Analiza unei astfel de categorii ca valoarea , întotdeauna are foarte mare importanţa pentru economişti, iar în teoria preţurilor este una din compartimentele teoriei economice. Dar, insuşi termenul “valoare “ lipseşte din punct de vedere ştiinţific deoarece are multe explicaţii, iar în secolele IX-XX a primit şi sens ideologic.
În teoria şi practica evaluării sunt clar delimitate noţiunile economice , strîns legate de conceptul “valoare” “preţ”si “cost”. Astfel evaluatorii utilizează noţiunea de cost referitor la productia unui bun, avînd în vedere totalitatea cheltuielilor exprimate în bani suportate pentru construcţia bunului imobiliar şi aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utilizat în scopul stabilit iniţial. Noţiunea de preţ de regula, se refera la o tranzacţie concretă de vînzare – cumpărare şi reprezintă suma de bani pe care un cumpărător concret a plătit.o sau ete gata să o plătească unui vînzător concret pentru a obţine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar concret şi care a fost sau este acceptată de către vînzător , în circumstanţe specifice tranzacţiei date.
Valoarea, la rîndul său, reprezintă expresia monetară a faptului cît de preţios este bunul imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru vînzătorii şi cumpărătorii potenţialide pe piaţa imobiliară. O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său (valoare utilă) care este egală cu sum ape care acest proprietar este gata să o accepte ( de regula în numerar )în schimbul proprietăţii sale, fără a suferi pierderi. Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care este egală cu suma care poatefi obţinută de la vînzarea proprietăţii imobiliare date pe piaţa deschisă cînd este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor potentiali.
Dar, deseori, în deosebi în teoria evaluării, termenul ,, valoare,, poate fi întîlnit cu un cuvînt explicativ, spre exemplu valoare de piaţă, valoare imozabilă, valoare de investiţie, valoare de lichidare, valoarea de piaţă pentru utilozarea curenta şi alte tipuri de valori.
Valoarea de piaţă poate fi formată doar în procesul funcţionării pieţii respective.
Valoarea de piaţă este o marime ipotetică sau calculată a preţului de vînzare, şi este rezultatul examinării minuţioase de către vînzător şi cumpărător a informaţiei ce ţine de tranzacţie, atrăgînd o atenţie deosebită acelor dtae ce reflectă răspunderea părţilor în condiţiile unei afaceri cinstite.
Conform Standartelor Europene de Evaluare , adoptae de TEGoVA, valoarea de piaţă este definită în felul următor :
Valoarea de piaţă este suma pentru care un activ poate fi schimbat între un vînzător hotărît să vîndă, şi un cumpăător hotărît să cumpere, intr-o tanzacţie liberă , după un marketing adecvat , în care părţile acţionează în conştiinţa de cauză şi fără constrîngere.
Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în aceste standarte pe documentele financiare. Totuşi termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea generală a definiţiei, fiecare element al definiţiei avînd propriul sau cadru conceptual.
Suma estimată ... se referă la un preţ exprimat monetar (de obicei suma de piaţa este măsurată ca fiind cel mai probabil preţ orientabil în mod rezonabil , pe piaţa evaluării , în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Este cel mai bun preţ orientabil în mod rezonabil de către vînzător şi cel mai avantajos preţ orientabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclud eîn mod explicit un preţ estimat excesiv de mare sau mic datorat unor circumstanţesau de condiţii specifice ca finanţare atipică, aranjamente de vînzare a unui activ şi închirierea simultană a acesteia de către vînzător printr-un contract de leasing , consideratiilor sau concesiunilor speciale acordată la orice persoană asociată cu vînzarea , sau de orice element ale valorii speciale (definită în Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de piaţă ca valoare specială.Fiind un termen legat de un element excepţional de valoare peste sau sub valoarea de piaţă, valoarea specială, poate apărea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale, ssau ecomomice a proprietăţii cu o altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietăţii, mai degraba decît pieţii în general, cu alte cuvinte , pentru un cumpărător cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociată cu elemente ale valorii afacerii. Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea criterii sunt distincte de valoarea de piaţă, explicînd orice ipoteze speciale luate în considerare.
...”un activ ar putea fi schimbat...,, se referă la faptul că valoaarea unui activ este o sumă estimată şi nu un preţ de vinzare predeterminat sau real. Este preţul la care piaţa aşteaptă o tranzacţie care întruneşte toate celelalte condiţii ale definiţiei valorii de piaţă, ar putea fi încheiată la data evaluării.
...”la data evaluării...,, impune ca valoare de piaţă estimată specifică unui moment , unei dtae precise. Întrucît piaţa şi conjugarea pieţii se pot schimba, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau nepotrivită la un alt moment. Valoarea estimată va reflecta starea efectivă a pieţii şi conjunctarea valabilă la data evaluării, şi nu la data anterioară sau ulterioară. Data evaluării , şi data evaluării raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate să fie anterioară celei dintîi.
Definiţia presupune şi faptul că schimbul şi încheierea contractului de vînzare sunt simultane, fără nici o variaţie de preţ care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacţie la valoarea de piaţă.
...”între un cumpărător hotărît să cumpere ... ,, se referă la un cumpărător motivat, dar nu silit să cumpere. Aceast cumpărător nu etse nici ultra dirijor, nici determinat să cumpere la orice preţ. Acest cumpărător va achiziţona mai degrabă în conformitate cu realităţile pieţii curente şi cu aşteptările curente ale pieţii, decît în funcţie de piaţa imaginara sau ipotetică a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul luat în considerare nu va plăti un preţ mai mare decît cel pe care-l cere piaţa. Proprietarul actual al activului este inclus între cei care formează piţa. Un evaluator nu terbuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pieţii sau să considere un nivel al valorii de piaţa peste cel care este optimabil în mod rezonabil.
...”un vînzător hotărît să vîndă ... ,, nu ete foarte grăbit, nici nici forţat să vîndă la orice preţ, nici unul pregătit să vîndă doar atunci cînd obţine un preţ considerat nerezonabil în conjunctura existentă a pieţii. Vînzătorul hotărît este motivat să vîndă activul în condiţiile de piaţă, pentru cel mai bun preţ optimabil. Circumstanţele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiţie deoarece „ vizitatorul hotărît ,, este un proprietar ipotetic.
... „într-o tranzacţie liberă...,, înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există nici o relaţie particulară sau specială (de exemplu compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul) care ar putea influenţa preţul, ducîndu-l la un nespecific pieţii sau redxucîndul datorită unui element de valoare specială. Tranzactia la valoarea de piţă se presupune a avea loc între parteneri independenţi.
...”după un marketing adecvat...,, semnifică faptul că activul va fi oferit pe piaţă în cea mai potrivită modalitate pentru a se putea obţine cel mai bun preţ, în conformitate cu definiţia valoriide piaţă. Durata expunerii poate varia în funcţie de conjunctura pieţii, dar trebuie să fie suficient de mar epentur a permite ca activul să fie cunoscut de un număr adecvat de potenţiali cumpărători. Perioada de ofertă este anterioară dtaei evaluării.
... „ în care fiecare parte a acţionat în conştiinţă de cauză şi prudent...,, presupune că atît cumpărătorul hotărît să cumpere , cît şi vinzătorul hotărît să vîndă sunt informaţi de o manieră rezonabilă în legătură cu natura şi caracteristicile activului, cu utilizarea sa actuală şi cu utilizările potenţiale , cu situaţia pieţii la data evaluării .
Se consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes, dispunînd de cunoştinţele necesare şi prudent pu a obţine cel mai bun pret corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţii la data evaluării, neţinîndu-se seama de eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vînzător care vinde o proprietate pe o piaţă cu preţuri în scădere, respectiv preţuri mai reduse celor anterioare .În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vînyare şi cumpărare caracteristica pieţilor care înregistreayă variaţii de preţuri (pozitive sau negative). Cumpărătorul sau vînzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă disponibile la dta evaluării.
...”fără constrîngere...,, stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar nici un anu este forţată , nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru.
Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ , estimată fărăa se ţine cont de costurile de vînyare sau de cumpărare şi fără nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzacţiei.
Alte tipuri de valori derivate a valorii de piaţă
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă a unui activ este definită ca valoarea de piaţă bazată pe continuarea utilizării sale actuale, considerind că activul ar putea vîndut pe piaţă liberă pentru utilizarea sa existentă, în condiţii de neocupare şi în condiţiile enumerate în continuare , dar şi în concordanţă cu definiţia IVSC/TEGoVA.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă este suma pentru care un activ poate fi schimbat la data evaluării , pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că activul este liber, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat , în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere.
-Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în aceste standarte pe documentele financiare . Totuşi termenul „proprietate,, poate fi termen sinonim pentru aplicarea generala a definiţiei , fiecare element al definiţiei are propriul sau cadru conceptual.
-”Suma estimată”... se referă la un preţ exprimat monetar de obicei în monedă natională, plătibil pentru activ într-o tranzacţie libera pe piaţă. Valoarea de piaţă este exprimată ca fiind cel mai probabil preţ optimabil în mod rezonabil pe piaţă la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Este cel ami bun preţ optimabil în mod rezonabil de către vînzator şi cel mai avantajos pret optimabil în mod reyonabil de către cumpărător. Această estimare exclude în mod explicit un preţ estimat excesiv de mar sau mic, datorat circumstanţe sau condiţii specifice ca finanţare atipică, aranjamente de vînzare a unui obiect şi lichidarea simultană a acestuia de către vînzător printr-un contract de leasing, consideraţii sau concesiuni speciale (definită în Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de piaţă ca valoare specială.Fiind un termen legat de un element excepţional de valoare peste sau sub valoarea de piaţă, valoarea specială, poate apărea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale, ssau ecomomice a proprietăţii cu o altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietăţii, mai degraba decît pieţii în general, cu alte cuvinte , pentru un cumpărător cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociată cu elemente ale valorii afacerii. Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea criterii sunt distincte de valoarea de piaţă, explicînd orice ipoteze speciale luate în considerare.
...”un activ ar putea fi schimbat...,, se referă la faptul că valoaarea unui activ este o sumă estimată şi nu un preţ de vinzare predeterminat sau real. Este preţul la care piaţa aşteaptă o tranzacţie care întruneşte toate celelalte condiţii ale definiţiei valorii de piaţă, ar putea fi încheiată la data evaluării.
...”la data evaluării...,, impune ca valoare de piaţă estimată specifică unui moment , unei dtae precise. Întrucît piaţa şi conjugarea pieţii se pot schimba, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau nepotrivită la un alt moment. Valoarea estimată va reflecta starea efectivă a pieţii şi conjunctarea valabilă la data evaluării, şi nu la data anterioară sau ulterioară. Data evaluării , şi data evaluării raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate să fie anterioară celei dintîi.
Definiţia presupune şi faptul că schimbul şi încheierea contractului de vînzare sunt simultane, fără nici o variaţie de preţ care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacţie la valoarea de piaţă.
-„...pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale ...” specifică faptul că doar schimbă ofertele de comparare lansate pe piaţă pentru continuarea utilizării existente sunt luate în considerare. Rezultă că orice valoare mai mare, legată de faptul că activul urma să fie vîndut pe o piaţă liberă sau pe baza celei mai bune utilizări, trebue să fie ignorată.
-„...dar presupunînd că activul este liber/neocupat...” subliniază faptul că nu ar trebui să se ţină cont de ocuparea efectivă ca motiv de a adopta ipoteza fictivă că proprietarul plăteşte chirie. Nu se ia în consiuderare că valoarea ar putea fi mărită de actualul ocupant printr-o investiţie. Activul trebue considerat liber şi disponibil pentru vînzare sau închiriere la data evaluării. Oferta potenţială a actualului ocupant nu trebue exclusă, dar nici nu trebuie să presupună că ocupîndu-l ar oferi mai mult decît alţi cumpărători de pe piaţă. Acest aspect diferă în legislaţia germană, unde oferta ocupantului actual este ignorată.
-„... între un cumpărător hotărît să cumpere ... ,, se referă la un cumpărător motivat, dar nu silit să cumpere. Aceast cumpărător nu etse nici ultra dirijor, nici determinat să cumpere la orice preţ. Acest cumpărător va achiziţona mai degrabă în conformitate cu realităţile pieţii curente şi cu aşteptările curente ale pieţii, decît în funcţie de piaţa imaginara sau ipotetică a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul luat în considerare nu va plăti un preţ mai mare decît cel pe care-l cere piaţa. Proprietarul actual al activului este inclus între cei care formează piţa. Un evaluator nu terbuie să facă presupuneri nerealiste despre conjunctura pieţii sau să considere un nivel al valorii de piaţa peste cel care este optimabil în mod rezonabil.
-”...un vînzător hotărît să vîndă ... ,, nu ete foarte grăbit, nici nici forţat să vîndă la orice preţ, nici unul pregătit să vîndă doar atunci cînd obţine un preţ considerat nerezonabil în conjunctura existentă a pieţii. Vînzătorul hotărît este motivat să vîndă activul în condiţiile de piaţă, pentru cel mai bun preţ optimabil. Circumstanţele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiţie deoarece „ vizitatorul hotărît ,, este un proprietar ipotetic.
- „...într-o tranzacţie liberă...,, înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există nici o relaţie particulară sau specială (de exemplu compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul) care ar putea influenţa preţul, ducîndu-l la un nespecific pieţii sau redxucîndul datorită unui element de valoare specială. Tranzactia la valoarea de piţă se presupune a avea loc între parteneri independenţi.
...”după un marketing adecvat...,, semnifică faptul că activul va fi oferit pe piaţă în cea mai potrivită modalitate pentru a se putea obţine cel mai bun preţ, în conformitate cu definiţia valoriide piaţă. Durata expunerii poate varia în funcţie de conjunctura pieţii, dar trebuie să fie suficient de mar epentur a permite ca activul să fie cunoscut de un număr adecvat de potenţiali cumpărători. Perioada de ofertă este anterioară dtaei evaluării.
... „ în care fiecare parte a acţionat în conştiinţă de cauză şi prudent...,, presupune că atît cumpărătorul hotărît să cumpere , cît şi vinzătorul hotărît să vîndă sunt informaţi de o manieră rezonabilă în legătură cu natura şi caracteristicile activului, cu utilizarea sa actuală şi cu utilizările potenţiale , cu situaţia pieţii la data evaluării .
Se consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes, dispunînd de cunoştinţele necesare şi prudent pu a obţine cel mai bun pret corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţii la data evaluării, neţinîndu-se seama de eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vînzător care vinde o proprietate pe o piaţă cu preţuri în scădere, respectiv preţuri mai reduse celor anterioare .În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vînyare şi cumpărare caracteristica pieţilor care înregistreayă variaţii de preţuri (pozitive sau negative). Cumpărătorul sau vînzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă disponibile la dta evaluării.
...”fără constrîngere...,, stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar nici un anu este forţată , nici silită în mod nejustificat să facă acest lucru.
Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ , estimată fărăa se ţine cont de costurile de vînyare sau de cumpărare şi fără nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzacţiei.
Definiţia se utilizează doar în legătură cu evaluarea în scopul elaborării documentelor financiare. În baza standartelor şi practicii contabile naţionale şi internaţionale , activele imobiliare sunt frecvent înregistrate la costul de achiziţie sau la valoarea corectă care etse valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă. Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă nu se aplică, ca bază de evaluare, la evaluarea proprietăţilordeţinute ca investiţii, la proprietăţile existente în surplus faţă de necesităţile de exploatare şi pentru cele clasificate ca active circulante, cazuri în care trebue adoptată valoarea de piaţă pe baza celei mai bune utilizări.
Valoarea corectă. Valoarea corectă este un concept contabil, cuprins în Standartul Internaţional de Contabilitate care este definită ca „suma pentru care un activ poate fi schimbat între părţi informate, hotărîte să efectueze o tranzacţie liberă”.
Definiţia scurtă de mai sus este compatibilă, la prima vedere, cu definiţia TEGoVA a valorii de piaţă (pentru utilizarea existentă). Există circumstanţeîn care valoarea corectăîn sensul contabil poate să fie diferită de valoarea de piaţă, respectiv în cazul în care se pot aplica condiţii care să permită vînzarea ordonată, nomalaă a activelor, sau vînzarea ipotetică să se afle sub o forma de constrîngere.
Termenul de valoare corectă este utilizat, în anumite jurisdicţii, pentru a da o definire legală în scopul realizării unei înţelegeri echitabile între părţi, în cazil unor dispute, înainte de a ajunge în instanţă sau iniţierea unor acţiuni în justiţie.
Valoarea corectă a terenelor şi clădirilo reste , de obicei, valoarea lor de piaţă pentru utiliyarea existentă, ceea ce presupune o continuare a utilizării activului în aceeaşi afacere sau int-o afacere similară. Aceasta valoare este determinată printr-o evaluare, realizată de obicei de catre evaluatori calificaţi.
Ipoteza ca afacerea este viabilă recomandă adoptarea valorii de piaţă pentru utilizare existentă. Implicit este conceptul de „valoare de deposedare” sau „”costul de înlocuire net, ceea ce reprezintă
costul, pentru un proprietar ocupant, de a achiziţiona de pe piaţă un activ înlocuitor. Cînd sunt aplicabile asemenea situaţii ipotetice, evaluarea pe baza valorii de piaţăpentru utilizare existentă poate ajunge la rezultate care ar putea crea interpretări greşite dacă se raportează în alt context. De aceea, este important ca asemenea evaluări să fie întotdeauna adnotate în mod explicit, astfel încît să reflecte circumstanţele speciale ale aplicabilităţii lor.
Alte comentarii :
Există o ipoteză explicită, care trebue să fie rezonabilă în toate situaţiile, că proprietatea poate fi folosită de proprietar intr-un orizont de timp previzibil, numai pentru utilizare existentă.
Acea destinaţie trebue să fie conformă cu legislaţia de urbanism, reglementările de autorizare şi cu alte acte normative.
Valoarea obţinută poate fi egală sau mai mică, dar nu ami mare decît în cazuri excepţionale, redate mai jos, faţă de valoare stimată prin aplicare aprincipiului celei mai bune şi eficiente utilizări.
Exemplu de astfel de excepţii sunt:
- În anumite jurisdicţii autorizarea personală şi alte aranjamente similare nu sunt disponibile pe piaţa de ansamblu, care ar fi luat în considerare în considerare într-o evaluare în condiţiile utilizării existente putînd să dea naştere unei supraevaluări pentru valoare de piaţă.
- Problemele de mediu pot afecta negativ valoare de piaţă dar atîta timp cît încasările de intermediere nu constitue obligaţii legale, ele nu afectează valoare de piaţă pentru utilizarea existentă.
- Restricţiile de încheire care nu au consecinţe pentru ocupant dar sunt relevante pentru această bază de evaluare, deşi ele ar influnţa valoarea de piaţă.
- Valoarea obţinută într-o evaluare pe baza costului de înlocuire net, care este legată de cost şi de depreciere în raport cu exploatarea actuală a termenului poate şi adesea depăşeşte valoarea bazată pe o piaţă liberă.
Orice utilizare alternativă este deci ignorată ca şi orice elemente de valoare speculative, orice valoare atribuită goodwill-lui sau oricării posibile valori a unei investiţii speciale sau unor tranzacţii financiare, cum ar fi vînzarea unui activ şi închirierea simultană a acestuia de către vînzător printr-un contract de leasing.
Evaluarea poate, totuşi, să ţină cont de valoarea atribuită situaţia în care se află compania care exploatează activele, atunci cînd există probabilitatea de a înlocui clădirile existente pe baza strategii urmărite cu condiţia că aceste schimbări să nu aibă întreruperi majore ale activităţii curente.
Se presupune că orice parte a proprietăţii, ocupată fie în trficul proprietarului, fie de către proprietar, este liberă la data evaluării, şi astfel se elimină existenţa ocupantului actual. Evaluările pe baza utilizării existente care adoptă metoda costului de înlocuire net, presupun implicit că actualul proprietar îşi contunuă activitatea pe amplansamentul respectiv. În anumite jurisdicţii se aplică reguli difeite pentru sectorul public sau pentru organizaţiile nonprofit. Orice parte a unui imobiliar închiriat cu contract sau ocupat în alt mod de un terţ va fi evaluat luînd în considerare acest aspect .
Procedura de evaluare cunoscută sub numele de cost de înlocuire net, care în general constitue o abatere de la valorile bazate pe informaţiile de piaţă, poate fi aplicată pentru activele care se vînd rar sau niciodată pentru utilizarea lor existentă, cu excepţia cazurilor cînd se vînd împreună cu afacerea.
Cînd aplicarea procedurilor bazate pe evaluarea de piaţă sau pe valoarea de utilizarea alternativă ar conduce la valori sensibil diferite, acestea ar trebui consemnate simultan cu rezultatul obţinut pe baza valorii de piaţă pentru utilizarea existentă a activelor respective. Pentru a evita introducerea în eroare a beneficiarilor raportului de evaluare evaluatorul trebuie să se asigure că forma şi conţinutul rezultatelor prezentate au fost aprobate în mod explicit de el.
Valoarea de utilizare alternativă. Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire la definiţiile de bază ale TEGoVA, ca fiind valoarea cu cea mai bună utilizare, alta de cît cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltări de către proprietarul activului de societate de dezvoltare imobiliară sau de către ocupantul presupus.
Evaluările pe baza utilizării alternative sunt adesea solicitate în cazul evaluării pentru garanţii sau ca parte a analizei privind cea mai bună utilizare, atunci cînd se hotărăşte amplasarea economică a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie.
În confermitate cu prevederile convenţiilor europene de contabilitate, valorile de utilizare alternativă, care nu pot fi realizate de cît în caz de lichidare, închiderea sau schimbarea a aplasamentului afacerii, nu sunt adecvate pentru înregistrările în contabilitate cu excepţia cazului în care administratorii îşi exprimă intenţia de a vinde activul, cînd pot reprezenta o parte a estimării valorii de piaţă, caz care trebuie menţionat distinct în certificatul de evaluare. Cînd valoarea de utilizare alternativă diferă în mod semnificativ de valoare pentru utilizarea existentă, clientul trebuie informat asupra diferenţei, indiferent dacă valoarea pentru utilizarea existentă a fost stabilită prin referire la informaţiile de piaţă sau de costul de înlocuire net.
Valoarea de utilizarea altenativă poate fi negativă această valoare negativă apare în mod tipic pentru terenurile închiriate sau cînd valoare de utilizare actuală este mărită datorită unor drepturi specifice şi/sau unor consideraţii privind caracterul afacerii sau limitărilor asupra responsabilităţilor legale stricte, care sar aplica la vînzare pe piaţă liberă.
Valori negative. Valorile negative apar atunci cînd activele imobiliare, care constitue subiect al unor obligaţii contractuale fizice, legale sau financiare, generează un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesită lucrări substanţiale de remediere. Aceste avtive devin astfel o datorie sau o valoare negativă.
Valori negative pot apărea în cazul unor contracte de închiriere în care chiria stipulată în contract depăşeşte valoarea de piaţă a chirii.
Proprietatea liberă (neînchiriată) poate deveni deasemenea o datorie (valoarea negativă) dacă costurile legale obligatorii legate de o reclamaţie sau cheltuielile necesare pentru îndeplinirea unor cerinţe legale sau contractuale depăşesc valoarea proprietăţii libere de aceste obligaţii.
Deoarece valorile pozitive sunt înregistrate în costuri atunci şi proprietăţile transparenţei impun ca şi valorile negative să fie luate în considerare. A raporta valoarea unui drept legal, care în realitate este o obligaţie la o valoare 0 ar însemna că nu se prezintă o opinie reală şi corectă asupra situaţiei financiare. Orice valoare negativă ar trebui consemnată separat şi nu va fi compensată cu valoarea altei proprietăţi sau altei clase de active.
Cînd există un drept de achiziţionare, organizaţia sau altpă firmă de despăgubire din partea statului în legătură cu o proprietate cu o valoare negativă, de exemplu în cadrul unui teren poluat, terent afectat de eroziune, teren vizat pentru demolare şi clădiri considerate monumente istorice, acest drept la despăgubiri nu trebuie luat în considerare în evaluare, de cît dacă administratorii firmei proprietare intenţionează săi exercite. Atunci cînd se raportează o valoare negativă, trebuie atrasă atenţia directorilor asupra ei prin note suplimentare la raportul de evaluare. Valoarea negativă ar trebui să fie raportată separat şi să nu fie agregată cu celelate valori.
Costul de înlocuire net. Procedurile care folosesc costul de înlocuire net sau costul de reconstrucţie ca bază de evaluare a unei afaceri, cu scopul elaborării documentelor financiare, sunt recunoscute ca adecvate numai în circumstanţe limitate, aşa cum se precizează în EVS 4.07.3 de mai jos. Costul de înlocuire brut este necesar şi pentru evaluare efectuată în scopul unei asigurări. Conceptul de cost de înlocuire curent net este, de asemenea, folosit în sensul de valoare de posedare – pentru o afacere care funcţionează, şi astfel face partea din calculul valorii de utilizare existentă. Utilizarea termenului în acest sens poate genera confundarea cu mai cunoscutul cost de înlocuire net, şi deci se recomandă ca folosirea lui să fie totdeauna însoţită de explicaţii adecvate.
Costul de înlocuire net este oprocedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăţilor specializate, care se vînd rar sau niciodată altfel de cît ca părţi ale unei afaceri. Aceasta nu este considerată o metoda derivată din piaţă, deşi unele analize, care stau la baza unor estimări ale valorii depiaţă se bazează pe date derivate din analiza costului de înlocuire a vînzărilor instlaţiilor de producţie. În absenţa unor date de piaţă costul de înlocure net este adoptat ca înlocuitor al analizei de piaţă. Prin urmare este nepotrivită, costul de înlocuire net pentru proprietăţi deţinute ca investiţii sau care constitue un surplus fţă de exploatarea companii.
După evaluarea terenului şi clădirii, evaluatorul trebuie saşi folosească judecata în baza unor discuţii detaliate cu managementul, asupra aspectelor calitative ale proprietăţii şi duratei de viaţă efectivă viitoare a acesteia, ţinînd cont de toate companentele deprecierii economice, legate de mediu, funcţionale sau strategice.
Deducerile din costul de înlocuire brut ar trebui sa fie făcute pentru fiecare dintre elementele următoare şi pentru oricare alte elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economică.
Procedura standart pentru a calcula deducerea din costul de înlocuire brut pentru determinarea costului de înlocure net, prin metoda liniară constă fie prin împărţirea vechimii a clădirii cu suma dintre vechimea ei şi durata rămasă estimată de viaţa economică utilă, sau deducerea din durata estimată de viaţă economică utilă şi împărţind rezultatul cu durata estimată de viaţă economică utilă dacă clădirea ar fi nouă.
Valoarea de investiţii. Valoarea de investi ţii este valoarea de patrimoniului determinată în baza valorii veniturilor viitoare pentru un investitor concret. Acest înţeles obiectiv raportează obiectul concret cu investitorul concret sau o grupă de investitori, avînd un scop sau unele criterii în relaţia de investiţii.
Este valoarea cea mai greu de ales. Este valoarea sau mărimea investiţiei în bunul imobil cu care investitorul este de acord. De exemplu se propune spre vînzare o construcţie nefinisată sau care va fi vîndută la licitaţie cu preţul de star 5mln lei . această construcţie poate fi utilizată în mai multe scopuri în construcţie se vor mai investi pentru finalizarea ei înk 5-10 mln lei. Evaluatorul trebuie să poată calula la ce valoare trebuie să oprească investitorul ca investiţia să fie rentabilă cu gradul de rentabilitate prestabil.
Valoarea de inventar. Valoarea de inventar se întilneşte în actele normative a Republicii Moldova referitoare la evaluarea bunurilor imobile ăentru impozitare. De exemplu un apartament cu două odăi în sectorul botanica are valoarea de piaţă de 10.000 $. Apartamentul sa vîndut cu 10.000 $. Pentru schimbarea titlului trebuie de plătit impozit 2% (200$). Vînzătorul şi cumpărătorul sau înteles că vor indica în contractul de vînzare –cumpărare nu 10.000$ dar 2000$ atunci impozitul va fi 40$, astfel sa căpătat o diferenţă de 160$ care nu ia cîştigat statul dar ipotetic iau cîştigat vînzătorul şi cumpărătorul. Ca aşa ceva sa nu se întîmple în Republica Moldova există o metodologie specială de evaluare în reyultatul aplicării ei se va calcula valoarea de inventar care în cazul nostru este egal aproximativ 6000-7000$ .
Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Astefel , procesul unei evaluări evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip al valorii asupra căruia sa convenit cu beneficiarul evaluării ţinînd cont de scopul evaluării.