Drept

Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a survenit în pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. De aceia au fost adoptate deja măsuri de reforme esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în temeiul unor acorduri de garanţie. Sectorul ipotecar fiind modificat şi întărit a dus la modificările a unor legi care şi constituie cadrul juridic domeniului. În continuare vor fi descrise şi caracterizate legile sectorului ipotecar.(fig.1.1) 

Legea cu privire la ipotecă - nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 165-166 din 2 septembrie 2008. Ministerul Economiei şi Comerţului în concomitenţă cu  guvernu au elaborat   o nouă lege completă privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă va îmbunătăţi şi clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei secundare. Legea reglementează raporturile juridice ce apar în procesul şi în legătură cu instituirea, valabilitatea şi încetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotecă, precum şi cu protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă. Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel. Contractul de ipotecă trebuie întocmit în scris, urmează a fi autentificat notarial şi înregistrat la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială se află bunul imobil ipotecat. [1]

 Lege în cauză trateaza şi protejează în mod egal, atît debitorii, cît şi creditorii, creind prin acest fapt un echilibru între interesele lor. Noul act legislativ prevede simplificarea procedurii de instituire a ipotecii, de exercitare a dreptului de ipoteca, minimizare a riscurilor, obligativitatea creditorului de a prezenta debitorului informatia veridica despre toate costurile creditului, etc.

Dacă e să vorbim nemijlocit despre document, el este destul de compact, fiind compus din  11 capitole. După cum se menţionează în proiect, scopul principal al legii respective constă în dezvoltarea principiilor de bază şi regulilor existente, ce reglementează raporturile sociale, care apar în domeniul pieţei ipotecare. La fel, documentul trebuie să ridice nivelul de încredere în ceea ce priveşte siguranţa, transparenţa şi accesibilitatea sistemului de finanţare ipotecară, astfel soluţionând unele probleme de ordin social. 

Sfera de răspândire a acestei legi cuprinde, de asemenea, relaţiile ce apar în rezultatul constituirii, funcţionării şi încetării ipotecii, executării drepturilor ipotecare, şi, de asemenea, protejarea drepturilor ipotecare.

 Potrivit documentului, ipoteca este reglementată de către Constituţia Republicii Moldova, Codul Civil, legea respectivă, şi de asemenea  de acordurile internaţionale, la care face parte Republica Moldova [2].

  Proiectul de lege prezentat pentru examinare determină, de asemenea, următoarele noţiuni: ipotecă, fondarea ipotecii, contract de ipotecă, înregistrarea şi modificarea drepturilor ipotecare, deţinerea şi utilizarea proprietăţii gajate, transmiterea sau cedarea drepturilor pentru ipotecă, fondarea şi ordinea încetării sau modificării ipotecii, posibilitatea refinanţării creditelor ipotecare, constituirea ipotecii pentru construcţiile existente şi cele ce urmează a fi iniţiate, precum şi în cazul construcţiilor nefinisate. [3]

• Ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă;
• Creditorul ipotecar – creditorul, drepturile căruia sunt garantate de către ipotecă
• Debitorul, debitorul ipotecar sau altă persoană, care are îndatoriri faţă de creditorul ipotecar, executarea cărora sunt garantate de către ipotecă;
• Contractul de ipotecă – contract încheiat între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislaţie, are dreptul să pretindă satisfacerea creanţelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat; (exemplu de contract vezi anexa 1)

 Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.

Ipoteca este indivizibilă şi rămîne în vigoare integral asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă.

Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la fel, afectată de modalităţi sau condiţii de nulitate.

Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.

Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de către creditorul ipotecar, debitorul ipotecar sau un reprezentant împuternicit serveşte ca temei pentru înregistrarea ipotecii. Data înregistrării ipotecii este considerată data primirii cererii de înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de legislaţia în vigoare.

 Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în cazurile stabilite de legislaţie cu privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile,un exemplu, depunerea cererii de înregistrare a ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au fost înregistrate grevări sau interdicţii, înregistrarea se suspendă pînă la radierea informaţiei despre interdicţii sau grevări. Refuzul motivat de a înregistra drepturile asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii trebuie să fie adresat persoanei care a depus cererea de înregistrare în termenul stabilit pentru înregistrarea acestora.

În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie, dacă bunul ipotecat a fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare. [4]

Temeiuri pentru încetarea ipotecii sînt: satisfacerea obligaţiei garantate cu ipotecă; pieirea totală a bunului ipotecat; exproprierea bunului ipotecat; scoaterea bunului ipotecat din circuitul civil; acordul scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca; expirarea termenului contractului de ipotecă; rezilierea contractului de către părţi; vînzarea în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; alte situaţii prevăzute de legislaţie.

Documentul reglementează, de asemenea, eliberarea imobilelor de către locătari în cazurile executării dreptului de ipotecă,astfel, debitorul ipotecar, precum şi alte persoane care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul ipotecat la momentul intrării în vigoare a acordului de executare benevolă, semnat între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, dacă părţile nu stabilesc un alt termen, la momentul rămînerii definitive a ordonanţei judecătoreşti, sau, după caz, a hotărîrii judecătoreşti – în cazul executării forţate a dreptului de ipotecă.Dacă persoanele menţionate refuză să elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat după expirarea termenului de 15 zile din data stabilită, executorul judecătoresc va iniţia evacuarea silită.(argumentele de mai sus sunt intemeiate prin nota informative,vezi anexa 2)

Legea cu privire la gaj - nr.449-XV din  30.07.2001 publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001

 Legea cu privire la gaj va rămîne legea generală referitoare la garanţiile reale, privind bunurile mobile şi imobile, fiind operate modificările şi ajustările necesare.   Gajul este  o garanţie depusă în contul unei datorii sau al executării unei lucrări, gajat poate fi bun imobil care se depune drept garanţie ca amanet, ca zălog pentru primirea unui credit. Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universalitaţi de bunuri mobile sau imobile. Gajul bunurilor imobile este denumit ipoteca. Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fara deposedarea de ele. Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet. Gajul este indivizibil  chiar  dacă bunul gajat sau  obligaţia  este  divizibilă. Gajul este convenţional sau legal. Ipoteca şi  gajul  bunurilor  mobile  fără  deposedare  apar  în momentul înscrierii lor în registrul respectiv. Amanetul apare în momentul dobîndirii posesiunii asupra bunului.

 Gajul fără deposedare trebuie sa fie înregistrat în:

1. a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii;
2. b) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare nominative - în cazul gajului valorilor mobiliare nominative;
3. c) Registrul deţinătorilor  de valori mobiliare ale statului  -  în cazul gajului valorilor mobiliare ale statului;
4. d) Registrul proprietaţii   intelectuale  - în   cazul   gajului drepturilor de proprietate intelectuala;
5. e) Registrul gajului  bunurilor  mobile - în  cazul  gajului  altor bunuri mobile.                   

Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o universalitate de bunuri, cu excepţia bunurilor insesizabile.  Obiect  al gajului poate fi orice drept  patrimonial  sau creanţa  bănească,  inclusiv  dreptul de creanţă al  debitorului  gajist asupra creditorului gajist. Fructele, veniturile şi produsele bunului gajat constituie obiect al gajului în cazurile expres prevăzute de contract.

Gajul asupra  bunurilor  care vor intra în  patrimoniul  debitorului gajist în viitor, inclusiv asupra bunurilor viitoare, nu greveaza aceste bunuri  decît  din  momentul în care debitorul gajist  devine  titularul drepturilor  gajate. 

  Contractul   de  gaj  se  întocmeşte în scris, de asemenea trebuie autentificat  notarial. Forma contractului  de modificare sau completare a contractului de gaj trebuie sa fie similara formei prevazute pentru contractul de gaj.[5]

Contractul de gaj trebuie să conţină:

1. a) numele si prenumele (denumirea) părţilor;
2. b) domiciliul (sediul) părţilor;
3. c) acordul expres al debitorului  gajist de a constitui  gajul  în favoarea creditorului gajist;
4. d) descrierea bunului gajat;
5. e) esenţa şi scadenţa creanţei garantate prin gaj şi  valoarea  ei maximă fără dobînzi şi cheltuieli;
6. f) tipul gajului.(vezi anexa 3)

Poate fi  garantaţi prin  gaj  una  sau  mai  multe  obligaţii.Obligaţia garantată poate fi viitoare sau condiţionată. Gajul este  constituit valid numai dacă obligaţia garantată prin el  este  exprimată  în lei sau valută străină, în  unităţi  băneşti  de calcul sau în orice imbinare a acestora.

Sectiunea 3 ”Ipoteca” a capitolului IV este foarte important pentru reglementarea legii cu privire la ipotecă. El pune  baza în constiturea  ipotecii şi gajării chiriilor, prezente şi  viitoare, pe  care le produce un imobil.   Ipoteca asupra  terenului  se extinde şi  asupra  construcţiilor capitale amplasate pe el dacă contractul nu prevede altfel. Ipoteca asupra  construcţiilor  capitale,  apartamentelor   sau încăperilor  izolate,  situate  pe terenul care aparţine unui  terţ,  se extinde  asupra  dreptului de folosinţă sau de arenda a terenului sau  a cotei ideale respective. Ipoteca se extinde asupra tuturor ameliorarilor bunului gajat. Construcţia nefinalizată poate fi grevată cu ipotecă şi în cazul în  care  terenul  nu aparţine cu drept de  proprietate  persoanei  care efectuează  construcţia dacă la momentul constituirii ipotecii debitorul gajist  deţine un drept de superficie (construcţie) asupra terenului  pe care este amplasată construcţia.

Gajarea unui  bun  gajat se admite dacă nu este  interzisă  prin contractele de gaj precedente. În cazul în care interzicerea gajului următor este înregistrată,     nerespectarea acesteia atrage nulitatea contractelor de gaj următoare şi obligaţia debitorului gajist de a repara prejudiciul cauzat creditorilor gajişti.

Vînzarea   bunului   gajat  are  loc  sub  controlul   instanţei judecătoreşti  dacă aceasta desemnează persoana care va efectua vînzarea bunurilor  gajate,  determina condiţiile şi sarcinile  vînzării,  indica modalitatea de efectuare a vînzării - prin negocieri directe, tender sau prin  licitatie  publica - şi  stabileste, dupa  caz,  preţul  după  o expertiza a valorii bunului.

Gajul se  stinge în urma pieirii bunului gajat, punerii acestuia în  afara circuitului civil sau prin expropriere dacă aceste  evenimente se produc asupra bunului în întregime.Gajul asupra  bunului  mobil incorporat unui imobil subzistă  cu titlu  de ipotecă sub condiţia înscrierii în Registrul bunurilor imobile chiar  dacă  bunul mobil şi-a schimbat natura. Acest gaj are  gradul  de prioritate stabilit conform înregistrării anterioare.Gajul se  stinge  prin  stingerea obligaţiei a  carei  executare acesta o garanta.Amanetul se stinge o data cu încetarea posesiunii.

Legea cadastrului bunulor imobile - nr.1543-XIII din 25.02.98 publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998.

 Legea dată susţine sectorul ipotecar prin esenţa articolelor sale în întregime.

 Cadastrul general al ţării care se ocupă cu  identificarea , descrierea,   şi reprezintarea  pe planuri cadastrale a  toate bunurilor imobiliare din ţară şi înregistrează drepturile titularilor asupra lor.Planurile cadastrale sunt documentele ce confirmă  complexitatea bunurilor şi sunt necesare în cazurile gajării lor (ipoteca) pentru primirea unui credit.

Cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului, registrele bunurilor imobile şi din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.

Legătura legii cu sectorul ipotecar constituie bunul imobil şi totalitatea documentelor ce îl descriu şi îl caracterizează  cum ar fi dosarul. Registrul bunurilor imobiliare este documentul important pentru înregisrarea drepturilor ,şi precum ipoteca este drept real pe baza căruia creditorul poate vinde bunul imobil primit în garanţie de la debitor, în cazul când acesta nu îşi plăteşte în termen datoria, el va fi inscris în registru. Registru bunului imobil trebuie mereu consultat pentru a determina drepturile asupra bunurilor şi în deosebi în cazurile cînd acestea sunt prevazute de a fi puse în gaj,pentru evitarea unor erori. Legea cadastrului bunurilor imobile descrie realizarea  lucrarilor cadastrale cu bunul imobil [6], înregistrarea şi procedura de înregistrare a drepturilor asupra bunului imobil [7]

Articolul 44 a capitolului V a legii prezente relevă înregistrarea ipotecii , care şi serveşte un material dea gata pentru redarea legii cu privire la ipotecă.

 Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002 publicată Monitorul Oficial al Republica Moldova nr.82-86/661 din 22.06.2002.

Abordarea legislativă a sectorului ipotecar include nu doar legile descrise anterior dar şi un important document ca  Codul Civil. Codul Civil serveşte bază nu doar sectorului ipotecar dar şi a multor altor legi.

Susţinerea Codului Civil în sectorul ipotecar  se uprinde în toate 5 cărţi a ale sale. O deosebită  susţinere găsim în cartea II “DREPTURILE  REALE”.

Informaţia din Codul Civil este preluată şi dezvoltată de către legile anteroare, sus vorbite,  fiind ca un exemplu capitolul V a cărţii II”Gajul. În cazurile cînd legea cu privire la ipotecă nu dispune se aplicã Codul civil.

Legislaţia în domeniul ipotecar din Republica Moldova  este bine aranjată şi chiar poate fi considerată relativ eficient, desigur ca şi orice legislaţie se dezvoltă şi este depusă unor schimbări după necesitate astfel perfectînd-o şi aducînd-o la un nivel mai înalt şi corespunzător.

La elaborarea Legii cu privire la ipotecă deja era clar că datorită apariţiei anumitor reguli noi în domeniul ipotecii, este necesar de a aduce prevederile legale existente în conformitate cu inovaţiile în acest domeniu. Din acest considerent, reglementările din Legea cu privire la gaj specifice ipotecii au fost adaptate la acest fenomen juridic complex nou. La fel, pentru a unifica prevederile legale în domeniu, au fost operate modificări şi completări la Codul civil, Codul de procedură civilă,  Codul de executare, Codul navigaţiei maritime comerciale, Legea cadastrului bunurilor imobile,  Legea condominiului în fondul locativ, precum şi la Legea cu privire la notariat. A fost urmărit scopul ca modificările aduse legislaţiei în materia ipotecii doar să consolideze situaţia existentă printr-o normă expresă şi să contribuie la sporirea rigurozităţii legii. Sistemul ipotecar trebuie să fie clar şi lesne de aplicat. Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a survenit în pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. Au fost adoptate deja măsuri reformatoare esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în temeiul unor acorduri de garanţie. Cu toate acestea, abordarea în cauză a dus la fragmentarea reglementării legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedură civilă, Codul de executare şi altele.

Ministerul Economiei şi Comerţului dirijează eforturile guvernului de a elabora o nouă lege  privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă care va îmbunătăţi şi clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei secundare.Suplimentar noii Legi cu privire la ipotecă, vor fi propuse modificări ale altor legi relevante pentru sectorul ipotecar şi vor fi recomandate ajustări ale unor părţi ale cadrului de reglementare, adecvate la etapa actuală de dezvolatere a pieţii ipotecare. Această Prezentare încorporează în anexă o listă de impedimente sistemice referitoare la piaţa primară şi secundară, care, deşi nu sunt incluse în acest efort de reformare, vor trebui soluţionate dacă se aşteaptă ca reforma propusă să aducă beneficiile anticipate, în vederea sporirii accesului la finanţarea construcţiei de locuinţe în Moldova .

[1] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul II ,art 11,12

[2] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul I,art 2

[3] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,cap I art. 3,cap III art.13-16,cap.IV art.26,cap.V art.28-31.

[4] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,art.22(5).

[5] Legea cu privire la gaj nr.449-XV din  30.07.2001,cap.IV,secţiunea 1,art.13.

[6] Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul III ,art.14-20

[7] Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul IV,art.25-26