Terenurile proprietate privată , indiferent de titularul lor , se află în circuitul civil, adică ele pot fi dobândite și înstrăinate potrivit dispozițiilor legii nr. 247/2005.
Subiecții dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul și unitățile administrativ teritoriale, când apar în calitate de proprietare ale unor bunuri aparținând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este alienabil , imprescriptibil și sesizabil .
Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităților și indiferent de întinderea suprafeței, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică.
Legea instituie unele limitări ale înstrăinării și, respectiv, dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel :
- - terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii, timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății asupra lor - art. 32 din legea nr. 18/1991, republicată . Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absolută. Constatarea nulității poate fi cerută în justiție de către primar, prefect, procuror, precum și de orice persoană interesată .
- - Pe data intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 ( Titlul X ) s-a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, O.U.G. nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră, precum și orice alte dispoziții contrare.
Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: ’’Terenurile proprietate privată, indiferent de destinație și titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate și dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege.’
Dacă în vechea reglementare se făcea distincție între regimul juridic al terenurilor cu vegetație agricolă și cel al terenurilor cu vegetație forestieră, din cuprinsul dispozițiilor mai sus menționate, terenurile proprietate privată, atât cele cu destinație agricolă cât și cele cu destinație forestieră vor putea fi înstrăinate și dobândite prin oricare din modurile prevăzute de lege și în aceleași condiții, având același regim juridic.
Categoria de terenuri la care se referă Legea nr. 247/2005 este una foarte largă, cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fără construcții, indiferent de destinația lor sau de întinderea acestora, singura condiție fiind aceea ca ele să fie proprietate privată.
Noua lege privind circulația juridică a terenurilor, menține dispoziția conform căreia pot fi înstrăinate și dobândite terenurile din intravilan și extravilan, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, însă aduce ca noutate, faptul că, în categoria terenurilor la care se referă, intră atât terenurile cu construcții cât și cele fără construcții, indiferent de destinația sau întinderea acestora (art. 2 alin. 1din Legea nr. 247/2005).
Dacă în vechea reglementare proprietatea funciară dobândită prin acte între vii, nu putea depăși 200 ha de teren agricol în echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulația juridică a terenurilor înlătură aceste limitări ale înstrăinării, arătând că terenurile proprietate privată pot fi înstrăinate și dobândite prin actejuridice între vii „indiferent de destinația sau de întinderea lor”.
Acte juridice între vii prin care se realizează înstrăinarea și dobândirea acestor terenuri se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Respectarea formei autentice se cere și în cazul în care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice între vii, un drept real, potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 247/2005( titlul X ) .
Dacă legea nr. 54/1998 în art. 3, instituia o interdicție de dobândire a dreptului de proprietate de către cetățenii străini, persoane fizice și juridice, și apatrizi, Constituția revizuită în 2003, în art. 44 alin. 2 teza a 2-a statuează: „Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.
După aderarea României la Uniunea Europeană cetățenii străini și apatrizii, domiciliați pe teritoriul statelor membre pot dobândi proprietatea asupra terenurilor.
De asemenea, după revizuirea Constituției, cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor și prin moștenire legală.
Dispozițiile constituționale au fost preluate și în art. 3 din Legea nr. 247/2005 astfel că: „Cetățenii străini și apatrizii precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din România în condițiile prevăzute de legea specială.” ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobândirea dreptului de proprietate de către cetățenii străini, legea nr. 276/2005).
Dacă sub imperiul Legii nr. 54/1998 era interzisă înstrăinarea, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanțele judecătorești, pe tot parcursul soluționării acestor litigii, noua reglementare statuează în art. 4 că ’’existența unui litigiu cu privire la un teren cu sau fără construcții nu împiedică înstrăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de creanță’, instituind însă de la această regulă două excepții: prima constă in existența unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privată, iar cea de-a doua în existența unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate.
Dacă titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și respectiv dobânditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii lor, înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri.
În cazul în care s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, iar ulterior una din părți refuză încheierea contractului, partea care și-a executat obligația poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, potrivit art.5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005.
Un alt element de noutate introdus prin această reglementare îl reprezintă posibilitatea înstrăinărilor făcute pe baza schițelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, în cazul în care se dorește comasarea parcelelor și loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care să cuprindă suprafețe continue, indiferent de destinația lor sau atunci când înstrăinările sunt efectuate de către persoane îndreptățite să obțină rentă viageră agricolă. De asemenea aceste înstrăinării sunt scutite de taxe de timbru și de timbru judiciar.
- - art. 52 din Codul silvic prevede : „ Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preemțiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preț și condiții egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică și terenurile limitrofe acestuia, precum și pentru terenurile acoperite cu vegetație forestieră. Proprietarul vânzător este obligat să înștiințeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenția de înstrăinare. Unitatea sesizată își va manifesta opțiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preemțiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispozițiilor de mai sus este nulă de drept’ .
Textul legal instituie un drept de preemțiune la cumpărarea unor terenuri forestiere în favoarea Statului, în calitate de persoană juridică de drept civil.
Dreptul de preemțiune se naște numai în cazul în care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotărăște să-l înstrăineze prin vânzare cumpărare și există numai la preț și condiții egale.
Domeniul de aplicare a acestui drept de preemțiune se referă la următoarele categorii de terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a statului ( înconjurate de fondul forestier proprietate publică ), terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică și terenurile acoperite cu vegetație forestieră , dacă sunt proprietate privată .
Pentru exercitarea dreptului de preemțiune, proprietarul vânzător este obligat să înștiințeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătura cu intenția de vânzare. Unitatea silvică teritorială este direcția silvică județeană a Regiei Naționale a Pădurilor. Această înștiințare are valoarea unei oferte de vânzare și trebuie să cuprindă elementele esențiale ale viitorului contract de vânzare cumpărare, adică și un preț minim. Numai astfel statul este în măsură să aprecieze dacă este sau nu cazul să-și exercite dreptul de preemțiune la cumpărare.
Dacă Statul acceptă oferta de vânzare în termenul de mai sus, își exercită dreptul de preemțiune și deci se încheie un antecontract de vânzare- cumpărare. Părțile sunt obligate să perfecteze vânzarea-cumpărarea în formă autentică.
Sancțiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemțiune al Statului este nulitatea absolută, cu regimul său juridic.
- - persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, au obligația de a-și stabili domiciliu și de a-și întemeia gospodării în localitățile în care este situat terenul. Nerespectarea acestei condiții atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului și a construcțiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despăgubiri, iar pentru construcții proprietarul va primi o despăgubire egală.
- - Renta viageră agricolă reprezintă suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile aflate în proprietatea sa, având siguranța unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI ).
Condițiile ce trebuie să fie îndeplinite pentru ca o persoană să beneficieze de renta viageră :
- rentierul agricol să fie o persoană fizică în vârstă de peste 62 de ani.
- să dețină în proprietate până la 10 h de teren agricol
- să înstrăineze prin acte între vii sau să arendeze terenurile agricole după intrarea în vigoare a prezentului titlu.
Renta viageră agricolă este instituită în scopul concentrării suprafețelor agricole în exploatații eficiente impuse de necesitatea modernizării agriculturii.
Dovada înstrăinării se face prin actul de înstrăinare, încheiat în formă autentică, iar dovada arendării se face prin contractul de arendă întocmit cu respectarea Legii arendării nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI).
Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol înstrăinat și echivalentul în lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat.
Pentru suprafețele mai mici de 1 h suma plătită va fi proporțională cu suprafața înstrăinată sau arendată ( art. 5 ).
Renta viageră agricolă se plătește într-o singură rată anuală în primul trimestru al anului următor celui pentru care aceasta este datorată ( art. 6 ).
Rentierul agricol poate rămâne proprietar pe o suprafață de teren agricol de până la 0,5 h pentru folosință personală.
Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viageră agricolă este personală, netransmisibilă și încetează la data decesului rentierului agricol.În cazul arendării, renta viageră agricolă încetează în termen de 30 de zile de la data încetării contractului de arendă, dacă în acest interval rentierul agricol nu face dovada încheierii unui nou contract de arendă. După decesul rentierului, moștenitorii vor încasa ultima rată scadentă la data decesului, în cel mult 3 luni după deces pe baza certificatului de moștenitor și a carnetului de rentier agricol.