Drept

Contractul de închiriere a locuinţei generează obligaţii în sarcina ambelor părţi. Proprietarul este ţinut de următoarele obligaţii:

• obligaţia de a asigura locatarului folosinţa locuinţei pe toată durata locaţiunii;
• obligaţia de a preda bunul şi obligaţia de a efectua reparaţiile necesare.

Chiriaşul este ţinut de următoarele obligaţii:

• obligaţia de a folosi locuinţa potrivit destinaţiei;
• obligaţia de întreţinere a locuinţei şi obligaţia de plată a chiriei.

3.1 Obligaţiile Locatorului.

Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure folosinţa normală a locuinţei în tot timpul închirierii (obligaţia de a face). Pentru aceasta, locatorul (proprietarul) este obligat să o predea şi să efectueze reparaţiile necesare menţinerii ei în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriată.

Conform art. 22 lit. d din Legea nr. 114/1996 („Legea locuinţei"), „sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere care... d) exonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale" (menţionate în art. 28 lit. a-d din aceeaşi lege).

3.1.1 Obligaţia de a asigura locatarului folosinţa bunului.

Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriaşului folosinţa liniştita si utila a lucrului in tot timpul locaţiunii. In acest scop, Legea locuinţei prevede expres obligaţia proprietarului de a preda locuinţa si de a efectua reparaţiile necesare.

Potrivit dreptului comun in materie de locaţiune, locatorul are si obligaţia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligaţii.

Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislaţia locativă referitoare la obligaţiile proprietarului sunt imperative, neputând fi modificate prin convenţia dintre parţi. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care "exonerează proprietarul de obligaţiile ce ii revin potrivit prevederilor legale" (art.22 lit.a şi d;).

De exemplu, daca prin contract chiriaşul s-ar obliga sa aducă locuinţa in stare normala de folosinţa sau sa efectueze reparaţiile (o parte din ele) ce sunt prevăzute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmează sa producă efecte in condiţiile prevăzute de lege.

3.1.2 Obligaţia de predare a locuinţei.

Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriaşului locuinţa in stare normala de folosinţa (art.28 lit.a).

Neexecutarea acestei obligaţii îndreptăţeşte locatarul să ceară predarea silită a locuinţei, iar dacă locuinţa este ocupată fără drept de alte persoane, şi evacuarea acestora.

Chiriaşul poate să ceară şi rezilierea contractului, eventual cu daune-interese sau să invoce excepţia de neexecutare a contractului, în situaţia în care locatorul pretinde plata chiriei, fără a-i fi asigurat, în prealabil, locatarului folosinţa locuinţei.

3.1.3 Obligaţia de efectuare a reparaţiilor necesare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1420 pct. 2 şi art. 1421 pct. 2 C.civ., în general, locatorul trebuie să asigure starea corespunzătoare a bunului pe tot timpul derulării locaţiunii. Legea nr. 114/1996 republicată, prin dispoziţiile art. 28 lit. b)- d), statuează în sarcina proprietarului următoarele obligaţii specifice închirierii locuinţei:

1. repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de func­ţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;
2. întreţinerea, în bune condiţii, a structurii de rezistenţă, a elementelor de construcţie exterioare (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
3. întreţinerea, în bune condiţii, a instalaţiilor comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, insta­laţii de antenă colectivă, telefonice etc.).

În egală măsură, reglementează obligaţii în sarcina proprietarului unei construcţii şi Legea nr. 10/1995 prin dispoziţiile art. 25. Astfel, pro­prietarului unei construcţii îi revin următoarele obligaţii principale:

1. efectuarea la timp a lucrărilor de întreţinere şi de reparaţii care îi revin, prevăzute conform normelor legate în cartea tehnică a construcţiei şi rezultate din activitatea de urmărire a comportării în timp a construcţiilor;
2. păstrarea şi completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei şi predarea acesteia, la înstrăinarea construcţiei, noului proprietar;
3. asigurarea urmăririi comportării în timp a construcţiilor, conform prevederilor din cartea tehnică şi reglementărilor tehnice;
4. efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, trans­formare, extindere, desfiinţare parţială, precum şi de lucrări de reparaţii ale construcţiei, numai pe bază de proiecte întocmite de către persoane fizice sau persoane juridice autorizate şi verificate, potrivit legii;
5. asigurarea realizării lucrărilor de intervenţie asupra construcţiilor, impuse prin reglementările legale;
6. asigurarea efectuării lucrărilor din etapa de postutilizare a con­strucţiilor, cu respectarea prevederilor în vigoare.

In ceea ce priveşte repartizarea cheltuielilor pentru părţile de folosinţă comună ale imobilului (fundaţie, acoperiş, ascensor etc.), în cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, aceasta se face proporţional cu suprafaţa locativă deţinută (suprafaţa construită a locuinţei aflate în proprietate exclu­sivă), proporţional, aşadar, cu cota indiviză din părţile de construcţie şi instalaţiile sau dotările de folosinţă comună şi se suportă de fiecare pro­prietar.

În mod excepţional, lucrările pot fi executate de către chiriaş, în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie, în situaţia neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate. Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, numai în situaţia în care sunt îndeplinite următoarele condiţii, reţinute de art. 30 din Lege:

• degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei;
• există sesizarea scrisă a chiriaşului;
• proprietarul, în termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat măsuri de executare a lucrărilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 43 din Ordonanţă, proprietarului îi revine, de asemenea, obligaţia de despăgubire a chiriaşului, pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege şi confirmate pe bază de acte justificative

3.1.4 Dreptul de retenţie al chiriaşului.

Chiriaşul are, potrivit dispoziţiilor art. 43 din Ordonanţă, un drept de retenţie asupra locuinţei.

Chiriaşul poate pretinde plata despăgubirilor chiar şi de la noul proprietar, în situaţia înstrăinării locuinţei.

3.2 Obligaţiile locatarului.

3.2.1 Obligaţia de a folosi locuinţa potrivit destinaţiei.

Chiriaşul nu poate aduce modificări spaţiului deţinut ca locuinţă şi, îndeosebi, structurii de rezistenţă a imobilului. Tot astfel, nu poate schimba destinaţia suprafeţei închiriate.

Schimbarea destinaţiei locuinţei de către chiriaş se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. în acest sens, este necesar avizul favorabil al proprietarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării (art. 64 din Lege).

Totodată, schimbarea situaţiei juridice, prin înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum şi orice închiriere sau subînchiriere, în beneficiul unui nou chiriaş, a bunurilor imo­bile cu destinaţia de locuinţă, care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate, din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri sunt interzise de lege, în scopul protejării intereselor proprietarilor, sub sancţiunea nulităţii absolute (art. 44 din Ordonanţă).

Nerespectarea acestei obligaţii de către chiriaş dă dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului.

3.2.2 Obligaţia de întreţinere a locuinţei.

Locatarul trebuie sa întreţină in bune condiţii locuinţa, întrucât la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinţa (si de curtenie), ţinându-se seama de starea in care a fost închiriata. in lipsa de act constatator (inventar) se prezumă ca locuinţa a fost predata chiriaşului in stare normala de folosinţa .

În vederea intretinerii locuinţei, chiriaşul are următoarele obligaţii (art.29):

1. a) sa efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii si instalaţii din folosinţa exclusiva;
2. b) sa repare sau sa înlocuiască elementele de construcţii si de instalaţii deteriorate din folosinţa comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul clădirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele si dotările aferente;
3. c) sa asigure curtenia si igienizarea in interiorul locuinţei si la pârtile de folosinţa comuna, pe toata durata contractului de închiriere;
4. d) sa predea proprietarului locuinţa in stare normala de folosinţa, la eliberarea acesteia. Spre deosebire de ipoteza neexecutării reparaţiilor ce sunt in sarcina proprietarului (art.30).

În cazul neîndeplinirii de către chiriaş a obligaţiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de către proprietar in contul chiriaşului, deoarece inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar.

Daca insa neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pierea locuinţei, locatorul poate acţiona in cursul locaţiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obligarea chiriaşului sub sancţiunea de daune cominatorii potrivit art. 1077 civ) in orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaţii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24 lit.b din legea nr. 114/1996) .

Plata chiriei. Legea locuinţei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei in consecinţa, se aplica regulile din dreptul comun (obligaţia plătii la termenele prevăzute in contract, la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligaţia este conjuncta etc. daca prin contract nu s-a prevăzut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locatorului solidaritatea intre debitor, etc.).

3.2.3 Obligaţia de plată a chiriei.

Locatarul este obligat să plătească chiria convenită la termenele stabilite în contract, iar plata chiriei se va face la domiciliul chiriaşului, aceasta fiind cherabilă.

În situaţia în care locatarul refuză să plătească chiria, locatorul poate cere:

• executarea silită;
• rezilierea contactului;
• excepţia de neexecutare, în situaţia în care chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi bunul nu s-a predat.

Dreptul de a cere plata chiriei se prescrie în cadrul termenului general de prescripţie de 3 ani, care se calculează separat, pentru fiecare rată de chirie restantă.

3.2.4 Obligaţii care nu pot fi asumate de chiriaş.

Dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 114/1996, republicată interzic intro­ducerea în contractul de închiriere a locuinţei a următoarelor clauze:

1. obligarea chiriaşului la recunoaşterea sau la plata în avans, către proprietar, a oricărei sume cu titlu de reparaţie;
2. responsabilitatea colectivă a chiriaşilor, în caz de degradare a ele­mentelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;
3. impunerea chiriaşilor să facă asigurări de daune;
4. exonerarea proprietarului de obligaţiile care îi revin potrivit preve­derilor legale;
5. autorizarea proprietarului de a obţine venituri din nerespectarea cla­uzelor contractului de închiriere.