Drept

1. Definiţie

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite[1]. Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor, adică în acest caz, de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare² . Particularitatea acesteia constă în faptul că pregăteşte, prefigurează un alt contract, şi anume acela de vânzare cumpărare.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de vânzare cumpărare, la un preţ determinat³ .

Cunoscut sub numele de avancontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, promisiune de ofertă⁴ sau contract preparatoriu⁵, promisiune de contract, promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, antecontractul de vânzare cumpărare nu este reglementat de Codul Civil Român, spre deosebire de Codul Civil Francez, care, în art. 1589 alin. 1, prevede că promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului . El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transmisibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.

Promisiunea unilaterală de vânzare intervine în cazul în care o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare este neîndoielnic un contract distinct, ce nu este totuşi o vânzare (şi deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vânzare-cumpărare) şi nu un act unilateral de voinţă. Promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) da naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este atunci când ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.

Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă parte (promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară⁶.

Antecontractul a fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară în art. 12 din Decretul nr. 144/1958[2]. Fiind şi el un contract , antecontractului îi sunt aplicabile, în principiu, dispoziţiile art. 942-1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

2. Caractere, condiţii

Spre deosebire de ofertă, care este un act juridic de formaţiune unilaterală, deoarece ea nu se întemeiază pe un act de voinţă, promisiunea de a contracta sau antecontractul deşi creează obligaţii numai în sarcina ofertantului, reprezintă un act juridic bilateral. Promisiunea de a contracta implică un acord prealabil prin care părţile se obligă, în ipoteza în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, să încheie în viitor un contract.

Antecontractul reprezintă astfel, o promisiune de a contracta, un acord de voinţă prin care părţile se obligă să încheie contractul în viitor. Precontractul are menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va da înapoi de la intenţia realizării contractului preconizat.

Fiind un contract nenumit, antecontractul trebuie să îndeplinească , în principiu, condiţiile de valabilitate aplicabile contractelor în general[3], dar şi condiţiile de validitate speciale pe care trebuie să le îndeplinească contractul în forma căruia urmează a se perfecta[4].

Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt următoarele: a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul: consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violenţa, sau surprins prin dol;

1. b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoană ce nu este declarată necapabilă de lege;
2. c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie îndeplinită;
3. d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.

Sub aspectul formei antecontractul este guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art. 971 şi de art. 1295 C. civ. De aceea, antecontractul se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a părţilor, nefiind necesar ca ea să fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică. Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal; totuşi pentru probaţiune este indicat ca acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris¹⁰ .  

Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice : este un contract nenumit , cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu şi consensual¹¹.

În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul constituie o obligaţie de a face¹², care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dacă vreo una din părţi refuză să contracteze în forma la care acesta s-a obligat.

3. Obligaţia încheierii

Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare valorează, în dreptul nostru, o obligaţie de a contracta şi ea îndatorează părţile la executare întocmai ca şi orice altă obligaţie convenţională asumată. Obligaţia de a contracta izvorâtă din antecontract este o obligaţie de a face, care, atunci când este cazul, poate fi executată în natură şi fără concursul debitorului. Oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.

Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul de vânzare cumpărare nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege (autentică) şi cu respectarea dreptului de preemţiune dacă este cazul.

Executarea în natură a obligaţiei asumate poate fi voluntară, când părţile încheie de bună voie contractul promis, sau silită, când faţă de refuzul uneia dintre părţi de a contracta, instanţa, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, va pronunţa în baza art. 1073 şi a art. 1077 Cod civil, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

4. Efectele între părţi şi în raport cu terţii

Teoretic antecontractul fiind o promisiune bilaterală de a contacta se poate aplica în toate cazurile în care părţile simt nevoia unei garanţii suplimentare în vederea perfectării ulterioare a unui acord care să genereze obligaţii particulare putând să fie luate în considerare diferite tipuri de contracte, cum ar fi contractul de locaţiune sau contractul de servicii imobiliare . Practic cel mai des întâlnit este antecontractul aplicat la contractul de vânzare cumpărare.

În materia antecontractului sau a promisiunii de vânzare cumpărare, avem mai multe situaţii , respectiv aceea în care ambele părţi se obligă la perfectarea ulterioară a unui contract de vânzare cumpărare sau doar una din părţi, care manifestă un interes mai stringent. Astfel se remarcă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, în primul rând, şi respectiv promisiunea unilaterală de vânzare cumpărare.

Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare intervine în cazul în care o persoană, prevăzând un anumit interes pentru ea de a dobândi proprietate unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l cumpăra. De exemplu locatorul-proprietar se obligă faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatorul îşi va manifesta dorinţa de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă este neîndoielnic un contract distinct, ce nu este totuşi o vânzare ( şi deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vânzare-cumpărare ) şi nici un act de unilateral de voinţă. Promisiunea de vânzare ( sau de cumpărare ) dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun[5].

Într-o altă opinie, se pledează concepţia potrivit căreia beneficiarul promisiunii de vânzare sau de cumpărare are un drept potestativ, intermediar între drepturile de creanţă şi drepturile reale. Prin ridicarea opţiunii de către beneficiarul promisiunii se realizează acordul de voinţă care dă naştere contractului de vânzare cumpărare, afară de cazul în care pentru valabilitatea acestuia este cerută forma autentică ad validitatem, nerespectarea promisiunii de către promitent fiind lipsită de efecte juridice. Excepţie este cazul în care promitentul vinde lucrul unui terţ de bună credinţă astfel că beneficiarul are dreptul la daune-interese, sancţiune prevăzută de art. 1075 C. Civ. pentru neexecutarea obligaţiilor de a face , dar nu pentru respectarea unui drept potestativ. Astfel instituţia în cauză este impropriu denumită promisiune de vânzare, căci vânzătorul nu mai are obligaţia de a vinde o dată ce contractul de vânzare cumpărare se poate încheia prin simpla voinţă a cumpărătorului chiar dacă vânzătorul nu ar mai fi de acord. Instituţia ar fi promisiune de a vinde doar în cazul în care contractul proiectat ar fi un contract solemn[6]. O asemenea concepţie denaturează realitatea, în sensul că vânzătorul- promitent nu şi-a dat acordul la vânzarea lucrului, ci numai la încheierea în viitor a contractului.

Promisiunea unilaterală nu trebuie confundată însă nici cu vânzarea sub condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are drept obiect o obligaţie de a face, iar cea de-a doua o obligaţie de a da.

Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract care dă naştere la un drept de creanţă, una din părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu. Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea, contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având dreptul la daune interese potrivit regulilor obligaţiilor de a face.

Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii doar pentru una din părţi ( promitent ). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani, caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un contract sinalagmatic, dar fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală, căci beneficiarul  nu-şi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i conferă.

Obiect al controverselor în doctrină l-a constituit şi faptul de a şti dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare promitentul trebuie să-şi manifeste încă o dată consimţământul.

Într-o opinie, s-a considerat că voinţa promitentului, în sensul de vinde, s-a manifestat cu ocazia perfectării promisiunii de vânzare şi deci , nu este necesar să fie repetată[7]. În momentul manifestării voinţei beneficiarului de a cumpăra, acordul de voinţă s-a realizat şi astfel contractul de vânzare-cumpărare este încheiat.

Într-o altă opinie, considerată a fi cea pertinentă, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în baza promisiunii de vânzare este necesară o nouă manifestare de voinţă din partea promitentului, în sensul încheierii contractului. Într-adevăr, obligaţia asumată de promitent de a vinde bunul nu trebuie înţeleasă ca o obligaţie de a vinde imediat, ci în sensul de a-şi da consimţământul la o dată ulterioară când îşi va manifesta voinţa beneficiarul de a cumpăra bunul. În absenţa unei noi manifestări de voinţă din partea promitentului există riscul imposibilităţii perfectării contractului, în cazul în care promitentul nu şi-a respectat promisiunea şi a vândut bunul unei alte persoane[8].

Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii reciproce şi interdependente între părţi. Obligaţia principală pe care şi-o asumă fiecare parte este o obligaţie de a face şi anume cea de a încheia în viitor contractual proiectat.

Neoperând un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumpărator nu poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea contractului. Aceeaşi situaţie este şi în cazul  în care bunul este vândut unei terţe personae, vânzarea încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei – valabilă. Beneficiarul cumpărator nu poate cere decât daune-interese[9].

Dacă încă bunul se află în patrimoniul promitentului-vânzător şi nu există alte impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului sub sancţiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului - se poate cere ca acesta să-şi respecte obligaţia asumată prin antecontract, iar în caz de refuz, să se pronunţe o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare[10] şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă[11]. O astfel de posibilitate a fost acceptată de doctrină şi practica judiciară pornind de la art. 970, art. 1073 şi art. 1077 Cod civil. Această soluţie este însă discutabilă.

Art. 1073 C. civil aplicabil în temeiul normei de trimitere din art. 1 alin. 2 din Codul comercial şi a lipsei unor prevederi în acest din urmă cod, articol care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, prevede că creditorul are dreptul la a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Atunci când debitorului obligaţiei de a încheia contractul în formă autentică nu îşi dă consimţământul la aceasta, creditorul poate obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei prin hotărâre judecătorească, pentru a suplinii lipsa manifestării de voinţă a debitorului.

Conform art. 1077 Cod civil, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Acest text reprezintă fundamental juridic în pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract - autentic sau nu – de vânzare cumpărare[12].

Fostul Tribunal Suprem a judecat într-o speţă că hotărârea judecătorească în discuţie este constitutivă de drepturi, iar executarea ei este supusă termenului general de prescripţie de trei ani, calculate de la data când a luat naştere dreptul de a cere executarea silită[13]. Într-o altă peţă însă, aceeaşi instanţă a statuat că dreptul izvorât din hotărârea judecătorească ca şi cel izvorât din actul notarial, este imprescriptibil pe cale extinctivă[14]. Întrucât între cele două soluţii există o contradicţie aparentă, se impun unele precizări pentru a elimina orice posibile confuzii.

Potrivit art. 6  din Decretul nr. 167/1958, hotararea judecatorească care nu s-a executat timp de trei ani de la data ramânerii ei definitive nu se mai poate executa şi va pierde puterea lucrului judecat. După cum s-a statuat în decizia de indrumare nr. 4/1965 a Plenului Tribunalului Suprem, în termenul general de prescriptie se prescrie şi dreptul de a cere executarea silită a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie;  dar,  aşa cum intemeiat s-a precizat în doctrina, numai hotărârile executorii işi pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu şi cele care nu sunt susceptibile de executare silită, cum sunt, de pildă, hotărârile constitutive de drepturi sau hotărârile pronunţate în cadrul acţiunilor în constatare.

Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească în discuţie poate avea un conţinut divers, trebuie facută necesara distincţie între dispoziţiile nesusceptibile de executare silită şi cele susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai importantă din hotărâre aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate, fiind constitutivă de drepturi, nu este susceptibilă de executare silită şi deci in legatură cu aceasta nici nu se poate pune problema prescriptibilităţii executării ei; prin ea insăşi aceasta dispozitie fiind o executare silită (atipică) a unei obligaţii de a face[15]. În schimb, dispoziţii din hotarare ca acelea prin care se dispune, de exemplu, plata preţului sau predarea imobilului sunt în mod evident susceptibile de executare silită, deci prescriptibile în trei ani de la data ramânerii definitive a hotărârii. Aşa fiind, conchidem ca aşa cum nu se poate pune problema prescriptibilităţii extinctive a dreptului de proprietate transferat printr-un act autentic notarial, tot astfel nu se poate pune nici problema prescriptibilităţii extinctive a unui drept similar transferat prin hotarare judecătorească. Indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este şi ramane imprescriptibil pe cale extinctivă[16].

Dorim să arătăm că, deşi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce tratează posibilitatea existenţei unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic - aspect mai rar în materia vanzării cumpărării comerciale - concluzia este valabilă chiar daca nu avem de a face cu un act autentic.

Susţinem aceasta deoarece articolele de lege de la care se porneşte in vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile exclusiv in materia contractului de vânzare-cumparare autentic.

În ceea ce priveşte valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare prin intermediul instanţei judecătoreşti, practica judiciară nu reţine  numai acest mod corect de soluţionare.

Astfel, unele instanţe pronunţă hotărâri în temeiul art. 111  C. pr. civ. [17], criticate pe buna dreptate in literatura de specialitate[18], deoarece acest text de lege reglementează acţiunea în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, pe când, în cazul analizat de noi, există doar un drept de creanţă născut din antecontract, constând în obligaţia de a consimţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Apoi, acţiunea în constatare este inadmisibilă în situaţia în care partea poate cere realizarea dreptului sau.

Alte instanţe[19]  îşi intemeiaza actiunea pe dispoziţiile art. 1295 C. civ., care consacră principiul consensualismului în materia contractului de vânzare-cumpărare la care se aplică în mod expres, dar nu poate fi folosit la transformarea unor antecontracte în contracte propriu-zise.

Unele instanţe adoptă sisteme eclectice în ceea ce priveşte fundamentul juridic al hotărârilor pronunţate în executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare[20]: art. 111  C. pr. civ. şi art. 1294 Cod civil[21], numai texte din Codul civil: art. 969 , 973 , 977[22]  sau art. 969 , 1294 , 1295  Cod civil[23]  ori numai cate un singur articol: art. 969 Cod civil[24]   sau art. 1073 Cod civil[25].

Cert este că, indiferent de temeiul legal invocat - mai mult sau mai puţin contestabil, hotărârea judecătorească va avea caracter constitutiv de drepturi şi va suplini consimţămantul pârâtului[26].

Subliniem din nou că, deşi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce tratează posibilitatea existenţei unei hotărâri judecătoreşti care să tină loc de act autentic - aspect mai rar în materia vanzării cumpărării comerciale - concluzia este valabilă chiar dacă nu avem de a face cu un act autentic. Susţinem aceasta deoarece articolele de lege de la care se porneşte în vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile exclusiv in materia contractului de vânzare-cumpărare autentic.

Ce se întamplă dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei terţe persoane? Vânzarea încheiată cu o altă persoană este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu terţul care este de rea-credintă cunoscând existenţa antecontractului), valabilă, iar beneficiarul-cumpărator nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar. În această situaţie, promitentul-cumpărator poate cere daune-interese. În scopul asigurării opozabilităţii faţă de terţi a promisiunii de vânzare-cumpărare în legatură cu un imobil, precum şi pentru informarea terţilor despre existenţa acestor raporturi, promisiunea de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notări în cartea funciară. Prin notare, drepturile promitentului-cumpărător devin opozabile terţelor persoane interesate, atrăgând atenţia acestora asupra existenţei unor acte juridice. Dacă însă lucrul se mai gaseşte în patrimoniul vânzătorului, promitentul-cumpărător mai are posibilitatea ca instanţa, în lumina principiului executării în natura a obligaţiilor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ce se întamplă dacă bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comună, promitentul-vânzător fiind unul dintre coproprietari?   Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat în proprietate comună pe cote-părţi depinde de modalitatea în care se realizează partajul acestuia. Dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului promitent-vânzător, antecontractul rămâne valabil şi dreptul beneficiarului-cumpărător se consolidează, deoarece împărţeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vânzător devenind proprietar exclusiv.

5. Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul forţei obligatorii care guvernează aceasta materie, respectiv art. 969 Cod civil: “Convenţiile legal facute între părţi au putere de lege între părţile contractante”.

Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă, în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 Cod civil: (“Daca vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”), clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei unei părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere executare silită, sau a pune în funcţiune clauza de arvună.

Clauza de dezicere este prevederea contractuală în temeiul căreia se conferă uneia din părţile contractante sau ambelor dreptul de a denunţa (desfiinţa) unilateral contractul pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani, numită dezicere, achitată concontractantului sau, într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat)"[27].

Arvuna înserată într-un contract, nu reprezintă o clauză de dezicere, atunci când, înterpretându-se toate clauzele din contract, rezultă că intenţia reală şi comună a părţilor a fost de a da arvunei o funcţie de garantare a executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei[28].

În practica judiciară s-a decis că este valabilă şi obligatorie între părţi chiar şi o convenţie accesorie prin care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa pierderii sumei date drept arvună sau a restituirii ei duble.

În art. 1297, se stipulează faptul că în caz de vindere făcută prin dare de arvună, convenţia accesorie a arvunei nu va avea nici un efect: dacă convenţia principală a vinderii este nulă, dacă vinderea se execută, dacă vinderea se reziliază prin comun consimţămant şi dacă executarea vinderii a devenit imposibilă fără culpa nici uneia din părţi.

Arvuna, în aceste cazuri se va înapoia sau se va prinde în prestaţiunile reciproce, dupa împrejurări.

Oricât de minoră este neexecutarea unei obligaţii stipulate în cuprinsul pactului, aceasta poate atrage rezoluţiunea contractului la cererea creditorului, fără ca instanţa de judecată să aibă vreun drept de apreciere în acest sens"[29]. Rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută de partea care se declară gata să execute obligaţiile asumate cu condiţia însă, a dovedi culpa contractantului[30].

6. Concluzii

Antecontractul este o garanţie  a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în mod transparent şi cu respectarea condiţiilor de formă dacă aceasta se impune. Chiar dacă contractul de vânzare-cumpărare este consensual, nimic nu împiedică părţile să încheie o asemenea convenţie. Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie, aşadar, că el este o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis; nu poate fi considerat însă nici o ofertă simplă de înstrăinare, antecontractul având locul chiar dacă secundar, totuşi bine localizat în spectrul instituţional civil.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este antecontractul tot mai frecvent utilizat care precedă contractul de vânzare-cumpărare, fiind un act preparator şi care naşte obligaţii pentru părţile care întocmesc acest act juridic diferenţiindu-se de reglementările din Dreptul francez, Codul civil Italian, Anteproiectul de Cod European  prin faptul că contractual preliminar este nul dacă nu este făcut în forma cerută de lege pentru contractul definitiv.

Dintre motivele care determină încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, menţionăm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaţiunii, evitarea taxelor de timbru notariale, imposibilitatea achitării integrale a preţului, terenul nu se află încă în patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate, dorinţa promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul în cauză, condiţionarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.

BIBLIOGRAFIE

1. http://revcurentjur.ro/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf
2. http://www.e-juridic.ro/articole/valabilitatea-promisiunii-de-vanzare-%E2%80%93-cumparare-4140.html
3. http://www.9am.ro/stiri-revista-presei/2005-11-11/antecontractul-de-vanzare-cumparare.html
4. http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:RfM2Rivzk5sJ:www.scribd.com/contracte-speciale/d/29915507+Promisiunea+sinalagmatic%C4%83+de+v%C3%A2nzare+-+cump%C4%83rare&cd=21&hl=ro&ct=clnk&gl=ro

[1] A se vedea D. Chirică,  Contracte speciale civile şi comerciale, Editura Rosetti, Bucureşti 2005, p. 156

²  A se vedea H. Lécuyer, Le contract, acte de prévision, in L’avenir du droit. Mélanges en hommage á F. Térre, Dalloz, PUF, Éditions du Juris-Classeur, Paris, 1999, p. 643

³ A se vedea M. Mureşan, Antecontract de vânzare cumpărare, în Dicţionar de drept civil, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980, p. 36-37

⁴ I. Dogaru  Contractul. Consideraţii teoretice şi practice,  Ed. Scrisul Românesc, Craiova 1983, p. 128

⁵ G. Ripet, Boulanger. Traite de droit civil, tome II, Paris 1957, p. 135

[2]⁶ Drept civil Contracte civile speciale, Suport de curs, Dr. Gh. Comăniţă

⁷ Pentru detalii, a se vedea: Eugeniu Safta-Romano, Sinteza teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 in "Revista Romană de drept" nr. 1/1991, p. 31 si urm

[3] A se vedea J. Schmid – Szalewski, Le rôle de l’acte authentique dans la vente immobiliere, în Revue du droit immobiliere 2/1989, p. 154-155;  M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ale validităţii antecontractului, în SUBB nr. 1/1988, p. 63

[4] A se vedea L. Boyer, Promese de vente, în Encyclopédie Dalloz. Répertoire de droit civil, 1990, p. 26 ( n° 298 )

¹⁰ A se vedea T. Dârjan, Antecontractul de vânzare cumpărare, în Revista Dreptul, nr. 3/2000, p. 57

¹¹ A se vedea E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, în Revista Dreptul, nr. 9/1993, p. 21-23

¹² A se vedea I. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p. 44 ; E. Safta-Romano, Sinteza teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de art. 2 din Decretul nr. 144/195, în Revista Dreptul, nr. 1/1991, p. 32

[5] A se vedea F. Deak, Tratat de drept civil, ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p.23

[6] A se vedea D. Chirică, Promisiunea unilaterală de a vinde şi de cumpăra, în Revista de Drept Comercial , nr. 9/1999, p.39

[7] T.S. col. civ., Dec. nr. 1071/1964, în Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem, 1964, p.72

[8] A se vedea S.D. Cărpenaru, Drept comercial român, ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p.415

[9] C. Albulescu Toader, I. Cristea Mureşan, Note la srnt. Civ. a jud. Sect. Agricol Ilfov nr. 951/1987, în RRD nr. 9/1988, pag. 56-57;

[10] V. Stoica, Fl. Baias, în Dreptul nr. 3/1992, pag. 18-28, Sent. Civ. nr. 2614/1991.

[11] Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (de răzgândire) în favoarea uneia sau a ambelor părţi (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresă a dreptului de dezicere), consimţămantul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract (CSJ sect. Civ. dec. Nr.2199-1992, îm Deciziile CSJ 1990-1992, pag. 51-53;

[12] Traian Dârjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 60-61;

[13] Trib. Suprem, s. Civ., dec. Nr. 1705-1978, în Revista Română de Drept nr. 3-1979, pag. 61;

[14] În acest sens a se vedea Trib. Suprem, s. civ. , dec. nr. 1194-1974, rezumată de I. Mihuţă, în Revista Română de Drept, nr. 11/1975.

[15] În acest sens a se vedea : D.M. Frzth-Oprisan, Executarea în natură a obligaţiei de a face, în Revista Română de Drept nr. 8/1996, pag. 12, L.I. Stoica, Notă la dec. Civ. Nr. 323/1987 a Trib. Timiş, în Revista Română de Drept nr. 2/1988;

[16] Dan Chirica, Drept civil , Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 34.

[17] În acest sens Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. Civ. Nr. 6863/1991 (nepublicată), Trib. Maramureş, secţ. Civ. Dec. Nr. 139/1999 (nepublicată);

[18] V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinarea imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pag. 16-17;

[19] În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/1999 (nepublicată), Jud.Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 426/1998, (nepublicată);

[20] Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 61;

[21] În acest sens, Jud. Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 3370/1994 (nepublicată);

[22] Jud. Turda, sent. Civ. nr. 1683/1998 (nepublicată), menţinută prin dec. Civ. nr. 464/1998 a Trib. Cluj (nepublicată).

[23] În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/999;

[24] În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5314/1999 (nepublicată);

[25] Trib. Cluj, s. Civ. dec. Nr. 330/1999 (nepublicată).

[26] Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 59;

[27] Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27.

[28] Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 2668 din 27 martie 2007;

[29] Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27;

[30] Tribunalul Bucureşti, secţia a V- civilă şi de contencios administrativ, sentinţa nr. 932 din 4 decembrie 2001.