Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta, fiecare ţară de pe bătrânul continent se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului respectiv de creditare. Oricum, în această diversitate de tipuri de creditare ipotecară se evidenţiază îndeosebi sistemele din Germania, Franţa şi Marea Britanie.
În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite calificări, poate oferi cele două tipuri de credite ipotecare şi ele sunt calificate, la general, ca “ipoteci”. Deşi creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesităţi personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere în condiţii mai puţin favorabile, iar autorităţile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
România- Sistemul legal al pieţei ipotecare din România poate fi totuşi considerat relativ eficient, însă trainicia lui nu a fost încă testată, deoarece nu a trecut încă printr-o perioadă în care să apara o inversare a tendinţei de creştere a pieţei, arată un raport al Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare.
În privinţa cadrului legal care reglementează piaţa ipotecară, putem atribui calificative de "eficient" pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului, care sunt simplitatea, viteza, costurile, siguranţa şi potrivirea la realitatea pieţei.
La criteriul "funcţii legale de bază", putem acorda sistemului legal românesc calificativul "cu anumite deficiente", legate mai ales de incertitudini legate de procedurile şi practica sistemului de justiţie. De altfel, în România, ca şi în Bulgaria, Croaţia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii garantate cu ipoteca este estimată la circa 50-80%, în timp ce în Kazahstan, Lituania, Slovacia şi Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piaţă.
Ca deficiente în cadrul acestor criterii, s-au detectat restricţii legale la accesarea unui credit ipotecar şi la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din portofoliu, necesitatea unei hotărîri în justitie atît pentru confirmarea procedurii de executare silită, cît şi pentru punerea sa în aplicare.
De asemenea, cel care s-a împrumutat garantînd cu o ipotecă are mijloace prin care poate întîrzia executarea silită în caz de neplată.
Alte aspecte negative ale pieţei romîneşti sunt imposibilitatea consultării online a cărţilor funciare precum şi faptul că există încă imobile neînregistrate în sistemul de publicitate imobiliară. În plus, persistă neclaritatăţi ale cadrului legislativ cu privire la necesitatea reînnoirii înscrierii ipotecii în cartea funciară sau cerinţele referitoare la descrierea obligaţiilor garantate.
"În unele ţări, pieţele imobiliare în dezvoltare accelerată au ajuns să asigure că, atunci cînd garanţia ipotecară este executată, să se obţină relativ uşor o compensaţie satisfacătoare", se menţionează în raport.
Totuşi, trăinicia cadrului legal al pieţei ipotecare nu poate fi testată în mod real decît în condiţiile unei inversări de tendinţă a pieţei, care îl pune pe creditorul care deţine o garanţie ipotecară în condiţii mult mai puţin favorabile .
Exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza piaţă ipotecară şi care a avut drept scop eficientizarea procesului, însa lipseşte experienţa practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.
De altfel, ţările din regiune au pieţe ipotecare foarte restrînse şi lipsite de instrumente sofisticate. "Pieţele ipotecare în ţările în tranziţie sunt înca departe de maturitate şi în cele mai multe ţări practicile de pe piaţă imobiliară sunt încă într-un stadiu încipient".
În România, Legea nr. 190/1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, cu modificările recente, constituie lex specialis; iar Codul civil rămîne a fi lex generalis. Dată fiind relaţia dintre cele două legi menţionate, Legea împrumuturilor ipotecare stabileşte că “prevederile Art. 1775 Cod civil nu sunt aplicabile ipotecilor constituite ca garanţii pentru investiţii în bunuri imobile, în conformitate cu prezenta lege.”
Au fost menţionate mai sus că Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare constituie lex specialis şi la el se alătură Legea privind obligatiunile ipotecare nr 32/2006.
Germania -Această ţară poate fi considerată cu drept cuvânt fondatoarea creditării ipotecare în Europa epocii moderne. Reţeaua de bănci ipotecare s-a format definitiv în Germania pe la începutul secolului trecut şi de atunci nici una nu a dat faliment. Trebuie menţionat îndeosebi că ele achitau deponenţilor dobânzi pentru bunurile de gaj chiar şi în timpul primului şi al celui de-al doilea război mondial.
Creditarea ipotecară în Germania se întemeiază pe o largă reţea de servicii cadastrale, care se ocupă cu descrierea şi înregistrarea tuturor terenurilor conform anumitor criterii. Spre deosebire de cadastrul imobiliar, care reflectă dimensiunea şi hotarul terenurilor, registrul funciar informează despre cine este proprietarul terenului şi al clădirilor amplasate pe acesta, inclusiv locuinţele; ce drepturi şi asigurări există asupra acestor bunuri. Documentele respective se completează unul pe altul, deşi sunt ţinute de instituţii diferite.
Registrele funciare sunt ţinute de organele de justiţie şi toate schimbările în drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare sunt înregistrate în acestea. Informaţia este accesibilă, iar principiul încrederii publice faţă de veridicitatea registrului funciar, consfinţit prin lege, permite simplificarea procedurii de studiere a drepturilor de proprietate asupra bunurilor. Scopul registrului funciar este de a asigura investitorului obţinerea unei idei clare despre cel care este proprietar al imobilului.
O altă particularitate a sistemului german este aşa-numita „formă clasică de economii contractuale”, care funcţionează conform principiului asociaţiilor de credit. Această formă de cooperare a luat fiinţă în localităţile de mineri săraci şi se întemeia pe un principiu simplu: dacă pentru construirea unei case era nevoie de 10 mii de unităţi băneşti, iar fiecare doritor de a avea propria locuinţă putea economisi într-un an doar o mie, prin urmare, el îşi putea construi o casă abia peste 10 ani. În cazul unirii economiilor a zeci de astfel de doritori într-o „casă de economii şi construcţie”, unul dintre ei îşi putea procura locuinţă deja peste un an, al doilea – peste doi ani şi aşa mai departe. În felul acesta, aveau de câştigat toţi, cu excepţia ultimului asociat.
Casele de economii şi construcţie moderne constituie una din principalele instituţii de investiţii în sfera locuinţelor din Germania. Astăzi, construirea a trei locuinţe din patru este finanţată cu participarea asociaţiilor de economii şi construcţie de locuinţe.
Drept sursă de mijloace pentru împrumuturile destinate construcţiei de locuinţe în asociaţiile de economii şi construcţie servesc depunerile cetăţenilor, plata beneficiarilor de împrumut pentru utilizarea împrumutului pentru locuinţă, precum şi primele de stat care se acordă conform contractului cu privire la economiile pentru construcţii, cu condiţia că deponentul a vărsat în decurs de un an o anumită sumă în contul său. Poate obţine un credit pentru locuinţă doar deponentul asociaţiei de economii şi construcţie, după expirarea unui anumit termen (de regulă, 5-7 ani), în decursul căruia el a depus lunar suma indicată în contract. Dobânzile (atât pentru depunere, cât şi pentru credit) sunt fixate pentru toată perioada pe care este valabil contractul şi constituie, de obicei, 5-6 la sută anual (în medie, cu 4 la sută sub media de piaţă). Termenul maxim de achitare a împrumutului este de 12 ani.
Formele sprijinului din partea statului nu se limitează doar la primele anuale date deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie. După obţinerea creditului pentru locuinţă, statul poate întreprinde forme directe şi indirecte de ajutorare a beneficiarului de împrumut, în funcţie de situaţia patrimonială, de componenţa familiei etc. În primul rând, este vorba de subvenţii băneşti la achitarea dobânzilor, iar în al doilea rând – de înlesnirile fiscale. Primele de stat, în valoare de 500 mln. de euro, achitate deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie, stimulează efectuarea investiţiilor suplimentare în sfera construcţiei de locuinţe. La ora actuală, acestea se cifrează la aproximativ 11 mlrd. de euro. Oricât ar fi de surprinzător la prima vedere, o astfel de formă de ajutorare aduce vistieriei încasări esenţiale: fiecare euro achitat sub forma sprijinului din partea statului la procurarea locuinţei revine în bugetul ţării într-un volum aproape triplu sub formă de impozite.
Franţa şi Marea Britanie - Sistemele de creditare ipotecară din cele două state, separate de Canalul Mânecii, se întemeiază, de asemenea, pe principiul economiilor contractuale pentru locuinţe, care, însă, se deosebesc considerabil, la rândul lor, de cele în vigoare în Germania.
În Franţa există două tipuri de conturi de economii pentru locuinţe. În primul cont (aşa-numitul carnet de economii „A”) pot fi acumulate până la 100 de mii de euro şi după aceasta să obţii un credit preferenţial pentru locuinţă, în valoare de 150 de mii de euro cu o dobândă de 3,75% anual. Mai mult decât atât, în fiecare an, la depunerea cu destinaţie specială se adaugă o primă de stat de 7,5 mii de euro. Al doilea tip de conturi de economii pentru locuinţe este aşa-numitul cont «PEL» — plan de economii pentru locuinţă, în care pot fi acumulate până la 400 mii de euro şi poate fi obţinut un credit preferenţial pentru locuinţă de până la 600 mii de euro cu o dobândă de 4,8% anual. În aceste cazuri, dobânzile la credite sunt cu 4-5 la sută mai mici decât cele practicate pe piaţă.
Operaţiile ipotecare bancare tradiţionale, în percepţia noastră, se limitează, în principal, la acordarea de împrumuturi ipotecare pe termen mediu şi pe termen lung marilor companii de construcţie şi proprietarilor de terenuri în scopul construcţiei de locuinţe şi de obiective industriale, pe un termen de 3 până la 20 de ani.
În Marea Britanie, care este fidelă tradiţiilor şi conservatismului, încă din secolul trecut funcţionează sistemul societăţilor de construcţie. Activitatea acestora este asemănătoare cu mecanismul de funcţionare a asociaţiilor germane de creditare. Însă, pentru obţinerea unui credit pentru locuinţă, în Anglia nu este neapărat nevoie să fii deponent al unei societăţi de construcţie – în principiu, orice doritor care corespunde anumitor condiţii puse de respectiva organizaţie financiară poate obţine un împrumut. În acest sens – îndeosebi în legătură cu liberalizarea legislaţiei Regatului Unit – activitatea societăţilor de construcţie se intersectează tot mai mult cu activitatea băncilor comerciale.
În Ucraina, Legea privind ipotecile, intrată în vigoare la 1 ianuarie 2004, este una dintre cele patru legi, care reglementează tranzacţiile ipotecare. Această lege este tratată ca lex specialis. Legea modifică legi anterioare, mai vechi, şi abrogă expres Partea II a Legii gajului, care reglementa ipoteca înainte ca Legea privind ipotecile să fi intrat în vigoare.
Rusia – Începutul creditării ipotecare în Rusia poate fi atribuită domniei împărătesei Elizaveta Petrovna. Anume în acea perioadă, şi anume în 1754, au fost deschise primele bănci pentru aristocraţi la Moscova şi Sankt Petersburg. Până la acea dată, în Europa în sec.XVI, ipotecarea pământului era într-atât de răspândită, încât, precum s-a arătat mai sus, a apărut practica abuzurilor cu împrumuturile ipotecare. Oamenii gajau unul şi acelaşi teren diferitelor persoane sau împrumutau bani prin înşelăciune, folosind un nume fals. Pentru a se pune capăt unei astfel de practici, precum şi pentru a dezvolta creditarea de stat, au şi fost deschise primele bănci pentru aristocraţi. Apoi au apărut legi care sprijineau creditarea ipotecară. De pildă, potrivit legislaţiei ruseşti din sec. XIX, pe un teritoriu putea funcţiona concomitent cel mult două bănci agricole, pentru a nu crea o „concurenţă inutilă”.
De la începutul anilor ’70 ai secolului XIX, în imperiul rus funcţionau 11 bănci ipotecare (funciare) pe acţiuni. Astfel , Băncii funciare ţărăneşti de stat (înfiinţată în anul 1882) i-a fost încredinţată sarcina să-i împrumute pe ţărani cu bani pentru a cumpăra pământ moşieresc. Banca le acorda ţăranilor împrumuturi pe termen lung, de până la 35 de ani. În anii 1883-1895, au fost acordate 15 mii de împrumuturi în valoare totală de 82 de milioane de ruble.
Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta, fiecare ţară se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului respectiv de creditare.
Ipoteca moldovenească se aseamănă cu ipoteca din alte ţări printr-o condiţie de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumpărării unui imobil este însuşi imobilul. Însă, spre deosebire de pieţele imobiliare din alte ţări, unde regulile de joc pot fi influenţate esenţial de către fiecare verigă din lanţul ipotecar „beneficiar - proprietarul imobilului – organizaţia creditoare”, în Moldova dau tonul deocamdată, în principal, creditorii.