Drept

Accesiunea imobiliară îşi are sediul reglementării în art.489 – 503 Cod civil, din analiza cărora se desprinde ideea că pământul constituie lucrul principal, toate lucrurile care se încorporează în acesta având un caracter accesoriu.

Accesiunea imobiliară poate fi naturală sau artificială.

4.1.1. Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale. Accesiunea pământurilor priveşte: aluviunile, avulsiunea, insulele şi prundişurile.

a) Aluviunile

 Aluviunile, reglementate de art. 495 Cod civil, se referă la acele creşteri de pământ care se adună succesiv, pe nesimţite la malurile fluviilor sau râurilor. Ele sunt, după expresia Codului civil, “în folosul proprietarului riveran”, dacă este vorba de fluvii sau râuri navigabile, plutitoare sau neplutitoare, dar cu obligaţia proprietarului “de a lăsa pe pământul său drumul trebuitor, pentru conducerea vaselor”. În acelaşi sens, art.496 Cod civil prevede că “proprietarul riveran dobândeşte şi proprietatea pământurilor lăsate prin retragerea pe nesimţite a apelor curgătoare de la unul dintre maluri la celălalt mal, fără ca proprietarul ţărmului opus să poată reclama pământul astfel pierdut”.

De la regula menţionată mai sus, fac excepţie:

1. pământurile rămase după retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleşteelor), care rămân în proprietatea celuia căruia au aparţinut;
2. albia apei curgătoare care şi-a schimbat cursul rămâne proprietatea proprietarilor mărginaşi, care în termen de 1 an pot aduce apa în vechea albie cu respectarea condiţiilor legale de readucere[1].
3. Pământul rămas în urma retragerii apei mării, aparţine domeniului public.

Nu intră în discuţie nici apele cu potenţial energetic valorificabil şi nici acelea care pot fi  folosite în interes public (care ţin de domeniul public). Aparţin, de asemenea, domeniului public râurile şi fluviile, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale, potrivit art.5 din Legea fondului funciar nr.18/1991. Deci, în privinţa bunurilor din domeniul public nu ar putea fi invocată dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune (şi nici prin alt mod prevăzut de Codul civil cum ar fi: ocupaţiunea, actele juridice, uzucapiunea). Aceasta, întrucât proprietatea publică – domenială, având o natură administrativă este ocrotită printr-un regim juridic specific, ce se realizează, printre altele, prin: inalienabilitate, imprescriptibilitate şi insesizabilitatea sa.

b) Avulsiunea

Avulsiunea constă, aşa cum prevede art.498 Cod civil, în adăugarea la un teren a unei bucăţi de pământ smulsă de la un alt teren, prin acţiunea unei ape şi care poate să fie recunoscută. Această porţiune de pământ devine proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit, afară de cazul în care fostul proprietar nu o revendică în termen de 1 an[2]. Dacă această bucată de pământ care se poate individualiza şi recunoaşte, provine din domeniul public, revendicarea este imprescriptibilă. Imprescriptibilitatea lucrurilor scoase din comerţ este expres prevăzută de art.1844 Cod civil, completat cu art.5 al. ultim din Legea nr.18/1991.

c) Insulele şi prundişurile

Insulele şi prundişurile au regimul juridic precizat de art.500 Cod civil care prevede că “insulele şi prundişurile ce se formează în râurile neplutitoare şi nenavigabile sunt ale proprietarului fondului pe care s-au format. Dacă apa este proprietate publică, insulele şi prundişurile vor avea acelaşi regim. În cazul în care insula formată trece peste jumătatea râului “fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului. De asemenea, prin art.501 Cod civil este reglementată situaţia în care un râu sau un fluviu formează un braţ nou care taie şi înconjoară pământul unui proprietar riveran, formând astfel o insulă. În cazul arătat, proprietarul nu pierde pământul ce s-a transformat în insulă, chiar dacă insula s-a format datorită unui fluviu ori unui râu navigabil sau plutitor.

Terenurile din albiile abandonate ale cursurilor de apă, devenite disponibile în urma lucrărilor de regularizare, vor fi amenajate pentru producţia agricolă, piscicolă sau după caz silvică, odată cu lucrările de bază executate de titularii acestora (art.78 din Legea nr.18/1991).

d) Accesiunea animalelor       

Accesiunea animalelor este reglementată de art.603 din Codul civil, care prevede că “animalele şi păsările care se stabilesc pe un fond, aparţin proprietarului fondului, cât timp stau pe acel fond, cu condiţia ca acesta să nu fi folosit fraude sau artificii”.

În legătură cu conţinutul acestui articol, trebuie făcute unele precizări şi distincţii. Distingem , în primul rând, animalele sălbatice şi semisălbatice de cele domestice, cu precizarea că acestea din urmă nu intră în sfera de cuprindere a art.603 din Codul civil (ovine, bovine, păsări de curte). Pe de altă parte, animalele care intră în fondul cinegetic cad sub incidenţa unor legi speciale. Rămân în discuţie animalele semisălbatice, cum ar fi: porumbeii şi albinele (dar care să nu aparţină domeniului public).

4.1.2 Accesiunea imobiliară artificială

Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate imobiliară se particularizează prin faptul că presupune intervenţia omului şi plata unei despăgubiri către cel în detrimentul căruia acţionează. Fundamentul acţiunii în despăgubire îl reprezintă principiul potrivit căruia “nimănui nu-i este permis a se îmbogăţi în dauna altei persoane”[3].Şi în privinţa acestei forme de accesiune regula care se aplică este aceea că titularul dreptului asupra lucrului mai important, devine şi titularul dreptului asupra lucrului mai puţin important. În cazul de faţă lucrul principal este terenul, astfel încât proprietarul terenului devine şi proprietarul lucrărilor executate de om. Plecând de la această idee, Codul civil reglementează două situaţii:

1. când construcţia, plantaţia este făcută de proprietar pe terenul său, dar cu materialele altuia;
2. când construcţia sau plantaţia este efectuată cu materialele proprii, dar pe terenul altei persoane.

a) Ipoteza când construcţia, plantaţia este făcută de proprietar pe terenul său, dar cu materialele altuia

Potrivit art. 493 din Codul civil, “proprietarul pământului care a făcut construcţia cu materiale străine este dator să plătească valoarea materialelor”. Dacă este cazul, proprietarul va plăti şi daune interese, însă proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica. În cazul de faţă este aplicabil şi art. 492 Cod civil, care prevede că: “Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcute în pământ sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa”. Aceasta este o prezumţie relativă care poate fi răsturnată prin dovada contrară, iar prin convenţie proprietarul poate renunţa la beneficiul accesiunii. În literatura de specialitate se apreciază că proprietarul terenului dobândeşte proprietatea lucrării, fie că este de bună credinţă sau de rea credinţă. Dacă este de bună credinţă el poate invoca art. 1909 Cod civil[4], care îi asigură o protecţie mai bună decât accesiunea. Dacă este de rea credinţă el nu ar putea invoca decât accesiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii.

b) Ipoteza când construcţia sau plantaţia este efectuată cu materialele proprii, dar pe terenul altei persoane

Ipoteza construcţiei sau plantaţiei efectuate cu materiale proprii pe terenul altei persoane este reglementată de art. 494 Cod civil. Acest articol a declanşat în literatură şi practică multiple controverse, în cea mai mare parte datorate modului defectuos în care este precizată situaţia constructorilor de bună credinţă şi a celor de rea credinţă.

1. Constructorul este de rea credinţă, când ridică construcţia ştiind că terenul aparţine altcuiva

În cazul acesta, proprietarul are drept de opţiune între a păstra lucrările, devenind proprietarul lor, cu compensarea bănească a valorii materialelor şi a muncii, sau a obliga pe constructor să-şi ridice construcţiile, plantaţiile, lucrările. Cele două alternative impun unele clarificări:

1.1. Proprietarul terenului va dobândi prin accesiune proprietatea materialelor, dacă va plăti valoarea acestora, cât şi preţul muncii, fără ca în calcul să fie luat în consideraţie sporirea valorii fondului ocazionată de asemenea lucrări. În ipoteza în care proprietarul terenului va alege soluţia ridicării construcţiei, plantaţiei, lucrării, se va cerceta şi atitudinea proprietarului sub aspectul abuzului de drept. În acest sens se vor analiza condiţiile în care s-au ridicat lucrările, dacă proprietarul nu a acceptat efectuarea lucrărilor sau dacă nu a urmărit obţinerea unor foloase ilicite[5]. Pentru a evita abuzul de drept din partea proprietarului terenului, fostul Tribunal Suprem a intervenit printr-o decizie de îndrumare, prin care instanţele de judecată erau îndrumate în sensul cercetării atente şi minuţioase a condiţiilor în care s-au făcut lucrările, fără a deduce reaua credinţă a constructorului doar din lipsa titlului. De asemenea, instanţele de judecată, urmau să verifice dacă nu cumva proprietarul terenului, printr-un abuz de drept, invocă accesiunea numai la sfârşitul lucrărilor, până atunci dând dovadă de o pasivitate condamnabilă[6].

Se verifică totodată, dacă nu a fost răsturnată prezumţia instituită de art.942 Cod civil, (având în vedere caracterul relativ al acesteia) sau dacă prin convenţie, proprietarul terenului nu a renunţat la beneficiul accesiunii (art.494)[7].

1.2. În cazul în care nu se verifică ipotezele arătate mai sus, “proprietarul terenului va cere constructorului să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa, pretinzând şi plata unor daune interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului”[8]. Trebuie adăugat însă, că dacă cel ce a construit sau plantat pe terenul altuia refuză să se conformeze hotărârii prin care a fost obligat să-şi ridice construcţiile, plantaţiile, lucrările, proprietarul terenului poate să le demoleze pe cheltuiala constructorului[9]. Instanţa nu va dispune însă ridicarea construcţiilor fără autorizarea organului administrativ competent[10].

Confruntată cu asemenea probleme, practica dreptului civil a putut constata că soluţia dărâmării construcţiei este neeconomică, de aceea orientările recente conduc spre soluţia acordării de despăgubiri. Mai mult decât atât, fostul Tribunal Suprem, prin decizia nr. 13 din 1959, a îndemnat instanţele de judecată să nu adopte, pe cât posibil, soluţia neeconomică a dărâmării construcţiei[11].

Instanţele judecătoreşti s-au confruntat şi cu situaţia în care proprietarul terenului nu-şi valorifică sub nici o formă dreptul de proprietate dobândit prin accesiune, lăsând pe constructor să folosească nestingherit construcţia. Faţă de o asemenea atitudine a proprietarului terenului, instanţele s-au pronunţat în sensul exonerării constructorului de plata despăgubirilor[12].

2. Constructorul este de bună credinţă dacă a executat construcţiile, plantaţiile, lucrările crezând că este proprietarul terenului. În practică s-a constatat că, de cele mai multe ori, constructorul este în posesia terenului, dar titlul în baza căruia a intrat în posesie este viciat şi el nu a cunoscut acele vicii. Buna credinţă se apreciază în raport de momentul ridicării construcţiei şi ea încetează în momentul ivirii unei îndoieli în convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului. Dacă terenul proprietatea altuia a fost ocupat abuziv şi s-a ridicat pe el o construcţie, fără acordul proprietarului, constructorul este de rea credinţă şi dacă proprietarul nu doreşte să păstreze construcţia, el poate cere ridicarea acesteia.

Dacă, însă, constructorul este de bună credinţă, în sensul arătat mai sus, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei şi el nu-l va putea obliga pe constructor la dărâmarea şi ridicarea construcţiilor. Pentru a nu se îmbogăţi în dauna constructorului, proprietarul terenului va trebui să-l despăgubească pe acesta.

Întinderea obligaţiei de despăgubire este cea precizată de art. 494 al.3 Cod civil, care stabileşte un drept de opţiune între a achita valoarea materialelor şi a muncii sau a plăti o sumă egală cu creşterea valorii fondului, ca urmare a efectuării construcţiei. Comparând aceste soluţii cu cele prezentate de al. 1 şi 2 ale art. 494, pare să rezulte o situaţie mai avantajoasă pentru constructorul de rea credinţă, care poate primi o sumă de bani echivalentă cu cea cheltuită, pe când constructorul de bună credinţă poate primi şi mai puţin (adică sporul valorii fondului, când proprietarul terenului optează pentru această formulă).

În literatura de specialitate[13] se atrage atenţia, însă, că inferioritatea tratamentului juridic este numai aparentă, întrucât constructorul de rea credinţă poate fi constrâns să primească şi mai puţin decât valoarea materialelor şi a muncii, dacă nu vrea să se ia măsura dărâmării construcţiei.

 Art. 494 Cod civil se aplică numai la construcţii, plantaţii sau lucrări noi, nu şi la reparaţiile aduse acestora, cărora li se aplică regulile ce guvernează cheltuielile necesare, utile, voluptuarii. Se aplică, în schimb, construcţiilor alăturate celor existente sau supraetajate.

 Constructorul are contra proprietarului terenului un drept de creanţă care se prescrie în termen de 3 ani, calculat de la data formulării pretenţiilor de către proprietarul terenului, în temeiul art. 494 Cod civil[14]. Acest drept se întemeiază pe ideea de îmbogăţire fără justă cauză[15], fiind, ca atare necesar să existe o îmbogăţire a proprietarului şi o sărăcire a constructorului, aflate între ele într-o corelaţie directă. În practică s-a subliniat, însă, că dreptul de creanţă încetează dacă clădirea dispare prin caz fortuit sau forţă majoră, deoarece nu există înavuţire. Aceeaşi soluţie rămâne aplicabilă şi în ipoteza în care constructorul desfiinţează, el însuşi construcţia, sau când construcţia s-a auto demolat, prin neîngrijire, datorată abandonării ei de către constructor[16].

Până la achitarea despăgubirilor ce i se cuvin, constructorul are un drept de retenţie cu privire la construcţiile, plantaţiile, lucrările ridicate pe terenul altuia. Acest drept de retenţie, chiar dacă nu este reglementat expres de Codul civil, a fost recunoscut atât de literatura de specialitate, cât şi de jurisprudenţa română[17].

[1] Vezi art.78 din Legea nr.18/1991.

[2] Gh. Beleiu, Termene speciale aplicabile unor acţiuni reale în op. cit., pag 219.

[3] Despre îmbogăţirea fără justă cauză – ca izvor de obligaţii civile, a se vedea P. M. Cosmovici, Drepturi reale, Obligaţii, op. cit., pag.167 şi următ; St. Cărpenaru, Îmbogăţirea fără justă cauză, în A. S. nr.1/1971, pag.35.

[4] Art. 1909 al. 1 din Codul civil prevede că “Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo curgere de timp.”

[5] P. M. Cosmovici, Accesiunea, în op.cit., 1994, pag. 90.

[6] T. S., dec. de îndr. Nr. 13/1959 menţionată de V. Barbu, Principiul ocrotirii bunei credinţe în cazul accesiunii imobiliare artificiale, în Dreptul nr. 6/1999, pag. 28.

[7] Într-o speţă, Trib. Jud. Suceava a admis acţiunea în constatarea dreptului de proprietate asupra unei construcţii, ridicată de reclamant pe terenul pârâţilor. În motivarea soluţiei s-a pornit de la art.492 Cod civil, potrivit căruia, construcţiile făcute asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi sunt ale lui până ce dovedeşte dincontra. Dar, această îndoită prezumţie fiind relativă, a putut fi răsturnată, astfel că, pentru proprietarul construcţiei s-a născut un drept de superficie, fiind de presupus că proprietarul terenului a consimţit la constituirea unui asemenea drept. Numai că, răsturnarea prezumţiei cere a se dovedi că cel care a construit în numele şi pe cheltuiala sa, a făcut construcţia în nume propriu, fiindcă altfel, este presupus că a lucrat în numele şi pe cheltuiala proprietarului terenului, în calitate de mandatar (sau de negotiorum gestor); T.J. Suceava, dec. civ. 1064/1991 în Dreptul nr. 5/1992 pg.31-32.

[8] Art. 494 al. 2 din Codul civil.

[9] Decizia nr. 1621/1992 a Tribunalului mun. Bucureşti în Culegere de practică civilă pe anul 1992, Buc., Casa de editură şi presă Şansa S.R.L. 1993, pag. 156-157; C. Oprişan, op.cit. în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 33. Cu privire la soluţia demolării. autorul menţionat arată că: “Dacă proprietarul terenului nu voieşte să păstreze construcţia, iar demolarea acesteia este imposibilă, cel ce a făcut-o, dacă a fost de bună credinţă, devine proprietar al construcţiei şi terenului aferent, având obligaţia să plătească proprietarului terenului preţul acestuia”.

[10] Art. 3 şi 9 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor. Art. 9 din legea menţionată prevede că “Desfiinţarea construcţiilor şi amenajărilor prevăzute la art. 3 se face pe baza autorizaţiei obţinute în prealabil, eliberată de primării sau prefecturi, după caz”. În acelaşi sens, art. 26 lit. b din Legea nr. 115/1996 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, prevede că “Constituie contravenţie…desfiinţarea parţială sau totală fără autorizaţie sau cu încălcarea acesteia a construcţiilor şi instalaţiilor”.

[11] Pentru detalii, a se vedea V. Barbu, op.cit. în Dreptul nr. 6/1999, pag. 28.

[12] Tribunalul mun. Bucureşti s-a pronunţat în acest sens în decizia nr. 65/1991, publicată în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991, Bucureşti, Casa de editură şi presă Şansa S.R.L., 1992, pag. 121. A se vedea şi nota formulată de I. Mihuţă la această decizie.

[13] P. M. Cosmovici, op.cit., pag. 91, care face referire şi la opiniile doctrinei franceze în materie (Aubry et Rau, Cours de droit civil francaise; Tom II, Imprimerie et librairie general de jurisprudence Marchal et Billard, 1897-1902, Paris, pag. 394-395.

[14] I. Manoliu, Gh. Durac, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Chemarea Iaşi 1993 pg.69.

[15] L. Pop op.cit pg.144.

[16] C.A.S. dec. nr.280/1995 în Dreptul nr.1/1998 pg.97. în acelaşi sens a se vedea şi D. Alexandresco, III pg.345-346.

[17] C. Stătescu, C. Bîrsan, Teoria generală a obligaţiilor, Buc. , Edit. ALL, 1994, pag. 385.