Drept

1.1. Noţiunea şi reglementarea contractului de arendare

Contractul de arendare constituie o varietate a contractului de locaţiune din dreptul comun, prin care o parte, numită arendator, se obligă să transmită celeilalte părţi, numită arendaş, folosinţa unor bunuri agricole pe o durată determinată, în schimbul unui preţ numit arendă.

Contractul de arendare este reglementat prin Legea nr. 16/1994, Legea arendării, modificată şi completată prin Legea nr. 58/1995, Legea nr 65/1998 şi prin O.U.G. nr. 157/2002, aprobată cu modificări prin Legea nr. 350/2003.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 16/1994, dispoziţiile Legii arendării „se completează cu prevederile legislaţiei civile, în măsura în care acestea din urmă nu sunt contrare”. Astfel, vor fi incidente în cauză dispoziţiile cuprinse în titlul VII, capitolul IV, din Codul civil, intitulat Despre regulile particulaire la arendare, art. 1454 şi urm., care n‑au fostt abrogate expres de Legea arendării.

La aceste dispoziţii se adaugă şi cele care reglementează locaţiunea de drept comun.

De asemenea, dispoziţiile Legii nr. 16/1994 se întregesc şi se coroborează şi cu cele ale Legii nr. 18/1991 (Legea fondului funciar) şi cu ale altor acte normative care reglementează activitatea în domeniul agricol.

1.2. Caracterele juridice ale contractului de arendare

1. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral).
2. Arendarea este un contract cu titlu oneros.
3. Contractul de arendare este comutativ.
4. Contractul de arendare este un contract cu executare succesivă.
5. Arendarea este un contract translativ de folosinţă asupra bunurilor agricole.
6. Contractul de arendare se încheie intuitu personae, cel puţin în persoana arendaşului.
7. Contractul de arendare este un contract solemn; însă, el nu trebuie încheiat în forma autentică, putând fi încheiat şi sub forma înscrisului sub semnătură privată. Pentru a fi opozabile faţă de terţi contractele de arendare trebuie înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la Consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate.

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

 

2.1. Părţile contractante

1. Arendatorul

Poate avea calitatea de arendator proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deţinător legal al bunurilor care formează obiectul contractului şi care are dreptul de exploatare agricolă a acestora şi are capacitatea cerută de lege pentru încheierea unui astfel de contract.

Art. 4 alin. 1 din Legea 16/1994 prevede că „nu pot da în arendă bunurile agricole regiile autonome, institutele şi staţiunile de cercetare şi producţie agricolă, societăţile comerciale şi alte unităţi care au în patrimoniu sau în administrare terenuri proprietate de stat...”

1. Arendaşul

Pot avea calitatea de arendaş una sau mai multe persoane fizice (membrii unei familii), însă numai persoane care sunt cetăţeni români, indiferent că au domiciliul în România sau în străinătate (dar care au pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă ori atestat de cunoştinţe agricole şi prezintă garanţiile solicitate de arendator), sau persoane juridice române, cu sediul în România (inclusiv cu capital parţial sau integral străin), care are ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole şi prezintă garanţiile cerute de arendatori.

Art. 18 din Legea arendării interzice luarea în arendă a bunurilor agricole de către „funcţionarii publici şi salariaţii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor şi staţiunilor de cercetare şi producţie agricolă, ale societăţilor comerciale agricole pe acţiuni şi ale altor unităţi care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole proprietate de stat”.

2.2. Obiectul contractului de arendare

1. Lucrul arendat. Legea arendării enumeră în art. 1 alin. 2 bunurile agricole care pot fi arendate. Acestea sunt imobile fie prin natura lor, cum sunt terenurile şi construcţiile, fie prin destinaţie, cum sunt maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
2. Arenda (preţul contractului) poate să fie stabilită sub forma unor cantităţi de produse agricole, care vor fi predate în natură sau sub forma echivalentului lor în lei, la preţurile practicate pe piaţa locală la data plăţii ori poate fi exprimată într-o cantitate de produse agricole şi bani. Nimic nu se opune ca arenda să fie stabilită direct în bani.

Conform art. 5 lit. e din lege, sub sancţiunea nulităţii, contractul de arendare trebuie să cuprindă menţiuni cu privire la cuantumul arendei, precum şi la modalităţile şi termenul de plată.

2.3. Termenul arendării

Potrivit art. 7 din Legea arendării, contractul trebuie să prevadă durata arendării.

Legea 16/1994 modificată lasă deplină libertate părţilor sub acest aspect, ele putând conveni asupra oricărui termen, ţinând cont de situaţia de fapt concretă şi de interesele lor.

Totuşi, deşi legea nu mai prevede un termen minim (iniţial se prevedea o durată minimă de 5 ani pentru încheierea contractului), se consideră că durata arendării nu poate fi mai mică de 1 an, aceasta fiind necesară pentru consumarea unui ciclu de producţie, pentru ca arendaşul să poată culege fructele (art. 1462 C. civ.).

 

 

EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

 

3.1. Problema suportării riscurilor

1. Riscul pieirii lucrului

Riscul pieirii fortuite, în tot sau în parte, a bunurilor arendate (construcţii, maşini, utilaje, animale etc.), este suportat de către arendator, potrivit regulii res perit domino.

În cazul  în  care  lucrul  arendat  a  pierit  în totalitate, contractul  încetează, iar dacă

lucrul arendat a pierit numai în parte, arendaşul va putea să ceară fie o scădere de preţ proporţională cu deteriorarea lucrului şi timpul utilizat, fie desfiinţarea contractului, dacă partea pierită din lucrul arendat este atât de însemnată încât se poate prezuma că, fără acea parte, persoana nu ar fi consimţit la arendare.

1. Riscul neexecutării contractului

În caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul neexecutării contractului este suportat de arendator în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat.

Dacă arenda a fost stabilită de către părţi sub forma unei cote‑părţi din recoltă, pierderea recoltei se suportă proporţional de arendator şi arendaş (art. 1469‑1467 C. civ.).

În cazul în care arenda se plăteşte prin echivalentul în lei al produselor, arendatorul nu suportă riscul pierii lor după recoltare, el nefiind proprietar al produselor culese, ci creditorul unei creanţe băneşti.

Dacă arenda a fost prevăzută de părţi într‑o cantitate determinată de produse agricole, care urmează a fi prestată de arendaş în natură sub forma echivalentului în bani, riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regulă, de arendaş, deoarece cuantumul arendei nu depinde de mărimea recoltei.

3.2. Obligaţiile părţilor

1. Obligaţiile arendatorului

Potrivit art. 8 alin. 1 din Legea arendării, arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul şi în condiţiile stabilite, să garanteze pe arendaş contra evicţiunii totale sau parţiale şi pentru viciile ascunse ale lucrului arendat, precum şi să execute toate celelalte obligaţii asumate prin contract.

Arendatorul trebuie să predea bunurile arendate în stare corespunzătoare folosinţei (exploatării agricole), iar pe durata arendării să execute reparaţiile capitale care sunt de natură a menţine bunul în stare de exploatare.

În fine, potrivit art. 10 din Legea arendării, impozitele şi taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, cad în sarcina arendatorului.

1. Obligaţiile arendaşului

Art. 8 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede că „arendaşul are obligaţia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, în condi­ţiile stabilite, de a menţine potenţialul productiv al bunurilor aren­date, de a le restitui la încetarea contractului, de a plăti arenda la termenele şi în modalităţile stabilite, precum şi de a executa toate obligaţiile contractuale”.

Arendaşul mai are şi obligaţia de a plăti taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendare, precum şi a impozitelor datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate.

În caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una din părţi, cealaltă poate cere în justiţie rezilierea contractului „în condiţiile legii” (art. 24 alin. 2 din Legea nr. 16/ 1994).

3.3. Încetarea contractului de arendare

Principala cauză de încetare a contractului de arendare o constituie expirarea termenului contractual, dacă contractul nu a fost reînnoit.

Contractul poate înceta şi în caz de pieire a bunurilor arendate, în cazul desfiinţării titlului arendatorului, precum şi în cazul neexecutării obligaţiilor de către oricare din părţi, când se poate cere prin justiţie rezilierea contractului.

Decesul uneia dintre părţi nu duce la încetarea contractului, moştenitorii acesteia preluând drepturile şi obligaţiile din contract, dacă părţile nu au stabilit altfel. În acest scop, potrivit art. 25¹ alin. 1 din Legea nr. 16/1994 moştenitorii majori trebuie să comunice în scris intenţiile lor de a continua contractul şi să obţină acordul scris al celeilalte părţi, în termen de 30 de zile de la data decesului.