Drept

2.1 Părţile contractante.

Art. 21 din Legea nr. 114/1996 republicată, dispune  „închi­rierea locuinţei se face pe baza acordului dintre locator şi locatar".

2.1.1 Locatorul.

Locatorului  poate fi o persoană fizică sau juridică, statul sau o unitate administrativ-teritorială.

De obicei , locatorul este proprietarul locuinţei închiriate. întrucât închirierea nu este translativă de proprietate, locatorul poate fi şi titularul unui alt drept, real sau de creanţă.

Dacă locuinţele sunt proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, contractul se încheie de către persoana juridică care are imobilul în administrare.

2.1.2 Locatarul (chiriaşul).

Este persoana care dobândeşte dreptul de folosinţă asupra locuinţei. dată cu titularul contractului de închiriere, dobândesc un drept locativ propriu şi alte persoane care urmează să locuiască alături de chiriaş - art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996 (de exemplu, soţul sau soţia, ascendenţii ori descendenţii acestora etc.).

2.2 Forma contractului.

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, „închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris (subl. n.)”, care va trebui înregistrat la organele fiscale teritoriale, în vederea impozitării.

Întrucât, pentru validitatea contractului de închiriere, nu este statuată de lege cerinţa formei scrise şi înregistrarea acestuia la organele financiare, achiesăm la opinia doctrinară majoritară, potrivit căreia aceste formalităţi sunt necesare numai din raţiuni adprobationem.

Dovada cu martori şi prezumţii poate fi admisă, potrivit doctrinei³, numai în situaţia în care există un început de dovadă scrisă şi dacă s-a început executarea contractului

Art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, stabileşte cuprinsul pe care trebuie să-l aibă contractul de închiriere, şi anume:

• adresa locuinţei care face obiectul închirierii;
• suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate sau în comun;
• valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de plată;
• suma plătită în avans în contul chiriei;
• locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor;
• obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac
• obiectul contractului; inventarul obiectelor şi al dotărilor aferente;
• data intrării în vigoare şi durata; condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate;
• persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
• alte clauze convenite între părţi.

Alături de aceste menţiuni, trebuie specificată identitatea părţilor, precum şi semnătura acestora.

2.3 Obiectul contractului de închiriere a locuinţei.

1. Locuinţa. Contractul de închiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spaţii cu destinaţie de locuinţă, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii.

Locuinţa, astfel cum este definită de art. 2 lit. a din lege, se referă atât la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), cât şi la băi, bucătării, holuri, spaţii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot adăuga, uneori, curtea şi grădina aferente imobilului închiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996).

1. Chiria reprezintă o sumă de bani care va fi achitată de către chiriaş, pe toată durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinţei.

Potrivit reglementării cuprinse în Legea nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele esenţiale ale contractului de închiriere, părţile fiind ţinute să stabilească şi regulile de modificare a chiriei, precum şi modalitatea ei de plată (art. 21 lit. d).

În ceea ce priveşte cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 menţionează că aceasta trebuie să acopere cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi.

2.4 Durata închirierii.

Potrivit art. 21 lit. i din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinţelor trebuie să cuprindă data începerii executării prestaţiilor şi durata contractului.

În acest domeniu legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogării legale a termenului închirierii, precum şi dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere.

1. Prorogarea legală reprezintă prelungirea de către legiuitor a duratei contractelor de închiriere, din dorinţa de a asigura stabilitatea şi continuitatea folosirii locuinţei de către chiriaşi şi, în acelaşi timp, din dorinţa de a reduce birocraţia încheierii unor noi contracte cu chiriaşii.

Legiuitorul a intervenit, în acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum şi O.U.G. nr. 40/1999, aprobată şi modificată prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de închiriere aflate în curs de executare la data intrării lor în vigoare. Prelungirea s-a făcut, de regulă, pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a actului normativ.

1. Dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere. Conform art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, în cazul în care părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii, chiriaşul are dreptul, la expirarea termenului închirierii, la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă.

La rândul său, proprietarul (locatorul) poate refuza reînnoirea contractului, dacă:

- locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soţului, părinţilor sau copiilor oricărora dintre aceştia, numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România (art. 14 alin. 2 lit. a);

- locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă (art. 14 alin. 2 lit. b).

- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere (art. 14 alin. 2 lit. c);

- atunci când, conform art. 13, prelungirea contractelor nu se aplică (art. 14 alin. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999).

1. Dreptul de preemţiune al chiriaşului în caz de vânzare a locuinţei. Conform art. 18 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul în care refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere este motivat de intenţia acestuia de a înstrăina locuinţa, chiriaşul beneficiază de un drept de preemţiune la cumpărarea acesteia.