- l. Încetarea contractului de locaţiune prin acordul părţilor
Având în vedere că încheierea contractului de locaţiune se face prin acordul părţilor, firesc este ca acest contract să poată înceta tot prin consimţământul lor. Cu alte cuvinte, dacă părţile, prin liberul lor consimţământ, au încheiat un act constitutiv de drepturi şi obligaţii - contractul de locaţiune -, nimic nu se opune ca ele să hotărască să pună capăt acestuia.
Acordul de voinţă a părţilor, în sensul stingerii raportului juridic de locaţiune, constituie un act juridic bilateral, un adevărat contract, în sensul art. 942, coroborat cu art. 969 alin. 2 C. civ.
- 2. Încetarea contractului de locaţiune prin expirarea termenului
Potrivit art. 1436 C. civ., în cazul în care părţile au stabilit la încheierea contractului durata locaţiunii sau, în lipsa unei asemenea clauze, când termenul este stabilit de lege (art. 1450-1452 C. civ.), la împlinirea lui, contractul de locaţiune va înceta de drept, fără nici o înştiinţare prealabilă.
Sunt situaţii în care, după expirarea termenului contractual, raporturile de locaţiune continuă. Astfel, dacă locatarul foloseşte pe mai departe lucrul închiriat, iar locatorul nu se opune, potrivit art. 1437 şi art. 1452 C. civ., contractul de locaţiune se consideră reînnoit prin tacita relocaţiune (reconducţiune), chiar dacă părţile n-au prevăzut această prelungire în mod expres. Tacita relocaţiune nu poate avea loc în cazul în care, anterior expirării termenului, locatorul a notificat concediul (manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul) şi aceasta chiar dacă locatarul a continuat să folosească bunul şi după împlinirea termenului (art. 1438 C. civ.).
Tacita relocaţiune are loc în condiţiile contractului de locaţiune iniţial încheiat, însă noul contract se va considera încheiat fără termen, cu excepţia cazurilor în care termenul este prevăzut de lege.
- 3. Denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune
Potrivit art. 1436 alin. 2 C. civ., dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, atunci contractul poate înceta prin denunţarea unilaterală făcută de oricăre dintre părţi, fără să fie necesară vreo justificare, însă cu respectarea unui termen de preaviz.
Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul de locaţiune şi data la care acesta urmează să înceteze; el variază după natura lucrului şi obiceiul locului, şi are ca raţiune protecţia părţii căreia i se comunică preavizul, în sensul de a-şi găsi un nou locatar, respectiv acesta să-şi găsească un alt lucru corespunzător pe care să-l închirieze.
Denunţarea unilaterală (concediul) reprezintă un act unilateral de voinţă, care duce la desfacerea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte părţi.
- 4. Încetarea contractului de locaţiune prin reziliere
Potrivit art. 1439 alin. 2 C. civ., neexecutarea de către una din părţi a obligaţiilor care-i revin, neexecutare care aduce o vătămare celeilalte părţi, îndreptăţeşte pe aceasta din urmă să ceară desfacerea contractului prin reziliere.
Fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, contractul de locaţiune va fi supus rezilierii în condiţiile dreptului comun (art. 1020 – 1021 C. civ.).
- 5. Pieirea lucrului închiriat
Potrivit art. 1423 alin. 1- prima parte - şi art. 1439 alin. 1 C. civ., pieirea totală a lucrului închiriat duce la încetarea contractului de locaţiune, indiferent de cauza pieirii - forţă majoră sau culpa părţilor -, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului şi nici nu poate fi obligat la refacerea, reconstruirea sau înlocuirea lui.
Dacă lucrul închiriat a pierit numai în parte, locatarul este îndreptăţit a cere, după caz, o reducere a chiriei proporţional cu pierderea suferită sau rezilierea contractului, iar partea în culpă va fi ţinută la plata de daune-interese, întocmai ca în cazul pieirii totale.
- 6. Desfiinţarea titlului locatorului
Desfiinţarea titlului locatorului poate avea ca efect încetarea locaţiunii, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Astfel se întâmplă atunci când pierderea titlului este cu efect retroactiv, cum ar fi nulitate sau revocare, ori atunci când locatorul a fost evins de un terţ printr-o acţiune în revendicare.
De la această regulă există însă şi unele excepţii:
- contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rămân valabile până la 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat;
- potrivit art. 519 C. proc. civ., rămân valabile şi contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă este evins, sub condiţia ca locaţiunea să fi fost încheiată cu bună-credinţă şi să aibă dată certă, anterioară înscrierii comandamentului;
- rămân valide şi contractele de locaţiune încheiate de moştenitorul aparent, în cazul în care locatarul a fost de bună-credinţă.
- 7. Înstrăinarea lucrului închiriat prin acte între vii
Potrivit art. 1441 C. civ., în cazul în care locatorul a înstrăinat prin vânzare bunul închiriat, cumpărătorul este obligat să respecte contractul de locaţiune încheiat anterior înstrăinării, când aceasta s-a făcut printr-un înscris autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă, cu excepţia cazului în care încetarea locaţiunii din cauza înstrăinării ar fi fost prevăzută prin contractul de locaţiune.
Contractul de locaţiune nu încetează de drept în cazul înstrăinării bunului. Aşa fiind, în cazul în care dobânditorul imobilului nu este obligat să respecte locaţiunea făcută de înstrăinător, el va putea obţine încetarea contractului de locaţiune numai dacă va anunţa locatarului concediul, cu respectarea unui termen de preaviz (art. 1443 C. civ.).