Drept

1. Noţiunea şi importanţa contractului de arendă

în legislaţia în vigoare sunt formulate următoarele definiţii legale ale contractului de locaţiune şi de arendă: „Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat ind ividual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie" (art.875 Cod

Arenda este contractul încheiat între o parte - proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri de alte bunuri agricole (arendator) - şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi (art.911 Cod civil).

Conform art.2 al Legii Nr. 198/2003, contractul de arendă este un acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor şi altor bunuri agricole, denumită arendator, şi altă parte, denumită arendaş, în vederea exploatării acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.

Reieşind din aceste definiţii, locatarului i se transmite nu numai atributul de folosinţă, ci şi de posesiune, prin care se măresc substanţial drepturile lui în privinţa bunului închiriat. Această orientare întăreşte tendinţa legislaţiei din ultimii ani de mărire a drepturilor şi libertăţilor participanţilor la raporturile juridico-civile şi de eliminare într-o mare măsură a îngrădirilor existente anterior.

Pentru comparaţie se pot de reda definiţiile legale ale contractului în cauză, în care noţiunile de „locaţiune" şi „arendă" au acelaşi înţeles. Astfel, art.606 al Codului civil al Federaţiei Ruse stabileşte că în baza contractului de arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul) se obligă să-i transmită arendaşului (locatarului) un patrimoniu contra plată în folosinţă şi posesiune temporară sau numai în folosinţă temporară.

Conform art.85 al Bazelor legislaţiei civile ale fostei URSS, în baza contractului de arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul) se obligă să-i transmită arendaşului (locatarului) un patrimoniu în folosinţă şi posesiune sau folosinţă temporară contra plată pentru exercitarea de sine stătător a unei activităţi de antreprenoriat sau pentru alte scopuri.

Prin natura sa juridică contractul de locaţiune este un contract consensual, oneros şi sinalagmatic.

Contractului de locaţiune îi sunt caracteristice următoarele particularităţi:

• patrimoniul se transmite în folosinţă şi posesiune temporară sau în folosinţă temporară;
• posesiunea şi folosinţa sunt temporare;
• posesiunea şi folosinţa temporară presupun restituirea bunurilor închiriate după încetarea raporturilor contractuale;
• restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că în baza contractului de locaţiune are loc folosinţa şi posesiunea temporară a unui patrimoniu ce aparţine unei alte persoane - proprietanilui (locatorului);
• raporturile contractuale au caracter oneros;
• restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că obiecte ale contractului pot fi numai bunurile

individual determinate şi neconsumptibile.

De la această regulă generală există o excepţie prevăzută pentru cazurile transmiterii în locaţiune a întreprinderii drept complex patrimonial unic. In art.3 al Legii Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 „Cu privire la interpretarea art.19 al Legii „Cu privire la arendă" se indică că în cazul încetării efectelor contractului de arendare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaşul trebuie să-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile în aceeaşi stare în care ele erau la momentul dării în arendă, ţinând cont de uzura normală, dacă contractul nu stipulează altfel, şi alte bunuri consumptibile (materia primă, materiale, producţie finită şi alte mijloace circulante), care fac parte din complexul patrimonial, în volumul fixat la momentul dării în arendă. In cazul imposibilităţi i restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recuperează la preţul în vigoare la momentul încetării efectelor contractului de arendă [27].

Credem că această interpretare nu stabileşte nimic nou şi în principiu confirmă regula generală, conform căreia obiecte ale contractului de locaţiune pot fi numai bunurile determinate individual şi neconsumptibile, însă precizează că în cazul închirierii unui obiect specific - a întreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele circulante, adică bunurile consumptibile, figurează ca bunuri accesorii faţă de bunul principal, şi anume întreprinderea ca un complex patrimonial unic, care în esenţă anume ea este obiect al contractului. Pe când

mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normală a procesului neîntrerupt de producţie şi la crearea întreprinderii de arendă, şi la încheierea contractului.

După cum a fost menţionat mai sus, conform art. 1 al Legii Nr. 198/2003, obiecte ale contractului de arendă pot fi mijloacele fixe şi, după caz, mijloace circulante. Din conţinutul acestei norme putem concluziona că mijloacele circulante, ca un component al noţiunii de „bunuri agricole" pot apărea în calitate de obiect de sine stătător al contractului de arendă, deoarece în lege sunt stipulate următoarele: „şi, după caz, mijloace circulante".

Importanţa contractului de locaţiune constă în următoarele:

1. El este documentul juridic de bază ce reglementează raporturile dintre locator şi locatar.
   2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile şi obligaţiile părţilor;
   3. El reprezintă forma legală de stabilire a unor legături economice în cazul transmiterii patrimoniului în folosinţă şi posesiune temporară sau numai în folosinţă.
   4. Numai în contract este stabilită răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor.
   5. Contractul de locaţiune este un act juridic, ce -i permite proprietarului să-şi lărgească posibilităţile de folosire economică a patrimoniului.
      • Este un mijloc juridic de folosire cât mai raţională, exploatare a patrimoniului în cazurile când proprietarul temporar (sau tot timpul) nu foloseşte bunurile sale.
      • Le permite persoanelor fizice şi juridice, folosind un patrimoniu străin, să se ocupe cu activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.

8. Le dă posibilitate locatarilor de a obţine un venit, de a procura bunurile închiriate sau altele în proprietate, de a-şi lărgi activitatea economică, de a acumula un capital iniţial pentru iniţierea unei afaceri personale.
9. Pentru societate importanţa contractului se manifestă şi prin faptul că datorită lui sunt implicaţi într-o activitate de producere mulţi lucrători, având posibilitatea de a-şi întreţine familiile, de a se ocupa cu o activitate conform profesiei.

2 . Particularităţile contractelor de arendă

La baza clasificării contractelor de arendă pot sta diferite criterii.

în dependenţă de forma de proprietate a bunurilor închiriate, contractul de arendă este de două tipuri: contractul de arendă a proprietăţii publice şi contractul de arendă a proprietăţii private.

în dependenţă de formele organizaţional-juridice ale relaţiilor de locaţiune se clasifică în trei tipuri:

• contractul de arendă a întreprinderii ca un complex patrimonial unic;
• contractul de arendă în grup;
• contractul de arendă individual.

Ultimele două tipuri ale contractului de locaţiune pot avea variante - pot fi încheiate în cadml unei întreprinderi sau a unităţii sale structurale sub forma antreprizei de arendă sau pot fi încheiate în baza unui co ntract juridico-civil de locaţiune.

Dacă la baza clasificării contractelor admitem obiectul raporturilor de locaţiune, atunci contractele sunt de următoarele tipuri:

contractul de locaţiune a pământului, a altor resurse naturale;

locaţiunea întreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unităţilor sale structurale; contractul de locaţiune a clădirilor, construcţiilor, încăperilor şi altor bunuri imobile; contractul de locaţiune a mijloacelor de transport; contractul de locaţiune a tehnicii agricole; locaţiunea utilajului, inventarului instrumentelor;

contractul de locaţiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu sunt scoase din circuitul civil; contractul de locaţiune a mijloacelor circulante.

în dependenţă de menirea patrimoniului închiriat, contractele se împart în locaţiunea bunurilor de importanţă productivă, casnică şi de altă natură.

în dependenţă de subiecţii participanţi contractele de locaţiune se clasifică astfel: încheiate între persoane fizice; încheiate între persoane juridice; încheiate între persoane fizice şi juridice;

După termen contractele de locaţiune pot fi:

pe termen scurt, durata lor fiind mai mică de un an; pe termen mediu, de la un an până la trei; pe termen lung, pe o durată mai mare de trei ani.

Contractele de locaţiune pot fi clasificate şi în baza repetabilităţii lor. In baza acestui criteriu ele pot fi împărţite astfel:

contracte încheiate pentru o singură dată; contracte care se repetă.

3. Pregătirea pentru încheierea contractului. încheierea contractului

Pentru încheierea contractului de locaţiune trebuie respectate anumite etape, printre care se enumără şi pregătirea pentru încheierea contractului sau etapa pregătitoare.

La etapa respectivă orice subiect potenţial al contractului de locaţiune, ce doreşte să intre în raporturi de locaţiune, trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

Să studieze legislaţia în vigoare a Republicii Moldova în domeniul ce îl interesează. Pentru o analiză comparativă pot fi studiate şi normele de drept ale altor state.

Să studieze literatura respectivă, şi nu numai cea referitoare la contractul de locaţiune, ci şi, dacă e posibil, la alte contracte juridico-civile a căror obiect este transmiterea patrimoniului în posesiune şi folosinţă temporară. Pot fi studiate nu numai izvoarele juridice, ci şi cele economice şi de altă natură.

Să studieze materialele practicii, inclusiv şi celei juridice, să facă cunoştinţă cu diferite publicaţii periodice, cu materialele seminarelor, conferinţelor. în acelaşi timp, se recomandă a studia practica încheierii şi executării contractelor de locaţiune în orice domeniu de activitate pentru evidenţierea tendinţelor şi legităţilor generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor nesoluţionate, a diferitelor aspecte nereglementate de normele juridice etc.

Să coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare.

în dependenţă de obiectul contractului de locaţiune e necesară colectarea, studierea şi corelarea unor contracte concrete şi a celor tipice, referitoare la obiectul respectiv al contractului, precum şi celor asemănătoare cu acestea.

E necesar de a colecta şi a studia datele referitoare la însăşi obiectul contractului respectiv (când a fost fabricat, construit, care e procentul de uzură, când a fost efectuată reparaţia capitală, cât de intensiv a fost exploatat, a suferit unele deteriorări pe parcursul utilizării sale etc.).

Colectarea informaţiei privitoare la contragent (despre siguranţa partenerului, reputaţia lui pe piaţă, solvabilitatea sa, calitatea produselor şi a serviciilor prestate, a lucrărilor executate etc.).

Toate reflectările privitoare la aceste acţiuni au un caracter de recomandare şi pot fi executate în orice consecutivitate în dependenţă de contract, de obiectul lui, de termen şi a lte date.

La încheierea contractului de locaţiune trebuie luat în consideraţie faptul că orice contract e strict individual şi de plenititudinea sa şi corectitudinea formării depinde, în mare măsură, realizarea lui în practică. La fel, trebuie să se ţină cont de faptul că orice contract de locaţiune, nefiind ideal, în mod obligatoriu trebuie să îndeplinească cel puţin două condiţii: să fie clar determinat, iar conţinutul său să nu fie în contradicţie cu normele de drept.

încheind contractul de locaţiune, trebuie avut în vedere că orice avantaje ar avea partea ce întocmeşte proiectul contractului, în practică s-ar putea crea situaţii concrete în care avantajele ar putea fi de cealaltă parte.

Se recomandă a nu se grăbi în procesul de colectare şi de studiere a materialelor la etapa pregătitoare, în procesul de redactare a textului contractului, precum şi în procesul de studiere şi negociere a clauzelor contractuale. La întocmirea şi negocierea conţinutului contractului trebuie de atras cît mai mulţi specialişti, şi nu numai jurişti, ci şi din domeniul economiei, finanţelor, precum şi din alte domenii.

Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat, analizat etc. Garanţia succesului e predeterminată de respectarea acestor operaţii indicate mai sus.

Legislaţia în vigoare cu privire la locaţiune nu stabileşte o procedură specială de încheiere a contractului respectiv, excepţii făcând cea de încheiere a contractului de arendă a întreprinderii, stabilită prin Regulamentul întreprinderii de arendă, însă care nu prezintă în timpul de faţă un oarecare interes datorită învechirii acestei forme organizaţional-juridice a relaţiilor de locaţiune.

La fel, o procedură aparte se aplică în cazul încheierii contractului de locaţiune în baza rezultatelor licitaţiei.

Contractul de locaţiune poate fi încheiat prin intermediul unui document semnat de părţi, prin schimb de scrisori, telegrame, fax, precum şi într-o altă formă neinterzisă de lege.

De regulă, pentru contractul de locaţiune se pregăteşte un document aparte, contractul ca atare, semnat de

Modalitatea generală de încheiere a oricărui contract juridico -civil, printre care şi a celui de locaţiune, e stabilită în Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).

în conformitate cu normele Codului civil, iniţiativa de încheiere a contractului de locaţiune poate reveni oricărei dintre părţi. La încheierea contractului de locaţiune se respectă principiul egalităţii părţilor şi libertăţii depline în privinţa alegerii partenerului.

în termeni generali procesul încheierii contractului se compune din ofertă şi acceptare [28].

Oferta trebuie să fie în formă scrisă şi, ce-i mai important să se refere la toate clauzele esenţiale ale contractului. Reieşind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, acestea sunt cele referitoare la obiect, termen şi cuantumul plăţii. Prin art.6 al Legii Nr. 198/2003 s-a lărgit substanţial cercul clauzelor esenţiale ale contractului de arendă, care numaidecât trebuie să fie reflectate în oferta de a contracta. Oferta, de regulă, reprezintă proiectul contractului de locaţiune ce se transmite partenerului potenţial nemijlocit sau într -un alt mod (poştă, fax etc). Oferta poate fi fară sau cu termen pentru acceptare şi atunci încheierea contractului depinde de respectarea acestei condiţii.

Cealaltă parte, primind proiectul contractului, trebuie să se expună asupra ofertei prin acceptare sau prin refuz. La fel, această parte e în drept să prezinte varianta sa a proiectului contractului, adică să propună condiţiile sale. în cazul respectiv propunerile acestei părţi sunt considerate ca o nouă ofertă.

Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentată în formă scrisă şi să se refere la toate condiţiile ofertei.

în fiecare caz concret părţile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul contractului, tratative ce trebuie finisate odată cu încheierea convenţiei. în textul contractului pot fi specificate condiţiile speciale, suplimentar corelate de părţi.

La încheierea contractului de arendă în agricultură poate fi utilizat contractul-model, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind implementarea Legii cu privire la arendă în agricultură [29].

Divergenţele apărute în vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanţei de judecată competente sau curţii arbitrare, dar cu respectarea unei condiţii obligatorii - acordul ambelor părţi, deoarece hotărârea instanţei de judecată în ceea ce priveşte redacţia contractului de locaţiune va fi obligatorie pentru a mbele

4. Obiectul contractului de arendă

E foarte uşor de confundat obiectul contractului cu conţinutul lui. Prin obiect al contractului subînţelegem conduita părţilor, adică acţiunea sau inacţiunea la care este impus subiectul activ şi de care este ţinut subiectul pasiv, pe când conţinutul contractului constă în drepturile şi obligaţiile părţilor, adică în posibilităţile juridice ale unor acţiuni şi în îndatoririle juridice corespunzătoare. Cu alte cuvinte, posibilitatea şi îndatorirea unei conduite nu trebuie confundată cu însăşi conduita. De exemplu, în cadrul contractului de locaţiune, obligaţia locatorului de a preda un bun şi dreptul locatarului de a pretinde predarea bunului intră în noţiunea de conţinut al contractului, pe când acţiunea efectivă de predare şi primire a bunului închiriat reprezintă ceea ce numim obiect al contractului de locaţiune.

Totodată, luând în consideraţie că în cadrul contractului de locaţiune conduita părţilor se referă la anumite lucruri acestea din urmă sunt tratate ca obiect derivat sau material al contractului. Conform art.5 al Legii Nr.861/1992, la obiectele materiale ale contractului de locaţiune putem atribui pământul, alte resurse naturale, clădiri, construcţii etc

5. Cercul subiecţilor contractului de arendă

Ca părţi ale contractului de arendă figurează locatorul şi locatarul. In calitate de locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului închiriat (art.911 CC RM). In această calitate pot apărea persoane fizice şi juridice împuternicite de proprietar. Conform art.l al Legii Nr. 198/2003, arendator este persoana fizică sau juridică care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau în arendă. Calitatea de arendator o poate avea şi un grup de coproprietari ai bunurilor agricole.

Locatori pot fi persoanele fizice şi juridice ale Republicii Moldova şi altor state. Prin urmare, în această ipostază pot fi şi cetăţenii străini şi organizaţiile străine. Cercul subiecţilor, ce au drept de a da în chirie, după cum reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992, este exhaustiv. Apare întrebarea dacă pot figura în această calitate alţi subiecţi de drept - apatrizii, întreprinderile mixte şi organizaţiile internaţionale. Credem că odată ce Legea Nr.861/1992 nu se expune în această privinţă, dar, totodată, nici nu stabileşte anumite interdicţii, atunci şi subiecţii de drept străini, în principiu, pot apărea în calitate de locatori, dar cu luarea în consideraţie a îngrădirilor stabilite prin actel e normative speciale.

Reguli speciale se aplică în cazul încheierii proprietăţii de stat. Astfel, conform art.3 al Hotărârii Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 „Cu privire la aprobarea Regulamentului întreprinderii de arendă şi Regulamentului antreprizei de arendă", în cazul închirierii proprietăţii întreprinderii de stat sau municipale drept locatori sunt consideraţi:

1. Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat - la arendarea bunurilor întreprinderilor de stat sau întreprinderilor ce deţin o cotă din averea de stat.
2. Organul autoadministrării locale pe teritoriul căruia se află întreprinderea respectivă - la arendarea bunurilor întreprinderilor municipale şi ale celor care deţin o cotă din averea municipală [30].

Pe când art.22,alin. 1 al Legii Nr. 198/2003 ne indică că terenurile agricole proprietate publică se dau în arendă de către Guvern sau de către autorităţile administraţiei publice locale, în limitele competenţei şi în condiţiile legislaţiei în vigoare.

Conform art.4,alin.l al Legii Nr.861/1992, arendaşi (locatari) pot fi persoane fizice şi juridice din Republica Moldova şi din alte state, întreprinderi şi organizaţii mixte, apatrizii, organizaţiile intenţionale. Mult mai laconic s -a expus legiuitorul în art.l al Legii Nr. 198/2003, după care arendaşul este persoana şi/sau persoană juridică, cu domiciliu (sediu) în Republica Moldova, care ia în arendă bunuri agricole.

Participarea persoanelor fizice şi juridice din alte state, precum şi a apatrizilor, la închirierea bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determină de legislaţia Republicii Moldova (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din această normă reiese că în calitate de chiriaşi poate apare un cerc mai larg de subiecţi de drept, în comparaţie cu cei ce pot figura ca locatori.

De partea locatorului, cît şi de partea locatarului poate apărea atît o persoană, cît şi un grup de subiecţi de drept.

Legislaţia în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de locaţiune -sublocatarul. Insă la transmiterea patrimoniului în sublocaţiune trebuie respectată o condiţie obligatorie - existenţa acordului locatorului. Conform art.l8 al Legii Nr. 198/2003, contractul de subarendă a terenurilor agricole va conţine informaţii despre contractul de arendă şi despre consimţămîntul arendatorului, în al cărui temei a fost încheiat contractul de subarendă. Arendatorul terenurilor agricole va indica în consimţămîntul său care dintre acestea pot fi date în sub arendă, pe ce termen şi cu ce scop. Nerespectarea acestor cerinţe poate atrage după sine consecinţe nefavorabile pentru arendaş - rezilierea înainte de termen a contractului la cererea arendatorului.

In subchirie poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta se determină prin acordul părţilor contractului de sublocaţiune şi a proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicţia de a subînchiria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor în subchirie trebuie avut în vedere că natura juridică a contractului de sublocaţiune este, în principiu, analogică contractului de locaţiune. Insă părţi ale cointractului de sublocaţiune sînt locatarul, ce apare în calitate de locator a subchiriei, şi sublocatarul. La sublocaţiune răspunzător în faţa locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămîne locatarul, adică ultimul răspunde atît pentru acţiunile sale, cît şi pentru cele ale sublocatarului. Pe cînd sublocatarul răspunde numai în faţa locatarului şi nu intră în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor închiriate, o excepţie de la această regulă fiind stipulată în art.897 CC RM, unde se menţionează că în cazul în care locatorul nu-şi execută obligaţiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-1 obliga să-şi execute obligaţiile.

Conform art,18,alin.(6) al Legii Nr. 198/2003, subarenda ulterioară a terenurilor agricole nu se admite.

Noul Cod civil admite şi cesiunea locaţiunii care eliberează locatorul anterior de obligaţii, cu excepţia cazului închirierii unui alt bun decît un imobil de locuit, dacă părţile au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).

6. Termenul şi forma contractului de arendă

Termenul contractului de locaţiune este una dintre clauzele esenţiale ale sale. Legislaţia în vigoare stabileşte anumite condiţii în privinţa termenului raporturil or

contractuale, şi anume, contractul de locaţiune se încheie pe un termen nu mai mare de 99 ani. In privinţa bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr. 198/2003, termenul arendei bunurilor agricole se stabileşte de către părţile contractante, dar nu va fi mai mic de un an şi mai mare de 30 ani. La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii unor plantaţii multianuale termenul contractului de arendă va fi stabilit pentru cel puţin 25 ani, în cazul cînd contractul nu prevede alt termen. După cum se observă, contractul de arendă în agricultură pe un termen nedeterminat nu este admis. Pe cînd contractul de locaţiune poate fi încheiat şi pe un termen nedeterrminat. La această concluzie ajungem, analizînd art.904,alin.(l) Cod civil, conform căruia, dacă raporturile contratuale continuă în mod tăcit după expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat, şi art.905,alin(l) Cod civil, după care rezilierea contractului de locaţiune încheiat fară termen poate avea loc la cererea oricărei părţi cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel.

încheierea contratului de locaţiune pe un termen nedeterminat admite şi legislaţia altor state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaţiei Ruse, dacă termenul contractului de locaţiune nu e determinat, contractul se consideră încheiat pe un termen nedeterminat. In acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru mobile. Totodată, prin lege sau contract poate fi prevăzut şi un alt termen de preaviz de reziliere în cazul contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

După cum demonstrează practica, în Republica Moldova contractele de locaţiune se încheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai îndeplungat. Aceasta se observă atît în sectorul agrar, cît şi în alte sfere de activitate. In Chişinău sînt cazuri cînd se închiriază sectoare de teren pe un termen de 20, 30 şi chiar 50 ani. Este vorba despre nişte terenuri, situate în locuri publice, cel mai des acestea fiind staţiile transportului public. Credem că acest lucru este destul de salutabil, deoarece îi dă posibilitate locatarului să facă investiţii capitale în construcţia obiectelor de comerţ şi de altă menire, care sînt destul de utile, în primul rînd, pentru cetăţeni.

Raporturile contractuale pe termen lung sînt necesare atît în sectorul agrar, cît şi în alte domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimulează investiţiile, le oferă locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanţială a mărfurilor, serviciilor, lucrărilor pe un termen lung (sădirea plantaţiilor multianuale, construirea sistemelor de irigare etc.). Un alt moment important al raporturilor contractuale îndelungate constă în faptul că duce la implicarea în procesul de producere a unui număr mare de populaţie active din punct de vedere a muncii.

Forma contractului de locaţiune, în cazurile prevăzute de lege, la fel este o clauză esenţială a lui. Iniţial redacţia Legii N 862 -XI admitea şi forma verbală a contractului. Insă redacţia art.7 al acestei legi a fost modificată prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XII din 29 martie 1995 şi forma verbală a contractului a fost exclusă. In prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbală, cu excepţia contractului de locaţiune a unui imobil, care trebuie să fie întocmit în scris (art.876,alin.(l) CC RM). Totodată, conform art.211 Cod civil, dacă părţile,

 

încheind un contract de locaţiune a unui imobil nu vor respecta forma scrisă, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului încheierii contractului prin proba cu martori. Legea Nr. 198/2003 a mers mai departe şi, conform art.6, alin.(6), stipulează că în cazul nerespectării formei scrise, contractul va fi nul. Credem că această normă nu este prea reuşită, deoarece în unele cazuri ea poate veni în contradicţie cu interesele locatorilor, mai ales în sfera agricolă, unde forma scrisă a contractului foarte des nu se respectă. Drept un model al formei scrise a contractului de arendă în agricultură, bunăoară, poate servi contractul -model aprobat prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004 privind implementarea Legii cu privire la arendă în agricultură.

Reieşind din natura raporturilor de locaţiune, se aplică reguli specifice în privinţa înregistrării contractului de locaţiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod civil, contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ. Totodată, conform art,10,alin.(2) al Legii Nr. 198/2003, contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole.

înregistrarea contractului de locaţiune a unui imobil se efectuează conform legii cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor imobile Nr.l543-XIII, la bunurile imobile se atribuie:

1. sectoarele de teren;
2. construcţiile capitale;
3. apartamentele şi alte încăperi izolate.

La drepturile patrimoniale, conform aceleiaşi norme, se atribuie:

1. dreptul de gestiune economică;
2. dreptul de administrare operativă;
3. dreptul de folosinţă (drept de folosinţă pe termen nelimitat, drept de arendă pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobîndit prin moştenire, drept viager de folosinţa asupra unei case (încăperi), drept de folosinţă cu titlul gratuit asupra unei încăperi (locuibile sau nelocuibile));
4. ipoteca;
5. servitutele;
6. dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă;
7. alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare [31].

Impunerea unor reguli stricte în privinţa înregistrării unor bunuri imobile şi a drepturilor asupra lor este explicabilă, deoarece ele reprezintă în sine obiecte ale dreptului de proprietate foarte importante, evidenţa cărora este în interesul întregii societăţi şi nu numai a unor persoane private.

7. Conţinutul contractului de arendă

Conţinutul contractului de locaţiune este alcătuit din totalitatea clauzelor ce se includ în contract şi care stabilesc drepturile şi obligaţiile părţilor.

In literatura juridică clauzele contractuale se împart în trei grupe: esenţiale, obişnuite sau neesenţiale şi facultative.

Conform art.679 Cod civil, sunt esenţiale clauzele stabilite ca atare prin lege, care reies din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia dintre părţi, trebuie realizat un acord.

Reieşind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele esenţiale putem atribui clauzele referitoare la obiectul şi termenul contractului, plata de arendă.

Contractul de arendă a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii Nr. 198/2003, în mod obligatoriu va conţine date privind:

părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora; obiectul contractului;

actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului ce a dat bunul agricol în arendă;

întregistrarea contractului în modul stabilit; termenul arendei;

componenţa, forma şi cuantumul plăţii pentru arendă; modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă; drepturile şi obligaţiile părţilor; răspunderea părţilor;

condiţiile de modificare şi reziliere a contractului;

condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole;

condiţiile de recultivare, după caz;

normele maximal admisibile de influenţă asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante.

Contractul de arendă poate cuprinde şi alte clauze ce nu contravin legislaţiei în vigoare (art.6,alin.(4) al Legii Nr. 198/2003).

Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii Nr. 198/2003). Indiferent de aceasta, Hotărîrea Guvernului RM privind inplimentarea Legii cu privire la arendă în agricultură Nr.72 din 30 ianuarie 2004 în Anexa 1, enumerînd clauzele contractului-model de arendă a terenurilor agricole, nu se referă la astfel de clauze obligatorii prevăzute de lege, cum ar fi cele referitoare la actul care autentifică dreptul de proprietate a arendatorului; răspunderea părţilor; condiţiile de folosire a obiectelor sit uate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului şi tehnicii agricole; condiţiile de recultivare.

Menţionăm că Hotărîrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobată necesită modificări şi includerea în contractul -model a tuturor clauzelor esenţiale prevăzute de art.6 al Legii Nr. 198/2003, în caz contrar în practică se pot isca serioase probleme cu privire la valabilitatea contractelor de arendă în agricultură, încheiate (mot a mot) în conformitate cu acest contract -model.

„Clauzele, stabilite prin lege şi care devin obligatorii pentru părţi prin însăşi faptul încheierii contractului, se numesc neesenţiale. Ele se deosebesc de cele esenţiale prin aceea că asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord şi contractul e valabil chiar dacă ele nu sînt inserate în textul acestuia. Mai mult decît atît, deoarece ele automat obţin forţă juridică din momentul ajungerii la un acord asupra tuturor clauzelor esenţiale, nu există nici o necesitate de a le repeta în textul contractului" [32].

Se consideră facultative acele clauze, care sînt inserate în textul contractului pentru a le modifica sau completa pe cele neesenţiale [33].

Pentru contractul de locaţiune clauzele neesenţiale şi facultative nu sunt caracteristice, însă, în principiu, ele pot fi aplicate.

8. Particularităţile executării contractului de arendă

Dat fiind faptul că patrimoniul închiriat se transmite în posesiune sau numai în folosinţă, executarea contractului ţine mai mult de locatar. Executarea contractului din partea locatorului constă în îndeplinirea unui cerc restrâns de obligaţii - transmiterea patrimoniului locatarului şi primirea lui înapoi odată cu încetarea raporturilor contractuale, încasarea chiriei.

Particularităţile executării contractului de locaţiune sunt determinate, în primul rund, de tipul contractului şi constau în următoarele:

1. Locatarul pe parcursul executării contractului este absolut independent, autonom şi de sine stătător. Locatorul nu are dreptul să se amestece în activitatea economică a locatarului, să determine modul de folosinţă a bunurilor închiriate.
2. Pe parcursul executării contractului de locaţiune locatarul e obligat să organizeze un proces de producere, să conducă, să dirijeze cu acest proces.
3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaţia lui de a asigura realizarea producţiei, serviciilor şi obiectelor produse sau executate.
4. Totalitatea drepturilor şi obligaţiilor locatarului presupune şi faptul că el singur suportă riscul consecinţelor nefavorabile ale executării contractului. Aceasta înseamnă că conducerea, dirijarea neprofesionistă, neraţională în activitatea sa, ce a dus la rezultate negative, nu îl eliberează de îndatorirea de a executa obligaţiile sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea patrimoniului închiriat. In acelaşi timp, conform art.920 Cod civil, în contractul de arendă părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale. De comun acord părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate în urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de forţă majoră.
5. Pe parcursul executării contractului de locaţiune locatarul e obligat numaidecît să respecte următoarea regulă - să folosească bunurile închiriate în strictă corespundere cu destinaţia lor şi prevederile contractului referitoare la modul şi volumul de folosire.
6. Odată cu încetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i -a fost dat sau în starea care e prevăzută în contract.

Aceste particularităţi de executare a contractului nu sînt caracteristice contractului de arendă a întreprinderii şi contractului antreprizei de arendă. Ele (contractele) se deosebesc prin particularităţi specifice de execu tare, determinate de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă.

Astfel, conform Regulamentului întreprinderii de arendă, din momentul înregistrării de stat, întreprinderea de arendă devine succesor al dreptului de posesie şi folosinţă a bunurilor patrimoniale ale întreprinderii de stat (municipale), luată în arendă, inclusiv a drepturilor de folosire a pămîntului şi altor resurse.

întreprinderea de arendă îşi organizează şi desfăşoară activitatea sa în baza principiilor gestiunii economice şi a autonomiei financiare depline.

Executarea contractului de arendă şi conducerea cu întreprinderea de arendă se efectuează de către organele sale şi în corespundere cu statutul său.

Organul superior de conducere al întreprinderii de arendă este adunarea generală (conferinţa) a membrilor ei.

Organul executiv al întreprinderii de arendă, care asigură conducerea activităţii ei curente, este consiliul de conducere sau direcţia. Consiliul de conducere este condus de preşedintele consiliului, iar direcţia - de director, care sînt aleşi în conformitate cu statutul întreprinderii de arendă.

Consiliul de conducere (direcţia) soluţionează toate chestiunile ce ţin de activitatea întreprinderii de arendă, cu excepţia celora care ţin de competenţa exclusivă a adunării generale.

In conformitate cu Regulamentul antreprizei de arendă, rolul principal în organizarea şi conducerea executării contractului antreprizei de arendă aparţine locatorului, care în calitate de patron asigură:

deservirea tehnică, tehnologică, informaţională şi juridică a arendaşului de către secţiile, serviciile, şi subdiviziunile respective ale întreprinderii;

aprovizionarea tehnico-materială a arendaşului pentru producerea volumului necesar de mărfuri (prestarea lucrărilor, serviciilor) prevăzut în contractul antreprizei de arendă;

reparaţia şi renovarea bunurilor date în arendă.

Pe parcursul executării contractului se stabileşte o politică unică, se elaborează programe de perspectivă în sfera de producţie şi noi tipuri de producţie, se asigură securitatea muncii în colectivele antreprizei de arendă.

Arendaşul cu locatorul se află în raporturi de muncă, fiind în subordonarea acestuia şi este independent numai în activitatea sa, putînd dispune, la discreţia sa, numai de producţia (lucrările, serviciile) supravolum indicată în contract, şi aceasta, numai în cazul cînd altceva nu e prevăzut în contract.

9. Drepturile şi obligaţiile arendatorului

Legislaţia în vigoare atrage o atenţie deosebită reglementării drepturilor şi obligaţiilor părţilor contractului de locaţiune. Contractul de locaţiune este sinalagmatic, de aceea lui i se aplică regula generală a contractelor juridico -civile - obligaţiei unei părţi îi corespunde dreptul contragentului şi invers, cu unele excepţii prevăzute de lege.

Obligaţiile principale ale locatorului sunt următoarele:

Locatorul este obligat să predea locatarului bunul. Această predare trebuie să fie reală, în natură. în unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit locatarului şi în acest caz locatorul e obligat să admită la bun locatarul în locul şi termenii prevăzuţi în contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, în cazul cînd locatarul închiriază un instrument muzical în proporţii mari (bunăoară, un pian), pentru a-şi învaţa copiii să cînte la el. Predarea reală trebuie să fie urmată de întocmirea actului de primire-predare. Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la începutul şi la încetarea arendei, părţile contractante sînt obligate să întocmească, în termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat.

Să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale cînd are caracteristicile convenite sau, dacă nu s -a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu s-a convenit asupra folosinţei(art.878,alin.(3) CC). în baza contractului pot fi transmise şi bunuri cu vicii materiale, insă cu condiţia că aceasta a fost specificat în contract.

Să transmită toate documentele, regulile, instrucţiile ce autentifică dreptul de proprietate asupra bunului închiriat şi care stabilesc modul de folosinţă a lui.

Să transmită bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul (art.878,alin.(4) CC).

Să facă un control asupra corectitudinii folosinţei bunului închiriat, neimplicîndu-se în activitatea economică a locatarului.

Să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel (art.898,alin.(l) CC).

Să achite costul îmbunătăţirilor făcute bunului închiriat cu acordul său şi care nu pot fi separate fară a se deteriora bunul. Această obligaţie apare numai atunci cînd prin contract nu e prevăzut altceva. Să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale.

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligaţii al e locatorului. In contractul de arendă obligaţiile de bază ale arendatorului sînt întărite în lege. Astfel, conform art.16 al Legii Nr. 198/2003, arendatorul e obligat:

1. Să predea bunurile agricole date în arendă în termenele şi în condiţiile stipulate în contract;
2. Să acţioneze astfel, încît să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în arendă;
3. Să efectueze în cont propriu reparaţia capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;
4. Să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului agricol, valoarea fructelor care deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfîrşitul anului agricol în condiţiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor la momentul rezilierii contractului.
5. Să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract.

La încheierea contractului locatorul e obligat să anunţe locatarul despre drepturile terţilor asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă locatarului dreptul de a cere reducerea plăţii, rezilierea contractului, precum şi despăgubiri.

în baza contractului de arendă a întreprinderii şi a contractului antreprizei de arendă sînt posibile şi alte obligaţii ale locatorului, prevăzute de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă.

Noul Cod civil prevede şi unele drepturi specifice, care nu erau incluse în legislaţia civilă veche.

Astfel, din esenţa art.881 CC RM, rezultă că în baza contractului în locaţiune poate fi închiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiţia că locatorul este informat despre aceste vicii.

în baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în cazul imobilului, să-1 prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să -şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil. în cazul încetării raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea construcţiilor neautorizate, dacă acestea nu prezintă careva interes pentru el. Dacă locatarul nu înfăptuieşte aceste lucrări, locatorul este în drept să demoleze singur construcţiile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierii şi repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie (art.910 CC).

10. Drepturile şi obligaţiunile arendaşului

Obligaţiunile arendaşului, în comparaţie cu cele ale arendatorului, sînt mai numeroase şi anume:

să preia bunul închiriat şi să participe la întocmirea actului de preluare-predare şi să-1 semneze: să folosească bunul închiriat în strictă corespundere cu destinaţia lui sau cu cea prevăzută în contract; să păstreze bunul închiriat în stare normală; să asigure integritatea bunului închiriat;

să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului închiriat;

la timp să achite chiria în locul şi modul prevăzut de contract;

să efectueze reparaţia prevăzută de contract şi lege;

să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriat;

să-i repare locatorului costul bunului uzat înainte de termen;

la încetarea raporturilor contractuale să-i întoarcă locatorului bunul închiriat, dacă el n-a fost

răscumpărat;

să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătăţirile făcute, dacă acestea sînt efectuate fară acordul lui şi nu pot fi separate;

să demoleze toate clădirile şi construcţiile construite pe terenul locatorului fară acordul acestuia, dacă

el o cere;

să întoarcă locatorului toate documentele primite la încheierea contractului;

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligaţiuni.

Art. 16 al Legii Nr. 198/2003 stabileşte următoarele obligaţiuni ale arendaşului:

să folosească cu bună-credinţă bunurile arendate, conform clauzelor contractului; să menţină potenţialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expirarea termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ţinîndu-se cont de gradul de uzură; să achite plata pentru arendă în termenul şi modul stabilit;

să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislaţia în vigoare, în cazul cînd contractul nu prevede altfel;

să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract.

Legislaţia în vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din obligaţiile corelative ale locatorului şi acestea sînt următoarele:

dreptul de a răscumpăra bunul închiriat în întregime sau parţial dacă legea nu prevede vreo îngrădire în acest sens. în prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii Nr. 198/2003, este interzisă răscumpărarea terenurilor agricole, normă care, după părerea noastră, nu este cea mai reuşită;

cu acordul locatorului să aducă îmbunătăţiri bunului închiriat; să transmită bunul închiriat în sublocaţiune cu acordul preliminar al locatorului; să ridice îmbunătăţirile aduse bunului închiriat tară acordul proprietarului, dacă ele sînt separabile şi dacă altceva nu e prevăzut în contract.

Prin acordul părţilor în contract pot fi prevăzute şi alte drepturi specifice.

11. Modificarea contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune se supune regulei generale - contractul poate fi modificat în orice moment prin acordul părţilor. Respectiv, fiecare parte poate oricând înştiinţa contragentul său despre dorinţa de a modifica contractul, cerându - i acordul. Conform art,12,alin.(2) al Legii Nr. 198/2003, în cazul când una dintre părţile contractante intenţionează să modifice clauzele contractului de arendă, ea va solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile până la prezentarea propunerilor de modificare. Totodată, avizul negativ al celeilalte părţi, reieşind din principiul egalităţii părţilor, nu poate fi atacat în instanţa de judecată. E posibilă ducerea tratativelor în privinţa modificării clauzelor contractuale şi chiar adresarea în instanţa de judecată, însă, de asemenea numai în baza acordului comun.

în aceeaşi ordine de idei clauzele contractului de arendă a bunurilor agricole se modifică cu acordul comun al părţilor contractante ori prin hotărârea instanţei judecătoreşti (art.l2,alin.(l) al Legii Nr.198/2003). Astfel, arendaşul are dreptul de a cere micşorarea plăţii de arendă, dacă condiţiile de folosinţă a bunului, prevăzute în contract, sau starea bunului simţitor s-a înrăutăţit în virtutea unor împrejurări pentru care arendaşul nu poartă răspundere. Astfel de condiţii, de exemplu, pentru unele localităţi ale Republicii Moldova pot consta în întreruperea livrării energiei electrice pe un anumit termen şi, implicit, limitarea arendaşului în posibilitatea de a se folosi de utilajul închiriat sau alte bunuri, exploatarea cărora e legată de folosirea energiei.

Conform art.879 Cod civil, dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional diminuării folosinţei bunului. Iar art.917 Cod civil stipulează că dacă mai mult de jumătate din fructele obţinute prin arendare pier fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a plăţii arendei. Dreptul la reducere subzistă doar pînă la separarea fructelor bunului arendat.

După cum s-a observat mai sus, stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa proprietarului bunului închiriat sau a persoanei împuternicite de el. Aceeaşi regulă acţionează şi în privinţa modificării clauzelor contractuale referitoare la chirie, însă Legea Nr.861/1992 stabileşte cazuri cînd modificarea chiriei poate avea loc în mod unilateral şi anume: cînd se schimbă preţurile, tarifele, plăţile sau normele de amortizare (uzură) reglementate de stat, precum şi în alte cazuri prevăzute de legislaţie (art.9,alin.(3) al Legii Nr.861/1992). Credem că şi aceste chestiuni trebuie soluţionate în baza acordului comun al părţilor, deoarece principiul egalităţii trebuie respectat în toate cazurile.

După părerea noastră, cel mai bine acest principiu s -ar respecta în cazul stabilirii nemijlocite în contract a temeiurilor de modificare, mai ales că acest lucra e admis de legislaţie. în fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie stabilite prin acordul părţilor, reieşind din specificul fiecărui contract în parte.

12. încetarea raporturilor de locaţiune

Legislaţia în vigoare stabileşte temeiuri generale şi speciale de încetare a raporturilor contractului de locaţiune.

Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unităţii economice, distrugerea bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de către locatar.

Reorganizarea unităţii economice care dă în arendă, precum şi schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu serveşte drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezelierea lui.

Contractul de locaţiune îşi încetează efectele în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică a bunului închiriat, precum şi în cazul decesului locatarului - persoană fizică.

Conform regulei generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înţelegerii dintre părţi. La cererea uneia dintre părţi contractul poate fi reziliat în temeiul hotărîrii instanţei judecătoreşti competente în cazul în care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.

Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaţiune de către locator pot apare în cazurile, cînd locatarul:

posedă şi foloseşte bunurile arendate în necorespundere cu contractul sau cu destinaţia bunurilor; înrăutăţeşte intenţionat sau din imprudenţă starea bunurilor închiriate;

nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării termenului de plată, dacă contractul nu prevede

altfel;

nu îndeplineşte obligaţiile contractuale de restabilire integrală şi de reparare a bunurilor închiriate; dă în subchirie fără consimţămîntul proprietarului bunurile primite conform contractului; foloseşte neraţional bunurile închiriate sau prin mijloace care duc la înrăutăţirea pămîntului şi altor resurse naturale;

nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili; nu a folosit timp de un an terenul destinat producţiei agricole şi timp de doi ani terenul destinat producţiei neagricole.

In afară de aceste temeiuri Legea Nr. 198/2003 stabileşte şi altele. De exemplu, dacă arendaşul nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege, refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract (ar 1.14).

Locatarul, la rândul său, are dreptul de a cere rezilierea contractului dacă:

persoana care dă în chirie nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale privind restabilirea integrală şi repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele asemenea;

bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul nu poartă răspundere, ajung într- o stare inutilizabilă;

persoana care dă în chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.

Locatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care el a devenit invalid sau este declarat incapabil, sau în cazul cînd execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvîrşirea unei infracţiuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.

Partea care intenţionează să rezilieze contractul de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni înainte de recoltare (art.l4,alin.(5) al Legii Nr.198/2003).

Subliniem că în cazul apariţiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept, însă nicidecum obligată, să se adreseze în instanţa de judecată cu o astfel de cerere.

13. Temeiuri de încetare a relaţiilor contractuale

Consecinţele stingerii raporturilor contractuale de locaţiune (arendă) pot fi împărţite în 2 grupe: patrimoniale şi personale (nepatrimoniale).

Consecinţele de ordin patrimonial sînt următoarele:

1. Dacă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate n-au fost răscumpărate, ele trebuie restituite locatorului în aceeaşi stare, în care locatarul le -a primit, luînd-se în consideraţie uzura lor normală, sau în starea prevăzută de contract. Conform art.21,alin.(l) al Legii Nr.198/2003, restituirea bunurilor agricole luate în arendă se face în baza actului de predare-preluare.
2. în cazul înrăutăţirii stării bunurilor închiriate, produse din vina locatarului, el trebuie să acopere locatorului prejudiciile cauzate bunului, dacă nu va dovedi că înrăutăţirea stării bunurilor nu s-a produs din vina lui.
3. în cazul deteriorării bunurilor înaintea expirării termenului de exploatare prevăzut de contract, locatarul acoperă locatorului prejudiciul astfel cauzat, dacă altceva nu e prevăzut prin contract.
4. îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate efectuate fără acordul locatorului şi care nu pot fi ridicate fără a se deteriora bunurile închiriate, trec în proprietatea locatorului.

Clădirile şi instalaţiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul închiriat din mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec în proprietatea acestui din urmă, dacă contractul nu prevede altfel. In acest caz locatarul are dreptul să ceară compensarea costului lor. Construcţiile şi instalaţiile ce nu pot fi permutate, construite pe terenul închiriat din mjloacele locatarului fară permisiunea locatorului, trec fară nici o compensare în proprietatea celui din urmă. Dacă el cere să fie demolate, locatarul este obligat să le demoleze din cont propriu sau să restituie cheltuielile ce ţin de demolare.

Prin contract pot fi stabilite şi alte clauze privitor la soarta îmbunătăţirilor făcute bunurilor închiriate.

Conform art.922 Cod civil, dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren agricol are loc pînă la încheierea anului agricol, arendatorul este obligat să plătească arendaşului valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, ar putea fi separate înainte de sfîrşitul anului în condiţiile unei gospodăriri normale.

Consecinţele de ordin personal se referă la cazurile cînd în calitate de locatar apare o persoană fizică. Legislaţia în vigoare stabileşte următoarele efecte de ordin personal:

1. La expirarea termenului contractului de locaţiune locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:

a şi-a onorat anterior obligaţiile contrctuale;

b unul se dă în locaţiune pe un nou termen;

c este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator.

2. In cazul în care locatarul, persoană fizică, decedează, succesor ale drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau lucrat împreună cu el, dacă acest membru doreşte să fie locatar. Locatorul nu are voie să refuze intrarea în drept asupra contractului pe termenul rămas cu excepţia cazurilor cînd încheierea contractului a fost stipulată de calităţile profesiona le ale locatarului decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, închiria o încăpere nelocuibilă pentru atelierul său. In cazul decesului pictorului membrii familiei lui, ce nu sînt pictori, nu sînt în drept să pretindă la închirierea ulterioară a acestei încăperi. Dacă sînt cîţiva pretendenţi din rîndul membrilor familiei celui decedat şi se iscă un litigiu între ei, problema dreptului prioritar la încheierea contractului se soluţionează de către instanţa judecătorească, luîndu -se în considerare posibilităţile reale (capacitatea de muncă, pregătirea profesională şi alte calităţi).
3. Dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul dintre membrii familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile când:

a locatarul a devenit invalid;

b locatarul e declarat incapabil de către instanţa de judecată;

c locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârşirea unei infracţiuni sau în urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.

15. Natura juridică a contractului de subarendă

Legea expres stipulează un drept foarte important al locatarului care constă în posibilitatea de a da bunul închiriat în sublocaţiune (art.894,alin.(l) CC). Acest drept se referă şi la contractul de arendă a bunurilor agricole (art.18 al Legii Nr. 198/2003).

Subarenda poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale şi anume:

1. iniţial pentru a da bunul in sublocaţiune locatarului este obligat să -l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să -i subînchirieze bunul;
2. numai cu consimţământul locatorului. în contractul de arendă în agricultură consimţământul trebuie să fie expres dat în formă scrisă;
3. dacă nu consimte la sublocaţiune, locatorul este obligat să comunice în, termen de 15 zile, locatarului motivele. în caz contrar se consideră că a consimţit. Dacă după încheierea contractului de locaţiune pentru locatar se

naşte un interes legitim de a da bunul, integral sau parţial unui terţ locatorul nu este in drept să nu dea consimţământul la subînchiriere (art.894 alin.(2) CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, să zicem, în caz de boală gravă, în caz de necesitate de a pleca în deplasare etc. De la această regulă pot fi şi unele excepţii, când locatorul poate să nu dea consimţământul, bunăoară, persoana terţului constituie un impediment, spaţiul închiriat devine supraîncărcat sau dacă există alte motive temeinice;

1. termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune;
2. subarenda ulterioară nu se admite;
3. încheierea unui contract separat de sublocaţiune. Expres această condiţie este stipulată în art.l8,alin.(l) al Legii Nr. 198/2003.

Natura juridică a contractului de sublocaţiune, în principiu, este aceeaşi ca şi a contractului de locaţiune.

Subarenda încheiată cu respectarea condiţiilor legale este valabilă şi produce efecte între locatar şi sublocatar, ca orice contract de locaţiune.

19. Arendarea terenurilor şi altor resurse naturale

Pe lângă particularităţile indicate în paragraful 8 al acestui capitol, în cazul arendării terenurilor şi altor resurse naturale în contract trebuie să fie stipulate şi alte condiţii, şi anume:

scopul folosinţei obiectului închiriat: de exemplu, pentru creşterea producţiei agricole, plantării livezilor, viilor, altor culturi multianuale, exploatarea şi dobîndirea diferitelor resurse naturale etc;

mărimea sectorului de teren, schema lui cu indicarea hotarelor, a parametrilor săi şi a configuraţiei sale;

locul aflării obiectului închiriat, plasarea sa faţă de alte obiecte imobile, ce se află în vecinătate;

particularităţile reliefului;

existenţa şi amplasarea drumurilor şi altor căi de acces ce duc spre obiectul închiriat;

existenţa diferitelor îngrădiri şi obstacole în folosinţa obiectului închiriat de ordin juridic (servituţii etc) sau de ordin material (linii de electrocomunicaţii etc.);

intensitatea folosinţei obiectului închiriat (de exemplu: pentru obţinerea a două recolte pe an);

existenţa pe sectorul de teren închiriat a clădirilor, construcţiilor, sistemelor de irigare etc.; condiţiile şi modul de folosinţă a acestora;

condiţiile şi modul de ridicare pe teritoriul obiectului închiriat a clădirilor, construcţiilor, altor încăperi auxiliare, necesare pentru exploatarea obiectului închiriat, inclusiv distribuirea între părţi a cheltuielilor de ridicare; alte condiţii stabilite prin acordul părţilor.

Toate aceste clauze sânt stabilite prin acordul părţilor, reieşind din particularităţile concrete ale fiecărui contract încheiat.

Conform art.7 al Legii Nr. 198/2003, la începutul şi încetarea arendei, părţile contractante trebuie să întocmească, în termen de 14 zile, acte de predare -preluare a bunului agricol arendat, cu indicarea în el a tuturor datelor stipulate în articolul respectiv al legii. Din momentul semnării actul de predare -preluare devine parte integrantă a contractului de arendă.

20. Arendarea clădirilor, instalaţiilor şi altor bunuri imobile

La locaţiunea clădirilor, construcţiilor şi altor obiecte analogice, în contract, pe lângă cele generale, mai trebuie să fie reflectate şi următoarele clauze:

starea obiectului şi utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaţiei obişnuite sau celei prevăzute în

contract;

locul aflării bunului închiriat;

data ridicării şi dării în exploatare a bunurilor închiriate, procentul său de uzură; dimensiunile şi suprafaţa obiectului închiriat; dimensiunile şi configuraţia teritoriilor adiacente;

volumul şi intensitatea exploatării (de exemplu: într-un schimb sau două);

existenţa utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaşului împreună cu obiectul închiriat; existenţa sau lipsa unei necesităţi în efectuarea reparaţiei curente sau capitale, precum şi modul de distribuire a cheltuielilor în cazul necesităţii efectuării lor;

lista îmbunătăţirilor şi altor lucrări ce se permit a fi efectuate de către chiriaş.

Unele noi aspecte în privinţa arendei în agricultură sînt stabilite prin Legea Nr. 198/2003. Astfel, conform art.7 al legii respective, se stabileşte că în actul de predare-preluare a terenului agricol se vor conţine următoarele date:

• numărul cadastral al terenului;
• suprafaţa;
• bonitatea;
• modul de folosinţă;
• culturile premergătoare cultivate în ultimii 5 ani şi îngrăşămintele folosite în aceşti ani;

1) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);

1. viciile materiale şi juridice;
2. alte date, la cererea părţilor.

Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele decît terenurile, va conţine următoarele date:

1. denumirea şi destinaţia bunurilor;
2. starea tehnică;
3. c) anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general de exploatare a bunurilor şi termenul care a rămas;
   1. efectuarea ultimei reparaţii curente şi capitale;
   2. valoarea de piaţă a bunurilor;
   3. condiţiile de folosire;
   4. viciile materiale şi juridice;
   5. alte date la cererea părţilor.
      21. Particularităţile contractului de locaţiune a mijloacelor de transport, a tehnicii şi utilajului agricol şi de altă natură

închirierea mijloacelor de transport, a tehnicii şi utilajului agricol şi de altă natură se practică foarte des atât în localităţile urbane, cât şi cele rurale.

La particularităţile contractului de locaţiune a acestor obiecte se atribuie: anul de producere şi procentul de uzură; distanţa parcursă sau perioadele (sezoanele) de exploatare; completarea cu diferite detalii, agregate etc.;

starea obiectului în genere şi a componentelor sale în particular, posibilitatea folosinţei lor după destinaţia sa obişnuită sau conform celei prevăzute în contract; volumul şi intensitatea exploatării; obligaţiile părţilor în privinţa efectuării reparaţiei capitale;

condiţiile şi modul de răscumpărare posibilă a obiectului, precum şi consecinţele uzurii complete.

Unele particularităţi ale acestui tip de contract sunt stabilite prin Legea Nr. 198/2003. Astfel, conform art.25 al legii respective, se stabileşte că arendaşul înregistrează pe numele său mijloacele de transport şi tehnica agricolă arendate şi le asigură de răspundere civilă în modu 1 stabilit.

în perioada arendării mijloacelor de transport şi a tehnicii agricole arendaşul se consideră posesor legal al acestora şi poartă răspundere civilă pentru deteriorarea lor.

Casarea, gajarea, comercializarea, precum şi înstrăinarea în orice alt mod a bunurilor agricole, altele decât terenurile, fară consimţământul arendatorului se interzice.

22. Conţinutul aproximativ al unui contract de locaţiune

Structura oricărui contract de locaţiune depinde, în primul rând, de raportul juridic de locaţiune concret. Conform principiilor generale, cu cât e mai voluminos şi complicat obiectul contractului, cu atât mai multe clauze el trebuie să conţină. Asupra conţinutului contractului pot influenţa o mulţime de factori, însă în fiecare caz părţile trebuie să determine şi să stabilească în contract atât clauzele generale, cât şi cele specifice, caracteristice anume pentru contractul respectiv.

în dependenţă de complexitatea sa contractul de locaţiune poate fi împărţit pe capitole, paragrafe, secţiuni, puncte. Condiţiile contractului pot fi individualizate şi în alt mod.

în mod obligatoriu orice contract de locaţiune trebuie să conţină următoarele:

denumirea contractului de locaţiune în care, de obicei, se indică obiectul locaţiunii: de exemplu, contractul de închiriere a unui automobil, contractul de locaţiune a unui teren, clădiri, construcţii, încăperi nelocuibile (depozit) etc. Aici, de asemenea, se indică locul şi momentul încheierii contractului; părţile contractante, adică subiecţii; obiectul contractului şi părţile sale componente; scopul şi sarcinile urmărite de părţi la încheierea contractului; destinaţia bunurilor închiriate;

termenul contractului, fiind indicat numaidecât momentul în care contractul intră în vigoare: din momentul încheierii, transmiterii bunurilor sau din alt moment la acordul părţilor;

chiria, mărimea şi modul de determinare a ei, termenii de încasare a plăţii şi alte condiţii la acordul

părţilor;

drepturile şi obligaţiile părţilor;

obligaţiile părţilor în privinţa efectuării reparaţiei curente şi capitale a patrimoniului închiriat; condiţiile de angajare şi mărimea răspunderii părţilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale;

împrejurările ce eliberează părţile de răspundere; modul de soluţionare a litigiilor;

temeiurile şi modul de modificare şi reziliere a contractului; efectele încetării raporturilor contractuale; drepturile şi obligaţiile părţilor în privinţa îmbunătăţirilor făcute; rechizitele părţilor;

oricare alte condiţii la acordul părţilor.

Consecutivitatea clauzelor inserate în contract poate fi diferită şi se stabileşte în baza acordului părţilor.

în mod special în contract trebuie indicate condiţiile de aplicare la raportul respectiv a unor sau altor norme

de drept.

în caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atestă dreptul de proprietate a locatorului asupra patrimoniului închiriat, starea acestui patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului locaţiunii, permisiunii de efectuare a lucrărilor etc.