Drept

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar de regulă lucrările de evaluare suntprecedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standartelor profesionale planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea cazurilor procesul evaluării constitue următoarele etape:

Definirea misiunii de evaluare. Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;
• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
• determinarea scopului evaluării;
• determinarea bazei de evaluare (tipul valorii);
• determinarea datei de evaluare;
• conţinutul misiunii de evaluare;
• alte condiţii limitatieve.

Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă din 2 compartimente : descrierea terenului şi descrierea construcţiilor şi se intocmeşte în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Indentificarea completă a bunului presupune, pe lîngă descrierea amplasării şi caracteristicile tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului evaluat, efectuată în baza documentelor ce onfirmă drepturile asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Pesoana, drepturile căreea sunt evaluate poate să poposede doar, de exemplu, dreptul de arendă sau dretul de administrare econmică. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobilar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale.

Colectarea şi analiza datelor . Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul dateloranalizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii :

• să fie adecvate obiectului evaluat ;
• să fie exacte (datle colectate) trebuie să reflecte situaţia reală la data evaluării;
• să fie demne de încredere;
• să fie complecte (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opinii evaluatorului).

La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţii şi segmentul pieţii pe care se află bunul imobil evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar colectat la nivel de sector (cartier), oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici şi factorii de mediu.

Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări. Prin intermediul analizei celei mai eficiente utilizări evaluatorul stabileşte influenţa factorilor pieţii asupra obiectului evaluat şi identifică modul de utilizare pe care se bazează estimarea valorii finale. Există 2 temeiuri pentru care este necesară analiza celei mai bune şi eficiente utilizări. Primul temei este de a facilita procesul de identificare bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobilar comparabil trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune eficiente utilizări. Cel de-al 2-lea temei constă în faptul de a decide necesitatea menţinerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obţinerea  profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobilar trebuie menţinut la starea curentă atîta timp cît profitul obţinut de la utilizarea curentă este mai mare de cît profiturile ce pot fi obţinute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Tot o dată este necesar să menţionăm că cea mai bună şi eficientă utilizare trebuie să fie realizăbilă din punct de vedere fizic , posibilă din punct de vedere legal şi eficientă din punct de vedere economic.

Aplicarea metodelor de evaluare. În majoritatea cazurilor la evaluarea proprietăţilor sechestrate, specialiştii evaluatori din ţară şi de peste hotare, aplicînd Standartele Europene şi Internaţionale de Evaluare, sunt de acord că există 3 abordări (metode) de evaluare, din care, la evaluarea unei proprietăţi sechestrate şi nu numai, se vor folosi în mod obligatoriu de cel puţin două din ele. Acestea sunt :

• Abordarea pe baza analizei comparative a vînzărilor;
• abordarea costurilor sau cheltuielilor;
• abordarea veniturilor;

Analiza comparativă a vînzărilor- se utilizează în cazurile de evauare a obiectelor de imobil tip ce din sfera productivă şi neproductivă, casele cu multe apartamente şi individuale. Această metodă constă în analiza comparativă a bunurilor imobile cu alte obiecte vândute. Punct iniţial-compararea raţională a cumpărătorului sau a investitorilor. Analiza comparativă a vânzărilor e o metodă simplă. Se mai numeşte metoda influenţei de piaţă sau metoda de piaţă. Câmpul de utilizare a acestei metode e limitat. În cazul imobilelor sechestrate, în Republica Moldova încă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei în cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobile.

Abordarea costului sau cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a bunurilor imobile de către toţi evaluatorii, indiferent de scopul evaluării. Metoda costului aplicată în Republica Moldova e foarte diferită de metoda costului cunoscută în occident. Valoarea terenurilor şi a construcţiilor se determină la noi separat. La evaluarea terenurilor se determină valoarea normativă a terenului (uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficienţi de ajustare pentru amplasare).La evaluarea clădirilor şi construcţiilor este determinată valoare de reconstituire, ţinându-se cont de gradul uzurii. Totodată sînt ignorate uzura funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de înlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. În procesul evaluării sunt ignorate uzura morală si funcţională. Nu se i-au în consideraţie cheltuielile de marketing şi alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat există o mare diferenţă dintre costurile reale pentru construcţiile, clădirile şi valoarea nominativă determinată după metoda costului.

Abordarea veniturilor – în Republica Moldova aplicrea acestei abordări este destul de problematică, are multe limitări fiind instabilitatea economică în special instabilitatea pieţei capitalului, o cauză care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratei de depozit şi ratelor dobânzii pentru mijloacelor împrumutate, II – cauză instabilitatea politicei economice de stat şi situaţia economică externă care nu oferă proprietarului imobilului o garanţie a obţinerii veniturilor stabile. Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate, metoda venitului se aplică destul de rar şi numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Dar şi în acest caz, metoda venitului utilizată la evaluarea proprietăţilor comerciale sau industriale tip se aplică în mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evaluării. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este des aplicată de către evaluatorii publici.

Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ala previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietaţile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii, în rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare,  uatorul obţine mai multe rezultate. Astfel,  ultimul pas care urmează a fi înterprins de evaluator este de a ajunge la un numitor unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procedeului de evaluare este denumită reconciliere. În procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta valoarea finală a proprietăţii.

Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape:

1. Previzuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenţelor între valorile esenţiale şi determinarea celei mai credibile valori.
2. Estimarea valorii finale.

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finala este o funcţie a scopului evaluării constrîngerilor de ordin legal, şi celor legate de disponibilizarea dtaelor.

Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorileobţinute înurma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale.

Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decît altei.

Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat, preyentată de un specialist în domeniu , ea totuşi rămîne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut întro tranzacţie.

Elaborarea raportului de evaluare. Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un ameniator cuprinzător dar nu exhaustiv al clauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standartele Europene de Evaluare.  Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză,de asemenea descvrierezultatele analizei , ipotezele şi calculile care au condus la formarea opinii privind valoarea estimată. 

Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în confirmitate cu prevederile legislaţiei naţionale şi prevederile standartelor profesionale. La nivel practic un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei. Conform Standartelor Europene de Evaluare: “raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin termenologia sa, trebuie să exprime o opinie clară neechivocă şi suficient de detailată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a obiectului evaluat”.

Legea Republicii Moldova cu privirea la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de către evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe  minim faţă de raportul de evaluare. Astfel raportul de evaluare trebuie să conţină :

1. data întocmirii raportului ;
2. scopul evaluării;
3. denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei;
4. copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare;
5. denumirea beneficiarului şi rechizitele lui;
6. data la care o fost estimată valoarea;
7. tipul şi difiniţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;
8. descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul cînd obiectul evaluării aparţine persoanei-juridice-rechizitele acesteia;
9. standartele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentur evaluare şi ipotezeleevaluatorului pe care se bazează evaluarea;
10. etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictivi şi limitele utilizării valorii estimate.

La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiileactelor care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare şi certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.

Dar fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronica evaluatorul trebuie să intreprindă toate măsurile pentru a proteja înregistrarea  datelor şi textului raportului şi să s e asigure că nu au survenit erori în momentul trensmiterii. Conform prevederilor Standartelor Internaţionale de Evaluare, raportul prezentat în formă electronică trebuie să fie un fişier doar pentru citire, limitarea dată păstrînduse pentru toţi, doar cu excepţia autorului.

De regulă rapoaetele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă de timp. Comform legislatiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani.

 În cele mai dese cazuri, evaluatorii au de determinat valoarea de piaţă, dar practica în activitatea de evaluare se dezvoltă cu paşi enormi şi devine foarte variată. Anume varietatea scopurilor îi impune pe evaluatori să determine diferite tipuri de valori. În continuare vom una din tipurile de valori şi anume valoarea de lichidare.