Drept

Analiza pieţii ipotecare constă în analiza numărului tranzacţiilor cu bunurile imobile ipotecare. Astfel,de analize pot fi efectuate doar în cazul unei pieţi imobiliare dezvoltate.Gradul de activitate al pieţii imobiliare este dinamica tranzacţiilor.Din 1 ianuarie 1991 şi 31 martie 2002 în sistemul cadastral bunurilor imobiliare au fost înregistrate 24 000 tranzacţii) .În Moldova numarul tranzacţiilor de ipotcare a imobilului a sporit de 8 ori în ultimii cinci ani adica 2009 -2004. Totodata, dupa cum am specificat, numarul de operaţiuni ipotecare constituie în total circa 1 % din totalul numărul de tranzacţii.

Daca în anul 1999 -2002 au fost înregistrate 24 mii de tranzacţii cu imobilul pe republică, în 2005 - deja 200 mii.

Operaţiunile de ipotecare în 2000 – 2001 ocupă doar al patrulea –  al cincelea loc,depinde, de regiune, localitate. În 2001 în oraşul Chişinău ipoteca ocupă circa 4.8% din totalul tranzacţiilor,iar locul frontaş îl ocupă oraşul Cahul,circa 11.2%. Oraşul Bălţi ocupă ultimul în structura tranzacţiilor de ipotecă. 

Lider absolut în activitatea de afaceri este capitala - ei îi revine 50 la suta din operaţiunile cu imobilul de tot tipul pe republică.

Piaţa creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare a înregistrat o adevărată explozie în ultimul an de zile. În perioada 30 septembrie 2006 – 30 septembrie 2007 piaţa indică o creştere de peste două ori a portofoliului, segmentul creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare plasându-se, astfel, printre cele mai dinamice (după ritmul de creştere). Performanţe relativ comparabile fiind specifice, în această perioadă, doar segmentului creditelor de consum.

Conform evaluărilor  în baza datelor Băncii Naţionale a Moldovei, la 30 septembrie 2007 portofoliul creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare era în mărime de peste 2 mlrd. 151 mil. lei, faţă de peste 1 mlrd. 68 mil. lei la aceeaşi dată a anului trecut. În comparaţie cu situaţia de la finele lunii septembrie a anului 2003, piaţa creditelor pentru imobil a crescut de aproape şase ori, importanţi ani de creştere fiind – 2006 şi 2005. O explozie a pieţei a fost specifică mai ales în a doua jumătate a anului 2006 – o serie de bănci au început să fie destul de active pe acest segment cu programe ipotecare. Dacă luăm, însă, în calcul datele pentru întreg anul 2002 şi datele estimative pentru finele anului 2007, obţinem o extindere de aproape nouă ori a portofoliului creditelor pentru imobil şi construcţii.

În ceea ce priveşte evoluţiile din acest an, piaţa atestă o dinamică destul de bună, dar, totuşi, mai temperată decât în nouă luni 2006. De la începutul anului 2007, portofoliul creditelor pentru imobile, construcţie şi dezvoltare a crescut cu 54,68% (comparativ cu 31 decembrie 2006), peste media generală pe sistemul bancar (33,80%), dar ritmurile sunt mai temperate decât în nouă luni 2006 – 63,14%, comparativ cu situaţia de la începutul anului trecut.

În baza acestor evoluţii spunem că, la finele anului 2007, piaţa creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare se va apropia de nivelul de 2,5 miliarde de lei.

Este important să precizăm că paralel cu piaţa bancară, în Republicii Moldova începe să se dezvolte şi piaţa nebancară a creditelor ipotecare, imobiliare. Conform estimărilor noastre, portofoliul pe piaţa ne-bancară oscilează între 100 şi 150 mil. lei

Extinderea pieţei creditelor pentru imobil, construcţie şi dezvoltare va impulsiona şi industria de asigurări, care va trebui să răspundă evoluţiilor de pe piaţă prin crearea şi lansarea de produse specializate de asigurări.

În Republica Moldova desigur operaţiile de vînzare - cumpărare ocupă primul loc adica o treime din tranzacţii se referă la cumpărare -vînzare, toate celelalte sunt donaţii, testament, ipoteca şi altele. 

Dinamica numărului de tranzacţii ipotacare în anii 2007-2008 cunoaşte o dezvoltarea rapidă ,ajungîndu-şi apogeul în perioada trimestrului III a anului 2007 pînă în otombrie anului 2008.(fig. 3.1) .Scăderea în continuare a tranzacţiilor este argumentată de panica populaţiei cu privire la criză şi frica pe de o parte de a  procura imobilului prin ipoteca pe de altă parte aşteptarea scăderii preţurilor.

Pentru o analiză mai concretă  a situaţiei  pieţii ipotacare în Moldova vom clasifica republica în trei zone ca nord cu caracteristica Bălţului,centru cu a Chişinaului şi sudul cu a Cahulului. Pentru aceasta vom analiza factorii cei mai importanţi a pieţii ipotecare pe regiuni,detalii vezi în talelul 3.1.

Principalii factori de influenţă a pieţii ipotecare sunt :

• Numărul populaţiei în regiune, localitate;
• Veniturile populaţiei ;
• Numărul construcţiilor considerate libere;
• Preţurile bunurilor imobile oferite;
• Compoziţia populaţie pe vîrste;
• Numărul construcţiilor noi sau în curs de dezvoltare .

Tabelul 1

Caracteristica factorilor de influenţă a pieţii ipotecare pe anul 2008

Factorii de analiză a pieţii arată că cel mai mare număr de tranzacţii ipotecare este probabil în capital ceia ce şi este real dar luînd conjuctura  pieţii reale totale observăm că că Cahulul ocupă tot locuri  frontaşe în aşa tipuri de tranzacţii.

În Chişinău , anul 2009 pînă în aprilie au fost înregistrate 5053 de tranzacţii ipotecare ce constituie o scădere de 33% în comparaţie  aceiaşi periadă a anului 2008  ce notifică numărul de 7580 de tranzacţii ipotecare.

În oraşul Bălţi numărul de tranzacţii nu este aşa de spectaculos, Cahulul ocupă un loc mai înaintat ,desigur Chişinăul ocupă primul loc. Numărul total de tranzacţii ipotacare în Bălţi pe anul 2008 este de 9620 pe cînd în Cahul 12361, detalii vezi figura 3.2,analiza a fost facută pe trimestre, pe anul 2008.

Perioada de trecere a  anului 2008-2009 a indicat la sudul Moldovei o scădere a preţurilor la bunuri imobile  locative de tip apartament fiind  scăzute brusc. Merge vorba de Comrat, dacă în 2008 preţurile   la apartament cu 1 odaie constituia 20-25mii €acum în anul 2009 doar 15-16 mii €.În Cahul preţurile tot au scăzut dar lent şi nu aşa de considerabil

Scăderea preţurilor au loc pe întregul teritoriu republicii observinduse o scădere de 5-10%,în unele cazuri unicale de 15%.

Acest lucru rieltorii spun că nu-i stipulează  pe cumpărători să procure imobil dar din contra şi că numărul de tranzacţii a scăzut cu circa 10% în comparaţie cu anul precedent.

Numarul tranzacţiilor de ipotecă ocupă  penultimul loc   din totalurile de tranzacţii imobiliare revenindui circa 1 % .Deci, referindune la piaţa ipotacară, a aniilor  2002-2008, putem spune că  a cunoscut o dezvoltare bruscă şi spectaculoasă, vezi figura de mai jos.

Fig.3.3 Dinamica tranzacţiilor ipotacare din totalul tranzacţii imoliliare în Republica Moldova

În Moldova piaţa ipotecară a cunoscut o dezvoltare impresionantă în ultimii cîţiva ani, fiind întemeiată mai ales pe principiile competiţionale ale economiei de piaţă. Problemele dezvoltării ipotecii în Republica Moldova sunt:

1. a) Lipsa resurselor pe termen lung – predomina depozite de 3-6 luni;
2. b) Nivelul mic al veniturilor populatiei;
3. c) Predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale;
4. d) Cota-parte semnificativa a creditelor oferite pentru participarea cetatenilor la constructia locuintelor (investitii in constructia locuintelor) – ceea ce mareste riscul creditarii, deoarece riscurile ordinare ale bancii se completeaza cu riscurile constructiei.

Analiştii estimeaza că în anii următori programele de creditare ipotecară vor evalua şi mai spectaculos, deoarece pe piaţă este o cerere mare de locuinţe. În prezent însă piaţa suferă o recesie de stopare.