Criza ipotecară care a dus la criza de lichiditate în SUA şi ţările europene ocolind deocamdată Republica Moldova. În ţările vecine, atât din vest cât şi din est, există semne de instabilitate financiară, cade cererea şi preţurile la imobil. Moldova rămâne deocamdată o insulă de stabilitate în lumea financiară cuprinsă de turbulenţe.
În ce constă secretul pieţei imobiliare moldoveneşti-principalele motive ale creşterii preţurilor la imobil în Moldova, în pofida opiniei predominante, se află în afara cadrului pieţei imobiliare şi a industriei de construcţii în general.
Situaţia pe piaţă, legată de cerere, ofertă şi raportul între ele se află într-o schimbare destul de dinamică şi de aceea este un factor, care influenţează preţurile în intervale scurte de timp, cu o durată de un an-doi.
Într-o perspectivă mai îndelungată, o influenţă puternică asupra preţurilor o au factorii macroeconomici globali, iar unul dintre aceştia este valoarea masei monetare.
În economia moldovenească se observă o discrepanţă mare între indicatorii macroeconomici principali, care provoacă inflaţie. Transferurile de mijloace băneşti a atins valori considerabile. Astfel, potrivit datelor oficiale în anul 2007 persoanele fizice care muncesc peste hotare au trimis acasă 1 216 miliarde de dolari SUA, iar conform unor estimări neoficiale suma se ridică la 1,5 miliarde de dolari. După nouă luni 2008, remiterile au urcat, la un nou maxim, de 1 259,65 milioane de dolari SUA şi au depăşit astfel nivelul atins în anul 2007. Investiţiile directe s-au ridicat în anul trecut la 450 milioane de dolari SUA, iar Ministerul Economiei şi Comerţului anticipează pentru acest an o creştere a acestora cu 50 la sută, până la 700 milioane de dolari SUA. Totodată, sectorul bancar şi business-ul mare contractează împrumuturi externe.
Acest flux enorm de bani duce, în fine, la îmbogăţire prin ridicarea capacităţii de cumpărare. Însă Banca Naţională a Moldovei este adeptul politicii unui leu tare. Cursul de schimb al monedei naţionale în raport cu alte valute este într-o permanentă creştere. Se produce un dezechilibru între ritmul de creştere a puterii de cumpărare şi, pe de altă parte, a producţiei de mărfuri şi servicii, care se mişcă înainte mai încet. Acest dezechilibru este acoperit prin majorarea preţurilor la mărfuri şi servicii şi creşterea importurilor. Deficitul balanţei comercial a atins, după nouă luni, cifra de 2 468,7 milioane de dolari SUA, după o creştere de 53,6% faţă de ianuarie-septembrie 2007.
Piaţa de capital ar putea atrage o parte din mijloacele disponibile, însă acesta este subdezvoltat. Proprietarii pachetelor mici de acţiuni nu participă în administrarea companiei şi nu pot să conteze pe dividende. Costul acţiunilor creşte doar în cazul consolidării pachetelor. Căderea indicilor la bursele internaţionale nu influenţat în nici un fel piaţa hârtiilor de valoare din Republica Moldova. Specialiştii chiar glumesc trist, nu avea ce să afecteze, nu avem piaţă.
O alternativă ar fi păstrarea banilor pe conturile metalice (de aur). Însă, mecanismul de investire în aur abia se formează şi este străin mentalităţii cetăţenilor noştri.
Economiile mici sunt depuse în bănci, ce asigură un profit la nivelul inflaţiei reale, care potrivit estimărilor unor experţi se ridică până la 25 la sută. Rata dobânzii la depunerile în valută constituie în medie 10-15 la sută, iar la depozitele în monedă naţională - 19-25 la sută.
Această situaţie macroeconomică a „împins" capitalul liber spre piaţa imobiliară şi a făcut investiţia în imobil un instrument optim de înmulţire a capitalului.
Odată cu creşterea transferurilor de peste hotare a crescut proporţional şi cererea pentru imobil, în special în capitală. Profitul curent din creşterea preţurilor la imobil constituie minimum 25-30 la sută, iar profitul suplimentar din chirie - 5-7%. Circa 30 la sută din toate tranzacţiile cu bunuri imobiliare sunt investiţionale, adică imobilul este procurat pentru a fi revândut ulterior sau pentru a fi dat în chirie. Urmările fiscale pentru investitori sunt minime, impozitul pe imobil la un apartament alcătuieşte 0,02% din costul cadastral (care este de 2-3 ori mai mic decât cel de piaţă), aproximativ 50-100 de lei.
Impozitul pe venitul din chirie este de 5-10 la sută din costul chiriei. Impozitul pe venitul persoanelor juridice în anul 2008 este 0%, iar în cazul persoanelor fizice există numeroase facilităţi în cazul vânzării locuinţei.
În prima jumătate a anului 2008 preţurile la imobilul locativ (apartamente) au crescut cu 22%. Astfel investitorul, care a investit bani în imobil la început de an şi care l-a dat în chirie, a obţinut astfel un venit de 25% în şase luni.
Aşezarea geografică a Moldovei între Uniunea Europeană şi Ucraina şi în imediata apropiere de Federaţia Rusă o fac să fie atractivă pentru investiţiile în imobil, atât pentru companiile europene care doresc să intre pe piaţa din Est, cât şi firmele din spaţiul fostei urss, care pătrund pe piaţa europeană. În ţările vecine preţurile la imobil sunt cu mult mai înalte.
Criza ipotecară din SUA, cât şi criza financiară mondială a afectat Republica Moldova doar în planul scumpirii creditelor ipotecare. Însă doar 5-10 la sută din imobil sunt procurate în ipotecă. Creditele ipotecare sunt acordate la o rată a dobânzii de 17-23 la sută şi nu sunt accesibile pentru majoritatea populaţiei. Ipoteca în Moldova este subdezvoltată. Legea cu privire la ipotecă a fost adoptată abia în septembrie 2008. Ca urmare, toţi aceşti factori, care, de fapt, denotă o situaţie tristă, au ferit piaţa imobiliară de căderea preţurilor. Preţurile nu au fost umflate de împrumuturile ieftine, cum s-a întâmplat în SUA, ci au fost determinate de situaţia macroeconomică.
Imobilul este procurat, în fond, din contul mijloacelor proprii, fără a utiliza credite bancare. De aici şi concluzia, majoritatea bunurilor imobile nu este prinsă de angajamentele faţă de instituţiile creditare, ca urmare schimbarea ratelor la creditele ipotecare nu vor influenţa puternic piaţa imobiliară. Însă criza ar putea să mai taie din volumul transferurilor de peste hotare, deoarece mulţi dintre concetăţenii noştri riscă să-şi piardă locurile de muncă peste hotare. Probabil, ar putea să se reducă fluxul de investiţii, însă vom putea vedea acest lucru abia peste 3-6 luni.
Potrivit previziunilor , situaţia pe piaţa imobiliară nu se va schimba până la sfârşitul anului, se va menţine acelaşi nivel de preţuri şi atunci ne vom putea convinge pe cât de gravă este criza financiară internaţională. Este posibilă o încetinire a ritmului de creştere a preţurilor la bunurile imobiliare, mai curând creşterea va fi mică sau nu va fi deloc, însă e puţin probabil că vom avea o scădere a preţurilor la imobil.