1.1 Noţiunea contractului de închiriere a locuinţei.
Contractul de închiriere a locuinţei reprezintă contractul prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaş sau locatar, folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani determinată, numită chirie.
Legea 114/1996 defineşte locuinţa ca fiind o "construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familiei" (art. 2 lit. a).
Ca şi locaţiunea, închirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, de regulă consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosinţă temporară a suprafeţei locative.
Rezultă că închirierea se deosebeşte de locaţiunea de drept comun prin obiectul ei specific: suprafaţa locativă. Astfel, închirierea este calificată în literatura de specialitate ca o varietate a contractului de locaţiune de drept comun, iar nu contract special distinct.
1.2 Reglementarea legală a contractului de închiriere a locuinţei.
Reglementarea legală a contractului de închiriere a locuinţei este asigurată, în principal, de următoarele acte normative: Legea nr. 114/1996, legea locuinţei republicată, (modificată şi completată inclusiv în 2009); O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă; O.U.G. nr. 80/2001 privind stabilirea unor măsuri pentru asigurare, temporar, a locuinţelor de serviciu necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi instituţiilor publice; O.U.G. nr. 51/2006 pentru aprobarea Programului naţional privind sprijinirea construirii de locuinţe proprietate personală; O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere; O.U.G. nr. 68/2006 privind măsuri pentru dezvoltarea activităţii în domeniul construcţiilor de locuinţe prin programe la nivel naţional; Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţilor de proprietari.
1.3 Caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuinţei.
Contractul de închiriere a locuinţei prezintă următoarele caractere juridice:
- contract sinalagmatic, întrucât presupune obligaţii pentru ambele părţi contractante;
- contract oneros, întrucât atât locatorul, cât şi chiriaşul urmăresc obţinerea unui avantaj;
- contract comutativ, întrucât părţile cunosc, încă de la momentul încheierii contractului, existenţa şi întinderea obligaţiilor lor;
- contract consensual, întrucât se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor. în plus, din raţiuni de probaţiune, închirierea locuinţei trebuie consemnată într-un înscris (art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată);
- contract cu executare succesivă, întrucât presupune derularea lui în timp, iar părţile îşi execută obligaţiile pe toată durata acestuia;
- contract translativ de folosinţă temporară; întrucât acesta nu este un contract translativ de proprietate, locatorul poate fi atât proprietarul bunului, cât şi o altă persoană, spre exemplu, uzufructuarul.