3.1. Bunuri imobile. Precizări conceptuale
Acţiunea în revendicare poate privi bunurile imobile sau bunurile mobile. în cuprinsul prezentei secţiuni, ne vom ocupa de revendicarea bunurilor imobile, cu particularităţile pe care aceasta le prezintă. De aceea, pentru început, considerăm necesare unele aprecieri de ordin general asupra bunurilor imobile.
Legislaţia civilă nu oferă o definiţie a “bunului”1, deşi numeroase texte de lege folosesc cuvântul “bun” ori “lucru”. Dacă ne referim numai la Codul civil vom constata că acesta utilizează cei doi termeni ca fiind sinonimi. Art.480 Cod civil, de exemplu, precizează că: “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru.....”. Sau art.963 prevede că “Numai lucrurile care sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract”. Alte articole ale Codului civil folosesc noţiunea de bun. Art.461 Cod civil arată că “Toate bunurile sunt mobile sau imobile”, iar art.462, din acelaşi Cod adaugă că “Bunurile sunt imobile prin natura lor, sau prin destinaţia lor sau prin obiectul la care se aplică”. în literatura de specialitate[1] se atrage atenţia asupra distincţiei ce se impune între noţiunea de bun şi cea de lucru.
“Bunul” este o noţiune mai largă care cuprinde bunurile neînsufleţite şi bunurile însufleţite (animalele şi păsările). “Prin lucru se înţelege un bun neînsufleţit: o haină, o mobilă, o maşină, etc.[2]“
în funcţie de natura lor şi de calificarea dată de lege, bunurile se împart în mobile şi imobile (numite şi mişcătoare şi nemişcătoare).
Oprindu-ne asupra bunurilor imobile, trebuie să arătăm că acestea sunt definite[3] ca bunuri ce au o aşezare fixă şi stabilă şi nu se pot muta dintr-un loc în altul. Este o definiţie care nu acoperă întreaga paletă de bunuri imobile, întrucât distincţia dintre bunuri mobile[4] şi imobile se face nu numai după natura bunurilor, ci şi după alte criterii (obiect, destinaţie).
Categoriile de bunuri imobile sunt următoarele:
- Bunuri imobile, prin natura lor, precizate de art.463, 464, 465 al.l din Codul civil. Art.463 prevede că “Fondurile de pământ şi clădirile sunt imobile prin natura lor, iar art.464 adaugă că “Morile de vânt sau de apă, aşezate pe stâlpi sunt imobile prin natura lor. De asemenea, art.465 al.l precizează că” Recoltele care încă se ţin de rădăcini şi fructele de pe arbori neculese încă, sunt asemenea imobile”.
In legătură cu fondurile de pământ trebuie adăugat că proprietatea asupra lor, include, potrivit Codului civil, atât proprietatea suprafeţei cât şi a subfeţei lui[5]. Dispoziţiilor acestui Cod le trebuie aduse, în prezent, unele corective, întrucât în lumina Constituţiei actuale, bogăţiile de orice natură ale subsolului fac exclusiv obiectul proprietăţii publice. în condiţiile legii, bunurile aparţinând domeniului public pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate (art.135 pct.5 din Constituţie, art. 12-17 din Legea nr.213/1998 care reglementează regimul juridic al proprietăţii publice).
Cât priveşte clădirile, se impune precizarea că acestea nu se reduc la casele de locuit, ci cuprind toate lucrările ridicate pe pământ sau în pământ cum sunt: magaziile, şoproanele, podurile, tunelurile, digurile, canalizările, etc.
Toate componentele unei clădiri au regimul bunurilor imobile, deci inclusiv: ferestrele, uşile, balcoanele, care devin imobile prin incorporaţiune sau prin natura lor.
Bunurile imobile prin destinaţie sunt, în primul rând, cele ce apar ca un accesoriu pentru serviciul sau exploatarea unui imobil, deşi prin natura lor ele sunt mobile. Art.467 precizează că “Animalele ce proprietarul fondului dă arendaşului pentru cultură, sunt imobile pe cât timp li se păstrează destinaţia lor” iar art.468 adaugă că “Obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul şi exploatarea acestui fond sunt imobile prin destinaţie”. în categoria bunurilor imobile prin destinaţie se include, aşa cum prevede art.468 Cod civil, obiectele aşezate pe fond “in perpetum”. în cazul acesta se stabileşte prezumţia aşezării “in perpetum”, dacă obiectele sunt prinse cu gips, var, ciment, sau când nu se pot scoate fără a deteriora imobilul. Aşa sunt: oglinzile, tablourile, ornamentele, statuile, dacă toate sunt fixate.
Bunurile imobile prin obiectul lor cuprind toate drepturile a căror obiect este un imobil. Aceste bunuri vizează: uzufructul bunurilor imobile, servituţile, acţiunile care tind a revendica un imobil. Se includ aici, de exemplu: acţiunile privind valorificarea drepturilor imobiliare (acţiunea în revendicare a unui imobil, acţiunea confesorie a unui uzufruct privind imobilul, acţiunea ipotecară, acţiunea în reclamaţie a unei servituţi: acţiunea în nulitatea înstrăinării unui imobil, acţiunea m rezoluţiunea vânzării unui imobil, acţiunea m revocarea donaţiei unui bun imobil, acţiunea în reducţiunea unei donaţii de imobil.
3.2 Elementele şi proba acţiunii în revendicare imobiliară
3.2.1 Elementele acţiunii în revendicare
Ca orice acţiune civilă[6], acţiunea m revendicare imobiliară se individualizează prin trei elemente componente:
- existenţa părţilor între care se poartă litigiul;
- obiectul pretins de reclamant, altfel spus pretenţia concretă formulată de reclamant;
- cauza (causa petendi) care exprimă scopul spre care se îndreaptă voinţa celui care reclamă.
Având în vedere specificul acestei acţiuni, cele trei elemente îmbracă unele particularităţi.
- Părţile litigante sunt cele două persoane care se înfruntă într-o asemenea acţiune şi anume: proprietarul care cere predarea posesiunii unui bun în temeiul dreptului său subiectiv avut asupra acestuia şi posesorul - neproprietar care se pretinde că ar fi încălcat dreptul m discuţie. Denumirea generică a acestor persoane este aceea de părţi dar în cadrul fazelor şi etapelor procesului civil, ele poartă denumiri diferite: reclamant şi pârât (în cadrul judecăţii în primă instanţă); apelant şi intimat (în apel); recurent şi intimat (în recurs); contestatar şi intimat (în contestaţia în anulare); revizuient şi intimat (în acţiunea m revizuire); creditor şi debitor (în faza executării silite).
În general, pentru ca o persoană să aibă calitatea de parte în proces, trebuie să îndeplinească, cumulativ, următoarele condiţii:
- să aibă calitate procesuală;
- să aibă capacitate procesuală;
- să aibă un interes pentru a cărui realizare cale justiţiei este obligatorie.
Cât priveşte acţiunea ce formează obiectul dezbaterii noastre, trebuie să arătăm că, în primă instanţă apar ca părţi: reclamantul (în principiu fiind titularul dreptului real) şi pârâtul (posesorul care se pretinde că este neproprietar).
Calitatea de reclamant, o are, aşa cum rezultă şi din definiţia acţiunii în revendicare, titularul dreptului de proprietate asupra bunului imobil revendicat. Dar, mai pot avea calitatea de reclamant şi acele persoane care, prin efectul legii, sunt considerate că se substituie titularului dreptului. Aceste persoane sunt: moştenitorii care au acceptat moştenirea sub beneficiu de inventar[7], creditorii chirografari, pe cale acţiunii oblice[8], creditorii ipotecari.[9]
În practica judiciară s-a pus şi problema dacă acţiunea în revendicare poate fi exercitată numai de unul sau o parte dintre coproprietari. Practica instanţei noastre supreme s-a fixat în sensul că un coproprietar nu poate să revendice singur un bun aflat în stare de coproprietate indiviză. Soluţia se justifică, întrucât, acţiunea în revendicare are menirea de a stabili existenţa dreptului de proprietate în favoarea tuturor coindivizarilor şi nu a unuia singur. Toţi coproprietarii pot însă, introduce acţiunea în revendicare împotriva terţului posesor, dar neproprietar. într-una din deciziile sale fostul Tribunal Suprem a apreciat că un coproprietar “având numai un drept limitat asupra bunului respectiv, exprimat printr-o cotă parte care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate să revendice singur bunul de la o terţă persoană, deoarece acţiunea în revendicare are ca scop recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului în litigiu şi aducerea lui în patrimoniul acestuia, iar nu simpla recunoaştere a dreptului de proprietate asupra unei cote ideale, nedeterminată în materialitatea sa.[10] Deci, , un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai înainte de înfăptuirea partajului, deoarece acţiunea în revendicare, aşa cum arătam, presupune un drept exclusiv şi determinat, drept care coindivizarul îl poate dobândi prin efectul partajului[11]. Rămâne discutabil dacă împotrivirea sau refuzul unuia dintre coindivizari de a-şi da consimţământul la introducerea acţiunii (văzute ca un abuz de drept) poate justifica exercitarea acţiunii de câtre ceilalţi coindivizari. Intr-o speţă s-a decis că acest lucru este posibil, prin analogie cu proprietatea devălmaşă a soţilor, când refuzul abuziv al soţului de a-şi de consimţământul la introducerea acţiunii justifică promovarea ei de către celălalt soţ[12].
În literatura şi practica judiciară s-a pus, de asemenea, problema dacă acţiunea în revendicare poate fi exercitată între proprietarii comuni. Atât doctrina juridică cât şi soluţiile practicii judiciare s-au fixat în sensul neadmiterii acţiunii în revendicare a unui coproprietar împotriva celorlalţi coproprietari. In cazul acesta coproprietarul poate cere împărţirea bunurilor oricând. în acest sens s-a decis că, este de principiu că o acţiune în revendicare privind imobile aflate în indiviziune, mai înainte ca această stare să fi luat sfârşit prin împărţeală, nu poate fi exercitată, deoarece revendicarea fiind acţiunea prin care proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar, este inadmisibilă în raporturile dintre coproprietarii aflaţi în indiviziune[13].
Exerciţiul acţiunii în revendicare presupune un drept de proprietate exclusiv şi determinat.
În materie de proprietate devălmaşă a soţilor, Codul familiei prevede expres că un soţ nu poate înstrăina sau greva un teren sau o construcţie fără consimţământul expres al celuilalt soţ (art.35 din Codul familiei). Printr-o interpretare extensivă, practica a impus această condiţie şi acţiunii în revendicare. Deci, dacă obiectul acţiunii în revendicare îl formează un bun imobil, un soţ nu ar putea intenta acţiunea cu privire la bunul comun dacă nu are şi consimţământul celuilalt soţ. Aceasta întrucât, prezumţia de mandat tacit consacrată de art.35 al.2 din Codul familiei acţionează numai m materie de mobile. Dar, acţiunea în revendicare a unui bun comun mobil poate fi introdusă numai de către unul din soţi, întrucât fiind vorba de mărirea patrimoniului comun, ea profită implicit şi celuilalt soţ[14].
Între proprietarii devălmaşi acţiunea în revendicare nu este admisibilă, indiferent de natura bunului. Un soţ nu poate avea acţiune în revendicare împotriva celuilalt soţ întrucât, de regulă, bunurile se află în deţinerea comună a soţilor. Dacă există motive temeinice, un soţ are la îndemână acţiunea de împărţeală în timpul căsătoriei. De aceea, practica judiciară apreciază că este admisibilă acţiunea în ceea ce priveşte constatarea bunurilor comune.
În legătură cu proprietatea comună, mai trebuie precizat că un coproprietar poate să-i reprezinte în acţiunea în revendicare pe ceilalţi coproprietari dar nu m calitate de coindivizar, ci de reprezentant (dacă face dovada în acest sens).
Calitatea de pârât o are, în acţiunea în revendicare, persoana în a cârei posesie nelegitimă, pretinsă de reclamant, se află bunul revendicat. în cazul în care pârâtul deţine bunul revendicat pentru altul, el are obligaţia sâ-1 arate pe acela în numele căruia deţine lucrul. Ca urmare, reclamantului îi revine obligaţia să ceară introducerea m cauză a acelei persoane, potrivit art.64 din Codul de procedură civilă. În caz de deces al posesorului bunului, acţiunea în revendicare va fi introdusă sau continuată împotriva moştenitorului, în fapt, al bunului.
- Obiectul acţiunii în revendicare îl reprezintă protecţia dreptului de proprietate. Altfel spus, obiectul juridic al acestei acţiuni este pretenţia concretă a reclamantului (recunoaşterea dreptului său de proprietate şi trimiterea în posesia bunului revendicat). Obiectul material al acţiunii în revendicare este bunul imobil, de a cărui posesie proprietarul a fost lipsit[15]. Formulându-şi pretenţiile, proprietarul reclamant trebuie să fumizeze prin cererea de chemare în judecată, toate datele necesare unei corecte identificări: comuna, oraşul, cartierul, strada, numărul, etajul, apartamentul etc. în sistemul actual al publicităţii imobiliare, realizat prin Legea nr.7/1996, privind cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară trebuie menţionat şi numărul de carte funciară şi celelalte elemente precizate în registrul cadastral de publicitate imobiliară de pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi[16].
Trebuie, de asemenea, avute în vedere şi normele de competenţă[17] ce interesează această acţiune. Fiind vorba de un bun imobil potrivit art.13 din Codul de procedură civilă, competenţa revine instanţei în circumscripţia căreia se află nemişcătoarele (lex rei sitae). în cazul analizat de noi, competenţa aparţine acestei instanţe fără posibilitatea pentru pârţi de a stabili altă instanţă (deci suntem în prezenţa unei competenţe teritoriale cu caracter absolut).
Numai în cazul m care nemişcătorul este situat în circumscripţiile mai multor instanţe, cererea se va face la instanţa domiciliului sau reşedinţei pârâtului, dacă acesta se află, în vreuna din aceste circumscripţii, iar în caz contrar, la oricare dintre instanţele în circumscripţiile cărora se află nemişcătorul.
- Cauza acţiunii
Cu privire la cauza acţiunii civile (causa petendi) în general, deci implicit a acţiunii în revendicare, în literatura de specialitate şi practica din acest domeniu, părerile sunt încă împărţite. Unii autori înţeleg prin cauza acţiunii temeiul juridic al cererii, fundamentul legal al dreptului pe care una din părţi îl valorifică împotriva celeilalte părţi[18]. Pentru alţi autori, cauza acţiunii se identifică cu neînţelegerea sau conflictul ce există între reclamant şi pârât, cu privire la temeiul dreptului subiectiv[19].
Într-o altă opinie, mai larg îmbrăţişată în doctrina juridică[20] (la care ne raliem) prin cauza acţiunii în revendicare trebuie înţeles scopul spre care se îndreaptă voinţa proprietarului reclamant, scop explicat prin motivele şi împrejurările speciale care au determinat partea să acţioneze. Cauza acţiunii în revendicare trebuie să existe, altfel spus, persoana care se adresează, instanţei trebuie să urmărească un scop bine definit. Acest scop trebuie să fie real şi nu fals, cum ar fi m cazul în care realitatea ar fi disimulat. Un asemenea scop nu ar putea justifica o acţiune în justiţie. Dacă o persoană revendică un bun imobil, dar nu pentru că ar avea un drept de proprietate asupra lui, ci pentru a sustrase acel bun de la urmărirea silită a creditorilor adevăratului proprietar, scopul urmărit de acesta este fals. Desigur, cerinţa potrivit căreia cauza trebuie să fie licită şi morală vizează cauza dreptului, dar dacă aceasta este ilicită şi imorală şi acţiunea promovată pentru a valorifica acel drept, este ilicită şi imorală.
3.2.2 Proba dreptului de proprietate imobiliară în acţiunea în revendicare
a) Regimul probator al revendicării
Odată formulată acţiunea în revendicare, se pune şi problema susţinerii temeiurilor invocate. Şi, pentru că judecătorul nu poate soluţiona litigiul numai pe baza afirmaţiilor părţilor, o problemă de maximă importanţă este aceea a probelor ce se administrează în cauză. “A proba” înseamnă în limbaj juridic, a convinge instanţa că situaţia de fapt de care depinde recunoaşterea dreptului pretins, a existat sau nu în realitate[21]. în dreptul procesual civil noţiunea de probă este utilizată în sensuri variate. într-un sens mai larg, prin probă se înţelege fie acţiunea de stabilire a existenţei sau inexistenţei unui anumit fapt, fie mijlocul prin care se poate stabili faptul ce trebuie dovedit, fie rezultatul realizat prin folosirea mijloacelor de probă (adică măsura în care acestea au reuşit să formeze convingerea judecătorilor cu privire la existenţa sau inexistenţa faptului).
Intr-un sens mai adecvat, celui ce ne interesează, noţiunea de probă desemnează fie mijlocul prevăzut de lege prin care se poate dovedi un fapt[22], fie un fapt probator (adică un fapt material care odată dovedit, printr-un mijloc de probă, este folosit la rândul său pentru a dovedi un alt fapt material, determinant în soluţionarea pricinii).
Administrarea probelor în proces ridică trei aspecte: subiectul probei, obiectul probei, sarcina probei.
- Subiectul probei este judecătorul, pentru că producerea în faţa instanţei a probelor urmăreşte formarea convingerii intime a judecătorului.
- Obiectul probei îl reprezintă cele acte sau fapte juridice care, în situaţia pe care o analizăm, fac dovada dreptului de proprietate invocat de reclamant şi a posesiei nelegitime a pârâtului.
- Sarcina probei este supusă principiului “actori incumbit probatio”, consacrat de art.1169 din Codul civil, potrivit căruia, “cel ce face o propunere înaintea judecăţii, trebuie să o dovedească”. Aspectul în discuţie este deosebit de important, întrucât într-o acţiune în revendicare în care nu s-ar produce nici un fel de probe, va pierde cel căruia îi revine sarcina probei. Procesul fiind pornit de reclamantul - proprietar, el trebuie să-şi dovedească pretenţia pe care a supus-o judecăţii (că este proprietar şi că posesia pârâtului este nelegitimă) şi nu pârâtul. în cest sens în literatura de specialitate se subliniază, în legătură cu revendicarea unui teren că “atâta timp cât reclamantul nu dovedeşte existenţa dreptului său de proprietate, prin titlul eliberat în baza Legii fondului funciar, pârâtul rămâne un “beatus possidens” şi câştigă procesul[23].
Un vechi dicton latin afirmă că “probatio incumbit ei qui dicit, non ei qui negat”. Este, într-o altă formulare, regula menţionată mai sus: “actori incumbit probatio”. în legătură cu sarcina ce revine proprietarului, mai trebuie adăugat că pârâtul - posesor al bunului imobil revendicat este prezumat a fi proprietarul acelui bun şi, deci, scutit pentru început, de sarcina probei. De aceea, reclamantului îi revine dubla sarcină de a dovedi dreptul de proprietate afirmat şi de a răsturna prezumţia de proprietate a posesorului pârât[24].
Odată ce reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate şi să se apere, dovedind netemeinicia pretenţiei reclamantului (proprietar). Deci, proba îi revine acum lui. De asemenea, dacă pârâtul este obligat să preia iniţiativa probei el va fi în situaţia celui care a făcut o afirmaţie în faţa instanţei, pe care trebuie să o dovedească. Dacă el invocă împrejurarea că a dobândit bunul revendicat în baza unei vânzări la licitaţie publică şi că în baza art. 561 Cod procedură civilă a operat prescripţia extinctivă a dreptului la acţiunea în revendicare a reclamantului[25], trebuie să facă dovada, în acest sens. Sau, pârâtul poate invoca uzucapiunea cu intenţia de a paraliza acţiunea în revendicare a reclamantului[26]- proprietar, caz în care va trebui să dovedească posesia utilă de 30 de ani sau posesia utilă de 10- 20 ani, plus justul titlu[27] (în cazul uzucapiunii prescurtate).
b) Dificultăţi în proba dreptului de proprietate imobiliară
Sarcina reclamantului de a face proba pretenţiilor sale este, uneori, deosebit de dificilă, în această materie, ţinând seama de faptul că dreptul de proprietate imobiliară poate fi dobândit m timp de proprietari diferiţi. Pe de altă parte, nu întotdeauna există suficiente dovezi pentru identificarea precisă a imobilului şi pentru dovada dreptului de proprietate.
De aceea, pentru reclamant ar fi preferabilă situaţia în care a dobândit dreptul de proprietate prin ocupaţiune ori prin uzucapiune, dar în prezent, aceste moduri au o aplicabilitate restrânsă (mai ales dacă ne referim la ocupaţiune). Dar, oricum, acolo unde ele sunt invocate ca temei al dobândirii dreptului de proprietate, certitudinea probei dreptului este asigurată. In cazul uzucapiunii (prescripţiei achizitive), de exemplu, reclamantul face dovada că el a posedat lucrul ce se revendică, în condiţiile prevăzute de lege, pentru dobândirea dreptului de proprietate (posesia de bună credinţă şi justul titlu în cazul uzucapiunii de 10 - 20 de ani şi posesia - chiar de rea credinţă - în cazul uzucapiunii de 30 de ani). Dacă este invocată ocupaţiunea, reclamantul trebuie sâ facă dovada că el a intrat în posesia lucrului care înainte nu aparţinea nimănui, dobândindu-1 pe această cale.
În literatura de specialitate s-a subliniat că dificultăţile întâmpinate m proba dreptului de proprietate, au explicaţii variate:
- sunt numeroase cazurile în care (mai ales în trecut) nu s-au redactat înscrisuri doveditoare ale transmiterii dreptului de proprietate asupra unui imobil;
- nu în puţine cazuri înscrisurile întocmite nu sunt însoţite de planuri topografice pentru o uşoară identificare şi delimitare a bunului imobil dobândit;
- trecerea dreptului de proprietate de la o persoană la alta ridică, de asemenea, numeroase dificultăţi. Teoretic, orice înscris prezentat pentru dovada dreptului de proprietate, ar trebui completat cu dovada că cel de la care emană este adevăratul proprietar. Dacă acesta a dobândit, la rândul său, dreptul de proprietate de la o altă persoană ar trebui dovedit titlul valabil sub care şi aceasta a deţinut bunul. Cu alte cuvinte, ar trebui făcută dovada că toţi cei care au deţinut anterior bunul au avut un titlu valabil, ca bază a dreptului lor. Este o dovadă imposibil de făcut, de aceea, cu justificat temei a fost denumită “probatio diabolica”.
- anumite dificultăţi pot proveni şi din principiul relativităţii efectelor actului juridic translativ de proprietate[28]. De aceea, dacă reclamantul prezintă, pârâtului posesor înscrisul constatator al actului translativ de proprietate, pârâtul va putea să-i răspundă că acel act nu este opozabil. Dacă un soţ transmite proprietatea unui imobil (bun comun) fără a avea consimţământul expres al celuilalt soţ (art. 35 din Codul familiei) şi dobânditorul crezându-se proprietar introduce o acţiune în revendicare, soţul ce nu şi-a exprimat consimţământul va putea invoca inopozabilitatea actului.
- numeroase dificultăţi privind regimul probator al revendicării s-au evidenţiat în punerea în practică a dispoziţiilor Legii fondului funciar nr. 18/1991. în practica judiciară s-au întâlnit situaţii când ambele părţi (atât reclamantul, cât şi pârâtul) au asupra aceluiaşi teren titluri emise în condiţiile legii de mai sus, fiind şi puşi în posesiune de către Comisiile de aplicare a Legii fondului funciar. In asemenea cazuri se creează situaţii juridice identice în favoarea ambelor părţi, caracterizate prin opozabilitate reciprocă[29]. Aceasta înseamnă că, până la urmă, ele îşi anulează valoarea de probă sau titlu de dobândire a proprietăţii.
Frecvent s-au întâlnit situaţii când reclamantul îşi sprijină pretenţia pe adeverinţa de proprietate. S-a ridicat, de aceea, problema admisibilităţii acţiunii m revendicare imobiliară, când nu s-au eliberat titluri ci numai adeverinţe de proprietate[30]. Cum vom arăta, în paginile viitoare, soluţiile practicii judiciare sunt controversate sub acest aspect. De asemenea, se constată în practica judiciară hotărâri de validare a Comisiei judeţene, emise în baza art. 11 alin. 4 din Legea fondului funciar, care sunt contradictorii (deşi privesc acelaşi teren). Sau există contradicţie între hotărârea de validare a Comisiei judeţene şi titlul de proprietate emis în baza acesteia.
Confruntată cu aceste dificultăţi, jurisprudenţa susţinută energic şi de literatura de specialitate a propus unele soluţii pentru situaţiile în care reclamantul, în revendicare, nu va reuşi să facă dovada absolută, deplină, a dreptului său de proprietate. Un asemenea reclamant va avea câştig de cauză dacă va crea în favoarea sa probabilitatea că dreptul revendicat îi aparţine. în general, instanţele se ghidează, în pronunţarea unor soluţii m această materie, după următoarele reguli:
dovada dreptului de proprietate se face prin titluri, adică prin orice acte juridice prin care se recunoaşte existenţa dreptului de proprietate, indiferent dacă acele acte sunt translative sau declarative de proprietate;
titlul de proprietate invocat şi dovedit poate fi folosit m interesul ambelor părţi (devine comun acestora). titlul de proprietate este opozabil “erga omnes”, datorită caracterului de opozabilitate generală (absolută) a dreptului de proprietate;
posesia cea mai bine caracterizată este determinantă. Aplicarea în practică a acestor reguli a condus la conturarea a trei situaţii:
- când se produce dovada absolută a dreptului de proprietate;
- când se produce dovada relativă a dreptului de proprietate;
- când are loc opozabilitatea între părţi a transferurilor imobiliare.
c) Dovada absolută a dreptului de proprietate
Pentru considerente ce decurg din nevoia stabilităţii şi securităţii proprietăţii imobiliare, legiuitorul a acordat unor fapte, semnificaţia de fapte generatoare ale acestui drept. Este vorba de: ocupaţiune, accesiune şi uzucapiune.
Întrucât asupra acestor fapte ne vom opri pe larg în capitolul afectat modurilor de dobândire a dreptului de proprietate, ne mărginim să subliniem, aici, că în cazurile menţionate, proprietatea îşi realizează o existenţă nouă (necondiţionată şi neafectată de situaţia anterioară) consolidată şi de sine stătătoare, pe care nici o contestare din partea unui terţ sau chiar a vechiului proprietar, nu o mai poate răsturna. Proba acestor fapte echivalează cu o dovadă absolută a proprietăţii, irefragrabilă, opozabilă “erga omnes”.
d) Dovada relativă a dreptului de proprietate
Dovada dreptului de proprietate îmbracă un caracter relativ atunci când revendicantul nu poate produce dovezile complete în susţinerea pretenţiilor sale. Şi dacă nici dovada absolută a dreptului de proprietate fundamentat pe: accesiune, uzucapiune, ocupaţiune nu o poate face, teoretic, acţiunea lui ar trebui respinsă (din lipsă de probe).
Confruntate cu asemenea situaţii, doctrina juridică şi practica din acest domeniu au apreciat că soluţia respingerii acţiunii revendicantului este inechitabilă şi nejuridică. Este inechitabilă pentru că nu poate fi imputabilă revendicantului împrejurarea că titlul său de proprietate, făcut cu nerespectarea cerinţelor legale, nu este de natură să satisfacă pe deplin, sarcina sa probatorie. Este şi nejuridică întrucât, insuficienţa probatorie a titlului se bazează pe o trăsătură caracteristică (fundamentală) a dreptului de proprietate, de a se manifesta printr-un raport direct cu lucrul, imposibil de materializat printr-o probă preconstituită.
In felul acesta s-a creat un sistem jurisprudenţial susţinut puternic şi de literatura de specialitate, care admis proba dreptului de proprietate prin prezumţii. Elementele principale pe care se sprijină acest sistem probator sunt: titlurile şi posesia.
· Titlurile
Privit ca un simplu fapt generator de prezumţii, titlul capătă, în cadrul revendicării, o fizionomie şi o semnificaţie aparte. El desemnează orice act prin care se recunoaşte existenţa dreptului de proprietate, fie el translativ sau numai declarativ de proprietate. Printr-un titlu translativ de proprietate (cum ar fi titlul în baza căruia operează o vânzare, donaţie, schimb) se creează un drept în patrimoniul dobânditorului, pe când printr-un titlu declarativ de proprietate se recunoaşte numai un drept anterior, cum ar fi: o hotărâre judecătorească, un act de partaj, o tranzacţie.
În practica judiciară[31] s-a pus problema dacă invocarea unui titlu de către o altă persoană decât cea cu care o parte se află în conflict poate fi reţinută de instanţă (având în vedere că ar putea fi interpretată ca o abatere de la principiul relativităţii efectelor actelor juridice). Practica judecătorească a răspuns afirmativ acestei chestiuni, întrucât opunerea unui titlu de proprietate adversarului de câtre orice persoană nu pune în discuţie caracterul absolut al titlului, ci susţine numai prezumţia de proprietate ce rezultă din existenţa titlului. Este adevărat că cel căruia i se opune titlul ar putea răsturna prezumţia invocând o prezumţie contrară şi mai puternică, cum ar fi cea întemeiată pe un titlu anterior celui al adversarului.
Titlurile prezentate în instanţă odată cu cererea de chemare în judecată devin comune, în sensul că fiecare parte se poate servi de ele, iar completul de judecată, pe baza titlurilor prezentate de către o parte, poate să constate existenţa unui drept pentru partea adversă.
Anumite particularităţi[32] îmbracă, sub aspectul în discuţie, “titlurile” eliberate în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991. Potrivit art. 8 alin. 3 din legea amintită, stabilirea dreptului de proprietate se face prin eliberare a unui titlu de proprietate. Acest titlu se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului funciar[33]. Fiind o formă principală de activitate în sfera de acţiune a puterii executive, săvârşit în realizarea legii (unilateral, dar la cerere), un asemenea titlu are forţă obligatorie şi executorie[34]. El este, fără îndoială, un act administrativ individual[35], în principiu revocabil sau anulabil, dar numai pentru motive de nelegalitate (necompetenţă, încălcarea unui drept subiectiv al unei alte persoane sau emiterea lui în condiţii de fraudă). Incontestabil, un asemenea titlu reprezintă suportul probator al acţiunii m revendicare al titularului său, împotriva deţinătorului neproprietar. Asupra acestui aspect, în unanimitate, literatura şi practica au căzut de acord. Problema care a generat unele controverse este aceea a admisibilităţii acţiunii imobiliare în cazul în care nu s-au eliberat titluri, ci numai adeverinţe de proprietate (ce se eliberează de Comisiile comunale, în baza hotărârilor Comisiilor judeţene sau de judecătorie).
Într-o primă opinie, motivându-se că “eliberarea titlurilor se profilează a fi o acţiune de durată mare[36]“, se apreciază că “cel puţin în cazul intravilanelor neocupate de construcţiile altuia, în cazul când terenul se poate identifica cu exactitate în baza procesului verbal de punere în posesie a comisiei şi a expertizei topografice, acţiunile în revendicare ar fi admisibile[37]“. Soluţia propusă este criticată pe motiv că adeverinţa de proprietate excede condiţiilor stabilite prin Legea fondului funciar. “Cum acţiunea m revendicare imobiliară este, prin finalitatea ei, o acţiune de protecţie a dreptului de proprietate imobiliară, admiterea ei este condiţionată de existenţa dreptului de proprietate stabilit în condiţii legale, adică prin titlu de proprietate[38]“. 0 soluţie contrară ar conduce la concluzia că instanţa de revendicare se poate substitui organelor de eliberare a titlurilor de proprietate (prevăzute de Legea nr. 18/1991), prin a constitui sau reconstitui pe baza adeverinţei de proprietate, un drept de proprietate, ceea ce este nejuridic şi inadmisibil[39]“.
Dominantă în literatură şi practică este această din urmă teză pe care o considerăm întemeiată, întrucât adeverinţa de proprietate “nu valorează şi nu ţine locul titlului de proprietate”[40] .
Aşa cum s-a subliniat, în repetate rânduri în literatura de specialitate, “adeverinţele de punere în posesie reprezintă o operaţie prealabilă eliberării titlului, care i-ar putea permite posesorului apărarea acestei situaţii de fapt, adică a posesiei”[41].
· Posesia
Posesia este un al doilea element, care în practica judiciară reprezintă sursa unei prezumţii de proprietate[42]. Art. 1854 Cod civil prevede, în acest sens, că “posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, desigur, dacă nu se dovedeşte că el a început a poseda pentru altul”. Deci, sarcina dovedirii precarităţii revine celui care invocă precaritatea posesiei. Putem vorbi, aşadar, de o protecţie juridică a posesiei (posesorul având anumite drepturi m simpla sa calitate e posesor), explicată prin aceea că, de cele mai multe ori, posesia este exerciţiul practic al unui drept real, astfel că prin ocrotirea posesiei se realizează însăşi apărarea dreptului real[43]. Pe de altă parte, atunci când posesia nu este manifestarea exterioară a dreptului real asupra lucrului (posesorul şi proprietarul fiind persoane diferite), la baza despărţirii posesiei de dreptul real asupra lucrului se află neglijenţa titularului dreptului real care creează o aparenţă de drept în favoarea altei persoane (adică a posesorului)[44].
Nu trebuie confundat însă dreptul posesorului rezultat din protecţia juridică a posesiei cu dreptul de a poseda, care aparţine proprietarului sau titularului unui alt drept real. Posesorul de fapt posedă, fără a avea dreptul de a poseda, iar din acest fapt rezultă unele drepturi în favoarea posesorului, care sunt consecinţe juridice ale posesiei şi nu consecinţe ale dreptului de a poseda. Numai proprietarul sau titularul unui alt drept real are dreptul de a poseda[45].
De cele mai multe ori posesia este asociată cu titlul în dovedirea dreptului de proprietate. Sunt, însă şi cazuri când posesia poate fi admisă ca singur element de probă în dovedirea dreptului de proprietate (cum ar fi cazul prescripţiei achizitive de 30 de ani).
Pentru a produce efecte juridice posesia trebuie să îndeplinească două elemente: elementul material (corpus), constând în actele materiale de deţinere şi de folosire a lucrului şi elementul intenţional (animus) , constând în voinţa de a exercita asupra lucrului atributele corespunzătoare dreptului de proprietate sau ale altui drept real. Altfel spus, se cere voinţa de a poseda pentru sine iar nu pentru altul (animus rem sibi habendi).
Pe lângă cele două elemente, o posesie utilă mai presupune şi îndeplinirea unor condiţii (calităţi) precizate de art. 1847 Cod civil, şi anume: continuitatea, neîntreruperea, netulburarea, caracterul public şi sub nume de proprietar al posesiei. Pe cale de consecinţă, viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea. Precaritatea este mai mult decât un viciu al posesiei[46], deoarece presupune lipsa elementului subiectiv, (intenţional) al posesiei, ceea ce înseamnă lipsa însăşi a posesiei, ci nu numai un simplu viciu al acesteia. De aceea, trebuie făcută distincţie între posesia utilă şi detenţia precară. Dacă posesia presupune intenţia posesorului de a se comporta ca proprietar şi de a o exercita pentru sine, detenţia presupune numai puterea materială asupra lucrului (deţinerea) fără intenţia de a poseda pentru sine, sub nume de proprietar.
În lumina prezumţiilor prezentate mai sus, în jurisprudenţa şi doctrina dreptului civil s-au cristalizat câteva reguli utile pentru soluţionarea acţiunilor în revendicare. Ele sunt aplicabile în următoarele situaţii:
- Ipoteza când ambele părţi au înscrisuri
În situaţia în care atât reclamantul cât şi pârâtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul acţiunii în revendicare, două ipoteze sunt posibile, cu finalităţi diferite:
- Înscrisurile provin de la acelaşi autor;
- Înscrisurile provin de la autori diferiţi.
- Dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor[47], în practică s-au impus următoarele soluţii: are câştig de cauză cel care a transcris mai întâi, deoarece prin transcriere actul devine opozabil celor care au dobândit ulterior, după principiul latin: “qui prior tempore, potior jure”. Dacă nici una din părţi nu a făcut transcrierea, câştigă cel al cărui titlu are data mai veche. Dacă ambele titluri sunt testamente, se va da câştig de cauză părţii al cărui testament este mai recent. Soluţia este inversă decât în situaţiile de mai sus şi se justifică prin regula ce guvernează succesiunea testamentară: ultimul testament revocă testamentele anterioare[48]. Spre deosebire de actele juridice între vii, testamentul apare ca un proiect care va deveni definitiv abia în momentul încetării din viaţa a autorului său (deci este esenţialmente revocabil).
- Dacă înscrisurile provin de la autori diferiţi, instanţa adoptă, de regulă, următoarele soluţii: are câştig de cauză actualul posesor, adică pârâtul care este în posesia lucrului (“im pari causa melior est causa possidendis”); câştigă cel care are titlul cu data mai veche; se compară titlurile pe care cele două părţi şi le opun reciproc, având câştig de cauză partea al cărei drept de proprietate este mai bine conturat şi, deci, preferabil, prin comparaţie, în momentul transmiterii. Desigur, în practică, pentru adoptarea unei soluţii echitabile, rezonabile, s-a pus problema criteriilor în funcţie de care un titlu este considerat preferabil celuilalt. S-a propus, ca o primă soluţie verificarea autorilor de la care cele două părţi au dobândit imobilul, fiind acceptat autorul al cărui titlu este preferabil[49]. Altfel spus, se verifică dacă transmisiunea de la autor la partea în litigiu este sau nu valabilă (este o aplicaţie a dictonului latin potrivit căruia: “nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet”). Dar verificarea este, de cele mai multe ori, anevoioasă, chiar imposibilă uneori, astfel că reclamantul care pretinde că titlul său este preferabil nu va avea mari dificultăţi de probă. Dacă el sau partea adversă care invocă titlul, nu va putea face dovada, în acest sens, se aplică fie regula după care, câştigă pârâtul ca având posesia lucrului, fie regula celei mai vechi date a titlului. Deşi nu s-a realizat un punct de vedere unitar cu privire la soluţia ce ar trebui adoptată, atât în jurisprudenţa română, cât şi în cea franceză[50], dominantă este părerea că trebuie să se ţină seama de titlu cel mai vechi. Nu este însă părăsită nici cealaltă orientare, de a acorda prioritate părţii care a primit bunul de la adevăratul proprietar.
- Ipoteza când numai o parte are titlu
Dacă numai una din părţi are titlul privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat şi aceasta este partea pârâtă, ea va avea câştig de cauză. Acţiunea reclamantului urmează a se respinge.
Dacă titlul este invocat de reclamant, acesta va avea câştig de cauză numai în măsura în care îndeplineşte două condiţii: titlul să emane de la un terţ (nu de la el însuşi); iar data titlului să fie anterioară posesiei pârâtului[51] (şi să fie o dată certă).
- Ipoteza când nici o parte nu are titlu
Dacă nici una din părţi nu poate invoca un titlu şi nici dobândirea dreptului de proprietate prin: uzucapiune, accesiune, ocupaţiune, o situaţie mai favorabilă o are posesorul (actual) împotriva căruia se exercită acţiunea în revendicare. Deci fiind în posesia bunului imobil, el va fi reţinut în continuare, în această stare.
[1] V. Gionea, op. cit.,pag.l2.
[2] Ibidem.
[3] I.P.Filipescu, op. cit.,pag.36. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 realizează o calificare a noţiunii de imobil arătând, în art.l, al.3 că “Prin bun imobil, m sensul prezentei legi se înţelege parcela de teren, cu sau fără construcţii”. Legea amintită este publicată în M.Of. nr.61/226.03.1996. De asemenea, Legea locuinţei nr. 114/11 oct. 1996, realizează o calificare a variatelor categorii de locuinţe: locuinţă, locuinţă convenabilă, locuinţă socială, locuinţă de serviciu, locuinţă de intervenţie, locuinţă de necesitate, locuinţă de protocol, casă de vacanţă (art.2 din Legea 114/1996).
[4] Sunt bunuri mobile acelea care nu au o aşezare fixă şi se pot muta dintr-un loc în altul (art.473 Cod civil).
[5] Art.489 din Codul civil.
[6] Pentru detalii privind elementele acţiunii civile a se vedea, Gabriel Boroi, Drept procesual civil - note de curs - vol.I, 1993, pag.106 şi următ; V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă - Teoria generală - Editura Naţional, Buc., 1996
1 D. Macovei, Drept civil, Succesiuni, Ed. “Chemarea” laşi 1993, pag.152.
[8] Despre acţiunea oblică a se vedea, C. Stătescu, C. Bârsan, Teoria generală a obligaţiilor, op. cit.,pag.305 şi următoarele.
[9] C. Stătescu, C. Bârsan, Ipoteca, în Teoria generală a obligaţiilor, op. cit.,pag.382 şi urm.
[10] T.S. sect. civ. dec.662/1960 în C.D. 1960 pag.365.
[11] I.P.Filipescu, op. cit.,pag.l61, Vezi T.S. secţ. civ. dec. 1931/1972; dec.2241/1972, pag.84; T.S. dec. civ. 2567/1973.
[12] I. Deleanu, op.cit., pag.157. Pentru un punct de vedere contrar (în sensul inadmisibilităţii acţiunii în revendicare, în situaţia arătată, a se vedea M. Eliescu, op.cit., pag.208 citat în Dreptul nr.2/1997, pag.l 1.
[13] T.S. secţ./civ. dec. 2063/1955, în C.D. 1965, vol.I, pag.53.
[14] T.S. sceţ./civ. dec. 538/1973 în R.R.D. nr.5/1974, pag.240.
[15] În literatura de specialitate se subliniază că prin obiectul său material, acţiunea în revendicare are în vedere un imobil cu individualitate distinctă şi independentă, deţinut ilegitim de câtre o altă persoană, decât adevăratul proprietar. Vezi P. Perju, op. cit.jn Dreptul nr.5/1995, pag.43
[16] Art.20 al.4 din Legea cadastrului funciar şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996.
[17] G. Boroi, Competenţa teritorială (rationae personae vel loci) în op. cit.,vol. I,pag.81şi următ; Vezi şi V. M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, op. cit., vol. I, pag. 422-427..
[18] I. Stoenescu, I. Zilberstein, Drept procesual civil, Teoria generală, Edit. Didactică şi Pedagogică Buc., 1983, pag.237 - 238.
[19] Stoenescu, Gr. Porumb, Drept procesual civil, Buc. 1986, pag.109.
[20] F. Herovanu, Legea pentru accelerarea judecăţii, 11.06.1929, Buc. 1973, vol.Ipag.195 - 196. V.M.Ciobanu, Drept procesual civil, Univ. din Bucureşti 1986, pag.67
[21] I. Stoenescu, S. Zilberstein, Drept procesual civil, Teoria generală E. D. P. Buc. 1983, pag.337; 0. Căpăţână în Tratat de drept civil, vol.I 1989, pag.262 - 263.
[22] Vezi art.1170 Cod civi'l; G. Boroi, op. cit.vol.I 1993, pag.158.
[23] Pavel Perju, Revendicarea unor terenuri dobândite în baza legii nr. 18/1991 în Dreptul nr.5/1995, pag.42; Vezi şi deciziile civile nr.593/1994 şi 764/1994 ale Curtii de Apel Suceava - nepublicate.
[24] D. Radu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, laşi 1993, pag.92.
[25] Printre termenele speciale de prescripţie aplicabile unor acţiuni reale se numără şi termenul de 5 ani prevăzut de art.561 Cod procedură civilă pentru revendicarea unui imobil adjudecat la licitaţie publică. Vezi detalii în Gh. Beleiu, op. cit.,pag.219
[26] C. Oprişan, Regimul general al proprietăţii în România, în Studii de drept românesc nr. 1/1995, pag.32.
[27] I. P. Filipescu, Justul titlu, în Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, op. cit.,pag.202, Vezi şi T.S. secţ. civ. dec. 789/1972, C.D. 1972, pag.109; T.S. secţ. civ. dec. 61/1985 în R.R.D. nr.1/1968, pag.64; Curtea de apel Suceava, dec.civ. nr.704/1994 (nepublicată).
[28] Vezi art.973 Cod civil, potrivit căruia “Convenţiile n-au efect decât între părţile contractante”.
[29] Din practica Curţii de Apel Suceava, a se vedea, în acest sens, Dec. civ. 74 şi 508, 604/1994 (nepublicate).
[30] Pavel Perju, Probleme de drept civil şi de drept administrativ survenite în practică, în Dreptul Nr. 6/1996, pag. 70; N. Munteanu, Unele probleme în aplicarea Legii fondului funciar în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 92; M. Ionescu, Aplicarea prevederilor Legii fondului funciar în practica judiciară în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 96; A. Cojocaru, Reflecţii asupra unor soluţii din practica judiciară în legătură cu aplicarea Legii fondului funciar în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 99
[31] 1. P. Filipescu, Dreptul de proprietate, op. cit., pag. 221
[32] Despre “titlurile” eliberate în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991 a se vedea: P. Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil, în Dreptul nr. 10-11/1995, pag. 54-55; N. Munteanu, Unele probleme în aplicarea Legii fondului funciar în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 92; M. Ionescu, Aplicarea prevederilor Legii fondului funciar în practica judiciară, în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 96; A. Cojocaru, Reflecţii asupra unor soluţii din practica judiciară în legătură cu aplicarea Legii fondului funciar, în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 99; P. Perju, Probleme de drept civil şi de drept administrativ survenite m practică, Dreptul nr. 6/1996, pag. 70-74.
[33] Titlul se eliberează conform modelului din Anexa 27, prevăzut de art. 35 din Regulamentul aprobat prin H.G. 131/1991.
[34] P. Perju, op. cit. în Dreptul nr. 6/1996, pag. 71.
[35] Cu privire la noţiunea şi caracterele actului administrativ, a se vedea M. Preda, Curs de drept administrativ, Partea generală, Casa editorială “Calistrat Hogaş”, Bucureşti, 1995, pag.97-100.
[36] N. Munteanu, op. cit. în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 92.
[37] Ibidem.
[38] P. Perju, op. cit. în Dreptul nr. 10-11/1995, pag. 56.
[39] în acest sens s-a pronunţat şi Curtea Supremă de Justiţie în dec. civ. nr. 467/1993, C..D. 1993. Pag. 16-19.
[40] A. Cojocaru, op. cit.Jn S.D.R. nr. 1/1995, pag. 99.
[41] M. Ionescu, op. cit. în S.D.R. nr. 1/1995, pag. 96. Cu privire la apărarea posesiei a se vedea pag.174 din lucrare.
[42] Teoria aparenţei dreptului de proprietate m cazul posesiei este susţinută constant în doctrina românească şi cea străină. Dacă ne referim la literatura franceză, trebuie menţionat că autorii francezi clasici s-au axat pe ideea că posesorul unui lucru este prezumat până la proba contrarie, a fi proprietarul acestuia. Vezi Laurent, Principes de droit civil francais, vol. XXX, pag. 264; Baudry - Tissier, Traite theoretique et practique de droit civil; Planiol, Traite elementaire de droit civil, I, pag. 2285-2286, citate de E. Mihalcea, Acţiune posesorie. Precaritate, m Dreptul nr. 8/1995. Discuţia se poartă pe marginea deciziei nr. 609/1994 a Curţii de Apel Constanţa.
[43] În acelaşi timp este apărat şi terţul care, încrezându-se în această aparenţă de drept, încheie de bună credinţă acte juridice cu posesorii. Vezi Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, pag. 166.
[44] I. P. Filipescu, op. cit. 1996, pag. 46.
[45] D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Ed. Academiei, Buc.,
1986, pag. 23; P. C. Vlachide, Repetiţia principiilor de drept civil, vol. II, Ed. Europa -Nova, Buc. 1994,pag. 86.
[46] Tr. lonaşcu, S. Brădeanu, Ideea de aparenţă şi rolul său în dreptul modem, Bucureşti
1941, pag.387-388.
[47] Aşa este situaţia când reclamantul şi pârâtul au cumpărat de la acelaşi vânzător.
[48] D. Macovei, Drept civil, Succesiuni, Ed. “Chemarea” laşi, 1993, pag.68.
[49] Problema titlului preferabil se ridică frecvent şi în prezent în legătură cu punerea m aplicare a Legii fondului funciar. într-o speţă în care pe acelaşi teren au fost emise două acte de reconstituire, s-a reţinut titlul preferabil (decizia 1368/1994 a Curţii de Apel Alba-Iulia).
[50] Juglart M., Cours de droit civil, avec travaux deriges et sujets d'examen, op.cit. pag.96-97.
[51] C. Stătescu, C. Bârsan, Drepturi reale, op. cit.,pag.l98.