Dreptul urbanismului a dezvoltat o serie de soluţii originale în ce priveşte efectele regulilor si autoritatea lor juridica. Acesta poate fi privit din cel puţin trei puncte de vedere:
- a) cel al destinatarilor regulilor
- b) obligaţiilor pe care acestea le presupune
- c) cel al aplicării sale în timp.
- a) In unele cazuri, regulile de urbanism nu sunt opozabile decât administraţiei si nu particularilor. Acest fapt înseamnă ca aceste reguli nu vor putea servi ca bază pentru refuzul acordării unei autorizaţii de utilizare a terenurilor. Dimpotrivă, administraţia este ţinută să le respecte, iar particularii vor putea solicita sancţionarea violării lor de către justiţie. Totuşi, de cele mai multe ori, documentele în materie nu reclamă decât reflectarea acestora în documentele de urbanism subsecvente.
- b) Obligaţiile care rezultă din regulile de urbanism
Şi în această privinţă, regulile de urbanism prezintă unele particularităţi. Intr-o primă situaţie, destinatarii acestor reguli sunt ţinuţi la o obligaţie de conformare cu cerinţele lor. Regulile din planurile de ocupaţie a terenurilor si cele din regulamentul general de urbanism, sunt însoţite de o obligaţie de conformare în privinţa operaţiunilor de construcţie, în timp ce pentru altele nu există decât o obligaţie de compatibilitate. Rigoarea obligaţiei de conformitate este afectată de formularea regulii. De obicei, norma de ocupare a terenurilor are un caracter, mai mult sau mai puţin, imperativ ori permisiv, adică, după caz, ea lasă administraţiei o putere de apreciere a situaţiei, sau facultatea de a acorda ori nu autorizaţia ori îi indică cu rigoare decizia de luat. Uneori, regula de urbanism poate face obiectul unor derogări ori adaptări minore, ceea ce înseamnă că autoritatea competentă să elibereze autorizaţia de utilizare a terenurilor poate, uneori, să înlăture regula ori să facă mai suplu conţinutul său în favoarea solicitantului autorizaţiei. O a doua situaţie este cea în care regula de urbanism este însoţită nu de o obligaţie de conformitate, ci de una de compatibilitate. Exemplele de acest gen oferă prescripţiile de amenajare şi de urbanism, în special în ce priveşte planurile de expunere la zgomotul de vecinătate al aerodromurilor, în acest gen de ipoteze nu se cere ca destinatarii regulii să i se conformeze în mod riguros, ci numai să nu contravină unor aspecte esenţiale ale acesteia. In sfârşit, să mai menţionăm şi cazurile în care caracterul obligatoriu este minim, regula de urbanism cerând numai ca aceasta să fie luată în considerare în adoptarea anumitor decizii.
- c) Aplicarea în timp a regulilor de urbanism
O serie de particularităţi ale regulii de urbanism sunt legate de aplicarea sa în timp. Este vorba, mai întâi, de data de intrare în vigoare a acestor reguli.
Astfel, un aspect interesant al dreptului urbanismului decurge din cazul aplicării anticipate a regulilor care nu a fost încă formal adoptate de autorii lor, dar care "sunt în pregătire”. Astfel, dacă o localitate a decis să-şi revizuiască planul de ocupare a terenurilor, ea poate decide, într-un fel cu titlu conservatoriu, de a face aplicarea regulilor viitorului plan, înainte ca acesta să fie adoptat. In ce priveşte data aprecierii conformităţii actelor la regulă, dreptul urbanismului adoptă, în general, principiul obişnuit in dreptul administrativ potrivit căruia legalitatea unui act se apreciază faţă de regulile existente la momentul emiterii sale. De asemenea, atunci când o autorizaţie este anulată, ori refuzul de acordare a sa este anulat, decizia ulterioară de acordare ori de refuz este condiţionată de regula la momentul în care ea intervine. In acelaşi timp, regula după care legalitatea unui act se apreciază la momentul emiterii sale este înlăturată într-o ipoteză foarte importantă: cea a autorizării care urmează unui certificat de urbanism pozitiv, în acest caz, decizia administraţiei trebuie să se conformeze, cel puţin parţial, regulilor existente în momentul eliberării certificatului, care are ca efect de a "îngheţa"' dreptul pentru o anumită perioadă. Se cuvine menţionat, totodată, gradul mare de instabilitate a regulilor de urbanism. Acest fenomen se datorează mai multor factori. Primul rezidă în numărul şi supleţea modalităţilor de revizuire a regulamentelor de urbanism. Al doilea se referă la jocul ierarhiei normelor şi la complexitatea aparatului normativ. Dreptul aplicabil unui teren anume, dintr-o zonă dată, poate, în consecinţă, să se găsească afectat de nenumărate modificări în piramida normativă. Alte atingeri la stabilitatea dreptului pot veni de la existenţa mecanismelor conservatoare şi de la posibilitatea de derogare şi adoptare relativ minoră.