Drept

 În Republica Moldova rolul de creditor îl au, în principal, băncile. Până la ora actuală, doar 7 din cele 16 bănci comerciale oferă credite ipotecare.

Băncile ar fi bucuroase să sporească atractivitatea creditării ipotecare, numai că pentru aceasta au deocamdată posibilităţi limitate. În primul rând, depozitele sunt, în principal, pe termen scurt (astăzi, cetăţenii nu îşi păstrează banii la bancă cu deceniile); în al doilea rând, sunt oarecum greu accesibile liniile de credit internaţionale serioase; în al treilea rând, nu este dezvoltată piaţa derivatelor instrumentelor financiare.

 Şi totuşi, există în Moldova bănci care colaborează cu structurile financiare internaţionale. În particular, în anul trecut, creditele internaţionale au fost accesibile pentru Banca Socială, Agroindbank, Moldindconbank. În afară de aceasta, o serie dintre cele mai puternice bănci de la noi creditează procurarea imobilelor cu propriile resurse – este vorba de Moldova Agroindbank, Victoriabank, Moldindconbank, Banca de Economii şi Mobiasbancă. Dezechilibrul care apare în acest caz în ceea ce priveşte termenele – depozitele atrase, pe de o parte, şi creditele acordate, pe de altă parte , creează anumite dezavantaje pentru bănci. Cu toate acestea, sectorul financiar moldovenesc nici gând nu are să renunţe la creditarea ipotecară. Oricum vom ajunge la ipoteca civilizată, de aceea, din punctul de vedere al băncilor, e mai bine  să acumulăm experienţă, să consolidăm relaţiile cu partenerii de profil – autohtoni şi străini – şi să elaborăm modele de cooperare cu aceştia.

Bancile ce acorda credite ipotecare şi condiţiile de ofertă: (vezi anexa 4)

1. Mobiasbank oferă:

• • Valoarea creditului - pîna la 70% din valoarea imobilului;
• • Termenul de creditare - pîna la 10 ani;
• • Perioada de gratie - pîna la 12 luni;
• • Rambursarea creditului şi dobînzii se va efectua în rate egale.
• • Rata lunară spre achitare va constitui maxim 50% din venitul lunar net al împrumutatului sau al familiei împrumutatului.

2. Victoriabank oferă: - creditului Casa Magică,

• • Rata anuală avantajoasă – 24%;
• • Termenul creditului de până la 15 ani;
• • Durata minimă de examinare a cererilor;
• • Un mod flexibil de abordare a situaţiei financiare a clientului;
• • Valoarea maximă a creditului constituie 70% din costul proiectului în caz de procurare a imobilului, şi 100% din costul proiectului în caz de reparaţie.

3. Banca Sociala oferă:

• • Suma maximă a creditului- 80 mii Euro, echivalentul în MDL.
• • Valoarea maximă a creditului– 50%-60% din acţiunea creditată, în dependenţa de scopul creditului.
• • Participarea proprie– nu mai puţin de 40%-50% din acţiunea creditată, în dependenţă de scopul creditului.
• • Termenul de creditare– pîna la 10 ani.
• • Rata dobînzii - 11,8% anual + EURIBOR semianual în EURO (din 01.04.2009 se foloseste EURIBOR semianual în mărimea 1,734% anual).

4. Euro credit Bank oferă:- creditu ipotecar "Casa mea":

• • Suma creditului: minnimum – 5 000 MDL. Valoarea maximă a creditului acordat va fi determinată ăn funcţie de valoarea gajului, care, de regulă, trebuie să fie asigurată cu 150% din valoarea de piaţă a acestuia.
• • Termenul de creditare: de la 12 luni pîna la 10 ani.
• • Rata dobînzii: 30% anual.
• • Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.
• • Plata aferenta creditului se realizează conform graficului stabilit în Contractul de credit.
• • Gaj – imobilul, automobil asigurat "Casco" în favoarea Bancii, alte forme de asigurare acceptate de Banca

5. Banca de Economii oferă:

• • Durata finanţării-pîna la 7 ani
• • Dobînda-19% pe an în lei
• • Valoarea finanţării de către banca-pâna la 70% din costul imobilului
• • Garanţii-Bunurile imobile procurate din contul creditului
• • Comision pentru acordarea creditului -minimum 1 % din valoarea creditului; la începutul fiecărui an următor – minnimum 0,5% din soldul creditului.
• • Mod de rambursare - se va efectua lunar în rate egale

6. Moldindconbank oferă:

• • Destinaţia – procurarea bunurilor de valoare mare şi durată lungă de utilizare
• • Suma creditului – 70%, 80% sau 100% din preţul bunului procurat
• • Termen maxim – 20 ani
• • Rata dobânzii - pentru credite pe termen de pînă la 1 an – 0 %

      - pentru credite pe termen de 2 ani   primul an – 0%, al doilea an – rata dobînzii comercială (14,5%)

• • comision conform tarifelor băncii, în cazul creditului neasigurat până la 30.000 MDL fără gaj  peste 30.000 MDL cu gajarea altui bun decât cel procurat din contul creditului şi acceptat de Bancă.

7. Moldova Agroinbank oferă:

• • se acordă o finanţare de pînă la 50% din valoarea investiţiei.
• • în dependenţa de gajul disponibil, poţi primi un credit imobiliar fără a plăti avans.
• • Termen maxim – 20 ani
• • rata a dobînzii -16,5% valuta străină.

Tipologia creditelor locative în Moldova:

1. a) Creditele ipotecare clasice pentru procurarea locuintei cu gajare locuintei ce se achizitioneaza (pe care le ofera mai multe banci comerciale in Moldova);
2. b) Credite pentru imbunatatirea conditiilor de trai – credite intermediare (si mai des intilnite si per general mai accesibile);
3. c) Credite pentru participarea in constructia blocurilor de locuinta (pentru participare cu cota) cu gajarea dreptului asupra viitoarei proprietati si garantarea suplimentara cu un alt imobil sau fidejusiune;
4. d) Programa ipotecii municipale (oferita de BC Moldova Agroindbank SA) – atragerea depozitelor ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada constructiei locuintei) pentru oferirea ulterioara cetatenilor a creditelor ipotecare in conditii preferentiale pentru achizitionarea locuintei.

Asortimentul dobânzilor oferite este de la 13% până la 16,5%, ele fiind corelate cu valuta forte, şi de 19-25% în lei; termenul de creditare este de 2, 5, 7, 10, 15, 20 de ani (în funcţie de un program sau altul de creditare). Totodată, cele mai răspândite sunt creditele pentru 10 ani. Credite pe 20 de ani oferă Moldindconbank şi Moldova Agroindbank, cu dobânzi de 14,5% şi, respectiv, 16,5% (în ambele cazuri, acestea sunt, de asemenea, indexate la cursul valutei).

Sumele creditelor variază. Se ştie că la Moldova Agroindbank puteau fi obţinute credite ipotecare până la 1,7 mln. de lei. De asemenea, Banca Socială oferă credite de până la 100 de mii de euro, iar FinComBank — până la 40 de mii de euro. Însă cele mai multe bănci şi companii creditoare nu indică în ofertele lor suma maximă a împrumutului. Precum se pare, aceasta poate varia în funcţie de anumiţi factori, însă, ţinându-se seama de conjunctură, cele mai căutate pot fi considerate creditele de 20-40 de mii de euro.

Dar nu în fiecare caz aparte se poate spune, de asemenea, dacă o bancă sau alta oferă credite într-un interval de timp concret. S-ar putea întâmpla ca în acel moment volumul creditelor respective să fie deja epuizat de către. Precum cred specialiştii din domeniu, doar 4 -5 bănci se ocupă de creditarea ipotecară reală concomitent într-o anumită perioadă a anului.

Gama largă de asortimentul dobînzilor ,sumele creditelor precum şi duratele de acordare a lor sunt diferite de la o bancă la alta dar procedura presupune aceiaşi a fi la toate. În schema de mai jos este prezentată procedura de predare a unui credit ipotecar.(fig. 2)  Un important lucru este de a colecta documentele deoarece în caz contrar creditul nu va fi acordat.

Lista documentelor prezentate la solicitarea creditului ipotecar

• Cererea solicitantului de credit cu indicarea sumei creditului cerut, termenul creditului si destinatia creditului, descrierea gajului propus si a pretului estimativ;
• Buletinul de identitate în original şi copie ale solicitantului de credit si/sau ale tuturor membrilor familiei;
• Certificat de casatorie (divort) al solicitantului
• Certificat de la locul de munca al solicitantului de creditul si/sau al tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului, cu indicarea postului ocupat si marimii venitului pentru ultimele 3 luni;

• Copia de pe carnetul de munca al solicitantului de credit si/sau al tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului (autentificata de catre angajator);
• Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile de la Oficiul Cadastral Teritorial privind imobilul respectiv si drepturile asupra lui;
• Certificat cu privire la valoarea bunului imobil, eliberat de O.C.T.;
• Toate documentele originale care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului (indicate în subcapitolul II, din Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile) si Cartea de Imobil. In cazul in care terenul aferent constructiei propuse in gaj nu este privatizat – Acordul organului de administratie locala privind gajarea dreptului de folosinta asupra terenului respectiv;
• În cazul în care spaţiul locativ a fost privatizat şi la privatizare au participat copii minori, care, pîna în prezent, nu au implinit majoratul, urmeaza sa fie prezentat Acordul Organului de Tutela şi Curatela privind depunerea în gaj a imobilului respectiv;
• Certificat de la Inspectoratul Fiscal Teritorial despre lipsa datoriilor la capitolul "Impozite pe imobil" (pe imobilil propus în gaj);
• Deviz de cheltuieli (în cazul reparaţiei);
• Raportul de evaluare a imobilului propus în gaj, efectuat de către o companie licenţiata cu care Banca colaboreaza. Costurile acestui serviciu vor fi suportate de către client;
• Certificatul de inmatriculare a automobilului, în caz ca solicitantul de credit propune automobil în gaj;
• Alte documente solicitate de Banca.

Documentele care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului – în original vor ramîne la banca pînă la momentul rambursării integrale a creditului. Banca elibereaza clientului un act de predare-primire.

După ce sunt prezentate documentele prestabilite, banca le verifică amănunţit, anexează documentele pregătite  şi în aceeaş zi prezintă dosarul de credit complet la instituţia bancară sau financiară, unde îl susţine la specialistul de creditare bancar. Procedura de transmitere în ipotecă a unui bun imobil este prezentată în figura  de mai jos. 

• La general,  toate bunurile imobile care au un număr cadastral separat pot fi ipotecate ( exemplu: terenurile de pamînt, construcţiile, încaperile izolate). Nu vor fi supuse ipotecarii bunurile: care nu au număr cadastral separat;care sunt excluse din circuitul civil, sau al caror circuit civil este limitat (din cauza ca ele nu pot fi liber înstrăinate), de exemplu: monumentele istorice, drumurile publice;care nu pot fi vîndute separat, de exemplu: o camera dintr-un apartament.
• În momentul cînd un anumit bun imobil se propune drept asigurarea unui credit, acesta trebuie în mod obligatoriu sa fie evaluat de către o companie independentă de evaluare. [1]
• Contractul de ipotecă se va întocmi în scris şi va conţine:

- identificarea parţilor (nume, domiciliu sau sediu, datele personale sau numărul de identificare de stat);

- acordul expres al debitorului ipotecar  de a institui o ipotecă asupra bunului imobil pentru a garanta satisfacerea creanţei;

- identificarea bunului ipotecat (sau bunurilor ipotecate dacă acestea garantează aceeaşi datorie). Identificarea va cuprinde specificarea categoriei bunului, a numărului cadastral, amplasarea şi o descriere succintă, dar suficienţa a bunului;

- valoarea de piaţa şi valoarea de înlocuire a bunului ipotecat (stabilite în raportul de evaluare);

- valoarea ipotecată (face parte din categoria clauzelor suplimentare)[2]. Este o clauza impusă de bancile comerciale, ca alternativă la valoarea de gaj);

- esenţa creanţei garantate, în modul definit de parţi şi valoarea sumei principale;

- clauza despre faptul asigurării obligatorii a bunului imobil în favoarea creditorului ipotecar (instituţie financiară) la valoarea de înlocuire, pe toată durata ipotecii.

Contractul de ipotecă se întocmeşte în 4 exemplare: primul se va păstra în dosarele notarului care îl va autentifica, al doilea şi al treilea se vor transmite părţilor contractante, al patrulea exemplar se prezintă Oficiului Cadastral Teritorial pentru înregistrare.

• Contractul de ipotecă trebuie în mod obligatoriu autentificat notarial. Aceasta înseamnă că notarul va trebui să examineze conţinutul contractului de ipotecă, precum şi o serie de acte, cum ar fi:

- actul juridic pe care se întemeiază obligaţia garantată (cel mai frecvent contractul de credit);

- actele ce confirmă dreptul debitorului ipotecar asupra bunului pe care îl ipotechează:

- extrasul din Registrul bunurilor imobile;

- certificatul fiscal care confirma lipsa restanţelor la impozitul pe bunurile imobile;

- poliţa de asigurare a bunului imobil ce se ipotechează.

Autentificarea notarială, ca preţ cuprinde urmatoarele plăţi obligatorii:

- taxa de stat – constituie 0.1% din valoarea bunului imobil, după cum este estimat de părţi [3]   

- plaţile notariale se calculează reieşind din valoarea ipotecată, conform urmatoarelor variaţii(tabelul 1.1)

Tabelul 1.1

Plăţile notariale în funcţie de valoarea ipotecară

• Pentru ca o ipotecă să fie valabilă, ea trebuie înregistrată la Oficiul Cadastral Teritorial, în circumscripţia căruia este amplasat bunul imobil.

Procedura de înregistrare a contractului de ipotecă la OCT presupune că una din părţi (fie debitorul ipotecar sau creditorul ipotecar) sau un reprezentant împuternicit al uneia dintre părţi, trebuie să prezinte:

- 2 copii ale formularului cererii de înregistrare, dupa modelul stabilit prin Instructiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor din 22.06.2005;

- Contractul de ipoteca în 2 exemplare originale;

- Dovada achitării taxei de înregistrare;

- Actele de identificare ale solicitantului şi dupa caz, procura reprezentantului părţii respective;

- Alte acte cerute de lege.

OCT va examena cererea de înregistrare a contractului de ipotecă în decurs de cel mult 7 zile. Acest termen poate fi prelungit în anumite cazuri pîna la 40 de zile. Indiferent de faptul cînd are loc înregistrarea ipotecii, data înregistrarii se consideră data la care a fost depusă cererea.

Înregistrarea poate fi refuzată, din umatoarele considerente:

- lipsa anumitor acte;

- actele incomplete sau eronate sau ce nu corespund cerintelor legale;

- a fost constatată neautentificarea notarială a documentelor prezentate;

- documentul prezentat (contractul de ipoteca) a fost emis de o autoritate publica necompetenţa;

- cererea de înregistrare a fost depusă de o persoana fără împuterniciri;

- bunul imobil ce face obiectul contractului de ipotecă nu este înregistrat la OCT

- asupra bunului imobil este aplicat sechestru;

- datele din actele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a OCT.

OCT trebuie să informeze verbal sau în scris despre respingerea cererii. Refuzul poate fi atacat în instanţa de judecatată.

În prezent, taxa de înregistrare constituie 83 de lei pentru fiecare bun ipotecat înregistrat. Dacă este vorba de teren agricol, taxa va constitui 40 de lei pentru fiecare teren.

• Termenii de înregistrare

În cazul în care toate etapele descrise mai sus sunt respectate consecutiv şi în ordine şi actele ce figureaza ăn tranzacţia de instituire a ipotecii sunt legale şi întocmite corespunzător, ipoteca poate fi constituită în termeni rezonabili: 3 – 7 zile.

Atunci cînd banca identifică capacitatea de plată a beneficiarului creditului ipotecar, se iau în calcul următoarele aspecte:

1. a) PTI - plata lunara pe credit raportată la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie să depăşească 35-40%;
2. b) OTI – plata lunară pe credit plus alte obligaţiuni de plată lunară (cum ar fi: arenda, pensii de întreţinere a copiilor, plăţi pentru alte credite existente, etc.) raportate la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie să depăşească 45-50%;
3. c) LTV – suma creditului raportată la valoarea de gaj a bunului imobil ce se oferă în calitate de asigurare a creditului. Limita accesibilă nu trebuie sa depăşească 70-80%.

La acceptarea veniturilor suplimentare – acestea pot fi: transferuri regulate de peste hotare (primite regulat prin intermediul băncii, pe parcursul ultimelor cîteva luni), chirie, confirmată contractual, dividende,  etc. – mărimea cărora poate fi justificată prin documente.

Cel mai des, consumătorii de credite totuşi se conduc după mărimea ratei dobînzii dar pe lîngă ea mai sunt şi alte plăţi obligatorii aferente creditului :

1. a) taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul contract;
2. b) comision de examinare a cererii solicitantului;
3. c) comision unic de acordare a creditului – procent din suma creditului, achitabil de obicei anterior acordării creditului;
4. d) comision anual de acordare a creditului – procent din suma sau soldul creditului, achitabil de obicei la începutul fiecărui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;
5. e) taxa pentru instituirea ipotecii (include autentificarea notarială şi înregistrarea la organul cadastral teritorial) ;
6. f) comision de administrare sau de gestiune (ca alternativă a comisionului anual de acordare) – procent din soldul creditului, plătibil de obicei la începutul fiecărui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;
7. g) comision de achitare anticipată – procent din suma creditului ce se achită anticipat;
8. h) penalităţi pentru achitarea întîrziată a creditului şi a dobînzii aferente – procent din suma creditului restant.

Modalitatea de rambursare a  creditului, tot mai des cedează locul modului de rambursare a creditului pe baza de anuitate.

Anuitate constituie o sumă constantă achitabilă la anumite perioade de timp (cel mai frecvent lunar) în vederea restituirii creditului. Aceasta suma include atît o parte din credit cît şi dobînda calculată. Proporţiile credit/dobînda variază în fiecare lună de la: credit mai puţin – dobînda mai multă la credit mai mult – dobînda mai puţină.

Băncile se consideră ca cel mai sigur  partener pentru luarea creditelor fie ipotecare,fie oricare altul credit deoarece ele sunt interprinderi de maştab  mare care se specializează în domeniul creditelor şi îşi asumă  toate obligaţiile  conform legislaţiei.

La fel bancile se menţin de o stricteţe mai mare  între relaţiile dintre debitori şi ei dar şi o stricteţe în domeniul îndeplinirii obligaţiilor.

La drept vorbind populaţia din Republica Moldova  sunt steptici şi necredincioşi .Orice faptă  efectuată de ei este este pusă la dubii ,persisitentă cu frică de a nu fi păcăliţi,amăgiţi şi duşi de nas.

Neîncredirea  este caracteristică  şi faptului de preluare a creditelor ipotecare.

Băncile ca o companie  şi organizaţie financiară care predă credite ipotecare este considerată una dintre cele mai sigure sursă deoarece ele sunt fixe ,cu renume şi maştab mare dar cel mai important moment sunt susţinerea şi controlul de către stat.Băncile insuflă mai mare încredere persoanelor ce doresc sa ia credite nu doar a celor ipotecare dar şi celelalte credite.

[1] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, art 8;

[2] Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,atr 18

[3]  Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptată la 03.12.1992 ;