- Condiţiile şi modul de constituirea a CCL-lui.
Unul dintre moduirile de satisfacere a necesităţilor locative ale persoanelor este primirea în folosinţă a spaţiului cooperatist. Persoanele care ai nevoiel de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit au dreptul să se înscrie în CCL şi să primească în această coopertivă un aparament.
CCl-ul se organizează în scopul asigurării cu spaţiul locativ a membrilor cooperativei şi a familiei lor, prin construcţia unei case de locuit cu mai multe apartamente cu mijloacele proprii ale cooperativei, precum şi în scopul exploatării şi administrării acestei case.
CCL-ul se organizează pe lîngă autorităţile publice locale sau pe lîngă întreprindere, instituţie, organizaţie. Organele locative ale primăriei sau administraţiei într., instit., înfăptuiesc măsurile organizatorice privind crearea cooperativei, aprobă lista persoanelor care doresc să se înscrie în cooperativă, iar după aceasta convoacă adunarea generală.
Adunarea generală adoptă hotărîrea cu privire la organizarea cooperativei, alege consiliul de conducere, preşedintele acesteiea şi comisia de revizie, adoptă statutul cooperativei. Hotărîrea adunării generale cu privire la constituirea cooperativei se aprobî la primăriei după aceasta în termen de o lună se procedează la înregistrarea statutului la primărie. Prevederile statutului cooperativei nu trebuie să vină în contradicţie cu dispoziţiile statutului model al CCL-lui (p.5. Statut).
Din momentul înregistrării statutului CCL-lui capătă persoanlitate juridică. După constituirea CCL-lui primăria exercită controlul asupra activităţii cooperativei, asupra exploatării şi întreţinerii casei cooperatiste.
CCL-ul se formează din rîndurile persoanelor care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor locative. Numărul mebrilor incluşi în cooperativă trebui să corespundă cu numărul de apartamente prevăzute în proiectul casei.
- Organele de conducere ale CCL-lui
Potrivit p.72 Statut, organele de conducere a CCL-lui sunt adunarea generală a membrilor cooperativei şi consiliul de conducere. Dacă cooperativa are mai mul de 40 membri, atunci în baza hotărîrii aunării generale, în locul acesteia poate fi constituită adunarea împuterniciţilor, care va poseda aceleaşi împuterniciri caşi adunarea generală. împuterniciţii se aleg la adunarea generalşăm cîte un reprezentan din partea a 5 membri ai cooperativei, pe un termen de 2 ani. în cooperativele comasate (peste 3 blocuri locative sau mai mult de 150 membri) se alege un împuternicit din partea a 10-30 membri ai cooperativei.
Adunarea generală este organul suprem de conducere a cooperartivei şi se convoacă cel puţin de 2 ori pe an de consiliul de conducere. Adunarea extraordinară se convoacă în termen de 10 zile la cererea 1/3 a membrilor cvooperatiovei, la cererea comisiei de revizie sau a primăriei.
Adunarea generală este deliberată dacă participă cel puţin 2/3 din numărul membrilor cooperativei. Hotărîrile adunării generale se adoptă cu o majoritate simplă de votuir, iar hotărîrile cu privire la mărimea părţii sociale, a aportului pentru întreţinerea şi exploatarea casei, primire aşi excluderea din xooperativă, realegerea anticipată a membrilor consiliului de conducere şi a comisiei de revizie - cu o majoritate de cel puţin 2/3 voturi. Adunarea generală are următoarele împuterniciri:
- adoptă statutul cooperativei;
- primeşte persoane în rîndul membrilor cooperativei şi excludere membrii din cooperativă;
- aprobă documentaţia de proiect şi deviz pentru construcţia casei;
- repartizează apartamentele între membrii cooperativei;
- cu consumţămîntul primăriei acordă permisiunea necesară membrului cooperativei de a-şi transmite partea sa socială unui membru mejor al familiei;
- stabileşte mărimea taxei de înscriere şi a aportului pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia capitală a casei;
- alege şi realege membrii consiliului de conducere, preşedintele şi comisia de revizie. Organul executiv al cooperativei este consiliul de conducere, ales de adunarea generală într-o componenţă de cel puţin 3 persoane pe un termen de 2 ani. Dacă cooperativa are mai puţin de 12 membri, în locul consiliului se alege un preşedinte al coopetarivei. Potrivit p.79 Statut, consiliul de conducere are următoarele funcţii:
- administrează casa şi asigură respectarea statutului cooperativei de către membrii acesteia;
- asigură rambursarea creditului;
- prezintă primăriie informaţii despre aprtamentele eliberate din casa cooperativei;
- asigurarea încasarea de la membrii a taxei de înscriere, a părţii sociale şi a altor plăţi obligatorii;
- asigură achita5rea la timp a plăţii pentru serviciile comunale şi alte servicii prestate cooperativei;
- organizează exploatarea, întreţinerea şi reparaţia casei de locuit;
- încheie tranzacţii în numele cooperative;
- ţine evidenţa membrilor cooperativei, care sunt în drept că primească apartament ce s-a eliberat în casa cooperatistă.
Comisia de revizie este organul care controlează activiattea financiar-economică a cooperative. Comisia de revizie include 3 persoane alese la adunarea generală a cooperativ ei pe un termen de 2 ani.
- Dreptul la obţinerea încăperilor cooperatiste.
Potrivit art.114 CL, persoanele care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilorde locuit sunt în drept să se înscrie în cooperativă şi să primească în această cooperativă un apartament. înscrierea în cooperativă este o premisă obligatorie pentru obţinerea spaţiului locativ cooperatist. Astfel, calitatea de membru al cooperativei este unicul temei pentru dobîndirea în folosinţă a încăperii cooperatiste.
Conform p.8 Statur, dunt primiţi în rîndurile membrilor cooperativei cetăţenii care au împlinit 18 ani, domiciliază permanent în localitatea dată (cu înscrierea permanentă în cartea de imobil) şi au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai. Persaonele care s-au căsătorit ori au început să lucreze înainte de împlinirea vîrstei de 18 ani pot deveni membri ai cooperativei din momentul încheierii căsătoriei sau angajării.
Se consideră că au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilro locative, urmînd a fi primite în rîndurile membrilor cooperativei, cetăţenii:
- care sunt asiguraţi pentru fiecare membru al familiei cu spaţiul locativ mai puţin de 9 m.p., precum şi cei care au dreptul la spaţiul locativ suplimentar, însă de fapt nu beneficiază de el;
- cel ce locuieşte în condiţiile de subînchiriere în casele fondului de stat sau închiriază încăperi din fondul privat şi nu au o altă încăpere de locuit;
- cei ce locuiesc într-o casă sau încăpere ce nu corespunde cerinţelor tehnice şi sanitare, fiind declarată nelocuibilă şi ireparabilă;
- ce locuiesc în locuinţe de serviciu;
- în familia cărora sunt persaone de sexe diferite mai mari de 9 ani, în afară de soţi, care locuiesc într-un apartament cu o odaie;
- ce locuiesc cîte două sau mai multe familii într-o cameră sau camere cu intrare comună;
- ce locuiesc în cămine, cu excepţia lucrătorilor temporari şi sezonieri şi persoanele instalate în cămin în legătură cu studiile;
- ce locuiesc într-o încăpere fără comodităţi sau într-un apartament comunal, fiind asiguraţi cu mai puţin 12 m.p.;
- ce au lucrat neîntrerupt la o întreprindere, instituţie cel puţin 15 nai.
Deşi construcţia încăperilor cooperatiste se face din contul mijloacelor proprii ale persoanelir, nu întotdeauna este posibil de a asigura construcţia unui număr nelimitat de case cooperatiste. Acest fapt poate determina becesitatea ţinerii evidenţei persoanelor ce doresc să se înscrie în cooperativă. Evidenţa persaonelor care doresc să se înscrie în cooperativă se ţine la locul de trai de către primărie, iar la locul de muncă - de către administraţia întreprinderii, instituţiei, pe lîngă care se organizează cooperativele.
- Drepturile şi obligaţiile CCl-lui.
Scopul de bază al cooperativei este asigurarea cu spaţiul locativ a membrilor cooperativei şi familiilor lor. Acest scop se realizează prin construcţia unei case de locuit cu mai multe apartamente. Pentru realizarea acestui obiectiv cooperativa îşi rezervează următoarele drepturi:
- la repartizare, în modul stabilit, în folosinţă a unui teren pentru construcţia casei. In cazul în care pe acest teren sunt situate clădiri şi plantaţii, proprietate privată a persoanelor, cooperativele sunt scutite de compensarea valorii acestora. Cooperativa se scuteşte de obligaţia de a demola clădirile şi instalaţiile situate pe terenul acordat, precum şi de obligaţia de a acorda încăperi de locuit persoanelor evacuate din casele demolate, situate pe terenul acordat cooperativei (p.41 Statutul);
- să primească un credit bancar pentru construcţia casei pe un termen de pînă la 25 ani;
- să efectuieze construcţia casei pe calea antreprizei;
- să încheie contracte pentru înfăptuiraea construcţiei, reparaţiei şi exploatării casei de locuit. Totodată cooperativa are dreptul să transmită întreţinerea şi exploatarea casei unor terţe persoane;
- în caz de deloare a casei cooperatiste în legătură cu retragerea terenului pentru necesităţile statului, are dreptul să primească în proprietate o casă de locuit cu valoare egală;
- are dreptul să transmită unor terţe persoane exploatarea şi întreţinerea reţelelor apeductului, canalizării, asigurării cu energie termică şi gaz.
Potrivit p.43 Statut, cooperativa este obligată:
- să înregistreze casa de locuit în organul cadastral teritorial;
- să asigure casa construită la o sumă de asigurare nu nai mică decăt suma creditului obţinut;
- să asigure respectarea regulilor şi normelor de exploatare a casei;
- să asigure întreţinerea şi exploatarea caselor potrivit Regulamentului provizoriu cu privire la exploatarea locuinţelor;
- să asigure rambursarea la timp a creditului şi achitarea plăţilor pentru serviciile comunale.
- Drepturile şi obligaţiile membrilor CCl-lui.
Calitatea de membru al CCl-lui naşte pentru acesta un şir de drepturi şi obligaţii. Dreptul de bază al membrului cooperativei este dreptul de aprimi în folosinţă un apartament. Potrivit p.37 Statut, distribuirea apartamenterlor între membrii cooperativei se face de către Adunarea generală spre sfârşitul construcţiei casei. La finisarea construcţiei casei, în baza hotărîrii adunării generale aprobate de primărie, fiecărui membru al cooperativei i se acordă o locuinţă separată, cu una sau căteva odăi în corespundere cu numărul membrilor familiei, cu suma depusă în contul părţii sociale şi norma locativă, dar nu mai mult de 12 m.p. pentru fiecare persoană, tinîndu-se seama de dreptul la spaţiul locativ suplimentar (p.50 Statut).
In caz în care suprafaţa loctivă a apartamentului, prevăzută de proiectul -tip, depăşeşte pentru familia respectivă dimensiunile stabilite, darea în folosinţă se admite cu condiţia că numărul camerelor nu depăşeşte numărul emmbrilor familiei.
Spaţiul locativ se acordă numai membrilor cooperativei, care şi-au executat obligaţiiloe de plată a taxei de înscriere şi părţii sociale. Instalarea locatarilor în locuinţele acordate se face în baza ordinului de repartiţie eliberat de autorităţile publice locale. Refuzul de a elibera ordinul de repartiţie poate fi atacat pe cale judiciară.
Potrivit p.60 Statut, membrul cooperativei are următoarele drepturi:
- să locuiească împreună cu familia sa în locuinţa ce i s-a acordat. Membrii familiei membrului cooperative, care locuiesc împreună cu acesta, au dreptul în ce priveşte folosirea încăperii;
- să aleagă şi să fie ales în organele de conducere ale cooperativei;
- să iasă în orice moment din cooperatică în baza liberului consimţămînt;
- în prezenţa unor motive întemeiate, cu consimţămînrulş adunării generale şi cel al autorităţilor publice locale, să transmită partea socială oricărui membru major al familiei, care locuieşte permanent în acest apartament. Unul din soţi poate transmite partea socială numai cu consimţămîntuş celuilalt soţ, dacă ea a fost depusă în timpul căsătoriei;
- să închirieze încăperea ocupată cu consimţământul consiliului de conducere;
- cu consimţămîntul membrilor majori al familiei sale are sdreptul să instaleze în locuinţa persoane inapte de m,uncă aflate la întreţinerea sa, precum şi locatari temporari. Pentru instalarea copiilor minori la părinţi nu se cere un asemenea consimţămînt;
- cu consimţămîntul membrilor familiei şi cu perimisiunea autorităţilor publice locale, să scimbe încăperea de locuit ocupată cu o altă încăpere din fondul de stat sau cooperatist, cu condiţia că persoana ce se instalează în încăperea cooperatistă să fie primită în rîndul membrilor cooperativei. Dacă nu s-a ajuns la un acord comun asupra schimbului, persoanan care are dretul aupra unei cote din partea socială, are dreptul să ceară schimbul forţat;
- au dreptul preferenţial de a primi un apartament eliberat din casa cooperatistă, dacă se află la evidenţa locativă. In caz de necesitate egală de îmbunătăţire a condiţiilor locative, se dă preferinţă membrului cooperativei, care a fost luat mai înainte la evidenţă.
Membrul cooperativei este obligat:
- pînă la începerea construcţiei casei de locuti să depună mijloace băneşti în proporţie cu 40% din costul construcţiei apartamentului (p.52 Statut);
- să achite taxa de înscriere, depunerile în contul părţii sociale, plăţile pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia casei;
- să folosească locuinţa potrivit destinaţiei;
- să efectuieze la timp reparaţia curentă a încăperii, să întreţină în bună stare încăperea de locuit;
- să respecte regulile de folosire a încăperilor de locuit şi regulile de conveţuire;
- în caz de ieşire din cooperativă să elibereze apartamentul şi să-l transmită în bună stare.
- Condiţiile şi modul de efectuare a partajului cotei de participare şi a încăperii cooperatiste.
Potrivit art.122 CL, împărţirea părţii sociale şi a spaţiului locativ cooperatist poate fi cerută numai de către soţul membrului cooperativei. împărţirea părţii sociale se face potrivit prevederilor Codului familiei. Statutul concretizează normele Codului familiei, ţinînd cont de specificul păţii sociale, ca bun comun al soţilor. Partajul părţii sociale implicit duce şi la împărţirea spaţiului locativ cooperatist.
Partajul este posibil în prezenţa următoarelor condiţii: 1. partea socială a fost depusă de membrul cooperativei în timpul căsătoriei, fiind un bun
devălmaş al soţilor;
- căsătoria dintre soţi a for desfăcută;
- dacă este posibil de a acorda fiecărui soţ cîte o odaie izolată. Dacă încăperea respectivă este compusă din camere neizolate, împărţirea acesteia se poate face numai după replanificarea ei în scopul formării unor odăi separate.
Folosireade mai departe a spaţiului locativ de către soţul divorţat, căruia instanţa de judecată ia recunoscut dreptul la o cotă a părţii sociale, se admite cu condiţia intrării în rîndul membrilor cooperative.
Dacă soţilor divorţaţi şi se acordă camere izolate, partea socială datorată pentru încăperea comună se depune de ei, proporţional cu suprafaţa locativă ocupată de ei. Dacă nu este posibil de a atribui fiecărui soţ căte o odaie separată, soţul asocial plăteşte cota respectivă a părţii sociale fostului soţ, care nu este membru al cooperativei. Soţul divorţat, care a primit cota părţii sociale, pierde dreptul de a folosi încăperea respectivă şi urmează a fi evacuat pe cale judiciară (p.68 Statut).
Soţul divorţat, care nu este membru al cooperativei, poate să-şi menţină dreptul de folosire a încăperii, dacă i s-au atribuit copiilor minori, precum şi dacă există alte împrejurări întemeiate. In acest caz soţul care nu este membru al cooperativei trebuie să între în rîndul membrilor cooperativei şi să plătească soţului divorţat, membru al cooperative cota părţii sociale. Soţul divorţat membru al cooperativei, care a primit cota părţii sociale, pierde dreptul de a folosi locuinţa şi urmează a fi evacuat pe cale judiciară.
- Moştenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului decedat al cooperativei.
Partea socială constituie obiect al dreptului de proprietate, se include în masa succesorală şi urmează a fi moştenită de către succesorii membrului decedat al cooperative. Potrivit p.67 Statut, partea socială a membrului decedat al cooperativei trece la moştenitorii săi în modul stabilit de lege. Astfel, statutul-model n-a instituit o ordine specială de moştenire a părţii sociale, de aceea urmează să aplicăm regimul general succesoral. Sunt identice drepturile succesorale ale moştenitorilor membrului decedat al cooperativei, indiferent de faptul au locuit sau nu cu acesta, se deosebesc însă drepturile locative ale moştenitorilor.
Moştenitorii moştenesc partea socială şi dobîndesc dreptul de a folosi apartamentul cooperatist în prezenţa următoarelor condiţii:
- au locuit împreună cu membrul decedat al cooperative în timpul vieţii acestuia sau au dus cu acesta gospodărie comună;
- există posibilitatea de a atribui fiecăruie moştenitor cîte o odaie izolată;
- sunt primiţi în rîndul membrilor cooperativei;
- există consimţămîntul autorităţilor publice locale.
Moştenitorii membrului decedat al cooperative, care na-u locuit cu acest în timpul vieţii lui, dar au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai şi domiciliază în localitatea dată, pot fi primiţi în rîndul membrulor cooperativei, cu consimţămîntul autorităţilor publice locale.
Moşteniotrii care n-au locuit cu membrul decedat al cooperativei în timpul vieţii lui şi care nu au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai, dar nu louiesc în această localitate, vor putea pretinde numai la partea socială, nu şi la dreptul de folosire a apartamentului cooperatist.
Potrivit alin.4. p.67 Statut, moştenitorii care în timpul vieţii celui ce a lăsat moştenire n-au locuit în comun cu el ori au locuit, dar au refuzat de a folosi în continuare această încăpere, vor primi valoarea părţii sociale sau o parte din ea.
Membrii familiei mebrului decedat al cooperative, care nu sunt moştenitori, dar au locuit permanent împreună cu el şi au dus o gospodărie comună, îşi menţin dreptul de a folosi mai departe încăperea cooperatistă, cu condiţii că unul din ei dobîndeşte calitatea de membru al cooperativei şi achită partea socială.
- Excluderea din CCI şi evacuarea din încăperea cooperatistă.
Membrii cooperativei are dreptul în orice moment să iasă din cooperativă, în baza cererii sale. In caz de ieşire din cooperativă a unuia din soţi, celălalt are dreptul preferenţial de a fi primit în rîndurile membrilor cooperativei.
Potrivit p.62 Statut, membrul cooperativei poate fi exclus din cooperativă în cazurile:
- intrării ilegale în cooperativă prin prezentarea unor date ce nu corespund realităţii sau ca urmare a unor acţiuni ilicite ale persoanelor cu funcţie de răspundere, ce au servit drepe temei pentru primirea în cooperativă;
- încălcării sistematice a statutului CCL-lui dau neîndeplinirea hotătîrilor adunării generale;
- distrugerii sau deteriorării sistematice a încăperilor de locuit sau folosirii ei nu potrivit destinaţiei;
- încălcării sistematice a regurilor de conveţuire socială, fapt ce face pentru alţii imposibilă conveţuirea în acelaţi apartament sau casă, dacă măsurile preventive n-au dat nici un rezultat;
- închirierii apartamentului cu încălcarea ordinii stabilite;
- neachitarea fără motive întemeiate în decurs a 3 luni a plăţilor pentru rambursarea creditului, pentru reparaţia capitală, pentru serviciile comunale şi exploatarea încăperii;
- plecării cu domiciul permanen în altă localitate;
- îmbunătăţirii condiţiilor locative pînă la momentul instalătii în casa construită;
- eschivării în curs de o lună, după instalarea locatarilor în casă, de a primi ordinul de repartiţie fără motive întemeiate şi de a se instala în apartamentul cooperatist;
- privării de drepturile părinteşti, dacă domicilierea împreună cu copiii, în privinţa cărora părinţii au fost privaţi din drepturile părinteşti, este imposibilă.
Persoana exclusă din cooperativă, urmează a fi evacuată pe cale judiciară împreună cu toţi membrii familiei sale, în baza acţiunii consiliului de conducere.
Totodată, membrii familiei membrului exclus din coperativă, care locuiesc împreună cu acesta, îşi pot rezerva dreptul de a folosi apartamentul cooperatist cu condiţia ca unul din ei să dobîndească calitatea de membru al cooperativei şi să obţină acordul autorităţilor publice locale.
- Consecinţele trecerii apartamentului cooperatis în proprietatea membrului cooperativei.
Potrivit prevederilor Statutului-model al CCL-lui, membrul cooparativei este obligat să depună mijloace băneşti în contul părţii sociale. Pînă la achitarea integrală a părţii sociale membrul cooperativei primeşte locuinţa în folosinţă. El are dreptul de a poseda, folosişi într-o măsură limitată să dispună de locuinţă. Proprietar al apartamentului este cooperativa, ca persaonă juridică.
Potrivit alin.3, art.13 Legea cu privire la proprietate şi art.18 Legea privatizăţii fondului de locuinţe, membrul cooperativei, care a depus integral partea socială pentru locuinţa ce i s-a dat în folosinţă, dobîndeşte dreptul de proprietar asupra locuinţei, urmînd să i se elibereze titlu de proprietate.
Această normă modifică substanţial raporturile obligaţionale din cadrul cooperativei, duce la apariţia unor noi subiecte ale dreptului de proprietate asupra locuinţelor, care pînă la adoptarea ei aparţineau cooperativei, generează raporturiel reale între cooperativă şi membrii săi.
Analizînd norma în cauză, atragem atenţia asupra caracterului ei imperativ. Astfel, trecerea dreptului de proprietate asupra apartamentul de la cooperativă la membrul său nu depinde de voinţa acestora. Schimbarea proprietarului apartamentilui cooperatist are loc nu în baza voinţei părţilor, ci de drept, adică de vitrutea achitării integrale a părţii sociale. După cum putem observa are loc o trecere forţată a dreptului de proprietate. Legislaţia civilă cunoaşte încetarea forţată a dreptului de proprietate, dar dobîndirea forţată a dreptului de proprietate nu are precedent.
Treceera apartametului cooperatist în proprietatea membrului cooperativei nu duce la încetarea de drept a calităţii de membri al cooperativei, deşi caracterul raprotzurilro cu cooperativa se modifică. Proprietarul locuinţei poate ieşi în orice moment din cooperativă, poate fi exclus, dar aceasta nu afectează dreptul de proprietate asupra locuinţei. Dacă acesta continuă a fi membrul al cooperativei, el la avea toate drepturile şi obligaţiile prevăzute de statutul-model al cooperativei. Pentru aces proprietar vor fi obligatorii deciziile adunării generale cu priovire la stabilirea cotei de participare la cheltuielile legate de întzreţinerea, exploatarea şi reparaţia casei de locuit.
Atunci cînd proprietarul locuinţei iese din cooperativă, el pierde drerurile şi obligaţiile prevăzute de statutul-model, cu excepţia obligaţiei de a participa şa cheltuielile de exploatare, întreţinere şi reparaţie a casei. Aveastă obligaţi nu se naşte pentru proprietar în virtutea statutului ci în baza Legii condominiului în fondul locativ (art.14), care obligă coproproetarii să suporte cheltuielile legate de întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune.