Pentru validitatea contractului de locaţune urmează ca acesta să corespundă condiţiilor de legalitate, privitoare la consimţământ, privitor la capacitatea de a încheia contractul, privitor la obiect, şi privitor la cauza şi forma contractului.
2.1. Capacitatea de a încheia contractul. Calitatea de părţi la contractul de locatiune o au locatorul şi locatarul. Locator este persoana care deţine cu drept de proprietate bunul transmis în locatiune. Locatar este persoana care exercită folosinţa asupra bunului transmis în locatiune. Atât calitatea de locator cât şi cea de locatar o poate avea orice persoană cu capacitate de exerciţiu completă sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă în condiţiile prevăzute de legea civilă. Chiar şi în cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului aparţine unei persoane lipsite de capacitatea de exerciţiu, oricum calitatea de locator sau locatar aceasta nu şi-o pierde. în asemenea cazuri este limitată doar capacitatea sa de a încheia personal contractul. Aceasta, însă, o face din numele părţii reprezentantul său.
2.2. Consimţământul la contractul de locatiune, ca şi la alte categorii de contracte este realizat atunci când părţile au convenit asupra condiţiilor esenţiale ale contractului. Condiţiile esenţiale ale contractului de locatiune sunt: a) natura şi caracterele bunului transmis; b) scopul locaţiunii bunului; c) termenul de locatiune; d) modul de transmitere-restituire a bunului; e) mărimea şi termenul de achitare a chiriei. La momentul când părţile au convenit asupra acestor condiţii, consimţământul se consideră realizat.
2.3. Obiectul contractului. Referindu-ne la obiectul contractului de locaţiune, cum şi la alte contracte, vom descrie obiectul intrinsec şi extrinsec al contractului.
Astfel obiectul intrinsec al contractului de locaţiune îl constituie:
- Transmiterea bunului în locaţiune. La încheierea contractului de locaţiune părţile stabilesc obligaţia locatorului de a transmite bunul. Transmisiunea poate fi realizată fie personal, fie prin
reprezentantul uneia din părţi. La momentul realizării transmisiunii părţile întocmesc act de predare-primire a bunului sau un alt document care ar confirma transmisiunea bunului.
- Transmisiunea dreptului de folosinţă asupra bunului. Transmiterea dreptului de folosinţă asupra bunului dat în locaţiune are loc odată cu transmiterea posesiei asupra acestuia. De regulă calcularea termenului este condiţionată de transmiterea folosinţei asupra bunului.
- Înştiinţarea cu privire la viciile bunului transmis. După prescripţiile articolului 880 Cod civil, locatorul este obligat de a înştiinţa locatarul despre viciile bunului transmis, despre care acesta cunoaşte.
- Restituirea bunului transmis în folosinţă. La expirarea termenului de locaţiune, locatarul este obligat să restituie bunul. Locatarul restituie bunul prin întoarcerea aceluiaşi lucru care i-a fost transmis la încheierea contractului. în acest caz părţile întocmesc act de confirmare a restituirii bunului, indicând corespunderea acestuia prevederilor contractului sau stării sale anterioare predării către locatar.
- Achitarea plăţii de locaţiune. După prevederile contractului de locaţiune părţile stabilesc obligaţia locatarului de achitare a chiriei. Achitarea este făcută de către locatar în termenele prevăzute de contract. Astfel, părţile pot stabili achitarea chiriei la finele fiecărei luni sau altei perioade stabilite de părţi, precum şi la începutul fiecărei perioade sau la finele executării contractului, odată cu restituirea bunului, semestrului etc, cu indicarea zilei concrete de
achitare şi modalităţii.
- Achitarea altor plaţi. Este vorba de achitarea unor plăţi ce ţin de întreţinerea bunului, daunele cauzate de către terţi bunului transmis în locaţiune, plăţile ce rezultă din uzura bunului etc.
- Folosirea conform destinaţiei a bunului transmis în locaţiune. Locatarul este obligat să folosească bunul în aşa fel încât să nu contravină destinaţiei sale sau să nu ducă la deteriorarea acestuia, în unele categorii de contracte de locaţiune, pe lângă obligaţia de folosire conform destinaţie poate exista şi obligaţia de a fi folosit bunul. Această obligaţie poate reieşi din natura bunului sau din prescripţia legii. Astfel, dacă neutilizarea bunului ar duce la peirea sau înrăutăţirea stării acestuia, atunci locatarul va avea obligaţia nu numai de a folosi conform destinaţiei bunul transmis, dar şi de a-1 utiliza. Spre exemplu, prin prescripţia Codului funciar, beneficiarul de folosinţă funciară este obligat la prelucrarea terenului sub sancţiunea pierderii dreptului. Această situaţie se referă în mod direct şi la cazul de arendă a terenurilor.
Obiectul extrinsec al contractului de rentă îl formează:
- Bunul transmis în locaţiune. Bunul transmis în locaţiune, comparativ cu contractul de împrumut, după prevederile legislaţiei civile urmează să fie nefungibil. Aceasta înseamnă, că acest bun este nefungibil, fie prin natura sa, fie prin determinarea părţilor la contract. Drept bunuri ce pot constitui obiecte ale locaţiunii pot fi oricec bun mobil sau imobil, care după regimul juridic aplicabil sunt susceptibile de a fi date în locaţiune.
- Termenul de locaţiune. La încheierea contractului de locaţiune, părţile fie stabilesc perioada concretă, determinată în zile, luni, ani etc, fie condiţionează ca şi în cazul împrumutului restituirea bunului de producerea unui fapt juridic, care se va produce cu certitudine, dar care nu poate fi determinat în ce parametri temporari se poate produce. în asemenea cazuri vorbim despre contract de locaţiune cu termen determinat şi contract de locaţiune cu termen nedeterminat. Totodată, legislatorul în articolul 877 Cod civil stabileşte limita maximă a termenului pe durata căruia bunul poate fi transmis în locaţiune şi anume este vorba de termenul ce nu depăşeşte 99 ani. în unele acte legislative termenul limită de locaţiune poate fi mai mic decât 99 ani, cum ar fi spre exemplu cazul locaţiunii obiectivelor acvatice - 25 ani. începutul curgerii termenului de regulă constituie ziua transmiterii defacto a bunului, dar poate fi considerat şi momentul când locatarul avea posibilitatea oferită de locator de a intra în posesia bunului. - Chiria. Chiria constituie o sumă bănească, de regulă, cu privire la care se obligă locatorul faţă de locatar. Chiria poate fi achitată atât în bani cât şi în bunuri echivalate, după valoare, la o anumită sumă de bani. Mărimea chiriei poate fi modificată de către părţi de comun acord, dar în cazurile în care locatarul a fost nevoit să suporte anumite cheltuieli în legătură cu necesitatea conservării bunului transmis în locaţiune, sau a avut de suportat din urma unor vicii ale bunului, acesta poate să facă scăderea valorii acestor cheltuieli din plata pentru locaţiune. Aceste scăderi trebuie să fie neapărat proporţionale.
Cauza. Cauza sau scopul contractului de locaţiune este reflectată în două momente: urmărirea scopului de utilizare a bunului pentru extragerea fructelor pentru sine sau pentru terţi, satisfacerea unor interese private ale locatarului, precum şi urmărirea plăţii pentru locaţiunea bunului.
Forma contractului. Articolul 876 Cod civil stabileşte regula generală, după care contractul de locaţiune de imobile poate fi încheiat în formă scrisă şi dacă termenul de locaţiune depăşeşte
trei ani, atunci se cere înregistrarea cadastrală imobiliară în registrul bunurilor imobile a acestuia. în cazul bunurilor mobile nu este stabilită vre-o careva regulă ce ar condiţiona validitatea sau opozabilitatea contractului de locaţiune. Totodată, chiar şi în cazul bunurilor mobile, legislaţia ar putea prevedea careva condiţii specifice de formă a contractului de locaţiune a imobilelor.