Piaţa imobiliară românească a reapărut şi s-a dezvoltat rapid după anul 1990, cu menţiunea că tranzacţiile de pe această piaţă au devansat ritmul reglemetărilor legale naţionale şi de armonizare cu cele de pe plan internaţional. Este o evoluţie atipică, datorită perioadei de tranziţie, perioadă cu multe goluri legislative şi cu neconcordanţe între nivelul general de dezvoltare şi de standing la locuinţelor, pe de o parte, şi valoarea lor, pe de altă parte.
Practic, pe piaţa imobiliară din România se tranzacţionează:
- active rezidenţiale (case de locuit, apartamente în bloc);
- nerezidenţiale (centre comerciale, magazine, spaţii de birouri, hoteluri,);
- imobiliare industriale (fabrici, depozite);
- agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri, teren);
- active speciale sau mai rar tranzacţionate (proprietăţi cu design unic sau care limitează utilizarea numai în scopul iniţial – şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferinţă, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni).
Analiza actuală referitoare la activele domeniul imobiliar cuprinde patru domenii:
- pământ;
- elemente fixate prin construcţie;
- drepturi de proprietate;
- terminologie contabilă şi financiară.
În acelaşi timp, este necesară racordarea analizelor la teoria şi practica „real estate industry“, deoarece, în prezent, această analiză este simplificată:
- predomină vânzarea şi aranjamentele în piaţa proprietăţii reale, deşi au reapărut şi diferite contracte şi tranzacţii privitor la investiţii imobiliare, alături de credite ipotecare, refinanţare, asigurare, leasing imobiliar, toate bazate pe existenţa proprietăţii imobiliare;
- vânzătorii şi cumpărătorii rămân încă jucătorii principali din piaţă, dar au apărut şi alţii: agenţii imobiliari, evaluatorii, investitorii, consultanţii, juriştii, antreprenorii, instituţiile bancare şi de asigurări, companii de leasing, departamente ale autorităţilor locale şi naţionale; deocamdată, este greu de definit rolul fiecăruia şi relaţiile dintre ei.
Analiza domeniului imobiliar românesc demonstrează totuşi înscrierea în tendinţele europene din cele 4 componente.
- Construcţiile au înregistrat creşterea accelerată a numărului de întreprinderi mici şi a numărului de angajaţi din acest domeniu.
- Investiţiile sunt susţinute atât de persoane fizice şi juridice, dar şi de instituţii şi intermediari şi s-au extins considerabil după anul 1990.
III. Finanţarea în domeniul imobiliar a dezvoltat numeroase activităţi, de tipul creditului ipotecar, dar şi pentru gestionarea unor datorii financiare, dividende pentru investitori şi developeri; de asemenea, multe bănci joacă un rol crescând în activitatea de management în active imobiliare, administrarea fondurilor, asigurări de viaţă şi susţinerea finanţatorilor.
- Serviciile în domeniul imobiliar (întreţinere, management condominium etc.) nu au înregistrat încă prea mari performanţe, dacă sunt comparate cu cele din alte state europene dezvoltate.
Piaţa locuinţelor reprezintă cel mai dezvoltat şi cel mai reglementat segment al pieţei imobiliare româneşti; în acelaşi timp, problemele locuinţelor au corelaţii foarte complexe, din punct de vedere al numeroaselor aspecte sociale, economice, juridice, politice, ecologice şi chiar cu specific naţional.
|
Retete de facut bani din investitii imobiliare până în anul 2008 |
|
Blocurile noi de apartamente au adus un profit rapid, in timp ce cladirile de birouri permit un câştig mai mare in timp. Reteta instant pentru un bloc de locuinte până la criza financiară: Suprafata teren: 1.000 mp Deci: -preţ teren: 1000 mp x 1000 euro/mp=1 milion euro -preţ de construcţie: 1800 mp x 750 euro/mp= 1, 35 milioane euro -preţ total:1 mil.euro+1,35 mil.euro=2,35 mil.euro A. Dacă se vinde spaţiul: -preţ de vânzare: 1800 mp x 2000 euro/mp=3,6 milioane euro -profit: 3,6 mil.euro-2,35 mil.euro=1,25 mil.euro Rata profitului : 1,25/2,35 x 100=55% T rmen de recuperare a investiţiei : 2,35/1,25=1,88 ani B. Dacă se închiriază spaţiul : -Venituri lunare din chirii: 1800 x 10=18.000 euro -Venit anual: 18.000 x 10 euro/mp=180.000 euro -La un procent de închiriere de 80% pe an, venitul anula va fi : 180.000x80%=144.000 euro - Venituri - Impozit 16% : 144.000 – 144.000 x 1 % = 120.96– euro/an Pentru inchiriat, mai bune birourile Birourile sunt o investitei mai delicata, cu toate ca prin inchiriere aduc castiguri mai mari. Acest lucru se datoreaza faptului ca pe acest segment imobiliar concurenta este mult mai mare, la fel si pretentiile chiriasilor. Din start trebuie ales targhetul clientilor vizati. In cazul in care posibilitatile financiare nu sunt prea mari, in mod automat o cladire mai mica, de maximum 2.000 mp, inseamna si o clasificare tip B+. Pentru cladirile de clasa A este nevoie de suprafete construite mult mai mari si facilitati nenumarate, inclusiv servicii complexe asigurate chiriasilor. Reteta instant pentru un bloc mediu de birouri până la criza financiară: Suprafata teren: 600-1.000 mp |