- 1. Obligaţiile locatorului
- Obligaţia de predare a lucrului închiriat
Lucrul închiriat, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predate într-o asemenea stare, încât să corespundă destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat şi nu în starea existentă la momentul încheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.).
Refuzul locatorului de a executa obligaţia de predare dă dreptul locatarului de a se adresa instanţei de judecată, cerând fie executarea silită, fie rezilierea contractului, locatorul putând fi obligat şi la plata de daune-interese. În cazul în care predarea bunului închiriat s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptăţit a cere o diminuare a chiriei, proporţională cu lipsa de folosinţă.
- Obligaţia efectuării reparaţiilor
Potrivit art. 1420 pct. 2 şi 1421 pct. 2, locatorului are obligaţia de a menţine lucrul în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat.
Obligaţia efectuării reparaţiilor nu trebuie înţeleasă în sensul construirii imobilului care „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” (art. 1439 C. civ.). În acest caz, locatorul nu mai este ţinut de obligaţia reparării bunului închiriat, iar contractul încetează.
În cazul în care locatorul nu-şi execută această obligaţie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparaţiilor, fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului, reţinând, ulterior, cheltuielile făcute din chirie, fie rezilierea contractului. În cazul în care reparaţiile presupun o urgenţă, ele vor fi efectuate şi fără autorizarea instanţei de judecată.
Locatorul nu este ţinut să efectueze reparaţiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predării bunului închiriat, revin locatarului.
- Obligaţia de garanţie
Obligaţia de garanţie revine locatorului în baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit căruia locatorul trebuie să asigure locatarului folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat pe toată durata locaţiunii.
- a. Locatorul este obligat să se abţină de la orice tulburare a folosinţei bunului închiriat, fie ea de fapt sau de drept( garanţia pentru evicţiune cauzată prin fapta sa proprie).
Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. „locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat...”, nici prin transformarea materială a lucrului, nici prin schimbarea destinaţiei acestuia.
Nerespectarea acestei obligaţii îndreptăţeşte locatarul să ceară în instanţă oprirea sau distrugerea schimbărilor făcute. Locatorul nu răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, dar numai dacă aceste reparaţii au caracter urgent şi nu pot fi amânate până la încetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparaţii trebuie executate în cel mult 40 de zile, în caz contrar, locatarul fiind îndreptăţit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., să ceară o diminuare a chiriei proporţională cu lipsa parţială a folosinţei.
În cazul în care reparaţiile sunt de aşa natură încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului închiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea folosinţei nu ar depăşi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.).
- Locatorul este obligat să-l garanteze pe locatar şi pentru evicţiunea provocată prin fapta unui terţ, dar numai pentru evicţiunea care provine dintr-o tulburare de drept (art. 1426 C. civ.), întrucât împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra singur prin intermediul acţiunilor posesorii. Locatorul răspunde numai dacă locatarul l-a chemat în garanţie în procesul dintre el şi terţul care încearcă să-l evingă.
În cazul în care locatarul pierde folosinţa sau suferă o reducere a folosinţei lucrului, ca urmare a evicţiunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proporţional cu pierderea parţială a folosinţei, şi daune-interese, dacă contractul se mai poate executa, fie rezilierea şi daune-interese, dacă contractul nu mai poate fi executat.
- În baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat să garanteze pentru toate viciile ascunse şi pentru stricăciunile care împiedică folosinţa normală a lucrului de către locatar. Locatorul este ţinut să garanteze nu numai în cazul în care viciul ascuns împiedică în totalitate folosinţa bunului închiriat, ci şi atunci când viciul îi micşorează într-atât posibilitatea de folosinţă, încât se poate prezuma că, dacă locatarul ar fi ştiut aceasta, nu ar fi închiriat sau ar fi plătit o chirie mai mică.
Locatorul este ţinut răspunzător şi de viciile ascunse apărute pe parcursul executării contractului, întrucât obligaţia de a asigura folosinţa efectivă a lucrului închiriat este continuă. Locatorul este ţinut de garanţie chiar şi în cazul în care a fost de bună-credinţă.
În schimb, locatorul nu răspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezumă că le-a acceptat.
Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., după descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proporţională de chirie (dacă folosinţa este diminuată), fie rezilierea contractului cu daune-interese (dacă lucrul este impropriu folosinţei).
Acţiunea în garanţie pentru vicii ascunse se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani.
- Obligaţia de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat
Dacă locatarul a executat lucrări dintre acelea care cădeau în sarcina locatorului (reparaţii capitale), atunci acesta din urmă este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de către locatar. Locatorul este ţinut la restituirea către locatar doar a cheltuielilor utile, nu şi a celor voluptuarii.
- 2. Obligaţiile locatarului
- Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinaţiei sale
Această obligaţie rezultă din art. 1429 pct. 1 C. civ., potrivit căruia locatarul „trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat...ca un bun proprietar şi numai la destinaţia determinată prin contract; iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după circumstanţe”.
Părţile pot, pe parcursul executării contractului de locaţiune, să modifice destinaţia bunului închiriat, sub condiţia de a nu aduce atingere drepturilor altor persoane.
Dacă locatarul nu respectă această obligaţie sau efectuează transformări neauto-rizate asupra lucrului, locatorul poate cere fie repunerea lucrului în starea anterioară şi folosirea lui potrivit destinaţiei convenite, fie rezilierea contractului cu daune-interese.
Locatarul este obligat de a întreţine lucrul pe toată durata locaţiunii în stare de folosinţă-întrebuinţare, astfel cum a fost predat. Din această obligaţie de a face rezultă că locatarul este ţinut să efectueze micile reparaţii de întreţinere (locative) enumerate enunciativ în art. 1447 C. civ.
- Obligaţia de plată a chiriei
Potrivit art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat să plătească chiria convenită la termenele stipulate în contract. Dacă nu s-a prevăzut altfel, plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului), plata fiind cherabilă, iar nu portabilă.
Atunci când locatorul este ameninţat de un terţ cu evicţiunea, el poate suspenda plata chiriei până când va înceta tulburarea.
Când părţile nu au stabilit în contract termenele de plată a chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului.
În caz de neexecutare a acestei obligaţii, locatorul poate cere fie executarea silită, fie rezilierea contractului.
În cazul în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul proprietar nu-l înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar (locator) este valabilă.
- Obligaţia de a restitui lucrul închiriat la expirarea contractului
Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la încetarea contractului, este ţinut să restituie lucrul în starea în care l-a primit, împreună cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului întocmit, iar dacă părţile au omis să întocmească un asemenea inventar, locatarul trebuie să predea lucrul în stare bună, fiind prezumat că l-a primit astfel (art. 1341 şi 1342 C. civ.).
- Obligaţia de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor
Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a înştiinţa pe locator şi de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor.
Prin uzurpare se înţelege încălcarea adusă de un terţ asupra posesiei sau proprietăţii lucrului închiriat.
În cazul neîndeplinirii de către locatar a acestei obligaţii, el este ţinut a răspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) şi, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată.