Proprietatea comună

Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor proprietari titulari.

Proprietatea comună are două forme: pe cote părţi şi în devălmăşie.

1. a) proprietatea comună pe cote-părţi, adică dreptul de proprietate asupra unui bun este fracţionat în cote-părţi ideale şi abstracte.

Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea comună pe cote- părţi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinţează termenul de indiviziune, atunci când dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se exercită asupra unei mase de bunuri.

Proprietatea comună pe cote-părţi este de două feluri: obişnuită sau temporară şi forţată şi perpetuă.

►Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Acest fel de proprietate comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputând fi obligat a rămâne în indiviziune.

Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.

Modurile de dobândire a proprietăţii comune obişnuite sau temporară sunt: succesiunea, convenţia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii, construirea de către mai multe  persoane pe terenul ce aparţine unuia sau mai multor coproprietari, transformarea proprietăţii devălmaşe a soţilor cu ocazia divorţului, confiscarea totală sau parţială a unui bun a unei persoane căsătorite.

Exercitarea dreptului de proprietate:

Posesia poate fi exercitată de toţi coproprietarii sau de unul dintre ei;

Folosinţa poate fi exercitată de toţi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. Condiţia care se impune este ca un coproprietar să nu împiedice pe ceilalţi coproprietari să folosească bunul şi să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a lui.

 

Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Această soluţie nu poate fi acceptată pentru că echivalează cu lipsirea celorlalţi coproprietari de atributul folosinţei. Împrejurarea că unul singur dintre coproprietari a lucrat terenul şi a efectuat cheltuieli pentru producerea fructelor, îi dă dreptul la o despăgubire. Altfel spus, din venitul brut se vor scădea cheltuielile şi valoarea muncii care se cuvin coproprietarului care a lucrat teren, iar venitul net va trebui împărţit între toţi coproprietarii în raport de cotele-părţi pe care le deţin din dreptul de proprietate.

S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur coproprietar sunt valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziţia expresă a altor coproprietari la efectuarea lor.

Menţinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului tacit.

Dispoziţia. Asupra cotei părţi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziţie deplină.

În ceea ce priveşte actele de dispoziţie a întregului bun, se aplică regula unanimităţii, deci  este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.

Situaţii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv, actul de dispoziţie este lovit de nulitate relativă;

→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului, vânzarea se află sub condiţia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul copărtaşului înstrăinător, dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade în lotul altui coproprietar, atunci vânzarea se desfiinţează. Pe temeiul vânzării de către un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul poate face intervenţie la partaj, pentru ca bunul să fie atribuit în lotul coproprietarului vânzător, pentru consolidarea proprietăţii;

→ când dobânditorul a acţionat în înţelegere frauduloasă cu înstrăinătorul, pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziţie este lovit de nulitate absolută.

Obligaţia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreţinere, de conservare a bunului, proporţional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate.

Încetarea coproprietăţii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin dobândirea proprietăţii exclusive; donaţii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea către un terţ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar.

Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de realizare: a) în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părţi din bunuri, în raport de cota-parte ce o deţine

 

din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-părţi, se compensează prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii care primesc bunuri de valoare mai mare decât valoarea cotei-părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate, plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi au valoare mai mică decât valoarea cotei-părţi de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire, când bunul nefiind comod partajabil în natură, este atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalţi copărtaşi primind sulte; şi c) prin vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului. Preţul obţinut în urma vânzării bunului este împărţit între copărtaşi conform cotelor-părţi ce le revin din coproprietate.

Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenţi toţi copărtaşii, iar aceştia au capacitate deplină de exerciţiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor copărtaşi prezenţi dar incapabili ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă, numai cu asigurarea reprezentării legale, respectiv a încuviinţării din partea ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităţii tutelare.

Dacă, fiind prezenţi, copărtaşii nu se înţeleg, ori lipseşte cel puţin unul dintre ei sau între copărtaşi fiind unii lipsiţi de capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, nu sunt realizate condiţiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de completare a capacităţii de exerciţiu restrânsă, trebuie să se recurgă la procedura partajului judiciar.

Procedura împărţelii judiciare este reglementată de Codul de procedură civilă în Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.

Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în principiu a cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de admitere în principiu; şi b) desăvârşirea împărţelii. În practică, instanţele nu pronunţă întotdeauna încheierea de admitere în principiu. Această practică este posibilă în cazurile în care partajul nu ridică probleme deosebite. Încheierea de admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori împărţirea bunurilor implică soluţionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-părţi ce revine fiecărui copărtaş, formarea loturilor etc.

Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de dispoziţiile art. 6735-6738

din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc. civ., sunt arătate elementele pe care instanţa trebuie să le stabilească instanţa în vederea efectuării împărţelii: bunurile supuse împărţelii, calitate  de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o moştenire, instanţa va mai stabili

 

datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.

Dispoziţiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaţii  de

măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanţa nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 6735 alin. 1, întocmind în mod corespunzător minuta prevăzută de art. 258…”.

În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu apel sau, după caz, cu recurs odată  cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de atac ca şi hotărârea dată asupra fondului procesului.

Apreciem că era mai potrivită soluţia adoptată anterior Legii nr. 219/2005, în conformitate cu care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu apel, până la pronunţarea hotărârii de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităţii de coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa bunurilor supuse împărţelii. Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de admitere în principiu nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei încheieri. Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de admitere în principiu ar fi fost de natură să ordoneze procesul de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei acestuia.

Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiză ce este

necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a întinderii drepturilor copărtaşilor, a creanţelor reciproce ale copărtaşilor, a datoriilor şi sarcinilor moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare ori de părerea unor specialişti, se vor efectua expertize în acest scop, anterior pronunţării încheierii de admitere în principiu.

Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărţelii în natură, astfel cum stabilesc dispoziţiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arată că în temeiul celor  stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanţa trebuie să procedeze la formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani (sultă).

Dispoziţiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie să le

aibă instanţa în vedere la formarea loturilor: acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că  unii  coproprietari,  înainte  de  a  se  cere  împărţeala,  au  făcut  construcţii,  îmbunătăţiri  cu  acordul

 

coproprietarilor. La aceste criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul contestaţiei la executare, considerăm că trebuie adăugat criteriul calităţii de debitor în urmărirea ce se contestă. Astfel, în cazul în care cotele-părţi sunt egale ori apropiate, chiar dacă debitorul urmărit are o cotă mai mică din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem că se impune ca atribuirea bunului să se facă în favoarea copărtaşului debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de executare să fie menţinute, iar şansele de realizare a creanţei ce se execută silită să fie mai ridicate.

În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de criteriile prevăzute la art. 6739. Prin încheiere ea va stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este

obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părţi cuvenite celorlalţi coproprietari.

Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi va atribui  bunul.

În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile prezentului articol.

La cererea unuia dintre coproprietari instanţa, ţinând seama de împrejurările cauzei, pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.

În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părţi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.

Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părţi prin bună învoială, instanţa va stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La împlinirea termenului părţile vor prezenta instanţei dovada vânzării.

În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul prevăzut de alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanţa, prin încheiere, va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.

 

Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărţelii pot fi atacate separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului.

După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaţie publică.

Executorul va fixa termenul de licitaţie, care nu va putea depăşi 30 de zile pentru bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, şi va înştiinţa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.

Pentru termenul de licitaţie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de vânzare cu cel puţin 5 zile înainte de acel termen.

În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de vânzare cu cel puţin 30 de zile înainte de termenul de licitaţie.

Potrivit  alineatului  penultim  al  articolului  67312,  coproprietarii  pot  conveni  ca    vânzarea

bunurilor să se facă la orice preţ oferit de participanţii la licitaţie.

Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are aceleaşi efecte.

Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în schimbul cotei- părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părţi materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de creanţă la încasarea unei sume de bani – sulta -).

Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu prevederile art. 786 din Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la împărţeală, este considerat că a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune. Copărtaşul care nu obţine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular al vreunui drept asupra acelui bun.

Partajul produce şi efectul garanţiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din copărtaşi este evins de către o terţă persoană cu privire la un bun obţinut la partaj, iar cauza evicţiunii este anterioară împărţelii, ceilalţi copărtaşi sunt ţinuţi să-l despăgubească. Este vorba de o situaţie în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca împărţeala să fie  refăcută cu excluderea de la masa de împărţit a bunului cu privire la care s-a produs evicţiunea din partea terţului, pentru a se restabili echivalenţa loturilor copărtaşilor.

 

Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaţia de garanţie a copărtaşilor, copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un privilegiu special. Acest privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii debitori le-au obţinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este vorba de Partea a III-a a cărţii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală (data actului de partaj voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj). Nici o ipotecă şi nici un alt drept real constituit asupra imobilului în interiorul acestui termen, nu sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care efectuează formalitatea de publicitate imobiliară în termen.

Intervenţia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinţă, prin efectul participării creditorilor la împărţeală, partea ce revine debitorului la partaj este poprită în folosul creditorilor intervenienţi (indiferent că este vorba de bunuri materiale ori de sulta în bani datorată de către ceilalţi copărtaşi). Până la plata creanţei către creditorul intervenient, nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabilă creditorului intervenient.

►Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect bunurile care prin natura sau destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari, fiindcă sunt accesorii ale unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă.

Coproprietarii pot exercita toţi acte de folosinţă asupra bunurilor ce formează obiectul drepturilor de proprietate pe cote-părţi forţate şi perpetue, cu respectarea următoarelor limite:

• folosinţa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari;
• folosinţa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat bunului comun

Cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă:

1. proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe locuinţe sau alte spaţii decât locuinţele, ce aparţin unor proprietari diferiţi;
2. coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia de despărţitoare dintre cele două proprietăţi);
3. despărţiturile comune, adică zidul comun, şanţul comun sau gardul comun. Încetarea coproprietăţii are loc în următoarele situaţii:

 

• prin dispariţia imobilului;
• atunci când prin convenţie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale devin proprietatea unui singur titular;
• prin expropriere.

În mod excepţional proprietatea comună pe cote părţi forţată şi perpetuă poate înceta prin

partaj.

► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună, coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părţi din dreptul de proprietate, acest lucru având loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăţii.

În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este proprietatea comună a soţilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea devălmaşă a obştilor săteşti.

Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soţilor este de natură legală şi îşi are temeiul în comunitatea de bunuri a soţilor. Bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Exercitarea dreptului de proprietate de către soţi constă în faptul că aceştia administrează şi folosesc împreună bunurile comune, după cum tot împreună pot dispune de ele, în conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din Codul familiei.

În legătură cu exerciţiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte din comunitatea de bunuri a soţilor, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din Codul familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act (de administrare, de folosinţă şi chiar de dispoziţie) poate fi efectuat de către un singur soţ, prezumându-se că are şi consimţământul celuilalt soţ, şi că îl reprezintă pe acesta din urmă în respectiva tranzacţie. În conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune terenuri şi construcţii, un soţ are nevoie şi de consimţământul celuilalt soţ. Nesocotirea acestei reguli sancţionează actul de dispoziţie cu nulitatea relativă ce poate fi invocată numai de către soţul care nu a manifestat consimţământul la respectiva operaţiune juridică.