Drept

1. Noţiunea de expropriere şi caracteristicile ei

In vederea realizării unor lucrări de utilitate publica, pentru care statul sau unităţile administrativ teritoriale nu dispun de terenul necesar, se poate recurge, după o procedură specială şi de excepţie, la exproprierea unor imobile proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice (cu sau fără scop lucrativ), inclusiv a unităţilor administrativ - teritoriale (comună, oraş. judeţ).

Potrivit an. 41 alin.3 din Constituţia României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire". In continuare, Constituţia prevede că „pentru lucrările de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii" . (art. 41. alin. 4). Exproprierea constă în trecerea în proprietatea statului (unităţilor adminis­trativ teritoriale - s.n.) în scopul satisfacerii unor interese obşteşti (publice -s.n.) a unor bunuri aparţinând altui proprietar. Cu alte cuvinte, prin expropriere are loc trecerea unui bun din proprietatea privată în proprietate publică. In aplicarea acestor prevederi constituţionale. Legea nr.33/1994 dispune, în art. l, că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate publica, după o dreapta şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească" .

Potrivit acestui text de lege exproprierea se caracterizează prin:

» poate avea ca obiect numai bunurile imobile (terenuri şi clădiri);

*  poate fi parţială sau totală;

*  are caracter de excepţie, adică se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică:

*  se poate face numai cu condiţia acordării, în prealabil, a unei despăgubiri corespunzătoare.

Aceste prevederi legale oferă celor interesaţi posibilitatea de a-şi apăra dreptul lor de proprietate în contradictoriu cu autorităţile publice. Cei interesaţi pot conveni însă asupra modalităţii de transfer al dreptului lor de proprietate, cât şi asupra cuantumului şi naturii despăgubirii, fără a se mai declanşa procedura de expropriere prevăzută de lege. In cazul în care acordul de voinţă al părţilor priveşte numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii, instanţele judecătoreşti iau act de înţelegerea părţilor şi vor stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii.

Instanţele judecătoreşti competente vor putea hotărî exproprierea numai după ce utilitatea publică s-a declarat, potrivit legii.

2. Utilitatea publică şi declararea ei

Utilitatea publică a unor lucrări se fundamenteaza pe calitatea acestora de a satisface interesul general, conferită de o autoritate publică competentă.

Cu alte cuvinte, pentru a justifica exproprierea, utilitate apublica trebuie declarată. Utilitatea publică se declară atât pentru lucrările de interes naţional, cât şi pentru cele de interes local.

Utilitatea publică se declară:

*  prin lege;

*  prin acte ale administraţiei publice ( în concret).

Legea nr. 33/1994 face o enumerare limitativă a lucrărilor de utilitate publi­că, după care dispune că pentru orice alte lucrări, decât cele enumerate, sau în situaţii excepţionale (când sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente,ansambluri şi situri istorice, cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebita, ori localităţi urbane sau rurale în întregime), declararea utilităţii publice se face, pentru fiecare caz în parte, tot prin lege (art.7 alin.3 şi 4).

Prin urmare, în concepţia legiuitorului român, stabilirea lucrărilor de utilitate publică reprezintă o activitate de reglementare primară de resortul exclusiv al legii. Organele administraţiei publice sunt investite cu competenţe de punere în aplicare a legii şi, în acest scop, au puterea, prin lege, de a declara utilitatea pu­blică a unei lucrări în concret, adică de la caz la caz, pe baza unor cercetări prealabile. In concret, utilitatea publică se declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional, şi de către consiliile judeţene şi Consiliul local al mun. Bucureşti pentru lucrările de interes local. Pentru lucrările de interes local care se desfăşoară pe teritoriul mai multor judeţe, utilitatea publică este declarată de o comisie compusă din preşedinţii consiliilor judeţene respective, în caz de dezacord, utilitatea publică a lucrărilor în cauză poate fi declarată de către Guvern. Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei. Cercetarea prealabilă pentru lucrările de interes naţional se face de către comisii numite de Guvern, iar pentru lucrările de interes local, de către comisii numite de delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau de primarul general al mun. Bucureşti. Procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile se stabileşte prin regulament aprobat de Guvern. Cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul naţional sau local, avantajele economico-sociale, ecologici sau de orice altă natură, care susţin necesitatea lucrărilor şi că aceste lucrări nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere. Se va verifica, de asemenea, dacă lucrările respec­tive au fost înscrise în planul de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii. Rezultatul cercetării prealabile va fi consemnat într-un proces verbal care se va înainta Guvernului sau, după caz, consiliului judeţean, respectiv Consiliului local al mun. Bucureşti. Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional se aduce la cunoştinţă publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază teritorială este situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României, iar actul de declarare a utilităţii publice de interes local se afişează la sediul consiliului local în a cărui rază teritorială este situat imobilul şi se publică în presa locală. Nu sunt supuse publicităţii actele prin care se declară utilitatea publică în vederea executării unor lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa naţională.

3. Procedura administrativă prealabilă exproprierii

După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului va intocmi planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor de despăgubire. Aceste documente vor fi depuse la consiliul local al comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriul cărora sunt situate imobilele ce se supun aprobării pentru expropriere, în vederea consultării de către cei interesaţi, cu excepţia documentelor privind lucrările pentru apărarea ţârii şi siguranţa naţională, în aceste din urmă cazuri se depune la consiliul local numai lista cu imobilele propuse a fi expropriate, cu numele proprietarilor acestora şi ofertele de despăgubire. Expropriator, în sensul legii, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional şi unităţile administrativ-teritoriale (judeţele, oraşele şi comunele) pentru lucrările de interes local. Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul verbal cuprinzând rezultatul cercetării prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale asupra imobilelor în cauză, în termen de 15 zile de la publicare. Persoanele fizice sau juridice interesate pot face întâmpinare în termen de 45 de zile de la primirea notificării, întâmpinarea se depune la primarul comunei, oraşului sau municipiului pe al căror teritoriu se află imobilul.Primarul va primi şi va înregistra întâmpinarea şi va consemna ofertele de despăgubire şi pretenţiile proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. Întregul dosar cuprinzând documentele exproprierii (lista imobilelor propuse pentru expropriere şi numele proprietarilor, ofertele de despăgubire, eventualele întâmpinări), va fi înaintat în termen de 30 de zile, la Secretariatul General al Guvernului pentru lucrările de interes naţional sau la consiliul judeţean, respectiv Consiliul local al mun. Bucureşti, pentru lucrările de interes local. Întâmpinările vor fi soluţionate, în termen de 30 de zile, de o comisie constitui­tă prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional şi prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin dispoziţia primarului general al mun. Bucureşti, pentru lucrările de interes local.Comisia va fi alcătuită din 3 specialişti din domeniul de activitate în care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3 proprietari de imobile din municipiul, oraşul sau comuna în care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere, aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de minim 25 de proprietari, precum şi primarul localităţii. Comisia va lucra sub conducerea unui delegat al Guvernului, în cazul lucrărilor de interes naţional, sau a unui delegat al consiliului judeţean, ori al Consiliului local al mun. Bucureşti, în cazul lucrărilor de interes local, ca preşedinte. Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor în cauză, rudele şi afinii lor până la al patrulea grad inclusiv, persoanele care deţin funcţii în administraţia publică locală sau centrală şi care au interes în executarea lucrărilor şi nici membrii comisiei care au efectuat cercetarea prealabilă în vederea declarării utilităţii publice. Comisia pentru rezolvarea întâmpinărilor poate lucra valabil în prezenţa a cel puţin 5 dintre membrii săi. Decizia comisiei se ia prin vot secret. Preşedintele comisiei nu are drept de vot, el asigurând cadrul organizatoric al activităţii comisiei. In caz de paritate a voturilor, votul primarului este preponderent. Comisia analizează documentele prezentate, ascultând pe cei interesaţi şi putând cere informaţii şi date suplimentare, la solicitarea celor care i s-au adresat ori din oficiu. Oferta expropriatorului, pretenţiile proprietarilor şi ale titularilor altor drepturi reale, precum şi susţinerile acestora se vor formula şi se vor depune în scris, consemnându-se într-un proces verbal. Comisia va consemna, daca este cazul, şi învoiala dintre părţi, sub semnătura acestora. În urma deliberării, comisia va adopta o hotărâre motivata prin care poate:

-  să accepte punctul de vedere al expropriatorului;

-  să respingă propunerile expropriatorului.

In acest din urmă caz, expropriatorul are posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor. Noile propuneri vor urma aceeaşi procedură pe care am descris-o deja. In cazul în care şi noile propuneri vor fi respinse, expropriatorul, precum şi proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului propus pentru expropriere pot contesta hotărârea comisiei Ia Curtea de Apel în raza căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile de la comunicare, potrivit Legii contenciosului administrativ nr.554/2004. Contestaţia este scutită de taxă şi se soluţionează de urgenţă şi cu precădere.

4. Procedura judecătorească a exproprierii

Soluţionarea cererii de expropriere este de competenţa tribunalului judeţean sau al mun. Bucureşti, în raza căruia este situat imobilul propus pentru expro­priere.

Tribunalul va fi sesizat de expropriator pentru a se pronunţa cu privire la ex­propriere în situaţiile în care:

-  nu s-a făcut întâmpinare împotriva propunerii de expropriere;

-  întâmpinarea a fost respinsă.

Observăm că, în cazul în care întâmpinarea a fost admisă, cererea de expropri­ere este lipsită de obiect, întrucât propunerile de expropriere au fost, în consecinţa, respinse. De asemenea, dacă s-a contestat hotărârea comisiei prin care au fost respinse propunerile de expropriere, sesizarea tribunalului poate fi făcută numai dacă in­stanţa de contencios administrativ a admis această contestaţie.

Daca nu s-a făcut întâmpinare împotriva propunerii de expropriere există două alternative:

-  acceptarea propunerii de expropriere de către comisie (în cele mai multe cazuri) şi atunci expropriatorul poate sesiza tribunalul pentru a se pronunţa cu privire la expropriere:

-  respingerea propunerii de expropriere, din oficiu, de către comisie (în cazuri rare) urmându-se aceeaşi procedură ca şi în situaţia în care s-ar fi făcut întâmpinare şi aceasta a fost admisă şi. în consecinţă, propunerea de expropriere a fost respinsă, adică contestarea hotărârii comisiei la instanţa de contencios administrativ.

Dacă instanţa de contencios administrativ respinge contestaţia şi menţine hotărârea comisiei prin care a fost respinsă propunerea de expropriere, expropri­atorul nu mai poate sesiza tribunalul pentru a se pronunţa cu privire la expropriere, întrucât propunerile sale au fost respinse pe cale administrativă.

Cu alte cuvinte, declanşarea procedurii judecătoreşti de expropriere este condiţionată de hotărârea favorabilă exproprierii adoptată în cadrul procedurii administrative prealabile confirmată, dacă este cazul, de instanţa de contencios administrativ. Fără îndeplinirea acestei condiţii, cererea de expropriere adresată tribunalului va fi respinsă ca inadmisibilă, întrucât expropriatorul nu poate prezenta instanţei propunerile sale de expropriere validate pe cale administrativă.

Preşedintele instanţei va fixa termen pentru judecarea cererii şi va dispune citarea proprietarilor sau, după caz, a posesorilor, a altor titulari de drepturi reale sau a oricăror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor propuse a fi expropriate. Pot fi, deci, părţi în procesul de expropriere nu numai proprietarii imobilelor propuse pentru expropriere, ci şi alte persoane, titulare de alte drepturi reale, precum şi cele care justifică un simplu interes cu privire la imobilele respective. Prin această dispoziţie legală s-a urmărit asigurarea unei protecţii efective a proprietăţii private împotriva actelor discreţionare ale autorităţii publice. In acelaşi sens, legea prevede că soluţionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului (art. 23 alin. l din Legea nr. 33/1994).Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părţi îndreptăţite. Hotărârea tribunalului este supusă căilor de atac prevăzute de Codul de procedură civila. In cazul în care părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra exproprierii şi asupra despăgubirii, aceasta va lua act de învoiala şi va pronunţa o hotărâre definitiva. Dacă părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa va lua act de învoială şi va stabili despăgubirea. In cazul în care una sau mai multe părţi titulare de drepturi asupra imobilelor în cauză, deşi legal citate, nu s-au prezentat, instanţa va putea hotărî în lipsa. In situaţia în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă. In caz contrar, va dispune exproprierea totală. în concluzie, tribunalul, deliberând asupra cererii de expropriere, poate adopta următoarele soluţii:

- exproprierea totală sau parţială a imobilelor propuse pentru expropriere;

-  stabilirea cuantumului despăgubirilor şi a sumei ce revine fiecărei per­soane îndreptăţite:

-  pronunţarea unei hotărârii de expedient corespunzătoare, luând act de tranzacţia totală sau parţială a părţilor din proces.

5. Acordarea despăgubirilor şi transferul dreptului de proprietate

Plata despăgubirilor se poate face în orice mod convenit între părţi (expropri­ator şi expropriat), iar în lipsa acordului părţilor va hotărî instanţa, după ce a stabilit, în prealabil, cuantumul acestora. Pentru stabilirea despăgubirilor, instanţa va constitui o comisie de experţi, compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii. Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, aplicându-se regulile dreptului comun pentru repararea integrală a prejudiciului. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială. La data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau. după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor altor drepturi reale.In cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasa neexpropriată va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii vor putea propune instanţei o eventuală reducere a daunelor. Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta de despăgubire a expropriatorului şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî cuantumul despăgubirilor. Despăgubirea acordată de instanţă nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitata de expropriat sau de altă persoană interesată. Instanţa va hotărî totodată şi termenul de plată al despăgubirilor, care nu va depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii. Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului are loc pe dată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite. Eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a instanţei, care constată îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii acesteia. Punerea în posesie asupra terenurilor cultivate sau a celor cu plantaţii se va face numai după ce recolta a fost culeasă, cu excepţia cazului în care în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea estimativă a recoltei neculese. In caz de extremă urgenţă, impusă de executarea imediată a unor lucrări ce interesează apărarea ţârii, ordinea publică şi siguranţa naţională şi în caz de calamităţi naturale, instanţa poate dispune, prin hotărâre, punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a consemna, în termen de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubire, potrivit procedurii arătate.

Ipoteca şi privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, ceea ce înseamnă că. dacă există creditori privilegiaţi, dar şi alţi creditori stabiliţi prin hotărâre judecătorească, aceştia vor fi plătiţi din drepturile cuvenite cu titlu de despăgubire, prin derogare de la regulile dreptului comun.

Pentru plata lor, suma se va consemna de către expropriator, urmând sa fie împărţită potrivit legii civile. Servituţile stabilite prin fapta omului se sting în măsura în care devin  incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere, raporturile obligationale dintre vechiul şi noul proprietar rămânând supuse dreptului comun.

Uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri. Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ţinând seama, pentru drepturile reale, de procedura prezentată mai sus. Orice locaţiune încetează de drept pe data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere, prin derogare, de asemenea, de la regulile dreptului comun.In cazul exproprierii unor clădiri cu destinaţie de locuinţe, evacuarea persoa­nelor care le ocupa în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere. Legea reglementează şi unele situaţii speciale privind dreptul de retrocedare sau de preemţiune la folosirea sau dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat, atunci când acesta nu este utilizat conform destinaţiei pentru care a fost expropriat, după cum urmează:

-  Dacă imobilul expropriat este oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-1 utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art. 34 din Legea nr. 33/1994).

-  Dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică (art. 35 din Legea nr. 33/1994).

Cererea de retrocedare se va adresa tribunalului care, verificând temeiurile acesteia, va putea dispune retrocedarea. Intr-o asemenea situaţie, preţul imobilului se va stabili ca şi în situaţia expro­prierii şi nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.

-  în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au re­alizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.

In acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare, sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune, în mod liber, de imobil (art.37 din Legea nr. 33/1994).