Trei persoane pot fi incluse în categoria celor afectaţi de o ipotecă şi anume: debitorul, creditorul şi terţul dobânditor al imobilului.
- Efectele faţă de debitor. Debitorul păstrează toate atributele dreptului de proprietate. El poate transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sau îl poate greva cu alte sarcini reale.
- Efectele faţă de creditor. Creditorul are un drept real accesoriu asupra imobilului, fără deposedarea proprietarului. Acest drept real accesoriu îi conferă creditorului două atribute şi anume: de a urmări bunul şi dreptul de preferinţă. Pe de o parte creditorul poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, atunci când debitorul a fost deposedat prin violenţă sau l-a vândut ori l-a donat. Tot astfel are dreptul de a-şi încasa creanţa cu prioritate din preţul vândut la licitaţie publică.
Dreptul de preferinţă se exercită şi asupra fructelor imobilului. Dacă bunul a fost expropriat pentru cauza de utilitate publică, potrivit Legii nr. 33/1994, îndemnizaţia primită drept despăgubire de către proprietarul imobilului ipotecat şi expropriat va fi afectată creditorului ca urmare a principiului subrogaţiei reale cu titlu particular.
- Efectele faţă de terţii dobânditori ai imobilului. Deşi ipotecat, imobilul poate fi înstrăinat unui terţ. Acesta din urmă poate să opună creditorului ipotecar ce are drept urmărire a imobilului unele excepţii cum ar fi: inexistenţa sau stingerea datoriei, nulitatea obligaţiei garantate, nulitatea contractului de ipotecă, nulitatea inscripţiei ipotecare, excepţia de garanţie contra evicţiunii dacă creditorul este moştenitorul vânzătorului de la care terţul a dobândit imobilul cu titlu oneros.
De asemenea art. 1794 Cod civil acordă terţului posibilitatea invocării beneficiului în discuţiune, dacă în patrimoniul debitorului au rămas alte imobile ipotecare pentru aceeaşi datorie.
Terţul dobânditor poate să plătească datoria debitorului de la care a dobândit subrogându-se în drepturile acestuia. De asemenea, terţul dobânditor poate să recurgă la purgă. Purga constă în oferta pe care terţul dobânditor o face creditorului de a-i plăti creanţa garantată prin ipoteca până la concurenţa preţului la care a cumpărat imobilul respectiv sau, dacă l-a dobândit gratuit până la concurenţa valorii imobilului, stabilită prin expertiză.
In sfârşit, terţul are posibilitatea abandonării imobilului ipotecat spre a fi scos la vânzare de către creditor.
Ioteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
Acte ce trebuie verificate
- Se va verifica cine este/sunt proprietarul/ precum şi titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreşte a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate în original precum şi dovada transcrierii acestuia în cadastrul de carte funciară.
- se va verifica dacă reprezentantul persoanei juridice are împuternicire expresă sau sunt mandatari cu procură autentică pentru a constitui ipoteca.
- se va urmări existenţa aprobării adunării generale (sau a consiliului de administraţie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca în actele constitutive ale societăţii nu se prevede altfel.
- se va urmări dacă taxele şi impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si dacă acesta este liber de orice sarcini.
Avantaje
- creditorul ipotecar are dreptul de a urmări imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar găsi acesta.
- în caz de executare silită, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferaţi celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscripţii ulterioare.
- inscripţiile ipotecare conservă dreptul de privilegiu şi de ipoteca în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripţiile (după această dată efectul lor încetând dacă nu au fost prelungite – pentru ca inscripţia reînnoită să-şi păstreze rangul iniţial, este necesar să se indice inscripţia primitivă).
- ipoteca continuă să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost plătita o parte din datorie şi chiar dacă, în caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece în lotul unuia dintre copartaşi (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie, întrucât garanţia este încorporată în imobil).
- la scadenţă dacă debitorul nu onorează creanţa, creditorul poate cere executarea silită (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificările sale) privind executarea creanţelor bugetare).
- cheltuielile privind înregistrarea şi asigurarea imobilului ipotecat sunt în sarcina debitorului (împrumutatului).
Riscuri/Dezavantaje
- fiind o obligaţie accesorie obligaţiei principale garantate, ipoteca are aceeaşi soartă ca şi principalul – “accesorium sequitur principale” (accesoriul urmează principalul). Deci, dacă obligaţia principală este afectată de modalităţi (termen, condiţie, etc) şi ipoteca va fi la rândul ei va fi afectată de acestea.
- nerespectarea formalităţilor de publicitate este sancţionată cu nulitatea înscrierii, ceea ce înseamnă că ipoteca nu va fi opozabilă şi nu va capătă rang decât din momentul înregistrării sale regulate, rangul căpătându-se din momentul în care înscrierea a fost făcută în mod valabil.
- nerespectarea formei autentice a contractului de ipotecă duce la nulitatea absolută a acestuia.
- cum ipoteca este folosită cel mai adesea la vânzările/creditele pe termen mijlociu sau lung, în acest interval, până la plata ultimei rate scadenţe, pot apărea evenimente neprevăzute (ex:incendiu, inundaţii, cutremure, etc) care să diminueze (uneori chiar substanţial) sau chiar să ducă la dispariţia bunului imobil asupra căreia este constituită ipoteca. De aceea, întotdeauna bunul ipotecat trebuie să fie asigurat la o societate de asigurări, iar poliţa de asigurare să fie emisă pe numele beneficiarului ipotecii.
- modalitatea greoaie de constituire (ca timp şi formalităţi ce trebuiesc îndeplinite).