Drept

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a terenurilor şi construcţiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea transcrierii pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul consensualismului au fost exceptate donaţiile şi ipotecile, acte  pentru care s-a prevăzut forma autentică.

Reglementări referitoare la terenuri.

Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeţele de teren până la 50 de ha, chiar dacă acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de numărul şi amplasarea moşiilor.

Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu  aveau pământ sau aveau pământ puţin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul împroprietăririi  nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepţionale, cu autorizare din partea Ministerului Agriculturii.

Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin această lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneţele situate înafara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunelor suburbane, staţiunilor balneo-climaterice.

Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu   autorizaţia

şi cu întocmirea actului în formă autentică.

Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat Decretul nr.

151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie

Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a terenurilor arabile, păşuni, fâneţe, vii, livezi, iazuri şi bălţi situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.

Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr. 144/1958.

Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii aflate pe teritoriul capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.

Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950, a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala prin actele între vii a terenurilor, cu sau fără construcţii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor – reşedinţe de raioane, localităţi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre muncitoreşti, precum şi a comunelor în care urma să se dezvolte staţiuni balneo-climaterice şi centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea prealabilă dată în condiţiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.

Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în formă autentică.

Decretul menţiona că înstrăinările sau împărţelile terenurilor arătate în art. 11, făcute fără respectarea cerinţelor legii erau nule de drept.

În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menţiona că în cazul în care s-a încheiat un înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcţii, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a preţului prevăzut în înscris, iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei de înstrăinare, una din părţi sau succesorii acesteia nu se prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanţa de judecată va putea da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Neprezentarea uneia din părţi la autentificare, în urma somaţiei făcute de cealaltă parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul de Stat în circumscripţia căruia se afla imobilul în cauză.

Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.

Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără construcţii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al municipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau oraşe, sunt indisponibile şi expropriabile.

Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin moştenire.

Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localităţilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conţineau dispoziţii identice, referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelaşi sens era şi art. 44 din Legea nr. 59/1974.

În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind contra unei taxe un drept de folosinţă asupra terenului, necesar utilizării construcţiei cumpărate. Suprafaţa acordată în folosinţă era de până la 100 mp. în mediu urban şi de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la stradă de maxim 12 m.

A fost controversată în literatura juridică noţiunea de teren aferent construcţiei:

Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele care dădeau autorizaţia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaţie agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcţiei.

Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului, după care, era atribuit în folosinţă sau/şi închiriat pentru locuinţă, iar diferenţa de teren era închiriată ori atribuită în folosinţă sau ca loc de casă.

Au fost numeroase cazuri în care diferenţele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în stăpânirea dobânditorilor construcţiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în majoritatea situaţiilor.

Au existat şi excepţii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice. Astfel:

• Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producţie se prevedea acordarea cu plată a unor terenuri în suprafaţă de cel mult 800 mp., suprafaţă care a fost redusă ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti;
• În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepţional, că producătorii agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaţia cultivării lor în bune condiţii, de a obţine producţiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităţile de produse potrivit legii.

În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărţeala între moştenitori a terenurilor, precum  şi înstrăinarea construcţiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris autentic, pe baza autorizaţiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.

În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărţeală făcută cu  încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.

În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost abrogate dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 1958.

Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinţă la 5000 mp., de acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membrii cooperatori.

Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi al anexelor gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestora, stabilind că această proprietate cumulată cu lotul în folosinţă să nu depăşească 6000 mp.

Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara localităţilor,

exceptându-se terenurile aferente construcţiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaţă de cel mul 1000 mp.

Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.

Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.

Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicţia de dobândire prin acte între vii şi obligaţia de înstrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăţenie română şi persoanele juridice care nu au naţionalitate română şi sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituţie.

În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemţiune în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din extravilan.

La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a terenurilor. S-a abrogat secţiunea privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de înstrăinare între vii trebuia făcute în formă autentică.

În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Prin noţiunea familie, în sensul  menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor. Încălcarea acestor prevederi era sancţionată cu reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiţiile străine, au stabilit că societăţile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi proprietatea terenurilor.

Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al arendaşilor,  exprimat prin intermediul secretarului unităţii administrativ-teritoriale.

Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a  terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele de judecată pe tot timpul soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii. S-a reglementat posibilitatea efectuării opoziţiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.

Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.

Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de  natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această formă a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faţă de redactarea textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susţinut opinia potrivit căreia forma autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar că în situaţia constituirii ori transmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesară.

Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, situaţie în care se trage concluzia potrivit căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor de orice fel este desfiinţat. Se recunoaşte astfel, dreptul de  dispoziţie deplină asupra imobilelor.

Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă.

Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.

Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeţei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai există nici o restricţie în privinţa întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indiferent de modul de dobândire.

Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie”.

Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziţiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispoziţiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, prin dispoziţiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaţii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de excepţie, în cazul anumitor  litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.

Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la  un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.

Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea titlului  de  proprietate  (dacă  este  altul  decât  unul  emis  conform  legilor  fondului  funciar)  nu   împiedică

circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanţă.

Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu privire la admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai puţin exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.

Situaţia străinilor şi apatrizilor după revizuirea Constituţiei şi aderarea României la Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituţia României revizuită, „...Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Pentru detalierea condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi apatrizi în temeiul dispoziţiei constituţionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra  terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine,  publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.

Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:

1. persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăţenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat membru; şi

1. persoanele fizice şi persoanele juridice din state terţe, adică cetăţenii statelor terţe şi apatrizii cu domiciliul în statele terţe, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat terţ.

În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de la care există o serie de excepţii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a admis existenţa unor perioade de tranziţie în care să se menţină restricţii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).

Prima excepţie este instituită de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în conformitate cu care „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru  reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.

A doua excepţie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se arată: “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.

Prin dispoziţiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepţie la excepţie, permiţând în interiorul menţionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:

1. cetăţenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi stabilesc reşedinţa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetăţean este sau din care provine apatridul); şi
2. apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).

În  conformitate  cu  prevederile  alineatului  ultim  al  articolului  5  din  Legea  nr. 312/2005,

„Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

Reglementări referitoare la construcţii.

Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se referea la construirea de locuinţe.

Potrivit art. 5, cetăţenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură locuinţă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinţă. Prin familie se înţelegea: soţul, soţia şi copiii minori.

Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii sau revânzării era interzisă. Cetăţenii puteau construi sau cumpăra locuinţe în localitatea de domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.

În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmitea la data întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinţei.

Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinţă proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinţe din fondul locativ de stat.

Prin  Decretul-Lege  nr.  1  din  26  decembrie  1989,  publicat  în  Monitorul  Oficial  nr.

4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.

Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziţiile art. 44 – 51 din Legea nr. 59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a  terenurilor şi construcţiilor.

Reglementarea din 1990 cu privire la construcţii. În anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a dat posibilitatea dobândirii  şi păstrării în proprietate a mai multor locuinţe de către o singură persoană.

Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.

Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinţe din fondul de stat în scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul aşa cum era iniţial în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic (cumpărarea în scop de închiriere sau de  revânzare),

aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ în discuţie, şi anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinţelor închiriate din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare a foştilor chiriaşi, iar nu în scop speculativ.

Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat cu excepţia locuinţelor de intervenţie. Prin locuinţă de intervenţie – în varianta  iniţială – se înţelegeau locuinţele situate în incinta unităţilor economice sau bugetare de stat, cât şi  cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.

În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinţă de intervenţie se înţelege locuinţele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care prin contractul de muncă îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor.

Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.

Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul privat pentru realizarea de locuinţe şi case de vacanţă, precum şi modalităţi de sprijinire financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenţii acordate de stat.

Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:

• restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
• acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaţia în care, deşi îndeplinesc condiţiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de despăgubiri.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.