Drept

I. Aspecte privind noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare.

1.1      Noţiunea şi  reglementarea contractului .

 

Despre „vindere” în concepţia actualului cod civil legiuitorul  statuează în art. 1294 o definiţie clară a contractului de vânzare cumpărare, pe care doctrina a interpretat-o , ca fiind contractul  prin care una dintre părţi - vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi - cumpărătorul - care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut.

Din majoritatea opiniilor şi definiţiilor date de  autori , se disting următoarele precizări referitoare la contractul de vânzare -  cumpărare:

• Transmiterea proprietăţii este condiţionată de natura contractului nu de esenţa acestuia
• Prin vânzare-cumpărare se pot transmite drepturile reale , drepturile de creanţă sau drepturile din materia proprietăţii intelectuale.
• Preţul plătit constă întotdeauna într-o sumă de bani.
• Contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personal nepatrimoniale şi nici drepturi patrimoniale cu caracter strict personal sau alte drepturi prevăzute de lege sau stabilite prin contracte care sunt încheiate în considerarea persoanei (dreptul la întreţinere).

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat de Codul civil, în cartea a- III-a, art. 1294-1404 dar şi de alte acte normative cum ar fi: Decretul-lege nr. 61/1990 , Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995³, Legea nr. 247/2005 etc.

1.2      Caracterele juridice ale contractului de vânzare - Cumpărare.

1.2.1 Vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic.

 

Caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare constă în faptul că părţile îşi asumă obligaţii reciproce, fiecare dintre contractanţi fiind, în acelaşi timp, creditor şi debitor unul faţă de altul.

Astfel, vânzătorul are obligaţia să predea bunul vândut şi să-1 garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi pentru vicii ascunse, iar cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul convenit şi să preia lucrul.

Definitorii pentru acest caracter sunt trăsăturile care deosebesc contractele sinalagmatice de cele unilaterale: reciprocitatea obligaţiilor, conexitatea obligaţiilor şi corelativitatea drepturilor unei părţi cu obligaţiile celeilalte părţi.

1.2.2 Vânzarea-cumpărarea este un contract cu titlu oneros.

 

Contractul de vânzare-cumpărare este prin esenţa sa un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă, o contraprestaţie.

Caracterul oneros al contractului de vânzare-cumpărare rezidă în faptul că fiecare parte se obligă să avanseze prestaţia specifică în considerarea prestaţiei ce o va primi de la cealaltă parte.

În acest fel, vânzătorul se obligă să transmită dreptul de proprietate şi să predea lucrul vândut în considerarea contraprestaţiei, respectiv, a preţului convenit şi pe care îl va primi şi invers, cumpărătorul se obliga să plătească preţul în considerarea primirii în proprietate a bunului cumpărat.

1.2.3 Vânzarea-cumpărarea este un contract comutativ.

 

Existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce spre deosebire de contractele aleatorii (contractul de asigurare, renta viageră), în contractele comutative nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţile contractante, prestaţiile acestora fiind considerate echivalente.

1.2.4 Vânzarea-cumpărarea este un contract consensual.

 

Acesta se încheie valabil prin simplul consimţământ al părţilor (solo consensu), lucru prevăzut expres de art. 1295.alin. 1 C. civ., conform căruia vinderea este perfectă îndată ce contractului de vânzare - cumpărare nu se cere îndeplinirea vreunei condiţii de formă şi nici remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul încheierii contractului.

Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile expres prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile pot fi înstrăinate (dobândite) prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică.

După cum s-a precizat în literatura de specialitate, noţiunea de înstrăinare (a terenurilor) vizează transmiterea proprietăţii.

 

1.2.5 Vânzarea - cumpărarea este un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui.

 

 

Caracterul translativ de proprietate al vânzării reiese din dispoziţiile art. 971 şi 1295 alin. 1 C. civ. Astfel, legea prevede că în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau un alt drept real proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor, chiar dacă nu s-a făcut tradiţiunea lucrului.

Codul civil prevede că „proprietatea este de drept strămutată” de la vânzător la cumpărător „îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino.

Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate (şi a riscurilor) din momentul încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii:

1. a) Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului, iar contractul perfect valabil încheiat (de exemplu, dacă, în mod excepţional, vânzarea - cumpărarea este un contract solemn, consimţământul părţilor trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege).
2. b) Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietăţii nu se poate produce din momentul încheierii contractului, căci nu se cunosc bunurile care urmează să fie efectiv dobândite de cumpărător.

În cazul lucrurilor de gen, transferul proprietăţii se produce din momentul individualizării, ceea ce se face de regulă, prin predarea lucrului vândut cumpărătorului, predare care valorează, în toate cazurile, individualizare, dar nu se confundă cu aceasta.

1. c) Lucrul vândut trebuie să existe. In cazul vânzării bunurilor viitoare, deşi pot forma obiectul contractului, transferul proprietăţii poate opera numai în momentul în care au fost executate, terminate, în stare de a putea fi predate cumpărătorului dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul executat este de gen, după individualizare.
2. d) Trebuie ca părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract, întrucât regula stabilită în art. 1295 C. civ., potrivit căreia transferul proprietăţii are loc „îndată ce părţile s-au învoit”, nu este de ordine publică (imperativă) şi deci poate fi înlăturată chiar dacă lucrul vândut este individual determinat.

 

II. Condiţiile  de  validitate  ale  contractului  de vânzare – cumpărare.

2.1 Preliminarii.

 

Ca orice contract, pentru a se naşte valabil, vânzarea - cumpărarea trebuie să întrunească condiţiile generale de validitate prevăzute de art. 948 - 968 C. civ.:

• un consimţământ valabil al părţilor care se obligă;
• părţile să aibă capacitatea de a contracta;
• să existe un obiect determinat, licit şi posibil;
• cauza contractului să fie licită şi morală.

Pe lângă aceste condiţii de validitate intriseci contractului de vânzare - cumpărare,  legislaţia  prevede şi întrunirea unor condiţii de validitate extrinseci contractului. Este vorba de necesitatea încheierii contractului în formă autentică în cazul vânzării - cumpărării solemne.

 

2.2 Consimţământul părţilor contractante.

2.2.1 Consideraţii generale.

 

 

Consimţământul reprezintă manifestarea de voinţă juridică a unei persoane în vederea formării unui act juridic, respectiv acordul de voinţă între două sau mai multe persoane care încheie un contract sau un alt act juridic bilateral sau multilateral şi, în principiu, pentru stabilirea conţinutului acestuia.

Pentru a fi eficient, consimţământul trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol sau violenţă (eventual leziune). În cazul contractului de vânzare - cumpărare, consimţământul se realizează prin oferta făcută de una dintre părţi, care, de regulă, este vânzătorul, urmată de acceptarea acestei oferte de către cealaltă parte.

Practic, acordul de voinţă între părţile contractante, mai precis viitorul vânzător şi viitorul cumpărător, se realizează în majoritatea cazurilor, treptat, prin negocieri, propuneri,  acceptări parţiale şi concesii reciproce, urmărindu-se în final ajungerea la înţelegerea deplină asupra întregului conţinut al contractului.

Acordul de voinţă dintre vânzător şi cumpărător este totdeauna necesar şi suficient (cu unele excepţii strict şi limitativ prevăzute de lege) în vederea încheierii valide a contractului de vânzare – cumpărare.

Constituie probleme specifice ale consimţământului, în materia contractului de vânzare-cumpărare, cele privind promisiunea (unilaterală sau bilaterală) de a contracta, pactul de preferinţă şi dreptul de preempţiune.

Promisiunea de vânzare-cumpărare mai este denumită în literatura de specialitate şi antecontract de vânzare-cumpărare.

Formele acesteia sunt:

• promisiunea unilaterală de vânzare (sau pactul de opţiune),
• promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare;
• pactul de preferinţă.

2.2.2 Promisiunea unilaterală de vânzare.

 

Intervine în cazul în care o persoană, prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta, ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimţământul de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare, acceptată cu această rezervă, constituie un contract distinct, ce nu este o vânzare şi deci nu poate produce efectele acesteia (nefiind un act unilateral de voinţă). Putem spune că promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) este de fapt un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun. De exemplu, locatorul - proprietar se obligă faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi va manifesta voinţa de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (şi nu un act unilateral de voinţă care devine caduc în caz de moarte sau dacă persoana devine incapabilă), dar nu constituie o vânzare - fiind distinctă de ea - şi nu poate produce efectele unei vânzări.

Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea  obligaţiei  asumate,  va  refuza  vânzarea,  - eventual a şi  vândut  lucrul  unei  alte persoane - contractul proiectat nu se  va mai încheia,  beneficiarul   având dreptul  la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a face (art. 1075 C. civ.)

Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii numai pentru una dintre părţi (promitent).

 Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă beneficiarul se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.

În mod curent, părţile stipulează un termen în care beneficiarul poate opta, dar nimic nu se opune ca această convenţie să fie supusă şi unei condiţii. Înăuntrul termenului stipulat promisiunea nu poate fi retrasă în mod unilateral de către promitent.

Este posibil însă şi ca părţile să nu stipuleze un termen pentru menţinerea promisiunii şi, implicit, pentru acceptarea ei.

Într-un asemenea caz, pentru a se putea elibera valabil de obligaţia ce îi incubă, promitentul are două soluţii: prima, îmbrăţişată mai cu seamă de doctrina şi jurisprudenţa franceză, constă în punerea în întârziere a beneficiarului urmată, în caz de refuz al acestuia de a se pronunţa, de acţiunea în justiţie în cadrul căreia instanţa va fixa ea un termen în funcţie de împrejurările cauzei; a doua, susţinută de jurisprudenţa şi doctrina noastră, constă în posibilitatea retragerii promisiunii de către promitent după scurgerea unui interval de timp socotit suficient pentru primirea răspunsului de la beneficiar.

Dacă în intervalul termenului de opţiune, promisiunea este acceptată, în principiu, vânzarea devine perfectă la acel moment, realizându-se acordul de voinţe conform art. 1295 alin. 1 C. civ.

Prin excepţie însă, dacă bunul ce formează obiectul vânzării impune îndeplinirea unor formalităţi ad validitatem, este evident că până la îndeplinirea acestora, vânzarea nu se poate perfecta, dar se realizează o promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare care ţine deopotrivă ambele părţi la îndeplinirea acelor formalităţi.

 

2.2.3 Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare.

           

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare - cumpărare, adică de a vinde şi de a cumpăra, se deosebeşte de cea unilaterală, deoarece la aceasta ambele părţi se obligă a încheia în viitor contractul de vânzare - cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât şi pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract, în care oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului, iar partea care refuză încheierea acestuia în mod culpabil va fi obligată la plata de daune-interese.

Antecontractul de vânzare - cumpărare nu poate avea efect translativ de proprietate, însă constituie un contract viabil, din care izvorăsc pentru părţi obligaţii de a face, adică de a îndeplini toate operaţiunile necesare pentru încheierea validă în viitor a contractului de vânzare - cumpărare. Din antecontract nu putem trage concluzia că promitentul vânzător a vândut sau că cealaltă parte a cumpărat, deşi părţile au convenit asupra bunului şi preţului, dar cu încheierea în viitor a contractului şi, evident, cu respectarea tuturor cerinţelor legale.

Deosebit de obligaţia încheierii în viitor a contractului promis ,părţile pot să-şi asume prin promisiunea de vânzare - cumpărare şi alte obligaţii de natură a prefigura şi mai bine contractul viitor, cum ar fi plata anticipată (în tot sau în parte, deodată sau eşalonat în rate) a preţului de vânzare convenit, punerea la dispoziţia beneficiarului cumpărător a folosinţei (totale sau parţiale) a bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligaţiei de a face asumate şi despăgubirea părţii vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare - cumpărare.

2.2.4 Pactul de preferinţă.

 

Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane, la preţ egal.  Subliniem că în acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens.

O asemenea promisiune, deşi afectată de o condiţie potestativă, este totuşi valabilă, deoarece condiţia este numai simplă potestativă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe voinţei promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul.

Întrucât pactul de preferinţă - la fel ca şi promisiunea de vânzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu conferă părţii lezate dreptul de a intenta acţiunea în revendicare sau în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni ,afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor (fraus omnia corrumpit).

În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune numai împotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face.

În sfârşit,  dacă nu s-a prevăzut altfel în convenţia dintre părţi - dreptul beneficiarului rezultând din promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de preferinţă, se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităţilor prevăzute de lege pentru cesiunea de creanţă) sau prin moştenire. Întrucât legislaţia noastră nu cunoaşte cesiunea de datorie, obligaţia promitentului se transmite numai prin moştenire (mortis causa).

 

2.3 Capacitatea părţilor contractante.

2.3.1 Consideraţii generale.

 

În literatura de specialitate, capacitatea de a contracta a fost definită ca fiind o „parte componentă a capacităţii juridice civile (de folosinţă sau de exerciţiu) constând în aptitudinea persoanei (fizice sau juridice) de a încheia, personal sau prin reprezentare, contracte civile”.

Potrivit art. 1306 C. civ., „pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”.  Aşadar, regula este cea a capacităţii, incapacitatea având doar un caracter excepţional. În consecinţă, incapacitatea trebuie să fie în mod expres prevăzută de lege, iar aceste prevederi legale sunt de strictă interpretare.

Cât priveşte capacitatea de exerciţiu, în materia contractului de vânzare - cumpărare se aplică regulile generale. Precizăm numai că vânzare - cumpărarea este, în principiu, un act de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. În consecinţă, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cezurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.

Contractul de vânzare - cumpărare constituie un act de dispoziţie dacă este raportat la obiectul contractului (lucrul vândut şi preţul). Dacă este raportat la patrimoniul părţii contractante, mijloceşte efectuarea de acte de conservare ori de administrare a patrimoniului. Astfel, contractantul va trebui să posede doar capacitatea de a efectua acte de conservare ori de administrare şi, respectiv, să aibă încuviinţarea cerută de lege pentru încheierea unor acte de atac.

Regula în materia contractului de vânzare-cumpărare o constituie capacitatea, iar excepţia este incapacitatea (motiv pentru care incapacităţile sunt prevăzute expres şi limitativ de lege).

2.3.2 Incapacităţi speciale.

 

Aşa cum s-a precizat în doctrină, „instituirea incapacităţilor are drept scop fie ocrotirea celor supuşi interdicţiilor sau îngrădirilor ce decurg din ele, fie ocrotirea unor terţi sau a unor interese obşteşti, fie realizarea concomitentă a acestor două obiective”. Stabilirea scopului fiecărei incapacităţi are importanţă întrucât în funcţie de acesta se va aplica fie sancţiunea nulităţii absolute - în cazul în care incapacitatea a avut drept scop protejarea unui interes public - fie sancţiunea nulităţii relative - în cazul în care incapacitatea a avut drept scop doar protecţia incapabilului sau a unei anumite persoane.

Aceste incapacităţi speciale sunt limitări sau îngrădiri exprese ale legii, cu caracter de excepţie, ale capacităţii de a contracta a persoanelor fizice sau persoanelor juridice, şi privesc capacitatea de folosinţă a acestora.

            Legea noastră civilă a reglementat în materia vânzării - cumpărării trei categorii de incapacităţi speciale, şi anume:

1. - incapacităţi de a vinde.
2. - incapacităţi de a cumpăra.
3. - incapacităţi atât de a vinde, cât şi de a cumpăra.

 

1. Incapacităţi speciale atât de a vinde, cât şi de a cumpăra

           

Potrivit art. 1307 C. civ., „vânzarea - cumpărarea de bunuri proprii şi prin bună –învoială între soţi” este, în principiu, interzisă.

            În dreptul roman, soţii nu puteau nici vinde, nici cumpăra între ei şi nici nu-şi puteau face donaţii unul altuia.

            Această incapacitate s-a transformat, cu timpul, în ceea ce priveşte donaţiile, într-o revocabilitatea a lor şi constituie o excepţie de la principiul irevocabilităţii donaţiilor. Deşi în zilele noastre soţii nu mai sunt incapabili de a-şi face donaţii unul altuia, astfel de donaţii sunt însă esenţialmente revocabile. Vânzările între soţi rămân prohibite prin lege.

            Prin această interdicţie se urmăreşte:

1. a) - împiedicarea soţilor de a realiza, sub aparenţa unor vânzări simulate, donaţii irevocabile, ştiut fiind că, potrivit art. 937 C. civ., donaţia între soţi este revocabilă, în vreme ce donaţia între alte persoane decât acelea care au calitatea de soţi este irevocabilă în principiu.

Dacă vânzările între soţi ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor vânzări simulate donaţii irevocabile, soţul donatar abuzând de influenţa pe care o are asupra soţului donator.

1. b) – apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari ai soţului vânzător. Dacă vânzarea între soţi nu ar fi interzisă expres de lege, prin vânzări simulate, unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească marginile cotităţii disponibile. Dar , în mod deosebit, această interdicţie are ca raţiune întărirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ., coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzice soţilor care au copii dintr-o căsătorie anterioară să-şi dăruiască direct sau indirect bunuri peste cotitatea disponibilă specială a soţului supravieţuitor, vizându-se astfel ocrotirea acestor copii.
2. c) – apărarea intereselor creditorilor soţului vânzător, care ar putea fi fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare - cumpărare simulate sau fictive, prin care soţul vânzător urmăreşte să micşoreze gajul general al creditorilor şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.

            Sancţiunea în cazul nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă a contractului,  anularea putând fi cerută de către oricare dintre soţi, de moştenitorii rezervatari sau de către creditori, fără a fi obligatorie dovada fraudării drepturilor lor. In acest caz intervine sancţiunea nulităţii relative, pe considerentul că interesele ocrotite sunt personale, vânzarea între soţi neafectând interesele generale ale societăţii.

            După desfacerea sau încetarea căsătoriei, foştii soţi, respectiv moştenitorii soţului vânzător, pot considera vânzarea ca valabilă prin confirmarea expresă sau tacită.

            Ca o excepţie de la această prohibiţie, în ipoteza vânzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre soţi, celălalt îl poate cumpăra (adjudeca) în mod valabil. Interdicţia la care ne-am referit nu se aplică viitorilor soţi şi nici concubinilor.

            Faptul în sine, că un contract de vânzare - cumpărare s-a încheiat între două persoane care trăiesc în concubinaj, nu atrage concluzia că el este nul, având o cauză imorală şi, deci, ilicită. Esenţială în această privinţă este împrejurarea dacă contractul de vânzare – cumpărare - ca de altfel orice contract - s-a încheiat pentru determinarea uneia dintre părţile contractante să intre sau să menţină raportul de concubinaj cu cealaltă parte, caz în care, evident, acest contract ar avea o cauză imorală.

 

1. Incapacităţi de a vinde

 

Potrivit art .511 C. pr. civ., „va fi nulă de drept orice înstrăinare a nemişcătorului urmărit făcută de datornic în urma transcrierii comandamentului”. Deşi în literatura de specialitate transcrierea comandamentului este considerată uneori ca o măsură de indisponibilizare (de scoatere din circuitul civil) a imobilelor datornicului, întotdeauna sancţionată cu nulitatea absolută, conf. dr. Dan Chirica socoteşte că, „practic, textul menţionat instituie în favoarea creditorilor o incapacitate a datornicului de a vin”. La această concluzie ne conduce faptul că, potrivit art. 512 C. pr. civ., înstrăinarea făcută în pofida acestei interdicţii poare fi ratificată de creditori. Ori, după cum se ştie, numai actele anuabile (sancţionabile cu nulitatea relativă) sunt ratificabile, iar nu şi cele nule absolut. În plus, este vădit că interesele protejate prin această interdicţie nu sunt de ordin general, ci numai restrânse la sfera creditorilor datornicului.

 

1. Incapacităţi de a cumpăra

           

1. a) Conform art. 1308 pct. 1 C. civ., tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor (cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite - art. 809 C. civ.). Totodată art. 128 C. fam. interzice orice acte juridice între tutore şi soţul sau rudele lui, pe de o parte, şi minor, pe de altă parte. Raţiunea acestei interdicţii urmăreşte ca între tutore şi minor să nu se ivească o contrarietate de interese şi, evident, apărarea intereselor celui aflat sub tutelă.
2. b) Mandatarii, atât convenţionali, cât şi legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere (art.1308 C.civ.) întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel de cumpărător.

 Legea a stabilit această prohibiţie pentru ca mandatarul să nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând preţul cel mai ridicat. Deşi sancţiunea nulităţii care este atrasă de încălcarea acestor interdicţii este formulată în termeni imperativi, se admite totuşi în mod unanim că aceasta este relativă, şi nu absolută, neputând fi deci invocată decât de persoana care a fost proprietara bunurilor vândute sau de succesorii universali ai acesteia.

1. c) Persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1307 pct. 3 C. civ.)
2. d) Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ - teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). In cazul bunurilor destinate vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.

Legat de sancţiunea aplicabilă în cazul nesocotirii acestor incapacităţi speciale de a cumpăra, în literatura juridică de specialitate s-a apreciat că aceasta este nulitatea relativă şi nu nulitatea absolută, cum sugerează art. 1308 C.civ.

1. e) Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărui circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art. 1309 C.civ.). În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi a procurorilor de la Parchetul General (de pe lângă CSJ), interdicţia se întinde pe tot teritoriul ţării. Prin „drepturi litigioase” se înţelege nu numai drepturile care formează obiectul unui proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi viitoare şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l revinde.

Majoritatea autorilor s-au pronunţat în sensul că nulitatea relativă atrasă de încălcarea sa este absolută, dar s-a exprimat şi opinia că această nulitate este relativă, întrucât priveşte doar interesele particulare ale cedentului sau debitorului cedat şi nicidecum unele de ordin general.

1. f) Persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaţie publică.
2. g) Potrivit Constituţiei (art. 44 alin. 2) „Cetăţenii străini şi apatrizii, pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor în România, numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală".

 

2.4 Obiectul contractului

1. Lucrul vândut

Pentru  ca un bun  să poată constitui  obiectul  material  al prestaţiei  vânzătorului, el

trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

1. Lucrul trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vândute numai lucrurile aflate în circuitul civil, făcând aplicaţia regulii generale consacrată de art. 963 C. civ. potrivit căruia numai lucrurile aflate în comerţ pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vânzare‑cumpărare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa râurilor ş.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ‑teritoriale, întrucât sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, putând fi date în administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice ori chiar concesionate ori împrumutate, sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică (art. 136 alin. 3 şi 4 din Constituţie);

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată, potrivit căruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi „înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s‑a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”;

- O altă categorie de bunuri, deşi se găsesc în circuitul civil, din motive de ordine publică sau economico‑socială, vor putea forma obiectul contractului de vânzare‑cumpărare numai în condiţiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificată şi completată prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citată, constituie monopol de stat: armamentul, muniţiile şi explozibilii, substanţele şi medicamentele care conţin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑naţional, precum şi documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, deşi sunt în circuitul civil, înstrăinarea lor se poate realiza în

condiţiile şi limitele prescrise special prin lege.

Sancţiunea încheierii unui contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu este destinat comerţului este nulitatea absolută.

1. Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., dacă lucrul asupra căruia „părţile s‑au învoit” era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului este fără obiect, iar obligaţia cumpărătorului fără cauză. Soluţia este similară şi în cazul în care se încheie un contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu a existat în realitate.

În ipoteza în care, în momentul încheierii contractului de vânzare‑cumpărare, bunul „era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preţului” (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opţiunea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, el putând să renunţe la contract numai dacă partea care a mai rămas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis să-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, sub condiţia de a exista în viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepţie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancţionate cu nulitatea absolută (art. 702 şi art. 965 alin. 2 C. civ.).

 

1. Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil

Pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare este necesar ca bunul să fie determinat la data încheierii contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părţi.

Bunurile certe se determină prin trăsături proprii (de exemplu, o construcţie este determinată prin indicarea localităţii în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăţilor, materialului din care este construită, cu ce este acoperită ş.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantităţii, calităţii ş.a.

Bunul vândut trebuie să fie şi posibil din punct de vedere fizic (material) şi juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciază in abstracto, trebuind să fie absolută şi de neînvins pentru oricine).

De asemenea, bunul trebuie să fie licit şi corespunzător regulilor de morală.

1. Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului

Având în vedere că vânzarea‑cumpărarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului individual determinat care formează obiectul contractului.

- Sunt situaţii în care vânzătorul, fără a fi mandatarul cuiva, vinde totuşi lucrul altuia. Această chestiune este cunoscută în drept sub denumirea de vânzarea lucrului altuia.

Într-o asemenea situaţie, va trebui să distingem după cum consimţământul părţilor a fost afectat de eroare sau, dimpotrivă, contractul s‑a încheiat în cunoştinţă de cauză.

Dacă ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, respectiv a considerat că lucrul vândut este proprietatea vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului.

Cumpărătorul poate invoca nulitatea relativă a contractului pe cale de acţiune, în cazul în care a plătit preţul sau pe cale de excepţie, dacă preţul nu s‑a plătit.

Vânzătorul nu poate cere anularea contractului dacă a fost de bună‑credinţă, întrucât

eroarea comisă asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Fiind terţ faţă de contract, adevăratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decât dacă este vorba despre un caz de nulitate absolută. În schimb, el poate intenta o acţiune în revendicare, în cadrul căreia cumpărătorul va putea opune adevăratului proprietar uzucapiunea sau excepţia conţinută de art. 1909‑1910 C. civ.

În cazul în care părţile ştiau că bunul vândut nu aparţine vânzătorului, contractul de

vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, având o cauză ilicită.

- Practica judiciară a fost confruntată deseori cu vânzări al căror obiect îl constituie un lucru furat.

Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care îl deţine, acesta din urmă putând să se despăgubească de la cel de la care îl are. În cazul în care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l‑a cumpărat la bâlci, la târg, la o vindere publică sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul înapoi numai dacă întoarce posesorului preţul plătit (art. 1910 C. civ.).

- Practica judiciară a fost confruntată frecvent şi cu problema vânzării unui bun aflat în indiviziune de către un coindivizar, fără consimţământul celorlalţi coindivizari.

În cazul în care unul dintre coindivizari înstrăinează nu doar cota sa parte ideală din drept, ci întregul bun indiviz, fără acordul celorlalţi indivizari, înstrăinarea nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii. Asfel, dacă bunul care a format obiectul vânzării a intrat în lotul coindivizarului vânzător, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vânzarea rămâne valabilă; dacă însă bunul a intrat în lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului.

1. Preţul

Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului, constând într‑o sumă de bani care corespunde valorii lucrului vândut.

În lipsa unui preţ, vânzarea este nulă absolut, deoarece obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauză.

Pentru validitatea contractului de vânzare‑cumpărare, preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

1. Preţul trebuie să fie fixat într‑o sumă de bani

Stabilirea preţului în bani este de esenţa vânzării, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului în contract de schimb, de întreţinere sau de rentă viageră.

1. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil

Potrivit art. 1303 C. civ., preţul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părţi în momentul încheierii contractului.

Preţul poate fi stabilit şi de către lege. De exemplu, în cazul locuinţelor construite din fondurile statului şi vândute potrivit dispoziţiilor cuprinse în Decretul‑Lege nr. 61/1990 şi în Legea nr. 85/1992.

Când preţul este convenţional, ar putea fi fixat numai de către vânzător ori numai de către cumpărător (de exemplu, în unităţile comerciale preţul bunurilor este fix, stabilit de către vânzător).

Preţul este determinabil în situaţia în care părţile furnizează în contract o serie de elemente pe baza cărora cuantumul preţului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată (cum ar fi, de exemplu, preţul pieţii la o dată convenită de părţi).

Preţul poate fi determinat şi de un terţ, ales de comun acord de către părţi, sau de către persoana desemnată de către terţ (art. 1304 C. civ.).

1. Preţul trebuie să fie sincer şi serios

Preţul este sincer atunci când cuantumul lui, menţionat în contract, este acela convenit în realitate de părţi; este un preţ real şi nu fictiv sau simulat.

Preţul este fictiv (simulat) atunci când părţile nu intenţionează să‑l ceară, respectiv să‑l plătească; când din actul secret rezultă că el nu este datorat.

Dacă preţul este fictiv, contractul va fi nul ca vânzare‑cumpărare, putând echivala cu o liberalitate (o donaţie deghizată), dacă sunt întrunite condiţiile cerute de lege pentru validitatea acestui act.

În cazul în care părţile s‑au înţeles să treacă în contract un preţ inferior celui convenit, dar fără ca preţul să devină derizoriu, ne aflăm în prezenţa unei deghizări parţiale a preţului, contractul de vânzare‑cumpărare fiind valabil. Deghizarea parţială urmăreşte, de regulă, fraudarea fiscului.

Preţul este serios dacă nu este derizoriu, disproporţionat cu valoarea lucrului vândut.

Preţul este neserios (derizoriu), în cazul în care nu reflectă valoarea reală a bunului, adică este atât de disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât apare ca ridicol, în sens juridic, ca inexistent.

La aprecierea seriozităţii preţului, se poate ţine seama şi de gradul de rudenie dintre părţi, care poate justifica un preţ inferior valorii de circulaţie a unui bun, şi chiar de relaţiile de concubinaj dintre părţile contractante, care pot justifica un preţ redus.

Dacă preţul este derizoriu, contractul va fi nul ca vânzare‑cumpărare, dar ar putea fi valabil ca donaţie, dacă intenţia părţilor a fost de a face o liberalitate şi, evident, dacă sunt întrunite condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru contractul de donaţie.

1. Preţul trebuie să nu contravină dispoziţiilor legale imperative privitoare la regimul preţurilor

Dacă există preţuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părţi. În cazul în care părţile au convenit asupra altui preţ, acesta se înlocuieşte de drept cu preţul prevăzut de lege. Plata unui preţ mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acţiunea în repetiţiune, chiar dacă plata a fost făcută cu ştiinţă.

2.5. Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare‑cumpărare este un element constitutiv în structura sa şi o condiţie de validitate a acestuia şi se compune din două elemente: scopul direct (imediat) şi scopul indirect (mediat).

Scopul direct al vânzătorului este primirea preţului în schimbul înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plăţii preţului. Scopul direct este un element abstract, invariabil şi obiectiv (cauza juridică a obligaţiei).

Scopul indirect îl constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimţământului de a încheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul şi le va satisface din preţul obţinut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil şi subiectiv în fiecare contract de vânzare‑cumpărare.

Pentru validitatea contractului de vânzare‑cumpărare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract; de altfel (art. 967 alin. 1 şi 2 C. civ.). Partea care pretinde că vânzarea‑cumpărarea este lipsită de cauză, este ţinută să facă dovada.

Absenţa cauzei atrage sancţiunea nulităţii absolute a vânzării (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie să fie reală şi nu falsă; în caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare‑cumpărare.

Cauza trebuie să fie licită, deoarece, în caz contrar, contractul este sancţionat cu nulitatea absolută.

Cauza  trebuie să  fie şi morală,  adică scopul  actului juridic să corespundă regulilor

de convieţuire socială. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s‑a declarat nul absolut contractul de vânzare‑cumpărare încheiat în scopul menţinerii unei relaţii de concubinaj.

2.6. Alte condiţii de validitate

1. Forma contractului de vânzare‑cumpărare

Forma contractului de vânzare‑cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul în care se exteriorizează voinţa vânzătorului şi a cumpărătorului.

În sens larg, prin forma actului juridic se înţelege trei feluri de formă: forma cerută ca o condiţie ad validitatem; forma cerută ad probationem şi forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi.

1. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vânzare‑cumpărare este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voinţă a părţilor, fără să fie necesară respectarea anumitor formalităţi.

Prin  excepţie,  unele  contracte  de  vânzare‑cumpărare  care  prezintă  o  deosebită

importanţă sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, indiferent de locul situării acestora, forma autentică ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute. Acţiunea în constatarea nulităţii absolute este imprescriptibilă, iar îndeplinirea oricărei alte formalităţi posterioare nu poate ţine loc de act autentic.

1. Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită formă, însă nu ca o condiţie ad validitatem, ci ca un mijloc de probă (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a căror valoare depăşeşte suma de 250 lei trebuie făcute în formă scrisă, deoarece legea prevede că aceste acte ‑ inclusiv contractele de vânzare‑cumpărare ‑ nu pot fi dovedite cu martori. Aşadar, dacă părţile nu concretizează acordul dintre ele într-un înscris, valabilitatea contractului nu este afectată, însă existenţa lui nu poate fi dovedită în caz de litigiu.
2. Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic, contractul de vânzare‑cumpărare produce efecte numai între părţi, nefiind opozabil faţă de terţi.

Pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţele persoane a contractului de vânzare-cumpărare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului general, care are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile şi care se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor (art. 27).

Sancţiunea nerespectării acestei cerinţe va fi inopozabilitatea actului faţă de terţi,

aceştia având posibilitatea de a ignora realitatea juridică instituită prin contractul încheiat.

1. Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri

Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, „înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome ... se face cu aprobarea ministerului de resort”. Sancţiunea nerespectării acestei prevederi este nulitatea absolută.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede că locuinţele proprietate de stat, cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii şi Consemnaţiuni.

În fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune că „până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată ... fără autorizaţia prealabilă a unităţii vânzătoare”.

În aceste din urmă două cazuri, încălcarea cerinţei autorizaţiei cerute antrenează

nulitatea relativă, întrucât acestea sunt instituite doar în interesul Casei de Economii şi Consemnaţiuni şi a unităţii vânzătoare.