Drept

Potrivit art. 1 din Legea nr. 989 din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea este procesul de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinându-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii.

Evaluării se supun următoarele obiecte (art. 3 din Legea 989):

1. bunurile mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;
2. activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietăţii in­dustriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor natura­le etc.;
3. întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;
4. valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;
5. lucrările şi serviciile, informaţia;
6. alte obiecte.

Subiecţi ai activităţii de evaluare sunt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de pre­zenta lege, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare, inclu­siv statul, autorităţile publice (centrale, locale). Evaluator se consideră persoana fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunză­toare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel pro­fesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de eva­luare. Evaluarea bunurilor imobile se efectuează de către întreprinderile de evaluare care posedă licenţă eliberată în conformitate cu Legea nr. 451 din 30.07.2001 privind licenţierea unor genuri de activitate.

Potrivit situaţiei din 15.02.2014, la Î.S. „Cadastru" erau înregistraţi 21 evaluatori certificaţi. La aceeaşi dată, la Camera de licenţiere erau înre­gistrate 158 persoane fizice / juridice care dispun de licenţe valabile pen­tru genul de activitate evaluarea bunurilor imobile, din care 108 - doar în mun. Chişinău.

Evaluarea poate fi benevolă şi/sau obligatorie. Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului. Evaluarea obligatorie se efec­tuează din iniţiativa AAPC şi locale, precum şi în alte cazuri. Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:

1. privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării (se­chestru, inclusiv în urma insolvabilităţii proprietarului obiectului etc.);
2. transmiterii dreptului de folosinţă asupra obiectelor proprietate publică a statului sau dării în arendă a acestora;
3. transmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;
4. exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică;
5. impozitării bunurilor şi încasării forţate a impozitelor;
6. reorganizării şi lichidării ÂS, ÎM, precum şi a întreprinderilor insol­vabile, indiferent de tipul de proprietate;
7. depunerii în gaj a obiectelor proprietate publică a statului sau pro­prietate publică a UAT;
8. transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuţie în capi­talul social al întreprinderilor;
9. utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor bugetare şi introduse în circuitul economic de către agenţii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
10. introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul econo­mic al întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;
11. altor situaţii.

Astfel, evaluarea este necesară în cazul privatizării construcţiilor ne­finalizate (art. 51 din Legea nr.121 din 04.05.2007 privind administra­rea şi deetatizarea proprietăţii publice), atât în cazul vânzării acestora la licitaţie, cât şi în cazul includerii valorii acestora în capitalul social al unei SC, cu majorarea corespunzătoare a cotei-părţi a proprietăţii publice a statului sau a UAT, după caz. În cazul privatizării încăperilor nelocuibile proprietate publică date în locaţiune, preţul iniţial de privatizare a aces­tora se determină în funcţie de valoarea lor de piaţă, stabilită în raportul de evaluare întocmit de evaluator (art. 50(1)(2) din Legea 121). În cazul privatizării bunurile proprietate publică în bază de proiecte individuale, autorităţile administraţiei publice centrale sau locale au obligaţia de a stabili valoarea patrimoniului (alin.(3) lit.b) art. 44 din Legea 121) supus privatizării prin concurs investiţional.

La privatizarea prin concurs comercial sau concursul investiţional a întreprinderilor de stat/municipale ca complexe patrimoniale unice, a părţilor sociale şi a complexelor de bunuri imobile, dosarul bunului supus privatizării va include în mod obligatoriu un Raport de evaluare întocmit de către experţi licenţiaţi în domeniu şi extrase din Registrul bunurilor imobile (art. 41 din Legea 121; pct. 14 din Regulamentul concursurilor comerciale si investiţionale de privatizare a proprietăţii publice, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 919 din 30.07.2008).

Evaluarea BPP a statului sau a UAT pentru a stabili preţul iniţial al bu­nului este absolut necesară în cazul privatizării acestora prin intermediul licitaţiilor cu strigare (art. 40 din Legea 121), dar şi în cazul licitaţiilor cu reducere (art. 42 din Legea 121). Legea 121 (art. 43) prevede posibilita­tea privatizării BPP şi fără anunţul preţului iniţial, precum şi privatizarea cu titlu gratuit, însă aşa ceva poate avea loc doar în anumite circumstanţe şi numai în cazurile stabilite de Guvern (de pildă, în cazul pachetelor de acţiuni expuse de cel puţin 6 ori la privatizare si nevândute etc.). Absolut în toate cazurile, preţul bunului supus privatizării se stabileşte de către vânzător în conformitate cu Legea 121 şi legislaţia privind activitatea de evaluare (de către autoritatea publică centrală sau locală competentă, de regulă, în baza unui Raport de evaluare; art. 34, 50 din Legea 121).

O situaţie aparte este aceea în care are loc privatizarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau obiectelor private, preţul de vânzare a cărora se stabileşte de către autoritatea publică centrală competen­tă (în cazul terenurilor aferente proprietate de stat) sau locală (în cazul terenurilor aferente proprietate a UAT) în baza tarifelor şi coeficienţilor de reducere/majorare a preţului de vânzare a acestei categorii de tere­nuri stabiliţi în mod imperativ (preţ de stat) în anexa la Legea nr. 1308 din 25.07.1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenuri­lor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 1428 din 16.12.2008 (Anexa nr. 2: Borderoul de calcul al preţului de vânzare-cumpărare a tere­nului aferent si Anexa nr. 4: Coeficienţii aplicaţi la calcularea preţului de vânzare a terenurilor aferente, în funcţie de amplasarea si amenajarea lor inginerească de la Regulamentul 1428; a vedea Borderoul de calcul al preţului de vânzare-cumpărare a terenului aferent în anexa de la prezen­tul Manual).

Borderoul de calcul al preţului de vânzare-cumpărare a terenului afe­rent este parte integrantă a contractului de vânzare-cumpărare a terenu­lui respectiv. Lipsa borderoului de calcul, calcularea şi indicarea eronată a preţului de vânzare-cumpărare a terenului aferent în borderou face ca contractul de vânzare a terenului aferent să fie lovit de nulitate absolu­tă.

Se impune menţionat faptul că aplicarea coeficienţilor de reducere a preţului normativ de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate publi­că (de stat sau a UAT; destinate construcţiilor sau cu destinaţie agricolă) se interzice în cazul expunerii acestora spre vânzare în cadrul licitaţiilor publice cu strigare sau cu reducere. În asemenea cazuri, preţul de expu­nere (preţul iniţial) de vânzare-cumpărare a terenurilor în toate cazurile trebuie să fie mai mare decât preţul normativ al pământului, calculat conform tarifelor din anexa la Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr. 1308 25.07.1997 cu amendamen­tele ulterioare). Mai mult ca atât, în cazul licitaţiilor cu reducere, preţul final de vânzare-cumpărare a terenului nu poate fi mai jos (mai mic) de­cât preţul normativ calculat conform tarifelor din Legea 1308.