Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripţiuni (transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la judecătorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe numele persoanelor (părţile actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaţie deosebit de dificilă şi anevoioasă.
În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se efectuau în registrul de transcripţiuni şi constau în copierea integrală a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură civilă.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele de împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.
Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse acestei operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea intrării lor.
Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii în registrul de transcripţiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
- publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaţia juridică exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesiguranţă asupra proprietarului imobilului;
- sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă doar în inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;
- având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea şi legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa dreptului transmiţătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinţa terţilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenţa dreptului dobândit;
- e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaţiei imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit sarcini