Tipărire
Categorie: Economie
Accesări: 144
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rating 0.00 (0 Votes)

Proprietatea funciară prin categoriile de posesie, folosinţă şi dispoziţie reprezintă un fenomen destul de complex şi contradictoriu şi stă la baza sistemului de relaţii/raporturi funciare.

Dezvoltarea pieţei funciare permite de a crea şi prelucra parcele de pământ de mărime optimală, de a reduce gradul de fragmentare funciară şi a transfera terenurile agricole  în  mâinile proprietarilor eficienţi, fapt ce contribuie decisiv la sporirea eficienţei utilizării resurselor funciare şi dezvoltarea sectorului agrar.

Concurenţa acerbă existentă pe piaţa europeană a determinat fermierii  să-şi sporească gradul de competitivitate prin creşterea productivităţii şi eficienţei unităţilor agricole. Un mijloc sigur în acest sens îl constituie reducerea costurilor de producţie prin utilizarea mai raţională a resurselor funciare, lucru extrem de dificil în lipsa unei structuri agrare eficiente, care a putut fi realizată doar prin  mărirea exploataţiilor agricole, reducerea numărului de parcele şi creşterea mărimii medii a parcelelor de teren

În orice economie de piaţă, preţul pământului reprezintă un obiect al schimbului, prin vânzare-cumpărare. Deşi pământul este un „dar al naturii", pe măsură ce noi suprafeţe sunt atrase în circuitul productiv, pe măsură ce se perfecţionează sistemele de exploatare, pământul devine, tot mai mult, un rezultat al acţiunii umane. Cheltuielile menite să menţină şi să ridice fertilitatea sa naturală, să îi asigure protecţia ecologică, să îi permită irigarea, folosirea îngrăşămintelor chimice şi naturale etc., conferă fondului funciar calitatea de pământ capital, adică de teren care a încorporat în structura sa alte bunuri care i-au mărit componenţa funciară. . Acest fenomen este caracteristic îndeosebi ţărilor dezvoltate economic. În prezent, preţul pământului (pământ capital) se află sub influenţa unor factori cu acţiune directă sau indirectă.

  1. Cererea şi oferta de terenuri agricole - caracterul limitat al pământului, face ca oferta totală de pe terenurile agricole să aibă un caracter rigid, inelastic, fiind insensibilă la variaţia preţurilor. Creşterea preţului pământului nu măreşte oferta, dar nici scăderea lui nu o micşorează. Concurenţa se deplasează de pe terenul ofertei pe cel al cererii; drept urmare, preţul pământului evoluează în raport cu mişcarea cererii. Pe fondul ofertei totale rigide, pentru unele categorii de terenuri sau unităţi pot exista fluctuaţii ale ofertei, în funcţie de interesul proprietarilor de a-şi păstra sau vinde proprietatea.
  2. Cererea şi oferta de produse agroalimentare - are influenţă substanţială asupra preţului pământului, acţionând prin intermediul cererii şi
    ofertei de teren. Mărimea cererii pentru produsele agricole şi scumpirea
    acestora, stimulează cererea pentru pământ şi îi ridică preţul (în condiţiile în
    care oferta este inelastică). În practică, agenţii economici preferă să cumpere
    pământ, atunci când preţul acestuia este mai mic, fapt posibil atunci când
    preţul produselor agricole scade, iar conjunctura pentru afacerile agricole este
    mai puţin favorabilă. În perioada în care preţul pământului este mai ridicat, se preferă arendarea şi nu cumpărarea.
  3. Posibilitatea folosirii alternative a pământului - fondul funciar poate avea diferite utilizări: agricultură, silvicultură, construcţii, aşezări urbane sau
    rurale, obiective de suprastructură (şosele, autostrăzi, aeroporturi etc.), baze
    de odihnă şi agrement, rezervaţii naturale etc. Utilizare care asigură preţul cel
    mai ridicat, influenţează şi preţul celorlalte folosinţe.
  4. Mărimea şi evoluţia rentei - între renta funciară şi preţul pământului există un raport direct proporţional, cu o condiţionare reciprocă.
  5. Rata dobânzii bancare - preţul pământului se formează şi în raport cu evoluţia ratei dobânzii. Proprietarul funciar va cere, la vânzarea terenului,
    o sumă egală cu un capital care, depus la bancă cu dobânda zilei, să îi aducă
    un venit anual, egal cu renta obţinută dacă pământul ar fi fost arendat.
  6. Progresul ştiinţifico-tehnic contemporan - permite, prin aplicarea lui în agricultură, obţinerea unei rate a profitului identică cu cea din alte ramuri,
    sau chiar mai mare, fapt ce determină tendinţa de migrare a capitalului spre
    această ramură.
  7. Ameliorarea poziţiei terenurilor agricole - prin realizări de infrastructură care oferă posibilităţi mai bune de exploatare a terenului, chiar
    dacă proprietarul funciar nu a avut nici o contribuţie la executarea lor (căi
    ferate, şosele, autostrăzi, aeroporturi, depozite etc.). Aceste ameliorări
    influenţează pozitiv preţul pământului.

In principal pretul pamantului se fundamenteaza pe doua elemente: renta funciara si dobanda zilei. Astfel ca un proprietar va solicita un pret teoretic egal cu re 232l112c nta anuala ( R ) depusa la banca care sa ii asigure in cazul unei rate a dobanzii d(%) o dobanda capitalizata eel putin egala cu renta anuala:

R

P = - x 100 d

  1. Calitatea solului si a mediului inconjurator sunt elementedeterminate ale pretului pamantului.

Deci bonitarea terermrilor constituie o conditie esentiala pentru stabi-lirea valorii pamantului. Cu cat un teren are potential natural mai ridicat cu atat pretul sau este mai mare.

Un factor important al calitatii solului il reprezinta investitiile de potenfare a capacitatii naturale a terenului. Pretul difera si in functie de categoria de folosinta. Terenul arabil are un pret mai mare comparativ cu pasunile si fanetele dar un pret mai mic comparativ cu plantatiile pomi si vie unde sunt incluse investitiile efectuate la hectar.

  1. Pozitia terenului fata de centrele de consum sau prelucrare a produselor agricole are influenta asupra pretului si a exploatarii lui.

In zonele situate in jurul marilor aglomerari urbane pretul este eel mai ridicat chiar daca fertilitatea nu este de calitate foarte buna, deoarece aici sunt amplasate culturile cele mai intensive si mai perisabile, cu consum permanent.

In zonele exterioare (situate la distante mari) se amplaseaza culturi exterioare ale caror produse se stocheaza usor si pe termen lung. Prefurile acestor terenuri chiar daca au fertilitatea foarte buna vor fi mai mici.

  1. Vocatia terenului constituie una din functiile determinante in stabilirea pretului pamantului. Astfel in zonele de interes turistic sau unde exista posibilitatea de a construi preturile sunt foarte ridicate.

Renta funciara si formele ei

Unii teoreticieni au explicat si explica renta pornind de la forma de proprietate asupra pamantului. ca factor de productie. Pe masura ce populatia a crescut pamanturile libere au devenit tot mai putine. Proprietarii de pamant aveau doua posibilitati: sa-1 lucreze ei insisi sau sa-1 dea spre folosinta altei persoane caz in care proprietarul a pretins o plata numitadiferit.

Deci renta desemneaza ceea ce pretinde si incaseaza proprietarul funciar de la utilizatorul pamantului (arendas.) indiferent de forma de realizare: in munca, in produse sau in bani.

In exploatarea pamantului se formeaza mai multe tipuri de renta.

1) Renta absoluta (Ra) se incaseaza de catre tot! proprietarii de teren indiferent de calitatea terenului pe care il detin. Ca marime absoluta renta se calculeaza ca diferenta intre pretul incasat de fiecare proprietar(Tntreprinzator) si suma costurilor plus profitul normal.

Ra = P-C+Prn unde:

P = pret;

C = costuri;

Prn = profit normal.

2) Renta diferentiala I si II

Renta diferentiala I provine din diferenta de fertilitate dintre terenuri, fiind rezultatul cheltuielilor mai mici cu care se obtin produsele pe terenuri fertile in conditiile cand pretul de vanzare este determinat d cheltuielile realizate pe terenurile mai slabe (aflate in circuitul agricol).

Renta diferentiala III este caracteristica agricultural intensive formata ca diferenta intre randamentul a doua sau mai multe investitii succesive sau simultane (pe suprafete diferite) de capital si de munca.

3) Renta de monopol este profitul realizat de posesorul unor suprafete de teren cu insusiri speciale, deosebite care produc in cantitati reduse produse cu calitati deosebite (care nu pot fi obtinute pe alte terenuri).Vanzarea acestor produse la preturi ridicate de monopol permite obtinerea unui excedent peste profitul normal ce revine proprietarului funciar.

4) Renta de pozitie apare din diferentele ce exista intre terenuri privind distanta fata de centrele de aprovizionare, desfacere sau fata de caile de comunicatie.

Datele statistice arată că, în prezent, preţul de piaţă al pământului este relativ redus. Astfel, preţul mediu al unui hectar de pământ a fost de 10,3 mii lei în anul 2008, faţă de 12,1 mii lei în 2007. De asemenea, el este mai jos, dacă îl comparăm, de exemplu, cu preţul mediu a unui hectar de pământ în Polonia, care după calitate este mai inferior, şi constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător calităţii celui din Republica Moldova se comercializează la un preţ de peste 7,0 mii euro.

Preţurile terenurilor arabile pentru un hectar în unele ţări europene sunt, după cum urmează:

România - 700 USD;                           Olanda - 14.800 euro; 

Franţa - 8.300 euro;                             Belgia - 8.500 euro; 

Slovacia - 6.000 euro;                          Cehia - 5.300 euro; 

Rusia - 2.000 euro;                              Ucraina - 1.600 euro. 

Cauzele unei asemenea  situaţii pot fi: lipsa de interes pentru cumpărarea pământului datorită preţului redus al produselor agricole şi greutăţilor întâmpinate la desfacerea lor; penuria de capital pentru cumpărarea pământului; lipsa de credite şi nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pământului pentru obţinerea lor; numărul mare al populaţiei  rurale pentru care pământul este principalul mijloc de existenţă; nivelul relativ ridicat al arendei, la care s-ar putea adăuga lipsa de informaţii şi subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru  diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de intabulare în Cartea funciară.