Drept

Preliminarii.

 

Contractul de vânzare - cumpărare este generator de obligaţii care revin separat şi de naturi diferite celor doi participanţi la încheierea contractului.

Deşi vânzătorul s-a deposedat de dreptul său de proprietate asupra lucrului vândut, în patrimoniul său iau naştere o serie de obligaţii independente, ca o consecinţă a convenţiei privind translaţiunea dreptului său de proprietate.

La rândul său, în patrimoniul cumpărătorului, iau naştere în mod corelativ, obligaţii de altă natură, tot ca o consecinţă a efectului convenţiei.

Principalul efect juridic al contractului de vânzare - cumpărare constă în strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

Transmiterea dreptului de proprietate, ca efect principal al vânzării (indiferent dacă aceasta se face la momentul încheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voinţa părţilor ori a legii) are rol determinant asupra obligaţiilor vânzătorului, cât şi ale cumpărătorului.

Transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligaţie a vânzătorului (indiferent că operează de îndată sau ulterior) deoarece, o dată ce contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenţia părţilor.

Per a contrario, Liviu Stănciulescu este de părere că dacă „ am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligaţie a vânzătorului, ar trebui să admitem şi că dobândirea acestuia este o obligaţie a cumpărătorului”.

În consecinţă, apreciem că transmiterea dreptului de proprietate este un caracter juridic important al vânzării, dar şi efectul principal al contractului valabil încheiat

Potrivit art.983 C.civ. dacă înţelesul unui contract, în general, este îndoielnic textul se interpretează în favoarea debitorului. Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare - cumpărare, în care atât vânzătorul cât şi cumpărătorul sunt în acelaşi timp debitori (dar şi creditori)  legiuitorul  a  făcut  o  excepţie  de  la  regula  de  mai  sus (art. 1312 C. civ.), prevăzând că vânzătorul trebuie să explice clar obligaţiile sale (deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dacă înţelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se vor interpreta în contra vânzătorului.

În concluzie, în materie de vânzare - cumpărare, atât clauzele referitoare la obligaţiile vânzătorului, cât şi cele referitoare la obligaţiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului.

2.2 Obligaţiile vânzătorului.

2.2.1 Precizări prealabile.

 

Vânzătorul are două obligaţii :

Să predea lucrul vândut cumpărătorului.

Să-l garanteze contra evicţiunii şi contra viciilor.

            Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii – legiuitorul prevăzând numai obligaţiile „ principale ” (art. 1313 C. civ.) -, aşa cum ele sunt în drept să le modifice chiar şi obligaţiile reglementate de lege.

            Între obligaţiile vânzătorului, Codul civil nu prevede obligaţia de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietăţii (şi a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăşi încheierea contractului.

Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de pildă, individualizarea lucrurilor de gen).

2.2.2 Predarea lucrului vândut.

 

1. a) Obligaţia principală de predare. Prin predare se înţelege, potrivit opiniei prof. Francisc Deak, „ punerea lucrului vândut la dispoziţia cumpărătorului ”.

În Codul Juristului, dr. Constantin Crişu defineşte predarea ca fiind „strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului ”.

Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificaţia transferării dreptului de proprietate şi nici chiar al posesiei, ci numai a detenţiei, cumpărătorul posedând – din momentul în care a devenit proprietar – corpore alieno.

În ceea ce priveşte modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă, din parte vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziţia cumpărătorului, de exemplu, când lucrul se află în detenţia lui – ca depozitar, comodatar etc.- sau există posibilitatea preluării fără concursul vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, de exemplu, predarea cheilor clădirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanţă (art. 1315, 1316 şi art.1318 C. civ.), eliberarea clădirii de către vânzător şi persoanele care nu au drept opozabil cumpărătorului.

Cu privire la termenul şi dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligaţiilor.

Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării. Această regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art. 1104 C.civ.) predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că, în lipsă de stipulaţie contrară, şi dacă lucrul nu poate fi localizat, obligaţia de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.

Potrivit art. 1317 C. civ. cheltuielile de predare (măsurare, cântărire, ambalare) vor fi suportate de vânzător, iar cele legate de preluare (încărcare, transport, etc.) cad în sarcina cumpărătorului, dacă părţile nu s-au înţeles altfel.

În ceea ce priveşte obiectul predării, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut „în măsura determinantă prin contract” (art. 1326 C. civ.). În cazul unui lucru individual determinat şi existent în momentul încheierii contractului „în starea în care se afla în momentul vânzării” (art. 1324 C. civ.), iar în cazul lucrurilor de gen şi viitoare în cantitatea şi calitatea ori alte criterii determinate în contract (mostre, eşantioane, standarde, etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plăţii (art. 1100 - 1103 C. civ.).

În lipsă de stipulaţie contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu lucrul vândut, şi fructele percepute după momentul transferului dreptului de proprietate (art. 1324 C. civ.). Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, considerăm că vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de folosinţă opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul. Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut şi la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (art.135C.civ.), de exemplu imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare sau în garanţie (dar nu şi acţiunea personală de anulare a contractului de locaţiune pentru incapacitate), precum şi la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).

1. b) Obligaţia accesorie predării . În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării (art. 1074 C. civ.), deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art. 1324 C. civ.), chiar dacă, potrivit convenţiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment şi este individualizat.

În caz de deteriorare sau pierdere a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat – art. 1600 C. civ.), culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere (art. 1083 - 1083 C .civ.); caz fortuit sau forţă majoră, incusiv fapta cumpărătorului sau a unui terţ pentru care nu are răspundere.

Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele şi pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului (art. 1618 C. civ.).

1. Sancţiunea nerespectării obligaţiei de a preda lucrul. Neexecutarea obligaţiei de predare a lucrului de către vânzător dă dreptul cumpărătorului să aleagă „între a cere rezoluţiunea vânzării sau punerea sa în posesie” potrivit art. 1320 C. civ. În realitate, acest text nu adaugă nimic la dispoziţiile generale cuprinse în art. 1020 - 1021 C. civ. În plus, textul nu descrie exact dreptul de opţiune al cumpărătorului. Într-adevăr, acesta ar mai putea invoca, în cazul neexecutării obligaţiei de predare a lucrului de către vânzător, excepţia de neexecutare sau, dacă nu mai este posibilă executarea în natură, daune-interese (în forma generală a executării silite prin echivalent).

În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune - interese (art. 1321 C. civ.), dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.

Ţinând seama de conţinutul art. 1322 C. civ., nu va fi vorba însă de întârziere, ca formă de neexecutare, dacă obligaţia de predare a lucrului este afectată de un termen în folosul vânzătorului . Când nu a fost prevăzut un asemenea termen, este pe deplin aplicabil principiul simultaneităţii executării obligaţiilor.

Ca urmare, dacă nu i se plăteşte preţul, vânzătorul poate refuza predarea lucrului invocând exceptio non adimpleti contractus.

În acest caz, neexecutarea nu mai are caracter ilicit, iar problema culpei nu se mai pune. Dacă însă cumpărătorul a devenit falit sau insolvabil, deşi obligaţia de predare este afectată de un termen, neexecutarea ei devine ilicită, chiar înainte de scadenţă, cu excepţia cazului în care cumpărătorul va da cauţiune că va plăti la termen.

2.2.3 Obligaţia de garanţie .

 

Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea – liniştită şi utilă - a lucrului vândut.

 

 

 

Rezultă că obligaţia de garanţie are o dublă înfăţişare (art. 1336 C.civ.): vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător :

- de liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii .

- de utila folosinţă a lucrului contra viciilor .

 

1. Garanţia contra evicţiunii.

 

1.Noţiune.

 

În legătură cu problematica evicţiunii, Camelia Toader afirmă următoarele: „a trata astăzi despre evicţiune poate părea desuet, dacă ne gândim la numărul restrâns de studii consacrate acestei probleme, cel puţin în dreptul nostru.

Autorii contemporani sunt mai degrabă interesaţi de garanţia împotriva viciilor lucrului, poate nu întâmplător, dată fiind complexitatea bunurilor care se găsesc astăzi în circuitul civil, formând obiectul diferitelor contracte”. 

Conform opiniei prof. Dumitru Macovei, prin evicţiune se înţelege „ pierderea în tot ori în parte a proprietăţii bunului cumpărat sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificării de către vânzător sau de către o terţă persoană a unui drept care exclude”, în tot sau în parte, dreptul cumpărătorului asupra acelui bun.

Deci, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe

cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337 C. civ.).

Referindu-se la vânzare, care este contractul - tip în materie de obligaţie, unii autori, începând cu Domat şi Pothier, precursorii doctrinari ai Codului civil francez, au rezumat   într-o expresie devenită celebră raportul dintre obligaţia de predare şi cea de garanţie: garanţia este predarea continuă.

 

 

2. Subiectele garanţiei contra evicţiunii.

 

Conform dispoziţiilor legale, datorează garanţia : vânzătorul, apoi avânzii săi – cauză precum şi succesorii în drepturi universali sau cu titlu universal.

Dacă vreuna din aceste persoane, tulbură folosinţa cumpărătorului după încheierea contractului de vânzare - cumpărare, acesta din urmă se poate apăra prin invocarea excepţiei de garanţie: cine trebuie să garanteze nu poate să evingă

• Vânzătorul. În contractul obişnuit de vânzare - cumpărare, subiectul activ al obligaţiei de garanţie este vânzătorul. Acesta nu poate tulbura folosinţa cumpărătorului chiar dacă ulterior vânzării a dobândit o nouă calitate, devenind proprietar al acelui bun ex alia causa. Astfel, dacă la data încheierii contractului bunul vândut nu aparţinea înstrăinătorului, iar ulterior el îl moşteneşte pe adevăratul proprietar, nu are dreptul, nici în această calitate să-l tulbure pe cumpărător, exercitând, de pildă, acţiunea în revendicare.De asemeni, dacă după încheierea contractului nu a predat încă bunul, fiind tolerat de cumpărător să îl ocupe în continuare, nu este admisibil ca acest vânzător să invoce împotriva cumpărătorului prescripţia achizitivă.
• Avânzii cauză ai înstrăinătorului. În principiu, excepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor cauză cu titlu particular ai vânzătorului, căci ei sunt ţinuţi de obligaţiile personale contractate de autorul lor. În acest sens, cel care cumpără o parte dintr-o succesiune este un succesor cu titlu particular şi în această calitate nu este ţinut de garanţia evicţiunii.În schimb, succesorii universali sau cu titlu universal ai înstrăinătorului (vânzătorului), dobânditori mortis causa ai patrimoniului acestuia sunt ţinuţi de obligaţia de garanţie întocmai ca şi autorul lor. Transmisiunea obligaţiei se explică prin caracterul ei patrimonial. Intră în această categorie moştenitorii legali, legatarii universali şi legatarii cu titlu universali.

 

Legea reglementează atât :

 

• garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale, cât şi,
• garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.

 

1. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale

            Reglementând obligaţia de garanţie pentru evicţiune, Codul civil vizează, în special, evicţiunea provenind de la un terţ. Este însă evident că obligaţia de garanţie operează – cu atât mai puternic cuvânt – dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului. Se numeşte „fapt personal” (art.1339 C. civ.) orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitaţie – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut).

 

• Tulburarea de fapt.

 

Prin tulburarea de fapt se înţelege, conform opiniei Cameliei Toader,„ săvârşirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut, nefondat pe un drept”. Este firesc, luându-se în considerare buna credinţă, ca această împrejurare să atragă răspunderea vânzătorului. Temeiul acestei răspunderi a vânzătorului se găseşte în chiar contractul de vânzare-cumpărare, nefiind unul delictual.

Deci, pentru a nu contraveni obligaţiei de garanţie provenind din propria faptă vânzătorul trebuie să se abţină de a săvârşi orice fapte materiale care pot cauza cumpărătorului o incomodare a folosinţei bunului. Astfel, de pildă, după ce a vândut o porţiune de teren, vânzătorul tulbură folosinţa bunului, trecând zilnic pentru a cultiva un alt teren pe care îl deţine, sau construieşte un zid în imediata apropiere a locuinţei vândute, împiedicând normala aerisire a clădirii.

            De asemenea, în categoria tulburărilor de fapt provenind da la vânzător intră şi săvârşirea unui act juridic de către acesta, de pildă, vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui contract de vânzare, ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

            În general se consideră că este de atributul exclusiv al instanţei de fond calificarea unei anumite împrejurări ca reprezentând tulburare din partea vânzătorului. În acest sens, s-a hotărât că vânzătorul datorează garanţie pentru evicţiune provenind din propria sa faptă chiar dacă fără a o săvârşi el însuşi, provoacă sau favorizează un act care aduce atingere dreptului cedat.

Regula potrivit căreia vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător, abţinându-se de la orice fapt, chiar licit, trebuie nuanţată, pentru a permite totuşi exercitarea în condiţiile normale a prerogativelor dreptului de proprietate.

            În acest sens, trebuie menţionat că în practică cele mai multe aplicaţii şi-a găsit această garanţie în exercitarea raporturilor de vecinătate, raporturi ce pot fi juridice sau de fapt. Cele juridice pot rezulta fie din lege, fie din voinţa părţilor.

            Raporturile izvorâte din lege constau din aşa - numitele servituţi naturale şi servituţi legale (servitutea de vedere, distanţa plantaţiilor, etc.).

            Raporturile de vecinătate izvorâte din voinţa părţilor pot fi şi ele clasificate, în: raporturi privind constituirea de servituţi (obligaţia negativă de a nu construi se propriul teren); raporturi privind asumarea de obligaţii propter rem (obligaţia pe care şi-o asumă proprietarul fondului aservit de a efectua lucrările necesare exerciţiului unei servituţi de trecere); raporturi privind asumarea de obligaţii, în sensul teoriei generale a obligaţiilor.

 

• Tulburarea de drept.

 

Vânzătorul este ţinut să asigure folosinţa liniştită a lucrului, datorând deci garanţie cumpărătorului chiar împotriva tulburărilor de drept pe care el însuţi le-ar cauza. Aceasta înseamnă că îi este interzis să evingă, să încerce a relua dreptul transmis prin contract, chiar dacă ar putea invoca în aspect scop un titlu.

Astfel, vânzătorul nu poate aduce atingere dreptului cumpărătorului, invocând existenţa unui drept real sau de creanţă: proprietate, servitute, uzufruct, superficie sau locaţiune.

Dacă ar încerca, intentând în acest scop o acţiune în care de pildă ar invoca unul din aceste drepturi, chiar dobândite ulterior vânzării, cumpărătorul sau subdobânditorii săi se pot apăra eficient prin excepţia de garanţie: „ cine trebuie să garanteze nu poate să evingă”. Această apărare de fond, care poate fi caracterizată ca o excepţie de fond peremtorie şi relativă poate paraliza acţiunea reclamantului vânzător. Ea este din punct de vedere procedural, distinctă de excepţia de garanţie, care este aplicabilă pentru o ipoteză diferită (a tulburării de către un terţ, când se impune chemarea în garanţie a vânzătorului de către cumpărătorul acţionat în justiţie de un terţ) şi care este doar dilatorie, iar nu peremptorie . Fiind un mijloc de apărare, această garanţie este imprescriptibilă.

Acest principiu, chiar neînscris special în vreunul din articolele dedicate de cod garanţiei contra evicţiunii, este necontestat.

Deoarece obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, după moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepţia  de  garanţie  poate  fi  invocată  şi  în  ipoteza  inversă  în care adevăratul proprietar îl moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moştenitorului, căci  acela care are obligaţia garantării de evicţiune nu poate, tot el, să evingă pe dobânditorul cu titlu oneros (inclusiv coproprietarul care îl moşteneşte pe vânzător).

În schimb, excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moştenitorul lui) a vândut imobilul la două persoane diferite şi primul cumpărător îl revendică de la cel de-al doilea, procesul nu poate fi soluţionat prin invocarea excepţiei de garanţie.  Ea  poate  fi  invocată  (de  al doilea cumpărător)  numai  dacă  reclamantul  (primul cumpărător) cumulează şi calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului).

Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii – indiferent că au fost săvârşite înainte sau după încheierea contractului de vânzare - cumpărare – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ (indirect). Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori el răspunde de evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea şi-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător sau a intrat cu bună-credinţă în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut şi creditorul ipotecar trece la realizarea garanţiei. Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri – deşi cauza evicţiunii este ulterioară vânzării – deoarece evicţiunea rezultă din faptul său personal.

De asemenea, obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului este de esenţa vânzării. Orice convenţie contrară este nulă (art. 1339 C. civ.).

 Aceasta, spre deosebire de obligaţia de garanţie pentru evicţiune rezultând din fapta unui terţ, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenţia dintre părţi.

 

1. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ

           

Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă.

            Obligaţia de garanţie a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:

1. – să fie vorba de o tulburare de drept;
2. – cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;
3. – cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător;

            La aceste trei condiţii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiţie precizăm că, pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamaţie oarecare din partea terţului. În majoritatea cazurilor, evicţiunea este rezultatul unei acţiuni în justiţie..

            Pe de altă parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu, împotriva terţului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acţiuni respinse de instanţă. În consecinţă, obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi condiţionată de acţiunea în justiţie a terţului.

1. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de drept. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin acţiuni posesorii. Dreptul invocat de către terţul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existenţa unor servituţi nedeclarate şi care sunt neaparente (art. 1337 şi 1349 C. civ.), deoarece se presupune că cele aparente (ca şi aşa - numitele servituţi naturale şi legale, de exemplu, art. 616 C. civ.) sunt cunoscute şi acceptate de cumpărător.

            Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.

            În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează numai dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei. Dacă vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de bună credinţă, problema garanţiei contra evicţiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condiţiile art. 1909 - 1910 C.civ.

            În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locaţiune încheiat de către vânzător, care – în anumite condiţii – este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătăţirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat să le plătească.

Dacă cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii sau a îmbunătăţirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicţiune.

 

2. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal.

            Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă.

           

3. A treia condiţie este necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător incubă vânzătorului.

 

3. Natura şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie.

 

În cazul în care cumpărătorul este ameninţat de evicţiune şi, mai ales, dacă este acţionat în judecată de către un terţ, el trebuie să ceară vânzătorului bunului să-şi execute obligaţia de a-l apăra contra eventualei deposedări.

Pentru aceasta, cumpărătorul este dator să cheme în garanţie pe vânzător în procesul încetat de terţul care pretinde un drept concurând al său.   

Cumpărătorul are tot interesul de a-l chema în garanţie pe vânzător în procesul intentat de terţul reclamant, căci art. 1351 C. civ. prevede că vânzătorul nu mai răspunde de evicţiune dacă nu a fost introdus în proces şi dacă dovedeşte, după rămânerea definitivă a hotărârii care a consacrat dreptul terţului evingător, că ar fi avut mijloace pentru a respinge pretenţiile acestuia.

Chemarea în garanţie este o formă de participare a terţelor persoane în procesul civil şi se prezintă ca o măsură de elementară prudenţă pentru cumpărător. În cazul în care cumpărătorul este imprudent şi nu cere instanţei să-l introducă pe vânzător în proces, ci înţelege să se dezdăuneze pe calea principală (printr-o acţiune distinctă), se expune la pierderea preţului, a daunelor - interese şi a cheltuielilor de judecată, dacă vânzătorul chemat în justiţie de cumpărătorul evins va dovedi că ar fi avut mijloace potrivnice de a înlătura pretenţiile terţului, mijloace necunoscute de cumpărător ca, de exemplu, uzucapiunea imobilului vândut.

Legiuitorul a urmărit prin prevederile art. 1351 C. civ. celeritatea soluţionării unor asemenea neînţelegeri printr-o singură hotărâre la pretenţiile terţului, instanţa de judecată permiţând vânzătorului să administreze mijloacele de probă în apărarea sa şi, implicit, a cumpărătorului.

Clarificarea rapidă a situaţiei bunului care a format obiectul vânzării printr-o acţiune unică înlătură acţiunile recursorii.

Atâta vreme cât evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul nu trebuie să comită nici un fapt sau act juridic care ar tulbura pe cumpărător – prin urmare, vânzătorului îi revine o obligaţie de a nu face.

În ipoteza în care evicţiunea este iminentă, vânzătorul este de drept obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţelor persoane, însă cu observaţia că, cumpărătorul va trebui să ceară instanţei de judecată chemarea în garanţie a vânzătorului în procesul intentat de terţ. În acest caz, vânzătorului îi revine o obligaţie de a face. În fine, dacă evicţiunea s-a produs, vânzătorul este răspunzător de daune – obligaţia de a da.

 

 

4.Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată.

 

Referitor la efectele obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, avem în vedere doar evicţiunea consumată (produsă sau împlinită), care a creat cumpărătorului o pagubă patrimonială, nu şi alte laturi ale obligaţiei vânzătorului de garanţie contra evicţiunii.

Dacă evicţiunea s-a produs, cumpărătorul poate pretinde angajarea răspunderii vânzătorului pentru pagubele suferite, deci vânzătorul (sau succesorii săi universali ori cu titlu universal) va fi ţinut de obligaţia de dare.

Camelia Toader precizează că „ deşi se foloseşte expresia răspunderea vânzătorului , ceea ce sugerează ideea de culpă, în realitate acoperirea prejudiciului suferit de cumpărător prin evicţiune este datorată de vânzător chiar independent de orice culpă din partea sa, motivat tocmai de reglementarea legală a garanţiei.”.

În cazul în care cumpărătorul – sau succesorul său în drepturi – a fost evins, drepturile împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege şi va trebui să distingem între evicţiunea totală şi evicţiunea parţială.

 

Evicţiunea totală

            Evicţiunea este totală în situaţia în care cumpărătorul pierde în întregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vânzării - cumpărării. Pierderea se datorează, de regulă, unei acţiuni în revendicare, dar ar putea fi şi rezultatul unei acţiuni în petiţie de ereditate sau acţiuni ipotecare.

            Potrivit art. 1341 C. civ., în caz de evicţiune totală se produc următoarele efecte:

1. a) In primul rând, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit , chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cu singura excepţie a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului (art. 1341 - 1343 C. civ.).

            În condiţii identice, vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării acţiunii (directe) în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Această soluţie se impune, o dată ce se recunoaşte că drepturile cumpărătorului legate de lucru se transmit asupra subdobânditorului

            Legea pune pe acelaşi plan evicţiunea totală cu rezoluţiunea pentru neexecutare sau nulitate pentru vânzarea lucrului altuia, care impune restituirea prestaţiilor efectuate şi, de aceea, vânzătorul este ţinut la restituirea integrală a preţului, chiar dacă bunul a devenit de o valoare inferioară.

1. b) Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.). Deoarece  posesorul  de  bună - credinţă dobândeşte fructele (art. 485 C. civ.), textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credinţă (a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra lucrului, cel târziu de la data intentării acţiunii de către terţ). Dar faţă de vânzător, acesta rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.
2. c) De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicţiunea, cât şi, dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra vânzătorului. La aceste cheltuieli se adaugă şi cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. – art. 1341 pct. 3 - 4 C. civ.).
3. d) Cumpărătorul are dreptul la daune - interese (art. 1341 pct. 4 C. civ.) potrivit dreptului comun (art. 1350 C. civ.), însă cu observarea următoarelor reguli speciale:

vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferenţa între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea - credinţă (art. 1344 C. civ.).

în afara sporului de valoare (şi în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare (făcute pentru conservarea lucrului) şi utile (care sporesc valoarea lui), iar dacă vânzătorul a fost de rea - credinţă, chiar şi cheltuielile voluptorii (făcute în scop de lux sau de plăcere – art. 1345 - 1346 C. civ.).

            Deoarece de aceste cheltuieli profită terţul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar. Însă terţul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dacă nu se compensează cu valoarea fructelor culese şi păstrate de cumpărătorul evins) şi utile (acestea din urmă în limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.

 

1. Evicţiunea parţială

           

În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul pierde doar o parte a proprietăţii asupra bunului sau suferă o restrângere a dreptului de proprietate asupra bunului care formează obiectul vânzării - cumpărării. Evicţiunea parţială dă dreptul cumpărătorului de a alege între a cere rezoluţiunea vânzării şi menţinerea ei cu despăgubiri pentru pierderea corespunzătoare.

1. a) Dacă evicţiunea unei părţi a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluţiunea vânzării (art. 1347 C. civ.). In acest caz, cumpărătorul restituie lucrul aşa cum a rămas după evicţiune, primind în schimb preţul şi despăgubiri la fel ca în cazul evicţiunii totale.
2. b) Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzării are dreptul la valoarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Vânzătorul nu se poate libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preţ, proporţională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare şi până la evicţiune (art. 1348 C. civ.).
3. c) În cazul servituţilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluţiunea potrivit celor arătate, cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condiţiile dreptului comun (art. 1349 - 1350 C. civ.)

            Prescripţia:

            Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie.

            Termenul prescripţiei începe să curgă de la data producerii evicţiunii. Până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţionată şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze).

 

5.Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii.

 

Garanţia contra evicţiunii este de esenţa vânzării, astfel că, dacă părţile nu ar stipula nimic cu privire la aceasta, vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător contra evicţiunii. De altfel, această garanţie poartă denumirea de garanţie de drept.

Nefiind reglementată prin norme imperative, părţile sunt libere să deroge prin convenţia lor de la regimul de drept al garanţiei contra evicţiunii, statuând ele asupra întinderii acestei garanţii.

Potrivit art. 1338 C. civ., „părţile pot prin convenţie să adauge, să micşoreze sau să şteargă obligaţia de evicţiune”. Garanţia majoră, micşorată sau înlăturată se numeşte garanţie de fapt (convenţională).

În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului – pentru fapte proprii, ale terţilor (de exemplu, pentru tulburări de fapt) sau chiar pentru evenimente fortuite (de exemplu, inundaţie, expropriere) – legea nu prevede limitări. Însă, acestea trebuie să fie expres prevăzute şi clar exprimate, deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanţiei de drept.

În ceea ce priveşte clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micşorare a garanţiei), legea prevede două limitări:

1. Obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată şi nici micşorată prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 C. civ.). Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancţiunea nulităţii totale (a contractului).

În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanţie pentru fapte personale se admite totuşi, dacă vizează fapte anume determinate, săvârşite anterior încheierii contractului şi aduse la cunoştinţă cumpărătorului (de exemplu, un contract de locaţiune încheiat, o servitute constituită etc.). În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conţinutul şi limitele dreptului transmis.

2. Exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune (art. 1340 C.civ.), el fiind deţinut fără cauză, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicţiunii sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).

 

1. Garanţia contra viciilor lucrului vândut.

 

1.Noţiune

 

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosinţa liniştită, dar şi utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar  fi plătit un preţ mai redus (art. 1352 C. civ.)

Când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art. 1352 C. civ., situaţia prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolul) asupra substanţei obiectului contractului (art. 954 alin. 1 C. civ.). Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale.

În cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului.

În schimb, in cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ., cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare – deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului – şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.

De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţie obligaţia de garanţie pentru vicii.

Deoarece în cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ. cumpărătorul – dacă nu se mulţumeşte cu reducerea preţului – poate cere rezoluţiunea contractului printr-o acţiune în garanţie numită redhibitorii, aceste vicii s-au numit redhibitorii.

 

2. Condiţiile obligaţiei de garanţie contra viciilor.

 

Pentru a fi antrenată răspunderea vânzătorului, viciile trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

1. – să fie ascunse;
2. – să fi existat în momentul vânzării;
3. – să fie grave;

 

• Viciile să fie ascunse:

           

Pentru ca vânzătorul să poată fi ţinut de obligaţia de garanţie, se cere ca viciile să fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vânzătorul nu răspunde de „ viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă”.

            Nu orice viciu care nu a fost observat de cumpărător este un viciu ascuns. Viciul are caracter ascuns dacă el nu poate fi observat la o atentă verificare a lucrului şi, evident, cumpărătorul nu l-a cunoscut şi nici nu putea să-l cunoască, iar vânzătorul nu l-a încunoştiinţat de existenţa acestuia.

            Sunt, printre altele, vicii ascunse acelea care nu puteau fi constatate decât cu prilejul operaţiunilor de asamblare şi montare, cu prilejul unei analize de laborator, prin expertiza tehnică, precum şi în condiţiile unei temperaturi scăzute care nu existau la data cumpărării sau dimpotrivă, în condiţiile unei clime calde, umede, etc.

            Răspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni vânzătorului, chiar dacă a fost de bună-credinţă, adică nu a cunoscut viciile. În schimb, vânzătorul nu răspunde de acele vicii ale lucrului pe care le-a adus la cunoştinţa cumpărătorului, întrucât ele nu mai au caracter ascuns.

            Sarcina probei cunoaşterii viciului de către cumpărător incumbă vânzătorului. 

            Tot astfel, igrasia care afectează o construcţie este un viciu aparent, observabil la prima vedere, în afară de cazul în care a fost mascată de un perete fals, împrejurare care face ca viciul să nu mai fie aparent ci ascuns. În nici un caz însă nu se poate pune semnul egalităţii între viciile care fără a fi evidente sunt totuşi observabile şi viciile ascunse în sensul legii.

            Posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciile lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. Astfel, în  practica judiciară    s-a apreciat că nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului autoturismului şi deci nu este justificată desfiinţarea unei convenţii, în cazul existenţei unor vicii care nu au fost constatate de cumpărător datorită lipsei de informare, de experienţă sau de pricepere, deoarece, atunci când cunoaşterea  calităţilor sau defectelor unui lucru reclamă o anumită pregătire, cumpărătorul este în culpă dacă nu apelează la o persoană calificată, în măsură să depisteze caracteristicile lucrului respectiv, cu ocazia verificării acestuia.

            Prin urmare, în situaţia în care se cumpără un bun pentru a cărui cunoaştere (calităţi-defecte) sunt necesare cunoştinţe de specialitate, dacă cumpărătorul nu apelează la o persoană calificată în domeniu, înseamnă că şi-a asumat riscul cumpărării unui bun afectat de vicii.

În mod just, dacă s-ar considera vicii ascunse şi acelea care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge la desfiinţarea, cu uşurinţă, a vânzărilor şi deci la nerespectarea obligaţiilor asumate prin contract.

 

• Viciul să fi existat în momentul încheierii contractului.

 

            Trebuie ca viciul (cauza defecţiunilor manifestate anterior) să fi existat în momentul încheierii contractului (chiar dacă predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractării – deci când lucrul se strică, se defectează sau îşi pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare – vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate.

            În literatura juridică de specialitate s-a apreciat că este suficient ca originile sau cauzele viciului să fie anterioare încheierii contractului, chiar dacă el apare ulterior. Aşa fiind, obligaţia de garanţie a vânzătorului subzistă pentru defecţiunea care, deşi ulterioară, îşi are originea într-o cauză anterioară momentului încheierii contractului.

            În cazul în care transferul dreptului de proprietate asupra bunului urmează să aibă loc la o dată ulterioară celei a încheierii contractului de vânzare - cumpărare, vânzătorul are obligaţia de a răspunde pentru viciile ascunse ivite în momentul încheierii contractului şi transferul dreptului de proprietate.

            Dacă vânzarea s-a efectuat sub condiţie suspensivă, viciul ascuns – pentru a antrena răspunderea vânzătorului – trebuie să existe la momentul îndeplinirii condiţiei.

 

• Viciile să fie grave.

           

O ultimă cerinţă a obligaţiei de garanţie este ca viciile să fie grave. Dumitru Macovei consideră că „viciile sunt grave dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării potrivit destinaţiei sau naturii sale, ori atunci când acestea îi micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât, în cazul în care cumpărătorul ar fi cunoscut aceasta, nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi plătit pentru acesta un preţ mai mic”.

            În cazul în care sunt întrunite (cumulativ) aceste condiţii, se naşte obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru viciile lucrului vândut, indiferent dacă acesta le cunoştea sau nu, adică dacă este de rea sau de bună - credinţă. Dovada întrunirii cumulative a cerinţelor legale care condiţionează răspunderea vânzătorului pentru viciile lucrului cade în sarcina cumpărătorului.

Răspunderea nu este condiţionată de cunoaşterea viciului de către vânzător (art. 1354 C. civ.). Numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoştinţă de existenţa viciului (art. 1356 - 1357 C. civ.)

În condiţiile arătate, obligaţia de garanţie pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiţie, cu plata preţului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv contractul de vânzare-cumpărare, indiferent că lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu două excepţii:

• nu există obligaţia de garanţie în cazul vânzării prin licitaţie publică (art. 1360 C. civ.)
• în cazul vânzării de drepturi succesorale – dacă nu s-a obligat să garanteze conţinutul universalităţii – vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (art.1399 C.civ.), nu şi de calitatea bunurilor din moştenire.

 

3.Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii.

 

Dacă condiţiile arătate sunt întrunite, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluţiunea vânzării, fie o reducere a preţului (art. 1355 C. civ.), iar dacă vânzătorul a fost de rea - credinţă şi daune interese (art. 1356 - 1357 C. civ.), inclusiv beneficiul nerealizat.

 

• Dreptul de opţiune al cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea estimatorie

 

Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie (actio redhibitoria). Ea  este  admisibilă  chiar  dacă  natura  viciului  n-ar  face  lucrul  absolut impropriu destinaţiei sale normale. Totuşi, instanţa poate  aprecia că dreptul de opţiune a fost exercitat abuziv şi să acorde numai o reducere din preţ, dacă viciul este de mică importanţă.

            În cazul de admitere a acţiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie preţul şi cheltuielile vânzării suportate de cumpărător. Dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acţiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.

            În loc de rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preţ proporţională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Acţiunea specială de reducere se numeşte estimatorie, deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.

            Cu toate că legea reglementează numai opţiunea între cele două acţiuni, în literatura de specialitate şi practica judiciară se întrevede şi posibilitatea „ remedierii defecţiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, „când această reparare e posibilă şi când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporţionale cu valoarea lucrului” şi, o asemenea soluţie nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare nouă).

 

• Acordarea de daune - interese

 

Spre deosebire de materia evicţiunii, în care şi vânzătorul de bună - credinţă poate fi obligat la plata daunelor - interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune - interese numai dacă cumpărătorul dovedeşte, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii) că vânzătorul a fost de rea - credinţă (a cunoscut viciile lucrului – art. 1356 C. civ.), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile şi deci datorate numai în caz de dol (art. 1085 C. civ.).            Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea preţului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terţilor pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului lucrului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.

 

• Riscul pieirii lucrului afectat de vicii

 

Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea - credinţă poate fi obligat şi la plata daunelor -interese (art. 1358, alin. 1 C. civ.). În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorită culpei cumpărătorului), vânzătorul nu răspunde pentru vicii (art. 1358 alin. 2).

 

5.Termenul de intentare a acţiunilor

 

Conform art. 5 din Decretul nr. 167 / 1958 „ dreptul la acţiune privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis…se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Rezultă deci că acţiunile redhibitorii sau estimatorii (ori în remedierea viciilor) pot fi intentate într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea - credinţă, cunoscând viciile) în termenul general de prescripţie extinctivă.

Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în cazul construcţiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare (art. 11 alin. 1 - 2 din Decretul nr. 167 / 1958).

Fără a intra în analiza controverselor privind natura juridică a termenului de 1 an, respectiv  3 ani, prof. Francisc Deak menţionează că în practică aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioadă limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor ascunse şi, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare.

Astfel, de exemplu, s-a precizat că dreptul material la acţiune privind viciile ascunse ale unei construcţii se prescrie într-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea construcţiei.

Termenul de un an nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripţie pe lângă cel prevăzut de art. 5 din Decretul nr.167/1958 – respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse – ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripţia, trebuie să aibă loc cel mai târziu într-un an de la predarea lucrului.

Dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie) în cadrul termenului de prescripţie, ele nu pot fi invocate pe cale de excepţie în cadrul acţiunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata preţului.

 

6.Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii.

 

Existenţa, condiţiile, efectele şi întinderea obligaţiei de garanţie pentru vicii ascunse nu sunt reglementate prin norme cu caracter supletiv, astfel că părţile, prin convenţia lor, pot să agraveze, să limiteze sau chiar să înlăture această obligaţie a vânzătorului, printr-o clauză expresă.

Clauza de limitare sau de înlăturare a garanţiei pentru vicii este valabilă şi deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună - credinţă (art. 1354 C. civ.).

Dovada cunoaşterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea - credinţă a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare – totală sau parţială – nu ar putea fi invocată faţă de cumpărătorul de bună - credinţă, care nu cunoştea aceste vicii.

Cu respectarea acestei condiţii (necunoaşterea viciilor), clauzele de înstrăinare sau de limitare a garanţiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanţiei, posibilitatea intentării numai a acţiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparaţiilor necesare).

Limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit).

 În acest sens, Decretul nr. 167 / 1958 precizează că prin dispoziţiile cu privire la data începerii curgerii prescripţiei, nu se aduce o atingere termenelor de garanţie, legale sau convenţionale (art. 11 alin. 3).

În schimb, termenul de prescripţie însuşi (de 6 luni sau 3 ani), nu poate fi modificat prin convenţia părţilor, o asemenea clauză fiind nulă (art. 1 alin. 3).

Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări (răspundere şi pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcţionare a motorului o perioadă determinată etc.). Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună funcţionare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine – la expirare – încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit  pentru descoperirea acestora nu a expirat încă.

Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei.

Pentru ca, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de bună funcţionare în cadrul unui termen de garanţie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, să înceteze şi răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanţiei (şi pentru vicii aparente sau calităţi convenite) şi de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).

2.2.4 Alte obligaţii ale vânzătorului.

 

Potrivit opiniei prof. Dumitru Macovei, „ deosebit de obligaţia predării bunului şi cea de garanţie sub cele două aspecte, vânzătorul îşi poate asuma şi alte obligaţii accesorii cum ar fi, de exemplu, să-l instruiască pe cumpărător asupra păstrării şi utilizării bunului vândut, îndeosebi la bunuri casnice electro - tehnice şi electronice de folosinţă îndelungată”. Astfel de indicaţii sunt prevăzute, de regulă, în instrucţiuni ori în certificatul de garanţie înmânat de vânzător cumpărătorului o dată cu bunul care formează obiectul vânzării.

Desigur, asemenea informaţii sunt utile pentru cumpărător, dar, în acelaşi timp, în cazul nerespectării lor întocmai de către acesta (condiţii de garanţie), sunt de natură să exonereze de răspundere pe vânzător şi aceasta chiar dacă defecţiunea apare în perioada de garanţie.

De exemplu, vânzătorul impune cumpărătorului obligaţia ca eventualele intervenţii pentru remedierea bunului cumpărat să se efectueze numai dacă se prezintă şi certificatul de garanţie.

Intervenţia în perioada de garanţie presupune înlăturarea defecţiunii existente sau apărute ulterior vânzării, indiferent dacă au fost ascunse sau aparente. Ea poate fi făcută numai în laboratoarele vânzătorului sau la cumpărător, pentru aparatele cu poziţie fixă (frigidere, congelatoare, maşini de spălat) şi, desigur, fără nici o cheltuială pentru cumpărător.

Vânzătorul nu datorează garanţia dacă:

• încercarea de reparaţie s-a făcut din partea unei surse neautorizate de service;
• produsul (aparatul electronic sau electro - casnic) a fost deteriorat mecanic;
• deteriorarea a fost cauzată de accidente, fenomene naturale, apă, foc etc.;

2.3 Obligaţiile cumpărătorului.

2.3.1 Preliminarii.

 

Cumpărătorul are două obligaţii principale:

De a plăti preţul.

De a lua în primire lucrul vândut.

În afara acestor obligaţii principale, cumpărătorul mai are obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării , dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.

            Părţile pot însă stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, în afara celor prevăzute „de drept”. Astfel, ele pot introduce în contract obligaţia cumpărătorului de a asigura vânzătorului sau familiei acestuia (sau altor persoane) folosinţa lucrului, sau a unei părţi din acesta, în continuare, după transferul dreptului de proprietate. 2.3.2 Obligaţia de a plăti preţul.

 

1. a) În ceea ce priveşte locul şi data plăţii, prin art. 1361 C. civ. se dispune expres că „principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul la ziua şi la locul determinat prin contract”.

Plata preţului trebuie făcută vânzătorului, dar nimic nu împiedică părţile să convină ca plata să se facă şi unei alte persoane, indicată de vânzător. În cazul în care plata s-a efectuat către un terţ desemnat, cumpărătorul nu este eliberat de obligaţia sa către vânzător, decât dacă acesta din urmă confirmă plata astfel făcută ori se dovedeşte că de ea a profitat vânzătorul.

Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, cumpărătorul este obligat să plătească preţul la locul şi momentul în care i se face predarea lucrului vândut (art. 1362 C. civ.).

Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte:

1. – conform regulilor generale în materie de obligaţii plata se face, în lipsă de stipulaţie contrară, la domiciliul debitorului (art. 1104 C. civ.), iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea lucrului vândut (fie locul unde se afla în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului.). Deci obligaţia de plată a preţului este portabilă. Dacă însă părţile au derogat de la regula executării concomitente a celor două obligaţii (de exemplu, au prevăzut ca plata preţului să aibă loc ulterior predării), art. 1362 nu-şi mai are raţiunea şi îşi reia aplicaţiunea art. 1104 C. civ., astfel că plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului.
2. – în dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de vânzare numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât – în lipsă de stipulaţie expresă contrară – termenul prevăzut pentru redarea lucrului profită şi cumpărătorul. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata preţului nu afectează obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale.

Dacă părţile au stabilit un termen pentru plata preţului – vânzare pe credit – la scadenţă cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilităţii plăţii – art.1101 C.civ.), afară numai dacă înţelegerea dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la diferite termene în mod fracţionat, prin prestaţii succesive (vânzare pe credit cu termene eşalonate de plată a ratelor de preţ).

În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipaţie (se prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa) însă dobânda stipulată va fi calculată şi datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcţie de data plăţii sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel (de exemplu, art.11 alin. 2 din Decretul - lege nr.6 / 1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie prevede recalcularea dobânzii în cazul plăţii anticipate a creditului).

Când cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicţiune, el are dreptul, conform art.1364 C.civ., să suspende plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune, afară de cazul în care s-ar fi stipulat că preţul se va plăti  şi în astfel de împrejurări

 

1. b) Dobânda preţului.

 

Potrivit art. 1363 C. civ., cumpărătorul este obligat să plătească dobânda până la efectiva achitare a preţului în următoarele trei cazuri:

dacă există convenţie în acest sens;

dacă lucrul vândut şi predat este producător de fructe (civile sau naturale);

în toate celelalte cazuri numai dacă şi din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare (iar nu neapărat prin chemare în judecată, cum prevede art.1088 C.civ. ca regulă generală pentru obligaţii băneşti).

 

1. c) Sancţiunea neplăţii preţului

           

În caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilităţi.

Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei, care este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acţiunea în plata preţului – având un asemenea obiect – are caracter personal şi se prescrie în termenul general de trei ani.

Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunţând la această posibilitate, fie să invoce excepţia de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului), fie – dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut şi nu înţelege să invoce excepţia – să ceară rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului (inclusiv a dobânzilor), ambele aceste sancţiuni fiind indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligaţiei de plată a preţului asupra moştenitorilor cumpărătorului sau a creanţei asupra moştenitorilor vânzătorului).

Vânzătorul poate invoca excepţia de neexecutare (confundată cu dreptul de retenţie dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv (art. 1322 C. civ.).Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata preţului, se consideră că a renunţat la acest drept şi nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului (art. 1025 C. civ.), întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauţiune că va plăti la termen (art. 1323 C. civ.).

Rezoluţiunea contractului poate fi cerută de vânzător (art. 1365 C. civ.) potrivit regulilor generale (art. 1020 - 1021 şi 1101 C. civ.), cu următoarele trei precizări:

1. – În materia vânzării de imobile instanţa nu poate acorda un termen de garanţie dacă vânzătorul este în pericol de a pierde lucrul şi preţul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanţa poate acorda un singur termen de graţie la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plăteşte, se produce rezoluţiunea de drept a contractului (art. 1366 C. civ.), fără punerea în întârziere;
2. Dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului (care operează numai în favoarea vânzătorului), ea se va produce fără intervenţia justiţiei (care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condiţiilor), însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului (art. 1367 C. civ.),afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părţile ar fi renunţat şi la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad);
3. Potrivit legii, acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală (art. 1368 C. civ.), ceea ce înseamnă că urmăreşte – în ultimă instanţă – nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect retroactiv şi deci se  răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. La acest principiu, legea aduce trei restricţii (art. 1368 - 1369 C. civ.):
4.   – rezoluţiunea rămâne fără efect în contra autorităţilor publice (cum ar fi în caz de expropriere sau rechiziţie).
5. – faţă de terţul adjudecatar în vânzări silite.

            III. – dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu este opozabil terţilor dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie opozabil terţilor) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător şi anume: dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terţului dobânditor; iar dacă lucrul vândut este un bun mobil, prin intentarea acţiunii în rezoluţiune în termen de 8 zile de la predare (art. 1730 pct. 5 C. civ.).

2.3.3 Luarea în primire a lucrului vândut.

 

Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul şi la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând şi cheltuielile ridicării de la locul predării.

În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanţei obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancţiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instanţei să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găseşte (art. 1121 C. civ.), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.

Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluţiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1010 - 1021 C. civ.).Dacă părţile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească. 

Prin derogare de la regula rezoluţiunii juridice, în cazul produselor (care se deteriorează repede) şi a altor lucruri mobile (în special efecte şi acţiuni supuse fluctuaţiilor de valoare), având în vedere importanţa deosebită a respectării termenului de luare în primire, Codul civil prevede  rezoluţiunea  de  drept  a  contractului  şi  chiar  fără  punerea  în  întârziere  a cumpărătorului, dar numai dacă în contract s-a stabilit termenul ridicării şi numai în favoarea vânzătorului (art. 1370 C. civ.), dacă nerespectarea termenului de ridicare nu se datorează faptei sale. Prin urmare, această rezoluţiune – cu efecte asemănătoare pactului comisoriu de ultim grad – operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării şi numai în favoarea vânzătorului (care poate renunţa la beneficiul lui cerând executarea).

Cumpărătorul nu ar putea invoca această rezoluţiune pentru a se libera de obligaţia de a plăti preţul. În schimb, nici vânzătorul – dacă a valorificat lucrul, vânzându-l unui terţ – nu ar putea reţine preţul încasat de la primul cumpărător. El are însă dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferenţa dintre preţul obţinut şi cel iniţial).In schimb, cumpărătorul nu ar putea pretinde diferenţa dacă vânzătorul a valorificat lucrul după rezoluţiunea de drept a contractului la un preţ mai mare.

Rezoluţiunea operează numai în folosul vânzătorului.

2.3.4 Suportarea cheltuielilor vânzării.

 

În lipsă de stipulaţie contrară, pe lângă obligaţiile amintite, cumpărătorul mai trebuie să suporte şi cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare sau de publicitate imobiliară), conform art. 1305 C. civ.

Dacă cumpărătorul pretinde că, deşi în actul ce constată condiţiile vânzării nu s-a stipulat nimic în această privinţă, totuşi înţelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înţelegeri netrecute în actul de vânzare pe bază de simple prezumţii.

Liviu Stănciulescu subliniază „că regulile privitoare la suportarea cheltuielilor vânzării sunt supletive şi vizează numai raporturile dintre părţi ”. În raport cu terţii, dispoziţiile art. 1305 C. civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părţilor sau a uneia dintre ele cu terţe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării - cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul şi a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părţi, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 C. civ.)

Asemenea reguli, care guvernează raporturile vânzătorului şi cumpărătorului cu terţii, nu modifică însă reglementarea aplicabilă între părţi. În consecinţă, dacă una dintre părţi (contrar obligaţiilor contractuale dintre ele) plăteşte, în parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea acţiune în regres împotriva celeilalte părţi, căci obligaţia ambelor părţi (de exemplu, obligaţia solidară a mandanţilor) este prevăzută numai în favoarea terţului. Relaţiile dintre părţi sunt cârmuite numai de clauzele contractuale şi de art. 1305 C. civ.