Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice şi contractul de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească condiţii generale de validitate, un consimţământ valabil al părţilor care obligă, părţile să aibă capacitatea de a contracta, să existe un obiect determinat, licit şi posibil, cauza contractuală să fie licită şi morală să corespundă cerinţelor de formă etc.
2.1. Capacitatea părţilor de a încheia contractul. Calitatea de părţi în contractul de vânzare-cumpărare o are:
- a) Vânzătorul, care poate fi orice persoană fizică sau juridică, căreia după tipul contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile articolelor 20-22 Cod civil le este admisă această calitate.
- b) Cumpărătorul, care de asemenea poate fi orice persoană fizică sau juridică, căreia după tipul contractului de vânzare- cumpărare în condiţiile articolelor 20 - 22 Cod civil le este admisă această calitate. Totodată, cunoaştem cazuri în care calitatea de cumpărător poate fi limitată pornind de la anumite calităţi ale cumpărătorului. Astfel, spre exemplu, calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana fizică străină sau apatridul şi persoana juridică neautohtonă în cazul în care obiect al vânzării cumpărării apare un sector de teren agricol. De asemenea se exclude calitatea de cumpărător a persoanei care organizează şi petrece licitaţia în ce priveşte bunurile vândute la această licitaţie etc. Nu poate avea calitatea de cumpărător tutorele şi curatorul, soţul şi rudele acestora de până la gradul al patrulea inclusiv la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu persoana pusă sub tutelă sau curatelă. Nu poate avea calitatea de cumpărător mandatarul dacă încheie vânzarea-cumpărarea diri numele mandantului cu sine însuşi, chiar şi prin reprezentant, cu excepţia cazurilor când este autorizat expres sau când mandantul cunoaşte faptul şi nu obiectează
împotriva lui.
2.2. Consimţământul părţilor. Realizarea consimţământului constituie una din condiţiile de validitate, care la contractul de vânzare-cumpărare uneori poate servi drept moment de constatare a încheierii contractului. Pornind de la aceasta, este deosebit de necesar de a determina corect momentul realizării consimţământului în contractul de vânzare-cumpărare. După regula generală, consimţământul în contractul de vânzare-cumpărare este realizat atunci când părţile au convenit asupra condiţiilor esenţiale ale contractului. Din categoria condiţiilor esenţiale ale contractului fac parte condiţiile referitor la: bunul vândut, preţul bunului, termenul şi modul de transmitere a bunului, termenul şi modul de transmitere a preţului şi termenul de garantare a viciilor bunului vândut etc. Respectiv, din momentul când a fost realizat acordul de voinţă cu privire la aceste momente considerăm, că consimţământul în contractul de vânzare-cumpărare a fost realizat, iar în ce priveşte cazul când acesta apare ca un contract consensual, atunci acest fapt consemnează şi momentul încheierii contractului.
2.3. Obiectul contractului. Pornind de la regula generală prin care determinăm obiectul contractului, şi anume obiect al contractului constituie totul ceia cu privire la ce părţile dobândesc drepturi şi obligaţii, urmează a enunţa şi categoriile obiectului la contractul de vânzare-cumpărare:
- a) Obiectul intrinsec îl formează:
1) Transmisiunea bunului vândut, care presupune actul de transmitere de facto a posesiei asupra bunului vândut de la vânzător către cumpărător şi primire a bunului de către cumpărător. După prevederile articolului 760 Cod civil, bunul se consideră transmis din momentul predării efective a bunului fie către cumpărător, fie către persoana indicată de acesta sau din momentul punerii bunului la dispoziţia cumpărătorului dacă bunul urmează să fie predat la locul aflării lui. Este foarte important de a determina corect momentul când se consideră executată obligaţia de a transmite bunul. Astfel, regula principală după care se determină momentul transmisiunii bunului de la vânzător către cumpărător este că vânzătorul a efectuat transmiterea bunului către cumpărător atunci când a efectuat predarea de facto a bunurilor acestuia sau persoanei indicate de acesta. Totodată, însă, părţile la încheierea contractului pot stabili şi altă modalitate a momentului considerării transmiterii bunului. Astfel, după cum prevede articolul 760 Cod civil, moment al transmisiunii bunului poate fi şi momentul când vânzătorul a asigurat accesul cumpărătorului la bun pentru a fi recepţionat.
2) Transmisiunea preţului. Transmisiunea preţului apare drept obligaţie corelativă celei de transmitere a bunului, însă nu poate fi nici într-un caz drept condiţie reciprocă de executare. Astfel, cum¬părătorul nu poate îndreptăţi întârzierea achitării preţului cu întârzierea predării bunului[1]. La încheierea contractului părţile pot stabili de asemenea şi condiţii referitor la modul de transmitere a preţului. Este vorba despre transmiterea preţului bunului cumpărat direct vânzătorului sau transmiterea prin intermediul unor terţe persoane, inclusiv şi prin utilizarea serviciilor instituţiilor financiare, în acest sens, executarea obligaţiei cumpărătorului de a transmite preţul se consideră avută loc la momentul când vânzătorul sau terţa persoană care reprezintă interesele vânzătorului a intrat sau are posibilitatea de a intra în posesia banilor.
3) Transmiterea dreptului de proprietate. Din definiţia dată în articolul 753 Cod civil, reiese că odată cu transmisiunea bunului, vânzătorul asigură transmiterea dreptului de proprietate asupra acestuia. Pornind de la definiţia contractului de vânzare-cumpărare, putem deduce, că odată ce vânzătorul este obligat pe lângă transmiterea efectivă a bunului să transmită şi dreptul de proprietate asupra acestuia, atunci momentul transmiterii bunului poate să nu coincidă cu momentul transmiterii dreptului de proprietate. Acest fapt poate fi argumentat şi prin prevederile articolului 214 Cod civil şi prevederilor Legii cadastrului bunurilor imobile, prin care se stabileşte că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare este dobândit din momentul înregistrării în cadastrul bunurilor imobile. în acest sens, este necesar de a ţine cont de faptul, că la transmiterea dreptului de proprietate pot fi constatate următoarele situaţii la care se aplică anumite reguli, cum ar fi:
- a) dreptul de proprietate este transmis cumpărătorului în momentul transmiterii bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel;
- b) dreptul de proprietate este transmis anterior momentului transmiterii bunului;
- c) dreptul de proprietate este transmis ulterior momentului transmiterii bunului.
Prima regulă se aplică în cazul în care nici contractul de vânzare-cumpărare, nici legea civilă nu stabileşte momentul transmisiunii dreptului de proprietate în raport cu momentul transmiterii bunului. In aşa caz, odată ce vânzătorul a transmis posesia sau a acordat accesul cumpărătorului la intrarea în posesie asupra bunului, se va considera că a avut loc transmisiunea dreptului de proprietate. Cea de-a doua şi a treia regulă sunt aplicate în situaţia în care fie legea civilă, fie contractul[2] prevede că dreptul de proprietate asupra bunului vândut se transmite anterior sau ulterior momentului de transmitere a posesiei asupra bunului. Astfel, momentul dobândirii dreptului de proprietate poate fi considerat momentul încheierii contractului, care efectiv este anterior momentului dobândirii posesiei asupra bunului, momentul achitării preţului, care de asemenea poate fi anterior transmiterii bunului, momentul înregistrării contractului, care poate fi ulterior transmiterii bunului etc. Acest fapt are o importanţă esenţială în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor contractuale. Astfel, dacă dreptul de proprietate asupra bunului este apărut ulterior momentului de transmitere a bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului, cumpărătorul va putea cere executarea silită a obligaţiei de a transmite bunul, pe când în cazul în care dreptul de proprietate a fost dobândit anterior momentului de întrare în posesia bunului, la o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului cumpărătorul va putea cere revendicarea bunului avut în proprietate.
4) Garantarea în caz de evicţiune. Situaţia în care cumpărătorul este pus în pericolul de a pierde total sau parţial dreptul asupra bunului cumpărat prin intervenţia unei persoane dreptul cărea a apărut anterior momentului încheierii contractului se consideră caz de evicţiune. Articolul 766 Cod civil stabileşte că în caz de evicţiune cumpărătorul este obligat să cheme (să atragă) în calitate de copârât vânzătorul. în cazul în care cumpărătorul nu atrage vânzătorul în calitate de copârât, ultimul este scutit de răspundere faţă de vânzător dacă dovedeşte că atragerea sa în proces ar fi prevenit evicţiunea.
5) Garantarea lipsei viciilor şi garantarea calităţii bunului vândut. Conform prevederilor articolelor 763 şi 764 Cod civil, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului bunul fără vicii mate¬riale şi juridice. în ce priveşte viciile bunului vândut, este necesar de a face deosebire între viciile bunului şi defectele acestuia. Este vorba despre faptul, că uneori la încheierea contractului defectele materiale ale bunului nu se consideră de către părţi drept vicii ale acestuia. Astfel, în cazul vânzării-cumpărării unui autoturism, defecţiunea sistemului de frânare poate nu fi considerat de către părţi drept viciu al bunului, dat fiind faptul, că în momentul încheierii contractului cumpărătorul cunoştea despre aceasta, iar mai mult decât atât îl satisfăcea această stare, deoarece defectul respectiv a influenţat esenţial la micşorarea preţului.
Aşadar, viciile bunului vândut pot fi de natură juridică şi materiale. Se consideră vicii materiale acele care posedă defecte sau care au fost predate în cantitatea necorespunzătoare clauzelor contractului. Vicii juridice sunt cele care presupun dreptul unui terţ asupra bunului cumpărat, dar despre care cumpărătorul nu cunoaşte. Regula principală care priveşte garantarea viciilor este că cum¬părătorul pate cere înlăturarea doar acelor vicii despre care nu ştia şi nu putea şti la momentul primirii bunului sau încheierii contractului. Cumpărătorul, constatând prezenţa viciilor bunului cumpărat înaintează pretenţii cu privire la viciile bunului imediat ce le-a constatat, dar nu mai târziu de termenul stabilit în contract, sau dacă contractul nu prevede un aşa termen - nu mai târziu de şase luni din momentul transmiterii bunului.
6) Conservarea bunului vândut. După prevederile articolului 780 Cod civil când cumpărătorul întârzie să ia bunul sau nu plăteşte preţul, dacă plata preţului şi transmiterea bunului urmează a fi făcută simultan, vânzătorul trebuie să ia măsuri rezonabile pentru a-1 conserva.
7) Înlăturarea viciilor bunului vândut. Vânzătorul, la cererea cumpărătorului este obligat să înlăture din cont propriu viciile bunului vândut sau să admită reducerea preţului, dacă la aceasta pretinde cumpărătorul.
- b) Obiectul extrtinsec îl formează:
1) Bunul vândut. Pentru ca un bun să poată constitui obiectul material al prestaţiei vânzătorului, aceasta trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii: să fie în circuitul civil; să existe în momentul încheierii contractului său să poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil licit şi posibili; să fie proprietatea vânzătorului;
Bunul să fie în circuitul civil. Articolul 286 Cod civil stabileşte, că bunurile pot circula liber cu excepţia cazurilor când circulaţia lor este limitată sau interzisă prin lege[3]. Îngrădirea circuitului civil poate fi: absolută - care priveşte bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii fac obiectul proprietăţii publice şi care sunt inalienabile, şi; relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii[4]. Regula generală după care determinăm bunurile care sunt în circuitul civil este "toate bunurile sunt în circuitul civil dacă legea nu prevede altceva". în literatura de specialitate apar opinii după care un bun poate fi declarat inalienabil, adică scos din circuitul civil prin convenţia părţilor, nu numai prin lege. Este vorba de cazul când părţile contractante pot conveni asupra clauzei de inalienabilitate a bunurilor care formează obiectul contractului, cu condiţia, însă, ca această clauză să fie temporară şi să justifice un interes legitim.[5]
Bunul să existe în momentul încheierii contractului. însăşi prevederile articolului 753 Cod civil presupune, că vânzătorul transmite cumpărătorului un bun existent. Astfel, articolele 765, 772, 773, 774, 775 Cod civil, precum şi alte articole, presupun în mod implicit imposibilitatea vânzării unui bun inexistent. în acest sens, este deosebit de important de a determina corect faptul, că este vorba despre un bun concret existent sau de un alt bun, care poate apărea în calitate de obiect al vânzării-cumpărării. Spre exemplu, la vânzarea unui set de elemente care poate să formeze o garnitură de mobilă nu este corect să spunem, că obiect al vânzării-cumpărării este garnitura de mobilă, ci doar setul de elemente din care poate fi asamblată această garnitură. în acest caz argumentăm cu faptul, că la o eventuală insuficienţă a numărului de detalii din set, cumpărătorul poate înainta pretenţii cu privire la lipsa detaliilor din setul pentru asamblarea garniturii de mobilă, pe când în cazul în care în contract ar figura ca obiect al vânzării garnitura de mobilă, cumpărătorul nu mai poate înainta pretenţii cu privire la lipsa cărorva elemente ale garniturii, deoarece conform prevederilor articolului 765 Cod civil, acesta a avut posibilitatea de a verifica prezenţa sau lipsa unui element al garniturii şi respectiv acesta putea înainta pretenţii doar cu privire la viciile latente. în acest sens, în contractul de vânzare-cumpărare, dacă părţile au convenit asupra cumpărării unui set de elemente pentru asamblarea garniturii de mobilă, atunci în contract nu trebuie să figureze ca obiect garnitura de mobilă, deoarece la momentul încheierii contractului aceasta efectiv nu există.
Bunul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil. Necesitatea determinării bunului vândut reiese din mai multe considerente. Corecta apreciere a naturii, cantităţii şi naturii bunului dă posibilitate ca părţile să poată confirma executarea deplină şi corespunzătoare condiţiilor enunţate la realizarea consimţământului. Astfel, determinarea bunului în contractul de vânzare-cumpărare priveşte stabilirea naturii, cantităţii şi calităţii bunului. Uneori, determinarea cere indicarea şi altor parametri identificatorii, cum ar fi locul amplasării[6], numărul de identificare, numărul de înregistrare etc. Astfel, de exemplu, o construcţie este determinată prin indicarea localităţii în care este situată, apoi strada, numărul cadastral, dimensiunile etc. Bunul trebuie să fie posibil din punct de vedere fizic (material) şi juridic, în fine, bunul ce constituie obiectul contractului trebuie să fie licit şi moral ceea ce presupune posibilitatea utilizării lui fără careva impact amoral[7].
Bunul să fie în proprietatea vânzătorului. Odată ce prin contractul de vânzare-cumpărare se produce transmisiunea dreptului de proprietate, este firesc că această transmisiune urmează a fi făcută de la proprietar. Legislaţia cunoaşte, însă, cazuri când cel cec asigură transmisiunea bunului şi a dreptului de proprietate nu este şi proprietarul bunului. Este vorba de cazurile de înstrăinare forţată a bunurilor realizată de regulă de instanţa de judecată sau de către alte organe ale statului care după legislaţie posedă asemenea competenţă.
- Preţul contractului. Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului constând într-o sumă de bani, care după aprecierea părţilor constituie valoarea bunului vândut. în acest context este necesar de a face diferenţiere între preţul şi costul bunului, unde costul bunului reprezintă valoarea efectivă a acestuia, care cuprinde cheltuielile suportate pentru confecţionarea bunului, pe când preţul reprezintă valoarea atribuită bunului de către părţi la contract. Preţul poate să coincidă, dar de regulă acesta este diferit de costul bunului — el poate fi cât mai mare atât şi mai mic.
Pentru calificarea contractului încheiat drept contract de vânzare-cumpărare, iar în unele cazuri şi pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare preţul trebuie să fie fixat în bani. Astfel articolul 756 Cod civil stabileşte în mod expres că "preţul bunului trebuie exprimat în bani." Dacă contraprestaţia transmiterii bunului are o altă exprimare decât în bani, atunci este imposibil de a califica contractul respectiv drept contract de vânzare-cumpărare. El apare în aşa caz drept un contract de schimb sau de altă natură. Uneori, pornind, însă, de la faptul că contraprestaţia transmisiunii dreptului de proprietate asupra bunului poate fi de asemenea o sumă de bani anume preţul apare ca indiciu principal de relevare a calificativului contractului de vânzare-cumpărare. Exemplificăm aceasta prin faptul, că contraprestaţia transmisiunii dreptului de proprietate asupra bunului poate fi o sumă de bani şi în contractul de rentă. Aici însă suma de bani apare drept o prestaţie de întreţinere, care nu este neapărat să fie echivalentă valorii bunului care a fost transmis în proprietate debirentierului. Este deosebit de important de ţinut cont de faptul că dacă se înstrăinează însă numai o cotă-parte individualizată din imobil pentru preţ determinat, iar cealaltă parte în schimbul întreţinerii există două contracte distincte, cuprinse într-un singur act, urmând a se aplica pentru fiecare contract regulile corespunzătoare. Astfel, dacă se stipulează în actul părţilor că 1/3 din imobil se înstrăinează pe un anumit preţ, iar 2/3 din imobil se înstrăinează în schimbul întreţinerii, acel act va cuprinde două contracte distincte, primul de vânzare-cumpărare şi al doilea de întreţinere.[8] Prin urmare, asupra 2/3 din bunul dobândit în proprietate va exista grevarea dreptului de proprietate-inalienabilitatea pe durata vieţii credirentierului, iar 1/3 din bunul vândut va fi liber de o atare grevare. Corespunzător şi în registrul cadastral al bunurilor imobile, deşi dobânditorul în urma încheierii acestor contracte a dobândit dreptul de proprietate asupra întregului imobil, oricum vor fi efectuate două înscrieri, deoarece şi natura actelor săvârşite şi natura efectelor acestora este diferită.
Dacă în contractul de vânzare-cumpărare, preţul bunului nu este determinat în mod expres sau implicit într-o dispoziţie care permite să fie determinat, se va considera, că părţile s-au referit tacit la preţul practicat în mod obişnuit în momentul încheierii contractului, în ramura comercială respectivă pentru aceleaşi bunuri vândute în împrejurări comparabile[9]. În lipsa, însă, a unei careva posibilităţi de a determina preţul bunului, contractul va lovit de nulitate.
Uneori legislatorul nu lasă la latitudinea părţilor aprecierea preţului în contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, Legea privind Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 stabileşte, că terenurile aferente întreprinderilor privatizate se înstrăinează doar le preţul normativ stabilit conform Legii cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului[10]. în asemenea caz, posibilitatea stabilirii unui alt preţ, chiar şi mai mare decât cel normativ are drept efect declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare[11].
O condiţie stabilită referitor la preţ este aceea ca preţul să fie serios. Stabilirea caracterului de preţ serios constituie o problemă ce poate fi apreciată în fiecare caz concret în baza împrejurărilor concrete de încheiere a contractului. Practica contractuală ne demonstrează, că preţul poate fi superior sau inferior valorii bunului cară formează obiectul vânzării. Aceasta se argumentează cu faptul, că părţile sunt libere să determine valoarea la care se vinde bunul. în acest caz s-a spus că nu trebuie confundată neseriozitatea preţului cu validitatea lui, întrucât în caz de neseriozitate, preţul contractului este nul absolut, iar în caz de validitate a preţului, contractul de vânzare - cumpărare este valabil.[12] În cazul în care preţul este sincer şi serios însă este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, contractul va fi valabil deoarece părţile sunt libere să determine preţul.
[1] întârzierea transmiterii bunului poate servi drept o condiţie rezolutorie atunci când depăşirea termenului de predare a avut drept efect caducitatea actului. în asemenea condiţii cumpărătorul cere declararea rezoluţiunii contractului, şi reţinerea plăţii preţului apare drept o măsură de asigurare a efectelor declarării rezoluţiunii şi nu drept o neexecutare a obligaţiei cumpărătorului răspuns la neexecutarea obligaţiei de către vânzător.
[2] Este necesar de ţinut cont, însă de faptul, că odată ce legea prevede imperativ momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului cumpărat, atunci posibilitatea părţilor de a stabili prin contract un alt termen se exclude.
[3] Noţiunea de lucruri care sunt în circuitul civil şi respectiv scoase din circuilul civil vizează, în realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locaţune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulaţiei anumitor bunuri. în sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice (aşa numitele lucruri comune - res comunii - aerul, razele solare, apa mării sau din râul curgător.) care - fiind inepuizabile — nu aparţin nimănui şi al cărui uz e comun tuturor, în condiţiile şi limitele prevăzute de lege. Ca excepţie este cazul apelor care au potenţialul energetic valorificabil sau acelea ce pot fi folosite în interes public fac parte din domeniul public.
[4] Exemplu pot servi armele, substanţele narcotice etc.
[5] Dumitru Macovei, Drept civil. Contracte, Iaşi 1999, pag.39
[6] De regulă se referă la bunurile imobile, dar poate fi indice determinant şi pentru bunurile mobile, dacă părţile stabilesc expres aşa indiciu.
[7] Astfel de lucruri ar putea fi, spre exemplu, casetele cu înregistrări video pornografice.
[8] Radu I. Motică, magistru Florin Moţiu, Contractul de vânare-cumpărare, Bucureşti, 1999 pag. 80-81
[9] Articolul 756 Cod civil al Republicii Moldova.
[10] Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului " Nr.l308-XIII din_25.07.1997.
[11] În cazul în care părţile au stabilit un preţ mai mare decât preţul normativ, acesta poate să fie lovit de nulitate parţială.
[12] Radu I. Motică, Florin Moţiu, Contractul de vânare - cumpărare, Bucureşti, 1999, pag.88