A evalua este un termen de origine franceză (évaluer). A evalua înseamnă a determina, a stabili, valoarea, numărul, preţul, cantitatea etc.; a calcula, a socoti. Evaluarea este acţiunea de a evalua şi rezultatul acestei acţiuni, respectiv socoteala, calculul, aprecierea, preţuirea (DEX). Evaluatorul este persoana care furnizează judecata / opinia sa asupra unui bun ori a unui drept.
Evaluarea poate să semnifice aprecierea unei stări de fapt ori a unui proces folosindu-ne de datele şi informaţiile pe care le comparăm în raport cu o anumită normă, mai mult sau mai puţin obiectivă. Evaluarea reprezintă o estimare şi nu un calcul exact al unei valori folosind o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă, deşi în anumite arii de aplicare metodele de evaluare au un grad înalt de matematizare. Procesul de evaluare impune aplicarea raţionamentului profesional al evaluatorului, care obiectivizează rezultatul acţiunii sale prin raportări complexe, laborioase la numeroşi factori a căror acţiune o intuieşte ori o cunoaşte din activitatea sa de expertiză. De altfel, în practică s-a consacrat sintagma expert evaluator, care reflectă complementaritatea celor două noţiuni – expertiza şi evaluarea, care compun profilul profesionistului din acest domeniu.
Semnificaţia evaluării are particularităţi care depind de domeniul de referinţă şi câmpul de aplicare a evaluării.
Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul. Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care reprezinta puterea de acoperire a creantei in cazul nerambursarii acesteia. In acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.
Rolul evaluatorului, este să determine, valorea de piaţă sau valoarea de lichidare în funcţie de caz, a bunurilor sechestrate. Evaluările, trebuie să fie realizate în conformitate cu Standartele Internaţionale şi Europene de Evaluare, să fie efectuate de evaluatori profesionişti, oneşti şi competenţi, fără prejudecăţi şi interese proprii. Rapoartele la rîndul lor trebuie să fie clare, să nu inducă în eroare şi să prezinte toate aspectele esenţiale pentru întelegerea adecvată a evaluării efectuate. Evaluatorii, membri ai ANEVAR , vor promova şi vor menţine în permanenţă încrederea publicului în profesiunea de evaluator. O evaluare elaborată pe baza Standardelor Internaţionale de Evaluare îl obligă pe evaluator să respecte Codul deontologic al profesiei de evaluator („Codul dentologic”).
Evaluatorul posedă cunoştinţele, competenţa şi experienţa necesară pentru a îndeplini în mod eficient misiunea de evaluare, în conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare . Evaluatorul cunoaşte bine legislaţia, poate dirija corect cu metodele actuale de evaluare, are acces la informaţia sigură şi completă privind piaţa imobiliară. Deasemenea o mare importanţă o are buna reputaţie a specialistului, etica profesională, priceperea lui de a lucracu clienţii, colegii şi conducerea întreprinderii. Această profesie necesită cunoştinţe vaste în domeniile economice, tehnice şi juridice. Plus la aceasta evaluatorul i-şi împrospăteză permanent cunoştinţele şi abilităţile profesionale participînd la diferite seminare, conferinţe, frecventînd cursuri de scurtă durată pu a putea efectua o evaluare justa şi veridică.
Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a încheia un contract de efectuare a oricărei misiuni, un evaluator identifică în mod corespunzator problema care trebuie abordată şi dacă este sigur că posedă experienţa şi cunoştinţele necesare sau, în cazul unei misiuni în strainatate, că este capabil să se asocieze cu un profesionist care are experienţă sau cunoaste caracteristicile pieţei, limba şi legislaţia pentru a-şi îndeplini misiunea în mod competent.
Principalele categorii de imobile şi segmente ale pieţei imobiliare sunt: terenurile, locuinţele şi construcţiile locuibile (aşa numitul fond locativ), fondul nelocativ (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit) şi imobilele industriale (de business). Sunt asociate numeroase alte resurse: clădirile de birouri, clădiri pentru învăţământ şi cultură, spaţiile comerciale, imobilele specializate, hotelurile, fondul forestier, recoltele, depozitele minerale, resursele naturale, căile ferate, drumurile şi podurile. Acestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla valoarea lor. Aici evaluatorul participa nemijlocit, el fiind o persoana neutra care se conduce dupa standarte si norme prevazute de lege.
Condiţiile ipotetice, care exprimă o posibilitate rezonabilă, pot fi raportate cu condiţia să fie însoţite de o discuţie cu privire la şansele de realizare a ipotezei precum şi la determinarea valorii care reflectă adevarata situaţie. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fără suport, bazate pe o prejudecată de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflectă opinia că această prejudecată este necesară pentru menţinerea sau maximizarea valorii.
Etica este una din cele mai vechi discipline teoretice, al cărei obiect de studiu este morala. Pentru a desemna conceptul de morală, Aristotel a introdus termenul de “etică”. După cum remarcau vechii greci, “etica ne ajută să ştim ce rebuie să facem şi de la ce trebuie să ne abţinem”, generalizează şi sistematizează principiile şi normele morale.
Etica profesională examinează normele de conduită a specialistului, cerinţele pe care le înaintează societatea faţă de stilul lui de lucru, caracterul comunicării cu oamenii, aspectul social.
În practica lor profesională, evaluatorii trebuie să respecte normele morale general acceptate şi să se conducă de următoarele principii ale eticii profesionale: independenţă, onestitate, competenţă profesională, confidenţialitatea informaţiei, comportament profesional. Documentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor sânt codurile eticii profesionale, regulile practicii de evaluare elaborate de asociaţiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor elice şi a regulilor de conduită profesională a evaluatorilor, în asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se înfiinţează comisii şi comitete pentru etică.
Noţiunea de „etica evaluatorului” încă nu a fost formulată în legislaţia naţională şi în standardele de evaluare, de aceea în Republica Moldova nu există o definiţie unică, recunoscută de toţi, a eticii. Pentru explicarea acestei noţiuni, vom folosi definiţia eticii evaluatorului utilizată în Rusia: „Etica evaluatorului este totalitatea regulilor etice şi normelor de conduită în efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor”. De-a lungul întregii istorii a formării evaluării ca gen independent de activitate au existat o multitudine de norme şi reguli de conduită, care erau recunoscute şi aplicate de evaluatorii din diferite ţări. Tradiţional o atenţie mare acordă eticii evaluatorului ediţiile noi ale Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare (EVS-2000 şi IVS-2001).
În Standardele Internaţionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduită al evaluatorilor, care tratează următoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduită; noţiunile de bază; condiţiile restrictive, noţiunea de „evaluator”: etica evaluării; competenţa; deschiderea; raportul de evaluare.
Codul de conduită nu are putere juridică formală şi poate fi considerat doar ca o completare la regulile şi prevederile organizaţiilor profesionale naţionale care controlează calitatea lucrului evaluatorilor. În secţiunea „noţiuni de bază” sânt definite noţiunile principale ale activităţii de evaluare, sânt enumerate cerinţele faţă de evaluator, specificul activităţii evaluatorilor interni, externi şi independenţi. Esenţa acestor noţiuni este expusă în aceleaşi aspecte ca şi în Standardele Europene de Evaluare. Tot în această secţiune se dă esenţa condiţiilor limitative, ipotezelor şi presupunerilor evaluatorilor. O secţiune aparte a Codului de conduită este consacrată noţiunii de „etică”. Etica evaluatorului este prezentată ca totalitatea cerinţelor de bază ce se înaintează faţă de evaluator: onestitate; conduită în cazurile de apariţie a conflictelor de interese: confidenţialitatea informaţiei; echitabilitate si nepărtinire. Următoarea secţiune a Codului de conduită examinează competenţa – comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (când evaluatorul conştientizează faptul că nu are suficiente cunoştinţe şi experienţă praсtică pentru îndeplinirea lucrării); condiţiile de recurgere la asistenţă externă, cerinţele de efectuare a unei evaluări eficiente şi minuţioase. În finalul Codului se examinează cerinţele de expunere clară, exactă a informaţiei privind evaluarea efectuată, precum şi faţă de întocmirea raportului de evaluare. În felul acesta, Codul de conduită tratează etica în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului.
Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. In ediţiile anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduită European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor în conformitate cu statutul şi obiectivele acestei organizaţii şi este unul din criteriile de bază ale activităţii de evaluare, adoptat de toate asociaţiile profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficială legală, ci este doar un complement la reglementările, normele legale şi la practica corectă a evaluatorilor din diferite ţări europene, în majoritatea asociaţiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca bază pentru elaborarea codurilor naţionale de conduită profesională a evaluatorilor.
În cadrul Codului Etic European se examinează în mare măsură normele de conduită ale evaluatorului în relaţiile cu clienţii, colegii, asociaţiile membre ale TEGoVA:
- Relaţiile cu clienţii
În toate timpurile prima îndatorire a evaluatorului a fost apărarea intereselor clientului, dacă aceste interese nu contravin legislaţiei şi normelor etice. Dacă în procesul de îndeplinire a lucrării la comanda clientului apar circumstanţe în care interesele evaluatorului vin în contradicţie cu interesele clientului, evaluatorul are obligaţia de a aduce la timp lucrul acesta la cunoştinţa clientului. Plata muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se va implica în nici o ocupaţie sau afacere care ar afecta reputaţia lui profesională, reputaţia TEGoVA. Evaluatorul va respecta confidenţialitatea informaţiei clientului sau terţilor.
- Relaţiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica neîntemeiat practica profesională a colegilor săi. Dacă evaluatorului i se solicită opinia despre o lucrare îndeplinită de un coleg, el trebuie să şi-o exprime cinstit, obiectiv, fără a-şi manifesta superioritate asupra colegului său. Fiecare evaluator trebuie să contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutând instituţiile de învăţământ, participând la publicarea diferitelor articole şi culegeri în problemele evaluării. E necesar să se asigure o înţelegere deplină a standardelor de evaluare şi de către evaluatori, şi de către clienţi. In limitele respectării confidenţialităţii, e necesar ca evaluatorul să colaboreze cu colegii său, să le acorde asistenţă, să le împărtăşească informaţia despre dezvoltarea pieţei.
- Relaţiile dintre asociaţiile membre ale TEGoVA
Asociaţiile profesionale naţionale membre ale TEGoVA trebuie să-şi construiască relaţiile reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc şi colaborării în scopul dezvoltării şi apărării standardelor TEGoVA în ţările lor. Dacă vreo asociaţie membră a TEGoVA efectuează instruirea, certificarea, investigaţii de marketing sau prestează servicii de consultanţă într-o ţară a cărei asociaţie naţională de evaluatori de asemenea este membră a TEGoVA, ea trebuie să prevină asociaţia naţională cu 30 de zile înainte de începerea activităţii sale. O secţiune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinţelor faţă de competenţa evaluatorului. Aceste cerinţe sânt:
- studierea permanentă a situaţiei de pe piaţa imobiliară şi a modificărilor în legislaţie, deoarece această informaţie are un impact esenţial asupra rezultatelor evaluării;
- evaluatorul trebuie să aibă o viziune obiectivă asupra cunoştinţelor şi nivelului său de calificare. În cazul în care evaluatorul este conştient că nu are suficiente cunoştinţe pentru îndeplinirea lucrării, el este obligat să-l prevină pe client şi pe conducătorul întreprinderii de evaluare. Evaluatorul are dreptul să ceară consultaţii de la specialişti calificaţi în anumite domenii de activitate: geodezie, arhitectură, materiale de construcţie, agronomie, expertiza clădirilor şi construcţiilor;
- evaluatorul trebuie să cerceteze toţi factorii relevanţi legaţi de obiectul evaluării, pentru a obţine rezultate corecte ale evaluării. Fiecare evaluator este dator ca pe întreg parcursul activităţii sale practice să-şi ridice anual nivelul profesional.
Normele etice şi regulile activităţii de evaluare mai sus examinate reprezintă cea mai bună practică internaţională ce s-a constituit de-a lungul unei perioade îndelungate de timp. Aceste norme şi reglementări sânt recomandate cu insistenţă spre a fi aplicate de către toate asociaţiile profesionale de evaluatori care sânt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaţie obştească a evaluatorilor, urmând standardele de evaluare, trebuie să elaboreze un cod etic sau reguli de comportare profesională pentru membrii săi.
Regulile de conduită pentru membrii Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări (AREPE) au fost elaborate în 1998, înainte de intrarea acestei asociaţii în TEGoVA. Regulile de conduită cuprind câteva secţiuni: principiile de bază; prestarea serviciilor de evaluare; confidenţialitatea; plata muncii evaluatorilor; semnătura evaluatorului; utilizarea denumirii asociaţiei; publicitatea; asigurarea profesională. Conform Regulilor de conduită, fiecare membru al asociaţiei este dator să informeze Consiliul directorilor despre orice încălcare a statutului şi a regulilor de conduită pe care a comis-o. Membrii asociaţiei sânt datori să renunţe la efectuarea unei lucrări de evaluare dacă ea depăşeşte competenţa lor. Efectuând evaluarea, membrii asociaţiei trebuie să fie neutri: să nu ia partea nimănui în conflictul de interese, să informeze la timp conducerea asociaţiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenţei şi calităţii executării lor.
În secţiunea „prestarea serviciilor de evaluare” sânt expuse regulile de conduită a evaluatorului în procesul de acordare a serviciilor: să nu admită implicarea clientului în activitatea sa; să ţină seama de toată informaţia disponibilă, să nu ascundă informaţia; să efectueze obligatoriu inspectarea obiectului evaluat; să facă o prezentare clară şi neambiguă a rezultatelor evaluării. Raportul de evaluare trebuie să fie detaliat şi necontradictoriu; informaţia privind evaluarea trebuie prezentată în scris; toate rapoartele privind îndeplinirea lucrărilor de evaluare urmează a fi păstrate timp de cinci ani.
În secţiunea „confidenţialitate” se arată că membrii asociaţiei nu au dreptul să divulge unor terţe persoane conţinutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaţia să păstreze confidenţialitatea informaţiei obţinute în procesul de prestare a serviciilor profesionale.
Plata muncii evaluatorului va fi stabilită pe baza timpului de lucru cheltuit la îndeplinirea lucrării, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrări similare. Beneficiarul trebuie să cunoască suma urmând a fi plătită ca onorariu evaluatorului înainte de încheierea contractului de evaluare.
Evaluatorul are obligaţia să semneze raportul de evaluare pe care 1-a întocmit. După iscălitura sa el are dreptul să adauge textul: „membru al Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări”.
