Drept

Contractul de închiriere a spaţiului locativ, ca şi oricare contract juridico -civil poate fi modificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numai acordul părţilor /locatorului şi chiriaşului/, dar şi acordul membrilor familiei chiriaşului.

Această arendă a legii /art. 88 CL RM/ se bazează pe faptul, că în acest contract dreptul de folosinţă a încăperii de locuit închiriată şi alte drepturi de rînd cu chiriaşul aparţin şi membrilor familiei lui.

Fără acordul persoanelor indicate modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ se permite numai în cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare.

Astfel, Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova permite modificarea contractului în următoarele cazuri: 1) împărţirii încăperii de locuit la cerinţa membrilor familiei chiriaşului; 2) unirii chiriaşilor într-o singură familie şi încheierea cu el a unui singur contract de închiriere a spaţiului de locuit; 3) recunoaşterii în calitate de chiriaş a altui membru al familiei; 4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaţiului de locuit, folosit penru dobîndirea veniturilor neprovenite din muncă; 6) instalarea altor persoane în spaţiul de locuit excedentar. Acestea şi alte cazuri vor fi examinate în paragraful acesta.

1. Impărţiea spaţiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familiei chiriaşului are dreptul să ceară încheierea cu el a unui contract aparte de închiriere a spaţiului locativ, dacă penru aceasta este consimţămîntul chriaşului şi a celorlalte membri majori ai familiei care locuiesc împreună cu dînsul şi dacă spaţiul locativ ce -i revine poate fi separat sub forma unei încăperi de locuit separate.

Astfel pentru modficarea contractului în baza condiţiilor generale prevăzute de art.89 CL RM, consimţămîntul părţilor şi a membrilor majori ai familiei chiriaşului/ este necesară prezenţa unui şir de cndiţii suplimentare:

1. iniţiativa modificării contractului să parvină de la un membru major al familiei chiriaşului şi
2. dacă spaţiul de locuit ce-i revine persoanei care a înaintat declaraţia poate fi separat în forma unei încăperi de locuit separate, adică ca cota ce-i revine să poată fi obiect al cntractului. Este evident faptul, că ultima condiţie este cea mai importantă, deoarece lipsa ei face imposibilă satisfacerea cerinţei membrului major al familiei chiriaşului. Instanţa judiciară supremă a republicii în hotărîrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus în această regulă generală o concretizare. In p.16 al Hotărîrii Plenului se indică: "In baza art.89 CL RM, instanţa judecătorească are dreptul să satisfacă cerinţele despre împărţirea încăperii locative, dacă reclamantul în corespundere cu cota parte a spaţiului locativ care-i revine sau ţinînd cont de acordul despre ordinea de utilizarea încăperii locative i sepoate distribui o încăpere izolată, ce constă din una sau cîteva camere /art.54 CL RM/".

în acelaşi timp Plenul Curţii Supreme a atras atenţia judecăţilor asupra faptului, că transmiterea încăperilor de locuit concrete în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei lui în casele fondului locativ de stat şi obştesc şi privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se folosi de aceste încăperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fără modificarea contractului de închiriere a încăperii de locuit nu este prevăzută de legislaţia în vigoare /p.24/.

în aşa mod, hotărîrea citată a Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova a recunoscut ilegală practica, care s-a stabilit în activitatea instanţelor judiciare la examinarea litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaţiilor locative fără împărţirea lor. în acelaşi timp această practică a fost stopată. Conform regulei generale, litigiile apărute în legătură cu modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ se soluţionează în ordine judiciară.

Regula despre împărţirea încăperii de locuit, stabilită de art. 89 CL RM nu se aplică faţă de încăperile de locuit în casele întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a celor mai importante ramuri a economiei naţionale, dacă muncitorii şi slujbaşii ce l-au primit au întrerupt relaţiile de muncă cu organizaţiile date la dorinţa personală, fără motive întemeiate sau pentru încălcarea disciplinei de muncă, sau pentru săvîrşirea unei infrecţiuni, în afara cazurilor acordării apartamentului cetăţeanului, care nu se afla în relaţii de muncă sau eliberarea din lucru din alte motive.

în rezultatul împărţirii spaţiului de locuit: apatamentele destinate şi ocupate de o singură familie se transformă în apartamente comunale şi cu persoana care a înaintat cererea se încheie în contract separat de închiriere a spaţiului locativ.

2. Modificarea contractului în cazul unirii chiriaşilor într-o singură familie. Articolul 90 CL RM stabileşte, că cetăţenii care locuiesc într-un singur apartament şi se folosesc de încăperile de locuit în baza contractelor aparte de închiriere, în cazul unirii într-o singură familie, sînt în drept să ceară încheierea cu careva dintre un contract de închiriere pentru toate încăperile, pe care ei le ocupă. După cum reiese din conţinutul acestei norme, condiţiile modificării contractului în baza acestui temei sînt: domicilierea a cîtorva chiriaşi în locuinţa comunală în baza contractelor aparte de închiriere; unirea lor într-o singură familie. Deci, de dreptul stabilit în art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriaşi care domiciliază într-un sngur apartament, deaceea cetăţenii care locuiesc în case diferite, sau în apartamente diferite a unei şi aceeaşi case, nu pot cere încheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaţiului locativ.

Pentru încheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimţămîntul membrilor familiei chiriaşului, deoarece în cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care, evident, este imposibilă fără acordul tuturor membrilor majori ce se unesc într-o familie, dacă ei îşi păstrează dreptul la spaţiul locativ.

După părerea noastră la determinarea cercului de persoane, ce se unesc într -o singură familie, trebuie să reieşim din regulile art. 5 5 CL RM /în care sînt determinate categoriile persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaşului/. Deaceea, greşit ar fi să socotim, că a cere încheierea unui singur contract de închiriere a spaţiului locativ pot numai acei chiriaşi, care au creat o familie prin căsătorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform art.55 CL RM este posibilă şi pe alte căi, de exemplu, unirea într-o singură familie a rudelor apropiate, care locuiesc într-un apartament. Mai multca atît, după părerea noastră, este posibilă unirea într-o singură familie nu numai a persoanelor legate între ele prin relaţii de rudenie şi comunitate, dar şi a persoanelor care nu au legături de rudenie. în prezent acest lucru este deosebit de important. Să ne imaginăm o astfel de situaţie: în două sau chiar trei camere a unui apartament comunal în baza contractelor aparte locuiesc cîteva femei în vîrstă, bolnave, care au în camerele sale televizoarele, frigiderile, maşinile de spălat, plitele cu gaz ş.a. ale sale şi fiecare pregăteşte pentru sine separat. în condiţiile deloc uşoare ale tranziţiei la relaţiile de piaţă, inflaţiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotărîrea de a se uni într-o singură familie pentru ducerea gospodăriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea ajutorului şi grijei uneia faţă de ata, realizării unor obiecte care sînt în plus /televizoare, frigidere/ şi mărirea bugetului familiei.

Consecinţele unei asemenea modificări ale contractului sînt: apartamentulcomunal devine apartament în care domiciliază o singură familie în baza unui singur contract de închiriere a spaţiului locativ.

Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabileşte că refuzul locatorului de a încheia un singur contract de închiriere poate fi contestat în ordine judiciară.

3. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în urma recunoaşterii în calitate de chiriaş a altui membru al familiei.

Articolul 91 CL RM stabileşte, că membrul major al familiei chiriaşul, poate cu consimţămîntul chiriaşului şi a celorlalţi membri ai familiei care locuiesc împreună cu el cere recunoaşterea lui în calitate de chiriaşîn conformitate cu contractul de închiriere a spaţiului locativ semnat anterior, în locul chiriaşului iniţial. In acest mod cum este stabilit în lege această normă juridică în practică nu se aplică, dar nu avem temeiuri s-o considerăm normă moartă (neaplicabilă), deoarece în viaţa de toate zilele ea se aplică foarte des dar într-un singur caz - în cazul decesului chiriaşului iniţial.

Anume aceasta este destinaţia de bază a art.91 CL RM.

Regula expusă mai sus nu se referă la încăperile de locuit în casele întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor a celor mai importante ramuri a economiei naţionale cu unele excepţii /vezi p.II art.91 CL RM/.

După părerea noastră, regula stabilită de art.91 CL RM, trebuie să se aplice în cel puţin două cazuri: în cazul acordării spaţiului de locuit persoanelor,ce stau la evidenţa locativă la aprpierea rîndului cu condiţia, că în spaţiul locativ acordat s-a transferat nu toată familie /de exemplu, în încăperea de locuit nouă se transferă părinţii şi copii minori, dar unul din copiii ce au atins vţrsta majoratului şi este căsătorit rămîne în spaţiul de locuit anterior şi contractul se reoformează pe numele lui/. Cazul al doilea: dacă în baza art.63 CL RM chiriaşul a lipsit fără motive întemeiate în încăperea de locuit ocupată mai mult de şase luni şi în ordine judiciară este recunoscut că şi-a pierdut dreptul la spaţiul locativ. In principiu art.91 CL RM poate fi aplicat şi în alte cazuri, de exemplu, dacă chiriaşul încăperii de locuit, divorţînd sau chiar păstrînd legăturile de căsătorie se scoate de la evidenţă şi se transferă cu traiul permanent într -o altă localitate sau peste hotare. Mai departe, dacă pentru încălcarea sistematică a regulilor de convieţuire, care fac imposibilă convieţuirea într-un singur apartament sau casă, chiriaşul vinovat în aceasta, cu respectarea nemijlocită a cerinţelor art.102 CL RM, este evacuat din încăpere a de locuit ocupată. In aceste cazuri, pentru preîntîmpinarea instabilităţii raporturilor de drept locativ, contractul de închiriere a spaţiului locativ trebuie să fie reoformat pe numele unuia din persoanele care au atins vîrsta majoratului şi a rămas să domicilieze în apartamentul din care a plecat chiriaşul.

4. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului de locuit la cererea chiriaşului, care s- a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaşul, care se foloseşte de un apartament separat, poate interveni cu cererea pe lîngă organele autoadministrării locale, întreprindere, instituţie, organizaţie /în dependenţă de apartenenţa casei de locuit/ de instalare în camera izolată excedentară la alegerea sa a altor cetăţeni, ce sînt luaţi la evidenţa celor care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului în baza acestui temei sînt necesare următoarele condiţii: ca iniţiativa să provină de la chiriaş, care se foloseşte de un apartament separat, ce el să aibă în folosinţă spaţiul locativ excedentar în forma unei camere izolate şi ca pretendentul, care 1-a ales chiriaşul, să fie luat la evidenţa locativă.

Consecinţele unei astfel de modificări a contractului sînt expres determinate de lege /art.76 CL RM/, care ndică, că în cazul satisfacerii demersului în privinţa persoanelor indicate /se are în vedere pretendenţii/ se încheie un contract aparte de închiriere a spaţiului de locuit. In aşa mod, apartamentul, în care locuiesc o singură familie se transformă în locuinţă comunală.

5. Modificarea contractului în urma retragerii spaţiului de locuit, folosit pentru obţinerea veniturilor neprovenite din muncă.

Conform art. 80 CL RM dacă chiriaşul sistematic dă în subchirie spaţiul locativ cu scopul obţinerii veniturilor neprovenite din muncă, spaţiul locativ izolat, dat în subchirie poate fi retras în ordine judciară, iar sumele primite în mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul statului. Norma dată se aplică ca sancţiune penru încălcarea legislaţiei locative.

Pentru modificarea contractului în baza temeiului dat sînt necesare următoarele condiţii: predarea sistematică a spaţiului locativ în subchirie; scopul predării - primireaveniturilor neprovenite din muncă; obiect al contractului de subchirie este o încăpere izolată; prezenţa hotărîrii judecăţii despre retragerea spaţiului de locuit, folosit în scopuri ilegale.

Consecinţele modificării: conform hotărîrii judecăţii are loc retragerea spaţiului locativ - izolat, după care organele corespunzătoare competente /în dependenţă de apartenenţa spaţiului de locuit/ acordă încăperea de locuit dată altor persoane, ce stau la evidenţa locativă, adică apartamentul devine comunal.

In practică modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor prevăzute de articoul 80 CL RM şi art.76 CL RM, se aplică farte rar, dar păstrarea acestor norme în viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.

In acelaşi timp ar fi bnevenit să menţionăm şi alt moment. După părerea noastră judecătoriile nu trebuie să satisfacă acţiunile despre preluarea spaţiului locativ izolat, folosit pentru obţinerea veniturilor neprovenite din muncă în acele cazuri, cînd astfel de hotărîri pot aduce după sine încălcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la încăperea de locuit retrasă. De exemplu, într-un apartament cu două camere, izolate, locuiesc tata şi fiica. In legătură cu înscrierea fiicei într-o instituţie de învăţămînt, tata sistematic preda în subchirie camera izolată a fiicei, obţinînd venituri neprovenite din muncă. Deoarece, după fiică, conform art.63 CL RM, se menţine dreptul la încăperea de locuit, judecata în acest caz trebuie să perceapă în folosul statului numai sumele neprovenite din muncă pe care 1 -au prmit chiriaşul. Retragerea încăperii de locuit a fiicei va atrage după sine încălcări esenţiale ale drepturilor locative ale ei. Ea nu poate duce răspundere pentru acţiunile ilegale ale tatălui. Mai mult ca atît, legea oferă judecăţii dreptul să nu retragă spaţiul locativ, deoarece în însăşi textul legii este scris cuvîntul "poate", dar nu trebuie sau este obligată.

6. Modificarea contractului de închiriere a spaţiuluo locativ în baza temeiurilor eliberării în apartamentul ocupat a încăperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stableşte, că dacă în apartamentul, în care domiciliază doi sau mai mulţi chiriaşi s -a eliberat o cameră neizolată de alt spaţiu locativ, atunci ea se transmite chiriaşului, care ocupă încăperea alăturată.

Dacă în apartament s-a eliberat o cameră izolată, ea trebuie să fie ocupată de chiriaşul, luat la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care are dreptul să fie luat la evidenţă. In lipsa unor astfel de cetăţeni încăperea de locuit eliberată va fi populată în ordine generală. Astfel legea permite posibilitatea modificării contractului în baza acestei temei în dependenţă de faptul, că s-a eliberat camera contiguă sau izolată. In cazul eliberării camerei contiguă ea în toate cazurile, indiferent de careva condiţii, se transmite în folosinţa chiriaşului, care ocupă canera alăturată. Cu toate aceste se respectă cerinţele legii despre obiectul contractului de închiriere a spaţiului locativ /art.54 CL RM/, adică cerinţa despre aceea că nu poate fi obiect al contractului o cameră, legată cu o altă cameră prin intrare comună /cameră contiguă/.

Altă situaţie se poate crea în cazul eliberării în apartament a unei camere izolate. Pentru întărirea ei după chriaşul, care locuia în cameră sînt necesare următoarele condiţii: domicilierea în apartamentul comunal, aflarea pretendentului la încăperea de locuit eliberată la evidenţa locativă sau prezenţa dreptului de a sta la o astfel de evidenţă, şi evident, eliberarea camerei izlate în apartamentul comunal dat.

Consecinţele modificării contractului în baza acestei teme: apartamentul încetează să fie comunal, iar dacă în apartament locuiesc mai mult de doi chiriaşi, atunci unul din ei îşi îmbunătăţeşte condiţiile sale de trai.

Pentru clarificarea mai detaliată a esenţei normelor, stabilite în art.49 CL RM, este necesar după părerea noastră din nou să apelăm la Hotărîrea Planului Judecătoriei Supreme a fostei URSS p.16 în care se indică, că dacă spaţiul locativ este transmis unuia din chiriaşi ce locuieşte în apartament, acest lucru nu-i privează pe ceilalţi chiriaşi de dreptul să contesteze în ordine judiciară eliberarea bonului de repartiţie şi să ceară acordarea spaţiului de locuit acestor chiriaşi.

Nu pot fi satisfăcute cerinţele despre transmiterea spaţiului de locuit persoanelor, care intenţionat şi-au înrăutăţit pînă la aceasta condiţiile sale de trai, de exemplu, prin schimb, împărţirea încăperilor de locuit. In acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenţial asupra camerei izolate eliberate în apartamentul comunal, apărut între cîţiva chiriaşi care pretind la el, se soluţionează de către judecată.

Plenul Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de asemenea, că regulile art.49 CI alRM nu pot fi aplicare la încăperile de serviciu, de aceea chiriaşul încăperii de serviciu nu are drept să pretindă la încăperea izolată de serviciu ce s -a eliberat în acelaşi apartament (p.6).

Conform art.48 CL RM încăperile de locuit, eliberate în casele transmise întreprinderile, instituţiile, organizaţiile de stat organelor autoadministrării locale, la fel şi încăperile elberate în casele, construite cu participarea cotei părţi a întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor se populează, în primul rînd, de lucrătorii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit ale acestor întreprinderi, organizaţii, instituţii. Modul indicat de populare se aplică independent de timpul sfîrşirii sau predării în exploatare a casei de locuit.

Regmentînd rezilierea raporturilor de drept locative în casele fondului locativ de stat şi obştesc, legislatorul delimitează noţiunile "desfacerea contractului de închiriere a încăperii de locuit" (art. 92,93 CL RM) şi "evacuarea din încăperile de locuit" (art.94 şi altele a CL RM).

Rezilierea contractului de închiriere a spaţiului de locuit se consideră încetarea acelui temei juridic, din care reiese dreptul chiriaşului şi a membrilor familiei lui la folosirea încăperilor de locuit şi a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetăţenilor în majoritatea cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ, adică o consecinţă a încetării acţiunii temeiului de folosire a spaţiului locativ.

Rezilierea raportului de drept ocativ este posibilă atît la iniţiativa chiriaşului şi a membrilor familiei sale, cît şi a locatorului. Cu toate acestea legislatorul oferă chiriaşului şi membrilor familiei sale drepturi largi, neîngrădite, în ceea ce priveşte rezilierea contractului de nchiriere a încăperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaşul încăperii de locuit este în drept, cu consimţămîntul membrilor familiei, să desfacă oricînd contractul de închiriere. In acest mod chiriaşului i se oferă libertate deplină la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui în această privinţă, în esenţă, nu sînt limitate de nimeni şi de nimic.

Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabileşte, că în cazul plecării chiriaşului şi a membrilor familiei lui cu domiciliul permanent într-un alt centru populat sau în cazul mutării într-o altă încăpere de locuit din acelaşi centru populat, contractul de închiriere a încăperii de locuit se consideră desfăcut din ziua plecării sau a mutării. In p.23 al Hotărîrii Plenului Curţii Supreme de Justiţie din 20 decembrie 1999 se menţionează de asemenea, că la aplicarea acestei norme instanţa judiciară urmează a lua în consideraţie probele care atestă intenţia chiriaşului de a întrerupe relaţiile contractuale.

Legea prevede încă un caz de reziliere automată a contractului de închiriere a spaţiului locativ. Astfel, în conformitate cu p.IV art.63 CL RM în cazul condamnării chiriaşului la privaţiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dacă în încăperea de locuit n-au rămas să locuiască membrii familiei lui, atunci contractul de închiriere a încăperii de locuit se consideră desfăcut din momentul executării sentinţei. După părerea noastră această normă trebuie să fie exclusă din lege, deoarece ea este una din cauzele săvîrşirii unor noi infracţiuni. Să ne închipuim un asemenea caz: o persoană în baza unui temei legitim a primit un apartament cu o cameră, iar mai apoi a săvîrşit-o infracţiune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaţiune de libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executării sentinţei contractul se socoate reziliat şi apartamentul i se retrage. Ce-i rămîne de făcut lui după un an de zile după ispăşirea pedepsei? Devenind hoinar, neavînd nici viză de reşedinţă, nici loc de lucru, nici acoperiş de asupra capului, lui nu-i rămîne decît să săvîrşească noi acţiuni ilegale.

Raportul de drept locativ de închiriere poate la fel să fie reziliat în legătură cu pieirea obiectului contractului de închiriere a spaţiului locativ, decesul chiriaşului, dacă el a trăit fără familie.

Asigurînd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conţine un şir de norme, menite să garanteze cetăţenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifestă mai întîi de toate prin aceea, că legea apără cetăţenii de evacuarea neîntemeaă din apartamentele ocupate. Astfel, art. 10 CL RM stabileşte că nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit ocupată sau limitată în dreptul de a flosi încăperea de locuit decît numai în temeiul şi în modul prevăzut de lege.

Referitor la rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ art.93 CL RM stabileşte, că contractul de închiriere a încăperii de locuit în casele fondului de stat şi obştesc de locuinţe poate fi desfăcut, la cererea celui care a dat-o în chirie în temeiurile stabilite de lege şi numai pe cale judiciară, cu excepţia cazurilor de evacuare din casele, ce sînt în pericol de a se nărui. Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict sînt delimitate de lege, adică nu poate fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului în orice timp şi la voinţa locatorului.

Astfel, conform regulei generale, contractul de închiriere a încăperii de locuit la iniţiativa locatorului poate fi reziliat în ordine judiciară, care este după natura sa mai democratică şi este chemată să protejeze, îngrădească cetăţenii de samovolnicia, incompetenţa cinovnicilor, care se ocupă cu problemele locative. Excepţie din această regulă generală constituie numai faptul dacă casa este în pericol de a se nărui, atunci persoanele care locuiesc în ea, trebuie să fie evacuaţi într-un mod simplificat, pe cale administrativă, cu sancţiunea procurorului.

Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativă a persoanelor, care au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit, dar în acest caz merge vorba despre preîntîmpinarea încălcării de lege, dar nu despre încetarea relaţiilor contractuale, deoarece ele nici n-au existat. Aici este cazul de menţionat că această regulă contravine normelor constituţionale generale cu privire la drepturile şi libertăţile cetăţenilor. Din aceste considerente Plenul Curţii Supreme de Justiţie din 20 decembrie 1999 a dat în această privinţă următoarele explicaţii: "evacuarea din încăperea de locuit, indiferent de apartenenţa şi tipul fondului de locuinţe se admite numai în temeiurile stabilite de lege prin hotărîrea instanţei de judecată.

Evacuarea pe cale administrativă cu sancţia procurorului prevăzută alin. 2 al art.94 CL RM contravine Constituţiei, deoarece în asemenea caz partea interesată este lipsită de dreptul de a -şi apăra drepturile şi interesele în instanţa judiciară.

Evacuarea persoanelor care au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit sau locuiesc în case ce sunt în pericol de ase nărui poate avea loc numai pe cale judiciară."(p,13)

Ultimul pune în această problemă a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care prevederile legii cu privire la avacuarea administrativă au fost abrogate.

Legea, însă, nu aminteşte modul al treilea, binevoi de reziliere a contractului de închiriere a spaţiului locativ, care necătînd la aceasta foarte des se întîlneşte în practică. De exemplu, casa urmează a fi demolată şi organizaţia, cărei i se acordă lotul de pămînt pentru noua construcţie, acordă cetăţenilor care domiciliază în casa care urmează a fi demolată, apartamente bineamenajate, care-i satisfac la toţi parametrii /raionul, etajul, mărimea, prezenţa serviciilor comunale ş.a./.

In acest caz cetăţenii, primind bonul de repartiţie eliberează încăperile de locuit, care urmează a fi demolate, şi binevoi, fără judecată, se instalează în apartamentele noi. După părerea noastră şi modul binevoi de reziliere a contractului de iniţiativa locatorului trebuie să fie prevăzut de lege.

După cum s-a menţionat, rezilierea contractului la iniţiitiva locatorului este posibilă numai în baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele sînt: efectuarea reparaţiei capitale în rezultatul căreia încăperea de locuit ocupată nu mai poate fi menţinută sau suprafaţa ei se va mări sau micşora simţitor (art.87 CL RM); casa în care se află încăperea de locuit urmează să fie demolată; casa (încăperea de locuit) este în pericol de a se nărui, casa (încăperea de locuit) urmează să fie reamenajată într-o casă nelocuibilă (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ în retragere sau în rezervă a ofiţerilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajaţi, care locuiesc în orăşelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor şi slujbaşilor care domiciliază în casele departamentale ale întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor ale celor mai importante ramuri ale economiei naţionale, din propria iniţiativă fără motive întemeiate sau care au fost cncediaţi pentru încălcarea disciplinei de muncă ori pentruu săvîrşirea unei infracţiuni (art. 100 CL RM); privarea de drepturi părinteşti, dacă ei locuiesc împreună cu copiii; înlăturarea părinţilor-educatori de la educarea în continuare a copiilor (art. 100 CL RM); distrugerea sistematică sau deteriorarea încăperilor de locuit, sau n-o folosesc după destinaţie, ori dacă prin încălcarea regulilor de conveţuire fac imposibilă pentru alţii convieţuirea cu dînşii în acelaşi apartament sau aceeaşi casă, iar măsurile de prevenire şi de înrîurire publică n-au dat nici un rezultat (art. 102 CL RM); dacă chiriaşul şi membrii familiei lui nu s-au reîntors în încăperea de locuit rezervată în decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).

Cererile locatorului despre evacuarea chiriaşului şi a membrilor familiei lui din casele fondului de stat şi obştesc de locuinţe în baza altor temeiuri, neprevăzute de lege sînt ilegale şi nu pot fi puse la baza încetării contractului de închiriere a spaţiului de locuit şi evacuării.

O garanţie importantă a exercitării de către cetăţeni a drepturilor sale locative reprezintă regula legii despre faptul, cetăţenilor care sînt evacuaţi din încăperile de locuit, li se acordă un alt spaţiu de locuit, cu excepţia cazurilor prevăzute de art. 102 CL RM. în acest fel consecinţele rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ pot fi de două feluri: evacuarea cu acordarea altui spaţiu de locuit şi fără acordarea acestuia. Ultima are loc în cazurile prevăzute de art 102 CL RM, adică cînd au loc încălcări ale legii din partea chiriaşului şi a membrilor familiei lui. Deci, regula generală cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative într-un spaţiu locativ concret, reprezintă asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaţii de locuit.

O regulă foarte importantă în acest sens pentru practica judiciară a fost stabilită de Plenul Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, în p.3 al aceste hotărîri se menţionează , că "primind cererea de chemare în judecată a administraţiei publice locale, a întreprinderii, instituţiei, organizaţiei despre evacuarea cetăţenilor în baza prevăzută de lege, inclusiv şi recunoaşterea nevalabilităţii bonului de repartiţie, cu acordarea unei încăperi locative amenajate sau a altei încăperi, judecătorul este obligat că verifice dacă în cerere este indicată o încăpere locativă concretă şi liberă, care i se distribuie celui ce este evacuat.

în cazul în care nu există o asemenea indicaţie, judecătorul, în conformitate cu art. 132 CPC RM nu v-a da curs cererii şi v-a propune reclamantului să corecteze deficienţile din cerere, acordîndu-i pentru aceasta termenul necesar. în cazul în care nu se execută cerinţele judecătorului cererea se consideră nedepusă şi se restituie reclamantului.

Dacă cauza este intentată, judecătorul nu are dreptul su nu-i dea curs întrucît aceasta contravine cerinţelor art. 132 CPC RM".

După părerea noastră această regulă stabilită de Curtea Supremă de Justiţie a RM reprezintă o garanţie esenţială pentru cetăţeni în ce priveşte realizarea dreptruilor locative.

Asigurarea cetăţenilor evacuaţi din alte încăperi de locuit nu reprezintă, însă, unica garanţie a exercitării drepturilor sale locative. O altă garanţie importantă este stabilirea de către lege a cerinţei, căreia trebuie să corespundă spaţiul locativ, acordat din nou. Conform regulei generale, încăperile de locuit acordate trebuie să corespundă cerinţelor calitative şi cantitative, prevăzute de lege. Astfel art.99 CL RM stableşte că încăperea de locuit, acordată cetăţenilor în legătură cu evacuarea, trebuie să fie o încăpere amenajată şi să corespundă cerinţelor articolelor 42-44 CL RM. După cum a fost menţionat art.42 CL RM stabileşte mărimea normei spaţiului locativ, adică cerinţele cantitative.

La acordarea încăperilor de locuit în conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea într-o cameră a persoanelor de sexe diferite în vîrstă de peste nouă ani, cu excepţia soţilor.

încăperea de locuit se acordă, ţinîndu-se seama de starea sănătăţii, cetăţeanului, iar în limita posibilităţilor - la locul lui de muncă, precum şi de alte împrejurări ce merită atenţie.

Invalizilor, bătrînilor, celor ce suferă de boli cardiovasculare şi de alte boli grave încăperile de locuit li se acordă, de regulă, la etaje de jos sau în case cu ascensor.

La stabilirea mărimii încăperii de locuit ce se acordă, se ţine seama de faptul dacă în familie este o femeie gravidă.

Cerinţele calitative înaintate faţă de încăperea de locuit acordată, sînt stabiliţi în art.43 CL RM în care se indică că încăerea de locuit, acordată cetăţenilor pentru domiciliere, trebuie să fie amenajată potrivit condiţiilor existente în centrul populat respectiv, să corespundă cerinţelor sanitare şi tehnice. încăperile de locuit acordate, trebuie să se afle în raza centrului populat respectiv.

Nu se permite instalarea cetăţenilor în încăperile eliberate din casele avariate, din subsoluri, barăci şi alte construcţii neadaptate pentru domiciliere, precum şi în casele, care urmează să fie demolate sau trecute în categoria celor nelocuibile. Astfel, încăperile de locuit acordate trebuie să se afle în casele de tip capital, construite în baza proiectului de tip ca locuibilă sau reparată capital şi reamenajată în încăperi de locuit destinată domicilierii permanente a cetăţenilor.

Din regula generală este numa o excepţie, stabilită de articolul 100 CL RM. Astfel, în caz de reziliere a contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor stabilite de art.100 C RM, spaţiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie să corespundă cerinţelor sanitare şi tehnice şi să se afle în raza localităţii respective. După cum vedem lipseşte una dn cerinţele esenţiale - amenajarea. Dacă n-ar fi o astfel de excepţie, atunci legea şi-ar pierde logica sa. Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de exemplu, pentru încălcarea disciplnei de muncă. Care ar fi sensul evacuării persoanei ce a încălcat ce rea-credinţă disciplna de muncă, din apartamentul cu toate comodităţile şi apoi instalarea lui într-o astfel de încăpere? Este un absurd şi numai. Deaceea legea stabileşte /în scopuri de profilaxie, acţiuni asupra persoanei care a încălcat disciplna de muncă, posibil şi-n alte scopuri/, că în cazurle, prevăzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte încăperi de locuit mai puţin amenajate, {i prin aceasta, după părerea noastră, legislatorul şi-a manifestat umanitatea sa faţă de persoanele evacuate - ei nu sînt evacuaţi fără acordarea unui nou spaţiu de locuit, cum se făcea pînă la 1 ianuarie 1992 /cînd au intrat în vigoare Bazele legisaţiei locative a fostei URSS şi a republicilor unionale/. In acest mod, persoanele care au încălcat disciplina de muncă sînt pedepsite după merite, prin lipsirea lor de spaţiu locativ amenajat, dar ei nu sînt lipsiţi de dreptul la locuinţă în genere.