Odată cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste în proprietatea membrilot cooperativei, încăperile dintr-un bloc locativ se pot afla în proprietatea privată, de stat sau minicipală. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii apartenenţie spaţiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaţii în proprietatea privată a proprietarilor de apartamente sau rămîn în porprietatea statului saz a cooperativei.
Orice bloc locativ este format din încăperi de locuit (apartamente), spaţii nelocuibile de uz comun şi instalaţii tehnico-sanitare. încăperile de locuit se află în proprietatea individuală a persoanelor, iar spaţiile nelocuibile se află în proprietatea comună indivizibilă a proprietarilor de apartamente. în legătură cu aceasta şi apare conceptul de condominiu. care constituie un complex unic de bunuri imobile, care includ locuinţe ce se află în proprietatea privată, de stat sau municipală, pe de oparte, şi alte spaţii de uz comun, teren aferent, pe de altă parte, care seaflă în proprietatea comună indivizibilă.
Condominiul include: 1 - o clădire sau o parte din clădire cu intrare separată; 2 - cîteva clădiri sau construcţii amplasate compact, unite de un tere comun şi elemente de infracstructură comună (garaje).
Obiectele care se includ în comdominiu şi formează proprietatea comună indivizibilă sunt: anexe la clădiri, drumurile şi părcările auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperişul, terasele, casele scărilor, ancensoarelor, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi exteriorul locuinţelor, care deservesc mai multe locuinţe (art.5 Legea).
Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative şi alte bunuri imobile din condominiu se transmit cu titlu gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de către autorităţile publice locale. Hotarele terenului aferent blocului se stabileşte de autoritatea publică competentă în termen de 30 de zile de la adresare.
Proprietarul de apartament are în proprietate, în afară de aparament, şi o cotă indiviză? din proprietatea comună. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comună apare în virtutea procurării sau privatizării apartamentului, achitării integrale a cotei de participare în cooperativă. Cota parte a fiecărui proprietar în bunurile imobile comune din condominiu, este proporţională cu suprafaţa locuinţei ce-i aparţine în condominiu, dacă nu s-a stabilit altceva prin decizia adunării generale.
Coproprietarii condominiului exercită atributele proprietăţii de comun acord, iar în caz de litigiu - în ordinea stabilită de instanţa de judecată. Coproprietarii nu au dreptul să ceară separarea cotei sale dfin prooprietatea comună, ei pot stabili moşul de folosire a bunurilor comune.
Proprietarii nu au dreptul să înstrăineze cota sa din proprietatea comună, separat de locuinţă. Cota parte urmăreşte soarta juridică a apartamentului, fiind o anexă la bunul principal (locuinţă). Noul proprietar al locuinţei preia toate dreptuirle şi obligaţile fostului proprietar din condominiu.
Coproprietarii sunt obligaţi să participe la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune. Cota de cheltuieli se stabileşte în funcţie de suprafaţa locuinţei şi numărul de persoane care locuiesc în ea. Pînă la constituirea asociaţiei de coproprietari în condominiu, întreţinerea şi reparaţia se efectuează de organizaţiile de exploatare a locuinţelor (p.3, anexa 4 Legea privatizării).
Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatării clădirii cu mai multe locuinţe şi a proprietăţii comune în condominiu, proprietarii sunt în drept să aleagă modul de administrare a proprietăţii. Administrarea condominiului poate fi efectuată: 1 - nemijlocit de către proprietari, în cazul în care condominiul include cel mult 4 proprietari care deţin cel mult 4 locuinţe; 2 - de către asociaţia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcţii altor persoane.
Asociaţia de coproprietari este o uniune benevolă a proprietarilor de apartamente, care se asociază în scopul administrării comune a condominiului. Asociaţiile de coproprietari se formează prin asociere sau reorganizarea CCL-lui, membrii căruia au plătit integral cota de participare.
Asociaţia de coproprietari se formează de cel puţin 2 proprietari. Fondatori ai asociaţiei pot fi proprietari de locuinţe, agenţiile teritoriale de privatizare sau autorităţile publice locale. Calitatea de fondator este strănd legată de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Interesele minorilor, membrii ai asociaţiei, sunt reprezentate de către părinţi, tutori sau curatori.
După organizarea asociaţiei de coproprietari, toate persoanele care procură locuinţe în condominiu devin membri ai asociaţiei din momentul apariţiei dreptului de proprietate asupra apartamentului.
Calitatea de membru al asociaţiei încetează odatză cu decesul persoanei fizice, lichidarea persoanei juridice swau înstrăinarea apartamentului.
Oentru constituirea asociaţiei de coproprietari este necesară decizia adunării generale a copropritarilor, la care se aprobă statului avrsteia. Asociaţia dobîndeşte statutul de persoană juridică din momentul înregistrării ei la Camera înregistrării. Potrivit art.20 Legea., asociaţia are următoarele drepturi:
- să încheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietăţii comune cu terţe persoane;
- să organizeze deservirea de sine stătătoare a bunurilor imobile din condominiu;
- să întocmească devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaţia şi reconstrucţia proprietăţii comune;
- să stabilească pentru fiecare coproprietar cuatumul părţilor obligatorii conform cotei de participare;
- să se adreseze în judecată în cazul neexecutării de către coproprietari sau chiriaşi a obligaţiei de participare la cheltuielile comune.
Organele de conducere şi control ale asociaţiei sunt adunarea generală, consiliul de administarre, preşedintele şi comisia de cenzori.
Adunarea generală este organul suprem de conducere şi este alcătuit din toţi membrii asociaţiei. După prima întrunire organizatorică de constituire a asociaţiei, şedinţele acesteia vor avea loc cel puţin o dată pe an. Adunarea generală este împuternicită de a adopta decizii dacă cel puţin 2/3 din numărul total de membri dunt prezenţi. Adunarea generală adoptă decizii cu majoritatea simplă de voturi.
Numărul de voturi al fiecărui proprietar depuinde de numărul de locuinţe pe care le deţine. Proprietarii locuinţei comunale au un singur vot.
Organele executive al asociaţiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului de adminstraţie se aleg din rîndul membrilor asociaţiei la adunarea generală, pe termenul sabilit de statut, dar nu mai mare decît 3 ani.