A. Asemănări

• Atât servituţile de drept privat, cât şi servituţile de urbanism sunt îngrădiri ale dreptului de proprietate ale atributelor pe care acesta le conferă proprietarului asupra unui bun imobil:
• Ambele categorii de servituţi se constituie numai asupra imobilelor prin natura lor, nu şi asupra imobilelor prin destinaţie (însăşi servitutea fiind "un mobil prin obiectul la care se aplică");
• Sunt drepturi reale; servituţile de urbanism, ca orice servitute administrativă, pot fi considerate ca fiind drepturi reale create de lege în favoarea organelor de drept politic (utilitate publică) în avantajul direct al unui serviciu sau interes public;

- Atât servituţile de drept privat, cât şi cele de urbanism sunt drepturi reale indivizibile, în sensul că se constituie asupra întregului imobil, indiferent de forma de proprietatea sa;

 - Dreptul  de  servitute  civilă,  inclusiv  servituţile  de urbanism generează un imobil şi nu sunt legate de persoana proprietarului. Aceasta determină ca servitutea să nu înceteze la moartea proprietarului său.

- Dreptul de servitute civilă şi servitutea de urbanism sunt accesorii proprietăţii asupra căreia poartă, neavând o existenţă de sine stătătoare. Ca atare, acestea se transmit împreună cu fondul aservit.

 

B. Deosebiri

 

Deşi ambele tipuri de servituţi îşi păstrează elementele de structuri comune, aşa cum sunt prevăzute în dreptul privat, ele prezintă o serie de caractere juridice diferite. Astfel:

- Dacă în dreptul privat ele se creează prin voinţa părţilor, ori acesta are un rol predominant, în dreptul urbanismului apar ca urmare a voinţei legiuitorului sau altei autorităţi publice (şi numai pe această cale se poate dispune asupra lor);

- Dreptul de servitute impune existenţa a două fonduri vecine, ambele având proprietari diferiţi, un fond dominant şi altul aservit ceea ce nu se întâmplă în cadrul servituţilor de urbanism;

- Dreptul de servitute civilă este perpetuu, servitutea va exista atâta timp cât există cele două imobile şi o impune situaţia care a generat naşterea servituţii. Proprietarii celor două fonduri, de comun acord, pot limita servitutea. Dimpotrivă, servitutea de urbanism se poate schimba ori modifica în raport cu actul normativ care o exprimă mai exact în funcţie de voinţa legiuitorului în interesul public pe care îl satisface. Aceasta nu împiedică faptul ca unele servituţi să aibă, practic, un caracter permanent, dar cele mai multe sunt temporare;

 - Servituţile de urbanism sunt scoase din circuitul civil şi, în consecinţă, nu pot face obiectul unor tranzacţii şi nici unui fel de acte asupra lor;

 - în timp ce titularul fondului aservit este ţinut numai de obligaţia de a nu face, în cazul servituţilor de urbanism, acestea conferă titularului şi prerogative care privesc şi obligaţia de a face;

 - In privinţa mijloacelor juridice de apărare, titularul unei servituţi   civile   are   la   dispoziţie   nu   numai   acţiunea   în despăgubire, ci şi posibilitatea angajării răspunderii contravenţionale sau penale a celui vinovat. Desigur, alături de sancţiunea administrativă sau penală, în caz de respectare a unei servituţi, titularii acesteia au dreptul şi la daune interese pentru prejudiciile cauzate.