrărilor în intervalul de valabilitate conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei. Aceasta îşi pierde valabilitatea şi în situaţia în care se modifică condiţiile, datele sau conţinutul documentaţiei ce au stat la baza eliberării acesteia, fiind necesară eliberarea unei noi autorizaţii.

1. a) Durata executării lucrărilor

Este stabilită de către emitentul autorizaţiei pe baza datelor înscrise în cerere. Emitentul autorizaţiei are o putere de apreciere în această privinţă şi, ca atare, ţinând seama de interesul public şi gradul de complexitate al lucrărilor, poate reduce durata executării faţă de cea solicitată. Persoanele fizice şi juridice titulare ale autorizaţiei de construire au obligaţia legală de a executa integral construcţiile la termenul prevăzut în actul administrativ. Construcţiile se consideră terminate, dacă s-au   realizat   toate   elementele   prevăzute   în   autorizaţia   de construire.

1. b) Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiei

Se poate aproba, în mod excepţional, în cazul în care construcţia nu a fost executată integral la termenul stabilit, o singură dată, cu cel mult un an de către organul care a emis-o (art. 32 din Legea nr. 59/1991). Posibilitatea de prelungire a autorizaţiei se apreciază de emitentul acesteia, în raport cu:

- interesul public;

- complexitatea lucrărilor autorizate;

- stadiul executării lucrărilor;

- cauzele care au dus la nerespectarea duratei prevăzute în
autorizaţie.

Aceste criterii au un caracter cumulativ şi se apreciază in ordinea de prioritate a enumerării.

Solicitarea prelungirii autorizaţiei se face de titularul acesteia cu cel puţin 15 zile înainte de termenul stabilit pentru executarea integrală a lucrărilor. Emitentul autorizaţiei examinează solicitarea şi comunică decizia sa în maximum 15 zile de la depunerea solicitării. Prelungirea valabilităţii autorizaţiei reprezintă ultimul termen pentru executarea integrală a lucrărilor. Necesitatea prelungirii autorizaţiei în condiţiile de mai sus sau neîncheierea executării lucrărilor la termenul stabilit prin autorizaţie sau prin prelungirea acesteia, conduc la pierderea valabilităţii autorizaţiei.

In această situaţie, continuarea lucrărilor se poate face, în mod legal, numai după eliberarea, în condiţiile legii, a unei noi autorizaţii de construire.

 

9. Publicitatea autorizaţiei de construire

Autorizaţiile de construire se înscriu în Registrul autorizaţiilor de construire/desfiinţare în ordinea emiterii lor.

Lista autorizaţiilor se afişează la sediul primăriei pe al cărei teritoriu administrativ s-a eliberat autorizaţia respectivă şi la sediul prefecturii pentru autorizaţiile emise de aceasta.

Autorizaţia de construire este publică, putând fi consultată atât la sediul primăriei cât şi cel al prefecturii, de asemenea, poate fi consultată şi documentaţia ce a stat la baza eliberării sale.

Prin Ordinul MLPAT nr. 63/1998 s-a stabilit obligaţia pentru toate şantierele de construcţii de a afişa la loc vizibil, pe toată perioada lucrărilor, un panou de identificare, al cărei model este înmânat obligatoriu beneficiarului o dată cu eliberarea autorizaţiei de construire de către organul emitent. Documentul cuprinde date şi informaţii minime privind obiectivul respectiv: denumirea şi adresa acestuia, beneficiarul investiţiei, proiectantul general, constructorul, numărul autorizaţiei de construire, organul emitent, termenul de execuţie a lucrărilor, prevăzut în autorizaţie, data începerii şi data finalizării construcţiei. Neafişarea panoului de identificare se sancţionează cu sistarea imediată a lucrărilor (art. 3).

10. Alte formalităţi legale

Înainte de începerea lucrărilor autorizate, titularului îi revin alte două obligaţii:

-        să anunţe în scris pe emitentul autorizaţiei, cu cel puţin 5
zile înaintea începerii lucrărilor autorizate şi

-        să  anunţe  în   scris   Inspecţia  de   stat   în   domeniul
construcţiilor şi amenajării teritoriului.

 

11. Autorizaţia de desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor

Conform art.9. din legea nr. 50/1991, desfiinţarea construcţiilor şi amenajărilor prevăzute la art.3 din lege (aceleaşi care sunt supuse autorizării în privinţa construirii) se face pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinută, în prealabil, eliberată de primari, de primarul general al municipiului Bucureşti sau de către delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, după caz. Prin Ordinul nr. 91/1991 al ministerului de resort s-a stabilit o procedură identică de solicitare, eliberare şi valabilitate a autorizaţiei de construire cu cea a autorizaţiei de desfiinţare.

12. Drepturile dobândite

Autorizaţia de construire dă naştere următoarelor drepturi:

1. a) Dreptul de a realiza proiectul aprobat. Autorizaţia permite deci exercitarea dreptului de construire. Din acest punct de vedere este necesar să fie analizate semnificaţiile acestui drept şi problemele ce se pot ivi.

Semnificaţiile autorizaţiei de construire sunt generale şi speciale. Dacă este clar că acest drept se referă numai la menţiunile cuprinse în autorizaţia de construire, această constatare trebuie completată prin regula potrivit căreia documentul formează un tot indivizibil. Beneficiarul dreptului poate deci să aleagă să execute numai o parte din proiectul aprobat şi să renunţe la cealaltă care-i creează dificultăţi.

Pentru a-şi consolida consecinţele şi a beneficia de autoritatea unei decizii administrative, autorizaţia de construire trebuie să facă obiectul unei anumite publicităţi, în special în vederea ducerii sale la cunoştinţa terţilor. Pentru aceasta, legislaţiile prevăd, de regulă, două modalităţi:

- afişarea autorizaţiei la sediul primăriilor pe o anumită perioadă;

-        afişarea autorizaţiei la terenul în cauză (pe toată durata
valabilităţii sale).

Pe parcursul exercitării drepturilor prevăzute de autorizaţia de construire pot interveni o serie de situaţii care să-i impună o serie de modificări sau chiar refacerea actului.

Pe durata valabilităţii sale, autorizaţia de construire poate cunoaşte două tipuri de modificări: unele care privesc numai persoana titularului iar altele care vizează operaţia imobiliară autorizată.

Autorizaţia de construire are un caracter real, astfel încât, dacă beneficiarul nu doreşte sau nu poate asigura el însuşi execuţia construcţiei sau a lucrărilor în cauză, el poate transfera autorizaţia unui terţ. Acest transfer presupune întrunirea a două condiţii:

- beneficiarul transferului să accepte în mod global toate
menţiunile autorizaţiei de construire;

- îndeplinirea unei cerinţe formale, modificatoare, care să
oficializeze schimbarea beneficiarului.

In cazul unor modificări de fond este necesară o nouă cerere de autorizare, dificultatea principală în acest caz fiind aceea de a trasa linia de delimitare între obiectul cererii iniţiale şi cererea nouă de autorizare. In situaţia în care noua solicitare reprezintă mai ales o completare şi o modificare parţială a celei iniţiale, procedura de eliberare este simplificată. Unele probleme se ridică şi după eliberarea autorizaţiei de construire datorită autorităţii administrative sau beneficiarului. Autorizaţia de construire este un act administrativ individual creator de drepturi. Conform regulilor care guvernează acest tip de acte administrative, autorizaţia de construire poate fi retrasă de unitatea administrativă care a emis-o în condiţiile dreptului comun.

Ca o derogare de la dreptul comun, drepturile conferite de autorizarea de construire nu sunt dobândite decât cu condiţia de a fi exercitate rapid, în timpul impus de lege. Acest regim special se explică prin dorinţa legiuitorului de a nu "îngheţa" definitiv o situaţie prin intermediul drepturilor dobândite.

În acest sens. majoritatea legislaţiilor prevăd termene limită in care activităţile trebuie să înceapă sau să se termine. Nerespectarea lor duce la perimarea autorizaţiei de construire.

13. Concluzii

Chiar dacă este ataşată categoriei actelor administrative individuale, autorizaţia de construire prezintă unele particularităţi în privinţa regimului său juridic. Specificitatea obţinerii şi aplicării sale pun în discuţie chiar natura sa juridică.Autorizaţia de construire rezultă dintr-o decizie administrativă, totuşi regulile relative la formarea documentaţiei specifîce şi mai ales a condiţiilor în care se desfăşoară instrumentarea cererii ridică problema dacă nu cumva suntem într-o situaţie de graniţă între contract şi act administrativ unilateral.

Potrivit unor autori, autorizaţia de construire ar fi mai degrabă o negociere între părţi decât o voinţă impusă. Iată cum în spatele deciziei formale unilaterale apare un veritabil "acord de urbanism". Această trăsătură explică, cel puţin în parte, specificul său juridic. Această "originalitate" se manifestă în principal sub două aspecte: puterea de apreciere a administraţiei şi, respectiv, controlul de conformitate aposteriori la care este supusă autorizaţia de construire.Puterea de apreciere decurge şi se exprimă prin interpretarea regulilor de urbanism. Asigurarea respectării regulilor de urbanism face obiectul autorizaţiei de construire. Aceasta înseamnă că, în principiu, autorizaţia de construire nu este eliberată decât pentru lucrări conforme ansamblului regulilor de urbanism în vigoare la momentul deciziei. Această obligaţie de conformitate suferă unele atenuări, prin adaptarea regulilor de urbanism generale la anumite situaţii concrete, fie prin acordarea, în schimbul unor înfrângeri minime a regulilor de urbanism, a unor compensaţii speciale.

 

Conţinutul deciziei

Se pot distinge patru tipuri de decizie, şi anume:

- decizie pozitivă

- decizie condiţională

- decizie negativă

- decizie conservatoare

Decizia condiţională este acea decizie prin care autorizaţia de construire este obţinută, dar este însoţită de condiţii care grevează aplicarea sa. Aceste condiţii sunt frecvent discutate cu petiţionarul, sunt variabile, în general de natură tehnică sau financiară. Ele pot fie să întărească, fie să completeze proiectul iniţial, constituind împreună cu acesta un tot indivizibil.

Decizia negativă este cea mai radicală şi constă în refuzul acordării autorizaţiei de construire, în ceea ce priveşte puterea de a refuza, datorită faptului că dreptul de a construi este un drept protejat juridic, aceasta se limitează la conţinutul reglementărilor în vigoare.

Refuzul autorizaţiei de construire are ca efect interzicerea folosirii terenului respectiv. Pentru petiţionar, acest refuz reprezintă o lipsă de câştig şi este perceput ca un factor producător de prejudicii materiale. Pentru a evita conflictele ce s-ar naşte în privinţa consecinţelor pecuniare ce rezultă din simpla aplicare a legii, în ţările dezvoltate se prevede că aplicarea regulilor de urbanism nu dă naştere, în principiu unui drept la indemnizaţie pentru daune.

Spre deosebire de alte autorizaţii administrative, autorizaţia de construire este supusă, în ceea ce priveşte executarea, unui control de conformitate aposteori. Este vorba de un control administrativ executat de autoritatea competentă şi care se materializează printr-un certificat de conformitate al cărei obiect este de a atesta o executare corectă a autorizaţiei de construire.

Obţinerea certificatului de conformitate nu este necesară pentru ca un imobil să poată fi folosit sau chiar comercializat. Certificatul de conformitate se limitează la a constata faptul că lucrările au fost executate în condiţiile stabilite de autorizaţia de construire. Certificatul nu este decât o prelungire a autorizaţiei de construire şi nu acoperă eventualele nereguli ale autorizaţiei de construire. Interesul său se rezumă la controlul administrativ aposteriori.

 

14. Concesionarea terenurilor pentru construcţii

Orice persoană care intenţionează să realizeze o construcţie şi nu dispune de terenul necesar poate să beneficieze, la cererea sa, de concesionarea unei suprafeţe de teren de către stat sau unităţile administrativ-teritoriale proprietare de terenuri cu această destinaţie.

Potrivit art. 10 din Legea nr.50/1991, terenurile aparţinând domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ - teritoriale, destinate executării de construcţii, pot fi concesionate, prin licitaţie publică, cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobate.

De la regula ca terenurile pot fi concesionate numai prin licitaţie publica, legea a instituit şi o excepţie, în sensul ca nu este obligatorie licitaţia publica în următoarele cazuri: (art. 12 din Legea nr. 50/1991)

-  pentru realizarea de obiective de utilitate publica cu caracter social, fă­ră scop lucrativ.

-  pentru extinderea construcţiilor existente de către proprietar sau cu acordul acestuia.

Reglementarea de drept comun a contractului de concesiune o reprezintă art. 1414 din Codul civil, iar reglementarea specială a contractului de concesiune a terenurilor pentru construcţii o constituie Legea nr.50/1991.

Potrivit dreptului comun, concesiunea este considerată o varietate a contractului de locaţiune. Prin concesiune nu se transferă dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă asupra imobilului (terenului) concesionat.

Potrivit Legii nr.50/1991, concesiunea terenurilor pentru construcţii se face pe un preţ determinat care constă într-o taxă anuală stabilită pe metru pătrat.

Limita minimă a preţului concesiunii se stabileşte, după caz, prin hotărârea consiliului local sau judeţean, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a preţului de vânzare al terenului, în condiţii de piaţă, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente.

Întrucât specific concesiunii este transmiterea unui teren proprietate de stat pentru o administrare rentabilă în schimbul unei redevenţe, apreciem că în cazul terenurilor proprietate publică destinate construcţiilor, termenul cel mai adecvat era de închiriere şi nu de concesionare. In acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1413 alin.2 din Codul civil, potrivit cărora locaţiunea bunurilor mobile şi imobile poartă denumirea de închiriere.

De asemenea, în literatura juridică s-a exprimat opinia potrivit căreia, conce­sionarea sau închirierea evocă două instituţii juridice, una de drept administrativ, alta de drept civil (comercial), după cum obiectul îl formează un bun proprietate publică sau nu. Ori, în cazul analizat este vorba despre terenuri proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale (art. 10, alin. l din Legea nr. 50/1991)

Pe de altă parte, numai exploatarea imobilului în sens de activitate productivă, rentabilă, aducătoare de profit, din care o parte numită redevenţă se remite proprie­tarului, este de esenţa concesiunii în înţelesul ei propriu-zis, 165 în timp ce simpla folosinţă este de domeniul contractului de închiriere, reglementat de Codul civil.

Prin urmare, în cazul terenurilor aparţinând domeniului privat atribuit pentru realizarea de construcţii, denumirea de concesiune este improprie, regulile aplica­bile fiind cele din dreptul comun privind contractul de închiriere, care se comple­tează cu dispoziţiile legii speciale.

De aceea, consider ca o astfel de concesiune nu este o instituţie de drept public ci, dimpotrivă, este o varietate a contractului de locaţiune reglementat de codul civil. Însăşi legea prevede că bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă nu există reglementări speciale (art. 74 alin.2 din Legea nr. 69/1991).

Terenurile ce pot fi concesionate pentru realizarea de locuinţe şi spaţii constru­ite asociate acestora, pot avea următoarele suprafeţe:

În localităţile urbane:

*  până la 300 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter şi etaj:

*  până la 200 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter şi etaj cu două apartamente:

*  până la 150 mp pentru un apartament, în cazul clădirilor cu parter şi mai multe etaje, având cel mult 6 apartamente;

*pentru clădirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaţa de teren va fi stabilită potrivit planurilor urbanistice de detaliu.

 

În localităţile rurale, suprafaţa terenului concesionat poate fi de până la 1000 mp pentru o locuinţă.Pentru realizarea unei case de vacanţă se poate concesiona un teren de până la 250 mp.Durata concesionării terenurilor pentru construcţii se stabileşte de către consi­liile locale, în funcţie de prevederile documentaţiilor de urbanism şi amenajarea a teritoriului şi de natura construcţiei.Pentru construcţiile de locuinţe, concesionarea se face pe durata existenţei construcţiilor. In cazul în care într-o clădire se realizează mai multe apartamente şi suprafeţe locative cu altă destinaţie, proprietarii acestora dobândesc şi o cotă parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale.Cotele-părţi din dreptul de concesiune asupra terenului se determină proporţional cu suprafaţa construită a locuinţelor, a caselor de vacanţă, ori a suprafeţelor cu altă destinaţie din clădirea respectivă.

Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei pentru realizarea căreia el a fost constituit.

Dreptul de concesiune asupra terenului pentru construcţii încetează daca persoanele fizice sau juridice beneficiare nu solicită emiterea autorizaţiei de construire şi nu încep construcţia în termen de cel mult un an de la data obţinerii actului de concesionare a terenului.

Cele două condiţii trebuie îndeplinite în mod cumulativ, prima fiind insufici­enta, iar cea de-a doua nu poate fi realizată singură, întrucât este condiţionată de prima.Concesionarea terenurilor pentru construcţii presupune următoarea procedura. Consiliile locale în a căror unitate administrativ - teritorială se află terenurile ce urmează să fie concesionate anunţă organizarea licitaţiei publice, având ca obiect aceste terenuri, printr-o publicaţie afişată la sediul lor şi tipărită în cel puţin doua ziare de largă circulaţie, cu minim 20 de zile înainte de data licitaţiei.Publicaţiile privind licitaţia vor cuprinde data şi locul desfăşurării acesteia, suprafaţa şi destinaţia terenului, stabilite prin planurile de urbanism, şi taxa anuală minimă de concesiune.

Oferta solicitanţilor va fi însoţită de un studiu de oportunitate sau fezabilitate, după caz, cuprinzând în mod obligatoriu elementele tehnice necesare pentru caracterizarea funcţionalităţii şi capacităţii construcţiei, a gradului de ocupare a terenului, precum şi a celorlalte elemente cuprinse în certificatul de urbanism. Nu vor fi acceptate decât ofertele care corespund documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobată, potrivit legii.

Licitaţia se efectuează, în condiţiile legii, de comisiile constituite în acest scop de către prefecturi, care funcţionează la sediul consiliilor locale, (art. 19 din Legea nr. 50/1991). Metodologia desfăşurării licitaţiei publice pentru concesionare terenurilor pentru construcţii se poate stabili de către fiecare consiliu local, cu respectarea prevederilor legale. Împotriva licitaţiei, până în momentul adjudecării, se poate face contestaţie de către orice persoană interesată, la judecătoria în a cărei rază teritorială are loc licitaţia. Contestaţia suspendă desfăşurarea licitaţiei până la soluţionarea sa definitivă (art. 17 din Legea nr.50/1991).După adjudecare, dacă licitaţia nu a fost organizată şi desfăşurată în condiţii legale, actul de concesionare poate fi anulat în condiţiile dreptului comun.Pe baza procesului verbal de adjudecare a licitaţiei sau a hotărârii consiliului local, în cazul în care concesiunea se face fără licitaţie publică se va încheia contractul de concesiune între consiliul local în a cărei unitate administrativ - teritoriala se afla terenul, în calitate de concedent şi persoana fizică sau juridică adjudecatară, în calitate de concesionar.

Acest contract se va înregistra, de către concesionar în evidenţele de publici­tate imobiliară, în termen de 10 zile de la data adjudecării sau adoptării hotărârii consiliului local, dacă concesionarea s-a făcut fără licitaţie publică (art. 18 din Legea nr.50/1991).Legea nu stabileşte nici un termen în care trebuie semnat contractul de concesionare, după ce a avut loc adjudecarea terenului şi nu prevede nici o sancţiune în cazul în care contractul nu se înregistrează în evidenţele de publicitate imobiliara în termenul de 10 zile. Contractul trebuie încheiat în formă scrisă întrucât, în regim de carte funciară, dreptul de concesiune devine opozabil terţilor numai de la data înscrierii în evidenţele de publicitate imobiliară (ar. 27 din Legea nr. 7/1996 şi art. 81 din D-L nr. 115/1938). Considerăm însă, că forma scrisă nu reprezintă o condiţie de valabilitate a contractului de concesiune.O altă precizare care trebuie făcută, chiar dacă legea nu prevede, în mod expres, în aceste contracte de concesiune calitatea de concedent o are primăria în a cărei rază teritorială este situat terenul concesionat, indiferent că proprietatea asupra acestuia aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.Primăria are această competenţă, inclusiv cu privire la terenurile proprietatea statului, şi după adoptarea Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, întrucât această lege nu reglementează şi concesionarea terenurilor pentru realiza­rea de construcţii şi numai concesionarea în vederea exploatării terenurilor, (art. l şi 2 din această lege). Propunerea de concesionare a terenurilor cu destinaţie pentru construcţii se face de către consiliile locale care adoptă hotărâri privind terenurile şi stabilirea condiţiilor în care acestea vor fi scoase la licitaţie publica, (art. 13 din Legea nr. 50/1991). Odată contractul de concesiune încheiat, hotărârea consiliului local în raza căruia s-a organizat licitaţia publică nu mai poate fi revocată, întrucât pe baza ei au luat naştere raporturi juridice de altă natură. Contractul de concesiune al terenurilor pentru construcţii face parte din categoria actelor de gestiune fiind supus unui regim juridic diferit de cel al actelor administrative de autoritate.

Mai exact, acest contract reprezintă un act de gestiune privată al administraţiei publice locale, fiind supus, cu preponderenţă, regulilor de drept comun.