Drept

Circulatia juridica a terenurilor

1. Definitie. Clasificare. Dreptul de proprietate.

         Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr.16/1994 a arendei etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:

- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;

- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării terenurilor;

- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

         Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc între particulari –persoane fizice şi persoane juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip public , precum şi între acestea din urmă şi particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului public , iar altele aparţin dreptului privat .

         În funcţie de destinaţie , terenurile se clasifică astfel :

- terenuri cu destinaţie agricolă , care se împart în :

                   - terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , păşunile , fâneţele , pepinierele viticole , pomicole .

                   - terenuri cu vegetaţie forestieră , amenajări piscicole.

- terenuri cu destinaţie forestieră , din care fac parte .

                   - terenurile împădurite

                   - terenurile destinate împăduririlor ,

                   - terenurile neproductive – râpe , bolovănişuri , dacă acestea sunt cuprinse în amenajamentele silvice .

- terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale .

- terenuri din intravilan , aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt amplasate construcţiile , alte amenajări ale localităţilor

- terenuri cu destinaţie specială , din care fac parte : terenuri folosite pentru transporturi , terenuri folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice , de transport al energiei electrice şi gazelor naturale , exploatări miniere şi petroliere , plajele , rezervaţiile , monumentele naturii , ansamblurile şi siturile istorice şi altele asemenea.

         Pentru ca cetatenii sa poata avea dreptul la terenuri, exista in acest sens dreptul de proprietate.

         Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia ,

folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun , exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu , cu respectarea normelor juridice în vigoare .

După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se clasifică în:

-    terenuri aflate în proprietate privată

-    terenuri aflate în proprietate publică .

         Terenurile proprietate de stat administrate de institutele şi staţiunile de cercetări ştiinţifice , destinate cercetării şi producerii seminţelor şi materialului săditor din categorii biologice superioare şi animalelor de rasă , aparţin domeniului public al statului şi rămân în administrarea acestora – art. 35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . . 

         Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului funciar , pe baza documentelor înaintate de către comisiile locale , după validarea propunerilor înaintate de către comisii .

         Titlul de proprietate , pentru cetăţenii în viaţă , se emite persoanelor îndreptăţite ( soţ , soţie ) , iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au aparţinut autorului lor , în care se nominalizează toţi solicitanţii îndreptăţiţi , urmând ca pentru ieşirea din indiviziune , aceştia să procedeze potrivit dreptului comun

         Potrivit art. 14 alin. 2 din legea nr. 18/1991 , republicată , atribuirea efectivă a terenurilor se face , în zona colinară , pe vechile amplasamente , iar în zonele de câmpie , pe sole stabilite de comisie şi nu neapărat pe vechile amplasamente ale proprietăţii . Ulterior , prin art. 2 alin. 1 din legea nr. 1/2000 , regula punerii în posesie pe vechile amplasamente a fost generalizată , cu condiţia ca acestea să fie libere , adică să nu fie ocupate de construcţii sau să nu fi făcut obiectul punerii în posesie în favoarea altor persoane cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate . În acest sens . legea nr. 1/2000 prevede că drepturile dobândite cu respectarea prevederilor legii fondului funciar , pentru care au fost eliberate adeverinţe de proprietate , procese verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate , rămân valabile fără nici o altă confirmare .    

         Punerea în posesie a proprietarilor se va face în prezenţa fiecărui proprietar care va semna tabelul de luare în primire a terenului . În acest scop , comisiile locale trebuie să încunoştinţeze în scris , cu confirmare de primire , persoanele care au domiciliul în alte localităţi şi cărora li s-a stabilit dreptul de proprietate , asupra datei la care va avea loc punerea în posesie .

       II.Inalienabilitatea temporară a terenurilor agricole.

         Articolul 1310 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate . Tot articolul 1310 stabileşte şi excepţia de la această regulă , în sensul că prin lege se poate stabili prohibirea înstrăinării anumitor bunuri , care sunt scoase din circuitul civil .

         Aceste prohibiţii pot fi absolute , când anumite bunuri , care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz public şi deci inalienabile , sau relative , care se referă la bunuri , care deşi nu sunt declarate inalienabile , pot fi vândute doar numai de anumite persoane sau numai în anumite condiţii .

         Prin legea nr. 18/1991 au fost declarate inalienabile temporar anumite bunuri imobile , cum este situaţia terenurilor agricole asupra cărora s-a constituit dreptul de proprietate , potrivit art. 19 alin. 1 , art. 21 şi art. 43 din lege .

         Art. 19 alin. 1 stabileşte condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cei care solicită să li se constituie un drept de proprietate asupra terenurilor care s-au aflat în patrimoniul C.A.P.-urilor , respectiv să fi lucrat efectiv cel puţin trei ani în fostele C.A.P.-uri sau să nu fi adus teren în cooperativă , sau să fi adus mai puţin de 5.000 mp. , indiferent dacă au fost cooperatori sau angajaţi , să-şi stabilească domiciliul în localitatea respectivă şi să nu aibă teren în proprietate , în acea localitate .

         Articolul 20 din lege dispune că în localităţile cu excedent de suprafaţă de teren agricol şi cu deficit de forţe de muncă  în agricultură se poate atribui , fără alte condiţii, celor care solicită în scris terenuri agricole până la 10 ha. în echivalent arabil de familie , iar dacă solicită aceasta alte familii din alte localităţi , se impune obligaţia de a-şi stabili domiciliul în localitatea unde cer teren agricol şi de a renunţa la proprietatea avută în extravilan , în localitatea de unde pleacă .

         Prin prevederile art. 43 din legea nr. 18/1991 în ce priveşte constituirea dreptului de proprietate , se dispune că în zonele montane cu climă defavorizată , se pot atribui , la cerere , terenuri agricole celor care solicită în scris aceasta , cu condiţia ca să se oblige să le lucreze şi să creeze gospodării. În acest caz atribuirea făcându-se prin ordin al prefectului în limita a 10 ha. în echivalent arabil de familie , la propunerea primăriilor locale. În toate aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra unui teren agricol , potrivit art. 32 din legea nr. 18/1991 , beneficiarilor dreptului de proprietate le este interzisă înstrăinarea terenurilor prin acte între vii , timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea. Nerespectarea acestei dispoziţii legale imperative este sancţionată de lege cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare , nulitate ce poate fi invocată de către primărie , prefectură , de către procuror sau de orice persoană interesată .

         Articolul 49 din legea nr. 1871991 prevede că persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate în condiţiile art. 19 alin. 1 , 21 şi 43 sunt obligate să respecte întocmai condiţiile impuse de lege , astfel că , dacă nu le respectă , ei pierd dreptul de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor realizate pe acestea .

         Pentru reconstituirea proprietăţii private asupra terenurilor şi crearea condiţiilor pentru o nouă organizare a exploatării acestora , prin lege , s-a dispus desfiinţarea fostelor cooperative agricole de producţie şi lichidarea acestora . În scopul lichidării patrimoniului fostelor cooperative agricole de producţie , prin decizia Prefecturii a fost constituită o comisie. Exploatarea terenurilor agricole se poate face în mod individual de către deţinătorii lor , dar şi în diferite forme de asociere .

         Formele de asociere în vederea exploatării terenurilor pot fi :

1. asocieri simple care iau naştere pe bază de înţelegere între două sau mai multe familii , având ca scop exploatarea terenurilor agricole , creşterea animalelor , prelucrarea şi vânzarea produselor .
2. societăţi comerciale cu personalitate juridică , constituite în baza legii nr. 31/1990 privind societăţile comerciale .
3. societăţi agricole cu personalitate juridică constituite în temeiul legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură .

         Arendarea terenurilor se face în condiţiile prevăzute de legea arendării nr. 16/1994 .

Exploatarea agricolă poate consta în : organizarea şi efectuarea de lucrări agricole şi îmbunătăţiri funciare , utilizarea de maşini şi instalaţii , aprovizionarea , prelucrarea şi valorificarea produselor agricole şi neagricole , alte asemenea activităţi .

Societatea agricolă , reglementată prin legea nr. 36/1991 , publ. în M.Of. nr. 97/1991 , nu are caracter comercial şi , prin urmare , în raporturile dintre asociaţi , dintre aceştia şi societăţile agricole , precum şi în raporturile dintre societăţile agricole, nu sunt aplicabile dispoziţiile Codului comercial .

         Obligaţiile societăţii agricole sunt garantate cu patrimoniul social , asociaţii fiind răspunzători numai cu părţile lor sociale .

         Prin statut se vor determina condiţiile pentru admiterea asociaţilor în societate . numărul minim de asociaţi , care nu poate fi mai mic de 10 , capitalul social format din părţi sociale de valoare egală , a căror mărime nu poate fi mai mică de 10.000 lei fiecare , numărul de părţi sociale pe care îl poate avea un asociat , modul de evaluare a părţilor sociale , în cazul aportului în natură , inclusiv a folosinţei pământului. Societăţile agricole se constituie prin act scris autentificat de notar şi prin statut.

Actul de constituire va fi semnat de membrii fondatori , iar semnăturile acestora şi împuternicirile vor fi legalizate de primar. Actul de constituire împreună cu statutul vor fi prezentate notarului public de către împuterniciţii membrilor fondatori ai societăţii .