Contractul de închiriere încetează în următoarele cazuri prevăzute expres de lege:
- la expirarea termenului;
- prin denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş;
- prin rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş;
- prin decesul sau părăsirea locuinţei de către chiriaş.
Şi în materia contractului de închiriere a locuinţei operează cauzele de încetare a contractului de locaţiune. Astfel, închirierea locuinţei încetează, în egală măsură, prin:
- pieirea locuinţei;
- desfiinţarea sau desfacerea titlului proprietarului;
- acordul părţilor.
5.1 Ajungerea la termen a contractului.
Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, republicată, în lipsa unei convenţii de prelungire a contractului de închiriere, acesta încetează fără a fi necesară nici o formalitate, chiriaşul fiind obligat să părăsească locuinţa, cu excepţia acelor contracte de închiriere pentru care operează, în temeiul legii, prorogarea legală, precum şi atunci când chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului.
Chiriaşul va fi ţinut să părăsescă locuinţa în termen de 60 de zile din momentul expirării contractului, timp în care acţiunea locatorului în evacuarea chiriaşului este paralizată (art. 14, alin. 5 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001).
5.2 Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş.
Conform art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinţei poate înceta înainte de termen, la cererea chiriaşului. Pentru a opera încetarea, trebuie să fie îndeplinite două condiţii: notificarea intenţiei chiriaşului de a denunţa contractul, făcută către proprietar, şi respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile.
5.3 Rezilierea contractului.
Înainte de ajungerea la termen, contractul de închiriere poate înceta prin reziliere. Sancţiunea poate interveni la cererea locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicată) sau a asociaţiei de proprietari (art. 24 lit. c).
Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului în următoarele situaţii:
- dacă chiriaşul nu şi-a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;
- dacă chiriaşul a cauzat stricăciuni importante locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror altor bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;
- dacă chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
- dacă chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale.
Rezilierea contractului de închiriere poate fi pronunţată şi la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite, prin contract, în sarcina chiriaşului.
5.4 Neuzul locuinţei.
Potrivit art. 27 alin. 1 şi 3 din Legea nr. 114/1996, modificat prin Legea nr. 145/1999, „în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere..., precum şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere ”, dacă soţul sau soţia titularului, descendenţii sau ascendenţii aceştia, cu condiţia să fi locuit împreună cu acesta, ori persoanele care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contract nu au făcut cerere de continuare a închirierii în numele lor, contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului sau de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinţei.
5.5 Moartea chiriaşului.
Contractul de închiriere încetează şi prin decesul chiriaşului (art. 27 alin.1) dacă, după momentul survenirii acestuia, soţul (soţia) titularului, ascendenţii ori descendenţii acestuia sau alte persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul nu formulează cerere de continuare a contractului în numele lor.
Pentru continuarea contractului de închiriere şi după moartea titularului este necesar ca soţul (soţia) titularului sau descendenţii ori ascendenţii acestuia să fi locuit împreună cu titularul (art. 27 alin. 1 lit. a şi b). În ceea ce priveşte alte persoane care au locuit cu chiriaşul, pentru continuarea în numele lor, la cerere, a contractului, ele trebuie să fi locuit împreună cu chiriaşul cel puţin un an şi să fi fost înscrise în contractul de închiriere (art. 27 alin. 1 lit. c).