Renta se deosebeşte de celelalte venituri (salariu, dobândă profit) prin conţinut, funcţii specifice şi mecanism de formare. La baza formării rentei se află Legea randamentelor neproporţionale (cunoscută iniţial sub denumirea de "legea fertilităţii descrescânde").
O anumită perioadă de timp, acţiunea legii era restrânsă numai în domeniul agriculturii, iar valabilitatea ei era limitată doar la zona randamentelor descrescătoare rezultate din folosirea unei suprafeţe de teren. Ulterior, sub incidenţa progresului ştiinţifico-tehnic, s-a determinat că folosirea tuturor factorilor de producţie (naturali, materiali, umani) se află sub influenţa acestei legi. Practic, arată că, folosirea unor fracţiuni egale din acelaşi factor de producţie, asigură randamente diferite: la început crescătoare, apoi staţionare, iar în final descrescătoare.
Dacă obţinerea rentei este condiţionată de randamentele proporţionale, mărimea ei depinde de volumul producţiei marginale, realizată prin folosirea unei cantităţi suplimentare dintr-un factor de producţie.
Această producţie suplimentară are o evoluţie inegală, oscilantă: creşte, staţionează sau scade, în funcţie de proporţia în care se combină factorul variabil cu cel constant.
Excedentul de produse ce poate fi obţinut în urma folosirii unui factor de producţie cu calităţi superioare celor medii, reprezintă forma materială a rentei.
Transformarea surplusului de producţie fizică în venit sub formă de rentă, depinde de situaţia cererii şi a ofertei pentru bunul respectiv, de raportul dintre ele.
Obţinerea efectivă a rentei de către deţinătorul unui factor de producţie cu calităţi deosebite, depinde de elasticitatea ofertei totale. Oferta rigidă, în raport cu cererea, va antrena o urcare a preţului de vânzare, peste nivelul de echilibru, fapt ce va aduce posesorului bunului respectiv un excedent de venit.
Venitul realizat de către deţinătorul unui factor de producţie, a cărui ofertă totală este inelastică şi insensibilă la ridicarea preţului de vânzare, poartă denumirea de rentă economică.
Cu cât oferta totală este mai rigidă, cu atât renta economică este mai mare. Ea rezultă din preţul ridicat al produselor, la care cererea nesaturată nu poate fi acoperită prin mărirea ofertei, deoarece producţia este limitată.
Renta economică nu este un determinant al preţului de vânzare, dimpotrivă, se realizează numai după ce preţul s-a urcat, ca urmare a deficitului de ofertă, în raport cu cererea totală. În forma cea mai generală, renta desemnează venitul ce rezultă din insuficienţa ofertei totale.