Economie

Documentaţia tehnico-economică constă într-o serie de lucrări descriptive, desene, calcule tehnice şi economice prin care se definesc modalităţile tehnice, constructive, arhitectonice, economice şi financiare, sociale de înfăptuire şi fructificare a unei activităţi de investiţii. Această documentaţie poate fi prezentată pe diferite suporturi şi cu diferite mijloace de realizare (dosare clasice, dischete, CD).

Deşi mulţi investitori, mai ales cei implicaţi în micile afaceri, nu sunt preocupaţi de întocmirea unei documentaţii pentru fundamentarea deciziei de investiţii, totuşi  fiecare investitor procedează la anumite analize, calcule, prognoze, estimări mai mult sau mai puţin complexe, consemnate mai simplu sau mai riguros, deoarece nimeni nu îşi permite să cheltuiască  o sumă de bani ca investiţie fără să urmărească un anumit scop.

Documentaţia îi priveşte în egală măsură pe toţi participanţii la activitatea investiţională, adică:

• beneficiarii investiţiei (privaţi sau publici, ca proprietari sau ca entităţi achizitoare);
• finanţatorii (creditori bancari, societăţi de leasing, finanţatori externi, persoane fizice sau juridice pe piaţa de capital);
• proiectanţii (societăţi de consulting şi de proiectare);
• antreprenorii (constructorii);
• autorităţile locale sau naţionale sau chiar internaţionale (care emit o serie de avize şi acorduri, inclusiv specialiştii din comisiile de licitaţie).

► În primul rând, întocmirea unei documentaţii investiţionale depinde de categoriile de investitori şi de forma de proprietate în care se investeşte, şi anume:

-beneficiarii unor investiţii din fonduri publice (regii autonome, comunităţi locale, întreprinderi cu capital de stat, instituţii bugetare) sunt obligaţi să întocmească o documentaţie obligatorie, cu o structură şi un conţinut legiferat prin diverse legi organice, ordonanţe guvernamentale, ordine ale ministerelor,  publicate în Monitorul Oficial;

-agenţii economici privaţi mai mari sau mai mici pot realiza investiţii practic la libera lor alegere şi nu se prevede o documentaţie obligatorie; totuşi, convieţuirea într-un anumit mediu economico-social  impune obţinerea unor avize şi acorduri de amplasare, racorduri la reţelele de energie, de apă-canal, telefon, realizarea de căi de acces, măsuri de protecţie împotriva incendiilor, măsuri de protecţia mediului, respectarea unor legi ale concurenţei, organizarea aprovizionării şi desfacerii etc. Atunci când solicită resurse de finanţare prin credite bancare sau prin diverse programe internaţionale; pentru acestea trebuie, în fapt, să fie întocmită o anumită documentaţie justificativă, care poate fi foarte laborioasă şi riguroasă;

-populaţia este implicată în lumea modernă în aşa numitele finanţe sau investiţii personale, ceea ce face ca şi acest segment de investitori să se implice în elaborarea şi urmărirea unor documentaţii specifice; de exemplu, realizarea unei locuinţe este o investiţie imobiliară, care necesită numeroase avize, acorduri, bazate pe o documentaţie tehnico-economică, iar contractarea unui credit imobiliar necesită alte documente.

            Documentaţia pentru investiţiile în activea din piaţa reală din România are la bază, în esenţă, conţinutul cadru al documentaţiei pentru investiţiile publice, iar acest conţinut a fost permanent aliniat la standardele Uniunii Europene. Concret, legislaţia din România vorbeşte despre  două mari categorii de investiţii publice[1], şi anume:

1. investiţii noi, care pot fi, la rândul lor:

-investiţii publice majore, al cărui cost total depăşeşte echivalentul a 25 milioane de euro (în cazul investiţiilor promovate în domeniul de protecţie a mediului) sau echivalentul a 50 milioane de euro (în cazul investiţiilor promovate în alt domeniu);

-investiţii publice obişnuite (sub aceste costuri totale);

B.lucrări de intervenţii, efectuate la construcţiile existente, inclusiv instalaţiile aferente şi care sunt asimilate unor obiective de investiţii; aceste lucrări se referă la reparaţii capitale, transformări, modificări, consolidări, reabilitări termice etc.

            Documentaţia tehnico-economică pentru investiţiile publice din economia reală se referă la următoarele categorii de documente, fiecare având un conţinut-cadru legiferat:

-studiu de prefezabilitate pentru obiective noi

-studiu de fezabilitate pentru obiective noi (care include şi devizul general al lucrării)

-documentaţia de avizare a lucrărilor de intervenţii

-proiectul tehnic pentru investiţii noi sau intervenţii

-detalii de execuţie

În practica, o sintetizare a succesiunii documentaţiei obligatorii pentru o investiţie publică nouă, pe cele două faze: proiectare şi realizare, este prezentată în Fig.nr.3.4.

Fig.nr.3.4. Succesiunea elaborării documentaţiei tehnico-economice aferentă  investiţiilor publice

Aceste documente sunt completate cu alte piese necesare pentru a participa la licitaţiile organizate pentru a presta consultanţă, proiectare şi realizare (execuţie propriu-zisă) a investiţiei publice.

►În al doilea rând, documentaţia depinde de activele în care se materializează fondurile de investiţii. Conform practicii evaluatorilor occidentali, activele sunt  clasificate astfel:

-imoblizări care se află în patrimoniul unui agent economic (corporale şi necorporale);

-active tranzacţionate pe piaţa imobiliară (terenuri, construcţii rezidenţiale şi nerezidenţiale);

-bunuri mobile (proprietatea unor persoane juridice sau fizice);

-active specifice pieţei financiare (negociabile sau nenogociabile).

Pentru România există prevederi legale şi obligatorii pentru imobilizările corporale obţinute prin investiţii din fondurile publice. Pentru alte categorii de active, documentaţia este diversificată şi mai puţin este clarificată legal.

a)Pentru investiţiile care se încorporează în imobilizări corporale, conform prevederilor pentru investiţiile publice, o prezentare mai amănunţită urmăreşte cele trei faze ale procesului de investiţii.

1. Faza preinvestiţională constă în următoarele etape, însoţite de diverse documentaţii:

*identificarea oportunităţii investiţiei (ideile esenţiale ale proiectului de investiţii);

*selecţia preliminară,  prin studiul de prefezabilitate;

*formularea deciziei (studiul de fezabilitate sau planul de afaceri);

*luarea deciziei de investiţii (raportul de evaluare).

2. Faza investiţională cuprinde:

*negocierea şi contractarea proiectării şi execuţiei (oferta de licitaţii privitoare la proiectarea tehnică,  realizarea prin  antrepriză etc.);

*proiectarea (contracte de proiectare, proiectul tehnic);

*construirea sau realizarea investiţiei (contract de antrepriză, contract de urmărire a execuţiei, documente de decontare);

*punerea în funcţiune (proces verbal de recepţie, încheierea situaţiei contabile a cheltuielilor de investiţii).

3. Faza operaţională (exploatare), legată de decizia de investiţii, cuprinde mai multe elemente juridice, contabile, financiare, sociale, şi anume:

*stabilirea activităţii şi a patrimoniului viitoarei afaceri (statut de funcţionare şi diverse acte contabile);

*evidenţierea unor elemente legate de fructificarea investiţiei (durata de recuperare a investiţiilor; durata de funcţionare eficientă după recuperarea cheltuielilor de  investiţii; durata de rambursare a creditelor sau de plată pentru credit bancare, credite ipotecare, leasing etc.);

*decizii de modernizare, reînnoire, reconstrucţie sau dezvoltare pe durata de funcţionare (practic cu aceleaşi faze şi documente ca în cazul unei noi investiţii);

*lichidarea activităţii, prin dezinvestiţie sau faliment nedorit.

Aşa cum se remarca, mai ales micii întreprinzători privaţi nu au obligaţia de a realiza aceste documente, dar atunci când solicită resurse de finanţare de la bănci, din piaţa de capital sau  din alte resurse externe, ei întocmesc cel mai adesea ca documente principale:

-planul de afaceri

-proiectul tehnic

1. b) Investiţiile care se încorporează în active imobiliare au la bază o documentaţie obligatorie şi legală, dacă sunt realizate din fonduri publice, dar există şi unele extensii asupra unor active realizate de către investitori privaţi. Dacă este vorba de investiţii imobiliare legate de obiective economice, atunci ele se aseamănă cu prima categorie de active ale unui agent economic.Investiţiile imobiliare sunt însă fundamentate prin o serie de analize caracteristice asupra următoarelor aspecte:

-oferta şi cererea de pe piaţă imobiliară rezidenţială şi nerezidenţială, pentru active proprii sau închiriate, date obţinute din publicitatea imobiliară, din contracte notariale, autorizaţii de construcţii, date statistice oficiale;

-caracteristicile diverselor categorii de active imobiliare, conform datelor din cadastru, din acte de proprietate, din fişe tehnice etc.;

-posibilităţile şi costurile de finanţare din resurse proprii, din credite bancare, prin leasing imobiliar;

-estimarea tendinţei valorii de piaţă, corelată cu informaţii legate de preţurile obţinute în urma tranzacţionării pe piaţa naţională şi internaţională;

-factori de influenţă asupra cererii şi ofertei, specificul şi riscurile tranzacţiilor cu aceste active (fiscalitate, asigurare, vecinătăţi, factori psiho-sociologici specifici unor perioade sau zone etc.).

1. c) Investiţiile care se încorporează în bunuri mobile, independente (diverse utilaje, autovehicule rutiere, vapoare, avioane, bunuri de artă etc.) sunt fundamentate prin o serie de analize asupra următoarelor aspecte:

-oferta şi cererea de pe piaţă, obţinute din documente de licitaţii sau din publicitatea specifică;

-fişe tehnice sau alte documente cu caracteristici, preţurile lor în corelaţie cu performanţele lor, termene de garanţie, durata de folosire etc.;

-posibilităţile de finanţare din resurse proprii, din credite bancare, prin leasing operaţional sau financiar;

-estimarea tendinţei valorii de piaţă, corelată cu informaţii legate de preţurile obţinute în urma tranzacţionării acestor bunuri, factori de influenţă asupra cererii şi ofertei, specificul şi riscurile tranzacţiilor cu aceste bunuri pe piaţa naţională şi internaţională;

-fiscalitatea legată de aceste bunuri;

-probleme de asigurare;

-factori psiho-sociologici specifici unor perioade sau zone.

1. d) Investiţiile financiare (acţiuni şi obligaţiuni cotate sau necotate, fonduri de investiţii, produse derivate etc), datorită diversităţii lor ca modalităţi de realizare şi de tranzacţionare, nu au o documentaţie standard pentru toate aceste tipuri, dar există anumite prevederi pentru fiecare tip. În esenţă, documentaţia îl priveşte pe de o parte pe emitent, care doreşte să recurgă la finanţarea prin piaţa de capital şi care ajunge la concluzia ca va găsi investitori la valoarea ceruta, iar pe de altă parte, se realizează o documentaţie oferită investitorilor pentru a-i atrage să plaseze fonduri în titlurile de valoare emise sau în tranzacţiile propuse.

De exemplu, emisiunea de acţiuni sau de obligaţiuni are la bază :

-un prospect al emisiunii

-un raport de evaluare a unităţii emitente

-documente de plată şi de înregistrare a titlurilor emise care atesta calitatea de acţionar sau investitor.

În general, evaluarea unor imobilizări financiare are în vedere 3 elemente:

• Evaluarea iniţială (la achiziţie, valoarea la care va fi recunoscut în contabilitate un activ financiar este costul său de achiziţie).
• Evaluarea bilanţieră la valoarea justă (la cost sau valoarea din contract, mai puţin ajustările pentru pierdere de valoare).
• Valoarea justă este definită ca valoarea la care poate fi tranzacţionat un activ, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cazul unei tranzacţii în care preţul este determinat în mod obiectiv.

[1] Hotărârea nr.28 din 9 ianuarie 2008 privind aprobarea conţinutului-cadru al documentaţiei tehnico-economice aferente investiţiilor publice, precum şi a structurii şi metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de investiţii şi lucrări de intervenţii, publicată în Monitorul Oficial nr. 48 din 22 ianuarie 2008.