- Natura juridică şi importanţa chiriei şi plăţilor de arendă.
In cadrul raporturilor de locaţiune problema chiriei este una dintre cele mai principale şi, posibil, cea mai complicată şi controversată. Aici avem de a face cu principalele interese ale părţilor, ele fiind contradictorii.
Odată cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaţiune, problema chiriei a suferit modificări esenţiale în comparaţie cu normele contractului de locaţiune ce acţionau anterior, însă cu părere de rău ea nu este soluţionată până la sfârşit. Complexitatea ei e determinată de modul de stabilire a cuantumului chiriei.
în art.8 al Bazelor legislaţiei Uniunii RSS şi republicilor unionale „Cu privire la arendă" nu se spune nimic despre modul de stabilire a mărimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general juridico-civil de egalitate a părţilor, conform căruia în fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea în baza acordului părţilor, lucra ce corespundea buchiei şi spiritului legii. Această regulă a fost transpusă şi în legislaţia naţională a Republicii Moldova, însă cu o concretizare. Astfel, iniţial în art.9,alin.(l) al Legii Nr.861/1992 era indicat că arenda şi modul ei de achitare se stabileşte în contract. în această redacţie norma era destul de rezonabilă, deo arece admitea posibilitatea stabilirii cuantumului chiriei în baza acordului părţilor, reieşind din unul dintre principalele principii ale economiei de piaţă - corelaţia cererii şi ofertei.
Ulterior, însă, art.9,alin.(l) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificări şi adăugări, dar, cu regret, nu atât de pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995 „Cu privire la modificarea Legii cu privire la arendă" e stabilită o nouă redacţie a art.9,alin.(l) cu următorul conţinut: „Arenda şi modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar şi se fixează în contractul de arendă" [24]. Iar prin Legea Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 „Cu privire la completarea art.9 al „Legii cu privire la arendă", art.9,alin(l) a fost completat cu următoarea frază: „Pentru bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabileşte de Guvern" [25]. însă această completare, prin hotărârea Curţii Constituţionale din 24 iunie 1999 Nr.35, în Legea
Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarată neconstituţională. Curtea Constituţională şi-a motivat decizia prin faptul că Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era în drept să delegheze Guvernului împuterniciri în privinţa stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietăţii de stat, ca mijloc de venit la bugetul statului, prin aceasta fiind încălcat art.6 al Constituţiei Republicii Moldova.
Ieşirea din această situaţie a fost găsită, însă nu cea mai optimă, după părerea noastră. Astfel, pri n Legea Republicii Moldova Nr.959 -XIV din 27 aprilie 2000 „Cu privire la completarea art.9 al „Legii cu privire la arendă", s-a stabilit: „Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei şi tarifele minimale ale plăţii pentru arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent" [26]. Controversibilitatea acestei completări constă în faptul că în continuare se încalcă principiul juridico -civil de egalitate a părţilor la stabilirea mărimii chiriei. Ce-i drept, prin Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a făcut o cedare - în privinţa proprietăţii de stat părţile pot discuta mărimea chiriei, însă aceasta nu poate fi mai mică decât tarifele minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.
După părerea noastră, această formulare reiese din faptul că în trecut conducătorii întreprinderilor de stat abuzau de dreptul său de a stabili de sine stătător mărimea chiriei. Acest comportament uneori întrunea semnele unei componenţe de infracţiune, care practic era foarte greu de demonstrat, deşi în realitate totul era destul de simplu - conducătorul întreprinderii de stat se înţelegea cu locatarul despre o plată simbolică, iar diferenţa o împărţeau sau o utilizau într-un alt mod. în toate cazurile bugetul statului era lipsit de venituri considerabile.
Pentru alţi proprietari, însă, rămâne în vigoare redacţia art.9,alin.(l) al Legii Nr.861/1992, stabilită prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu următorul conţinut: „Arenda şi modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar şi se fixează în contractul de arendă". Repetăm, o astfel de modalitate de stabilire a mărimii chiriei nu trebuie să existe. Orice condiţii ale oricărui contract juridico-civil trebuie să fie stabilite, după părerea noastră, în baza acordului părţilor, reieşind din cerere şi ofertă. Iar abuzurile funcţionarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace şi nu prin încălcarea principiului juridico-civil de egalitate a părţilor. Actualul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema respectivă. Astfel, conform art.911 Cod civil, preţul arendei se stabileşte prin acordul părţilor. Aceeaşi regulă se conţine şi în art. 13 al Legii Nr. 198/2003. Face excepţie plata de arendă pentru terenurile cu destinaţie agricolă care fac parte din proprietatea publică. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr. 198/2003, plata anuală pentru arenda terenurilor agricole proprietate publică constituie cel puţin două procente, dar nu mai mult de zece procente din preţul normativ al terenului dat în arendă.
- Criteriile care influenţează cuantumul plăţii de arendă.
La fel, prezintă interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate în considerare la stabilirea cuantumului chiriei. în trecut, de exemplu, pentru proprietatea statului închiriată, mărimea chiriei nu putea fi mai mare decât costul uzurii acesteia. în condiţiile economiei de piaţă această regulă nicidecum nu poate fi aplicată, deoarece este în contradicţie cu natura acestor relaţii. De aceea nu întâmplător în art.8 al Bazelor legislaţiei Uniunii RSS şi republicilor unionale „Cu privire la arendă" erau stabilite următoarele: „Arenda include costul uzurii bunurilor arendate. La arenda pământului şi altor resurse naturale gradul de uzură nu se calculează. Mărimea costului uzurii, inclusă în preţ, se stabileşte în contractul de arendă, reieşind din obligaţiile părţilor contractuale de a reproduce patrimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include şi mijloacele transmise de către arendaş arendatorului la expirarea contractului pentru repararea bunurilor închiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obţinut la folosinţa social-utilă a bunurilor închiriate (procentul de arendă), şi care poate fi stabilit prin contract la un nivel, de regulă, nu mai mic al procentelor bancare".
Din această normă de drept se poate deduce că, în condiţiile actuale, în arendă se include costul uzurii bunurilor, o parte din venit (procentul de arendă) şi mijloacele necesare pentru repararea bunurilor închiriate, adică cuprinde ceva mai mult, decât ceea ce era prevăzut în fostele norme de drept. Aşadar, proprietarul a fost stimulat, a apărut interesul de a transmite patrimoniul său în chirie.
Noua legislaţie a Republicii Moldova a făcut corectări esenţiale în procedura de stabilire a mărimii chiriei. Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele în fu neţ ic de care se determină arenda pentru fiecare categorie de folosinţă a bunului pot fi: suprafaţa terenului, potenţialul de producţie, structura parcelară, relieful şi gradul posibilităţii de efectuare a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajarea sau alte dotări, gradul de uzură a tehnicii agricole arendate.
Iar conform art.l7,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arendă se determină în fu neţ ic de suprafaţa terenului arendat, de bonitate, de relief şi de măsura posibilităţii de a efectua lucrările în mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaţiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puţin de 2 % pe an din preţul normativ al terenului arendat.
Plata poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în natură, în bani sau într-o altă formă. Astfel, conform art. 17 al Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în bani sau în natură şi în bani fie într -o altă formă, potrivit acordului dintre părţile contractante, şi se efectuează în termenul şi în locul prevăzute în contractul de arendă.
Plata în natură pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte într-o cantitate determinată de produse agricole sau într-un procent determinat din volumul producţiei. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de către părţi în funcţie de specificul activităţii agricole şi de zonă.
Termenul şi locul efectuării plăţii în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părţi în contract, în funcţie de felul produselor şi de specificul obţinerii lor.
în dependenţă de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificată în anuală, semianuală, trimestrială şi lunară. Aceste tipuri de plăţi sunt determinate de termenul contractului şi de obiectul locaţiunii. în agricultură, de exemplu, plata se achită de regulă, odată în an, în formă naturală, după strângerea roadei. în alte domenii de activitate chiria se achită lunar, de regulă, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. în practică, însă, există şi excepţii de la această regulă.
Legea stabileşte că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor (art.886alin.(l) Cod civil).
Referindu-ne la forma plăţii, în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locator este când chiria se stabileşte într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este cointeresat în mărirea volumului producţiei sale, ştiind că mărimea plăţii chiriei va rămâne aceeaşi. Dacă, însă, chiria se stabileşte într-un procent din producţie sau din roada strânsă, atunci locatarul pierde interesul de a mări volumul, deoarece cu cât mai mult produce, cu atât mai mare va fi cuantumul chiriei. Această variantă, desigur, este mai convenabilă locatorului.
Raporturile de proprietate între părţi sunt reflectate şi în obligaţiile de plată ale impozitelor. în acest caz legislaţia Republicii Moldova a recepţionat norma de drept a fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii Nr.861/1992, pe lângă arendă arendaşul plăteşte impozitele prevăzute de lege, dacă legislaţia sau contractul nu le atribuie persoanei care dă în arendă. în practică, de exemplu, în sectorul agrar locatarii plătesc, de regulă, impozit ul funciar, de care se ţine cont la achitarea chiriei.
De fapt, în actualul Cod civil nu se menţionează nimic despre plata impozitelor, deoarece aceasta nu este o prerogativă a normelor dreptului civil. însă în art.ll al Legii Nr.198/2003, în care e arătat modul de înregistrare a contractului de arendă la primărie, se indică că în registrul contractelor de arendă se înscriu date privind plătitorul impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. în art. 16 al aceleiaşi legi se arată că arendaşul este obligat să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislaţia în vigoare, în cazul când contractul nu prevede altfel.