Abordarea pe bază de active constă în estimarea valorii de piaţă a unei întreprinderi şi/sau participaţii la capital, folosind metodele bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale firmei, din care se scad datoriile. Astfel:
Patrimoniul = Activul net = Valoarea activelor – Datorii
Pentru aplicarea metodei ANC, trebuie parcurse următoarele etape:
-verificarea existenţei faptice a bunurilor şi a datoriilor înregistrate în bilanţ;
-evaluarea activelor şi datoriilor, respectiv transformarea valorii contabile în valoare de piaţă sau preluarea valorii contabile dacă nu sunt necesare corecţii;
-evaluarea activelor şi datoriilor neînregistrate în bilanţ, depistate la data evaluării;
-elaborarea bilanţului economic şi calcularea activului net corectat.
Principalele surse informaţionale necesare pentru utilizarea acestei metode sunt bilanţul contabil şi balanţa de verificare. Aplicarea ei în practică impune un volum foarte mare de muncă, deoarece presupune divizarea întreprinderii în componente distincte, care trebuie evaluate separat.
Abordarea pe bază de active se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti pentru un amplasament mai mult decât pentru altul cu aceeaşi utilitate şi cu aceeaşi atractivitate, în aceleaşi condiţii de risc.
Concret, trebuie procedat la evaluarea următoarelor componente ale patrimoniului:
1.evaluarea terenurilor
2.evaluarea construcţiilor
3.evaluarea echipamentelor
4.evaluarea stocurilor, creanţelor şi disponibilităţilor băneşti
5.evaluarea bunurilor luate în leasing
6.evaluarea instrumentelor financiare
7.evaluarea activelor necorporale
8.evaluarea datoriilor
Toate aceste active indviduale sunt analizate prin mai multe metode.
6.2.1. Evaluarea terenurilor
Terenurile sunt reflectate în bilanţ la valoarea de achiziţie, iar în stabilirea valorii de piaţă trebuie să se ţină seama dacă sunt prevăzute cu construcţii sau nu. În estimarea valorii acestora, trebuie să se aibă în vedere aşezarea, raportul dintre cerere şi ofertă, facilităţile de urbanism şi restricţiile de construcţie. Caracteristicile fizice de care se ţine seama în evaluarea terenurilor se referă la dimensiune, formă, topografie, utilităţi, amenajare, localizare, vecinătăţi, posibilităţile de extindere. De asemenea, pentru terenurile agricole se iau în considerare caracteristicile solului şi subsolului, iar pentru cele destinate construcţiei clădirilor, panta, sistemul de drenaj, condiţiile de fundare. Localizarea este unul din elementele cu cea mai mare influenţă asupra valorii şi se referă la accesibilitatea terenului, apropierea de căile de transport, problemele de mediu, atractivitatea proprietăţilor învecinate.
Având în vedere că terenurile sunt cumpărate pentru diverse scopuri, în estimarea valorii lor se va ţine seama de cea mai bună utilizare posibilă. Pentru a se obţine cea mai bună utilizare a terenului liber, trebuie să fie îndeplinite simultan următoarele condiţii:
- să fie permisă legal;
- posibilă fizic;
- fezabilă financiar;
- maxim profitabilă.
Scopul determinării celei mai bune utilizări a terenului liber este de a identifica posibilitatea potenţială de utilizare care maximizează valoarea terenului. Dacă unele utilizări potenţiale necesită cheltuieli suplimentare, din valoarea rezultată trebuie scăzute aceste costuri.
Standardele de evaluare recomandă şase metode de evaluare a terenurilor, şi anume:
a)metoda comparaţiei vânzărilor este folosită pentru evaluarea terenurilor libere (fără construcţii), iar pentru aplicarea ei este necesară îndeplinirea următoarelor condiţii:
- existenţa unui număr suficient de tranzacţii recente;
- existenţa unor informaţii suficiente şi relevante de piaţă.
Preţurile şi alte informaţii referitoare la tranzacţii similare sunt analizate, comparate şi corectate, în funcţie de asemănări şi deosebiri. În culegerea şi prelucrarea acestor date, evaluatorul trebuie să fie circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi.
b)repartizarea (alocarea) este aplicabilă în cazul evaluării terenurilor cu construcţii şi pleacă de la principiul echilibrului, conform căruia există un anumit raport între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii (teren plus construcţie). Această ipoteză nu este, însă, valabilă în orice situaţie; la construcţiile noi, se poate aplica metoda, în schimb, la cele vechi, creşte raportul valoare teren/valoare proprietate. De asemenea, trebuie să se ţină seama că se pot ridica construcţii diferite, mai scumpe sau mai ieftine, pe terenuri de valoare egală.
c)extracţia (abstracţia) Este o variantă a metodei alocării şi presupune estimarea valorii construcţiei şi deducerea valorii obţinute din valoarea totală a proprietăţii. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.
Dificultatea aplicării acestei metode constă în estimarea credibilă a valorii construcţiei, motiv pentru care este recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea valorii construcţiei în valoarea totală a proprietăţii este mai uşor de apreciat.
d)metoda parcelării se recomandă la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bună utilizare este parcelarea, din acest motiv fiind caracteristică loturilor mari de teren. Parcelarea constă în divizarea terenului în vederea vânzării, închirierii sau efectuării de construcţii individuale pe fiecare parcelă. În acest scop, se întocmeşte un studiu de parcelare de către specialişti în domeniu, care trebuie să cuprindă dimensiunile parcelei, orientările fiecărei parcele, existenţa utilităţilor, modalităţile de acces pe fiecare parcelă. Se face, apoi, o analiză comparativă cu loturile deja construite, şi, după efectuarea corecţiilor, se va estima care este valoarea de vânzare probabilă, durata de construire şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă. Estimarea se va face în condiţiile celei mai bune utilizări.
e)metoda valorii reziduale se utilizează atunci când nu există informaţii suficiente referitoare la terenuri similare libere şi are la bază principiul echilibrului dintre factorii de producţie: teren, capital investit, management, forţa de muncă.
f)capitalizarea rentei funciare se pretează pentru terenurile agricole şi constă în estimarea valorii terenului pe baza rentei funciare şi a ratelor de capitalizare extrase de pe piaţă. Renta funciară reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare şi utilizare a terenului. Această abordare este aplicabilă atunci când există informaţii privind vânzări de terenuri închiriate comparabile, care indică nivelul rentei şi ratelor de capitalizare.
6.2.2. Evaluarea construcţiilor
Evaluarea construcţiilor de care dispune o întreprindere depinde, în mare parte, de utilitatea lor pentru activitatea productivă. Metodele de evaluare folosite în acest caz depind de natura construcţiilor, respectiv clădiri, construcţii speciale sau instalaţii tehnologice.
Analiza construcţiilor se desfăşoară în trei etape:
1.analiza situaţiei scriptice a mijloacelor fixe;
2.verificarea stării construcţiilor, în care se studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcţii şi se obţin informaţii referitoare la deprecierea fizică a acestora;
3.evaluarea construcţiilor, folosind următoarele metode: metoda costurilor, a comparaţiei sau de randament.
- Prin metoda costurilor se determină costul de înlocuire sau de reconstrucţie al clădirii sau construcţiei evaluate, după care valoarea obţinută este corectată ţinând seama de deprecierea acumulată.
- Metoda comparaţiei este folosită pentru construcţiile asemănătoare tranzacţionate pe piaţă, pentru care se cunosc date referitoare la preţ, data tranzacţiei şi caracteristicile pieţei.
- Metodele de randament au în vedere veniturile care se pot obţine prin exploatarea construcţiei şi ratele de capitalizare sau de actualizare, pe baza cărora se estimează valoarea de piaţă.
4.descrierea construcţiilor – urmăreşte descrierea în amănunt a construcţiilor, oferind date asupra utilizărilor posibile şi a celei optime;
5.concluziile evaluării – oferă justificări privind alegerea metodei de evaluare pentru fiecare construcţie din cadrul firmei.
Înainte de începerea activităţii de evaluare a construcţiilor, evaluatorul trebuie să verifice scriptic situaţia acestora, în care scop culege date referitoare la mijloacele fixe ale întreprinderii, din balanţa mijloacelor fixe. În acest document sunt cuprinse informaţii despre anul punerii în funcţiune, durata normală de funcţionare, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, valoarea rămasă actualizată.
Odată culese aceste informaţii, se impune ca evaluatorul să verifice pe teren situaţia tuturor mijloacelor fixe, respectiv existenţa faptică a acestora şi caracteristicile fizice.
Pentru evaluarea construcţiilor, se pot utiliza metode aferente celor trei abordări: prin costuri, pe bază de venit şi prin comparaţie.
6.2.3. Evaluarea echipamentelor
Echipamentele cuprind maşinile, utilajele, instalaţiile şi aparatele, fiind cuprinse în activele imobilizate din cadrul bilanţului contabil. În evaluarea lor, se ţine seama de starea tehnică şi de utilitatea pe care o au în activitatea de exploatare, precum şi de preţurile de tranzacţionare a unor echipamente similare.
În vederea selecţiei metodei adecvate de evaluare, echipamentele vor fi grupate în trei categorii:
-mijloace fixe aflate în funcţiune şi necesare desfăşurării activităţii; pentru acestea, evaluarea se va realiza la valoarea de piaţă;
-mijloace fixe care nu mai sunt necesare activităţii operaţionale; evaluarea lor se va face la valoarea de piaţă, valoarea de vânzare forţată sau valoarea realizabilă netă;
-mijloace fixe deţinute în scopul comercializării, care vor fi evaluate asemănător ca în cazul precedent.
Alături de aceste tipuri de valori, se mai poate folosi şi costul de înlocuire net, în cazul evaluării echipamentelor specializate, care se tranzacţionează foarte rar.
În cazul continuării activităţii întreprinderii, mijloacele fixe necesare activităţii de exploatare vor fi evaluate ca parte componentă a afacerii văzută ca întreg. În acest caz, contează mai mult gradul de utilitate, randamentul şi gradul de utilizare a echipamentelor respective şi mai puţin starea de depreciere. Mijloacele fixe din afara exploatării, aflate în stare de funcţionare, se vor evalua la valoarea de piaţă sau, după caz, la valoarea de lichidare (vânzare forţată), dacă se impune vânzarea rapidă a lor. Pentru mijloacele fixe destinate casării, se va folosi valoarea de recuperare sau de casare rezultată în urma valorificării materialelor obţinute prin dezmembrarea echipamentelor respective.
Metodele de evaluare a echipamentelor se circumscriu celor trei tipuri de abordări:
-prin comparaţie;
-prin costuri;
-pe bază de venit.
Aceste metode pot fi aplicate atât pentru estimarea valorii de piaţă, cât şi a altor tipuri de valori. Toate cele trei abordări se bazează pe principiul substituţiei, care consideră că, dacă sunt disponibile, bunurile similare cu preţul cel mai mic sunt cele mai solicitate de către cumpărători.
6.2.4. Evaluarea stocurilor, creanţelor şi disponibilităţilor băneşti
Activele circulante cuprind stocuri, creanţe şi disponibilităţi băneşti şi investiţii financiare pe termen scurt. Datorită lichidităţii lor, aceste active sunt înregistrate, de regulă, la o valoare apropiată de cea de piaţă. Din acest motiv, evaluarea activelor circulante nu constituie o preocupare importantă pentru evaluatori, cu excepţia cazurilor în care se constată o diferenţă semnificativă între valoarea contabilă şi cea de piaţă. De exemplu, disponibilităţile băneşti se consideră că sunt exprimate în preţuri de piaţă şi, prin urmare, nu este nevoie de evaluarea lor. Se impun corecţii în cazul când firma are disponibilităţi importante plasate în valută, caz în care se va lua în considerare cursul valutar din ziua evaluării sau un curs valutar mediu, dacă valuta prezintă un grad ridicat de fluctuare.
6.2.5. Evaluarea bunurilor luate în leasing
Evaluarea acestor active se face în funcţie de tipul contractului de leasing dintre părţi, respectiv leasing financiar sau operaţional, întrucât natura acestui contract are efecte diferite din punct de vedere contabil şi fiscal.
În cazul leasingului financiar, locatarul (întreprinderea care ia bunul în leasing) va înregistra în contabilitate echipamentele achiziţionate de la locator (societatea de leasing), valoarea acestora majorând corespunzător activul şi pasivul bilanţier. Plata chiriilor aferente contractului de leasing va conduce la o diminuare cu aceeaşi valoare atât a activelor locatarului, cât şi a datoriilor. Astfel, echipamentele luate în leasing nu au nici o incidenţă asupra activului net contabil al întreprinderii. În schimb, ele pot influenţa mărimea activului net corectat, întrucât activele luate în leasing sunt evaluate distinct de obligaţiile contractuale. Din acest motiv, pot apărea diferenţe între valoarea de utilizare de piaţă a acestor active şi valoarea actuală a datoriilor către locator, care depinde de evoluţia pe piaţă a ratei dobânzii.
Chiria plătită cuprinde două componente, respectiv dobânda plătită locatorului pentru suma imobilizată şi amortizarea utilajului. Rata de leasing plătită de locatar nu coincide cu suma înscrisă în contabilitate şi care va fi dedusă fiscal.
Bunul luat în leasing va fi evaluat ţinând cont de datele disponibile referitoare la preţurile unor active similare, de gradul de uzură, de beneficiile estimate a fi obţinute din exploatarea sa, rezultând, astfel, valoarea de piaţă sau de utilizare. Valoarea de piaţă a obligaţiilor de plată se va determina ţinând cont de mărimea ratelor anuale de plată şi de nivelul ratei dobânzii pe piaţă.
În cazul leasingului operaţional, bunurile închiriate nu sunt înregistrate în contabilitatea întreprinderii locatare. Prin urmare, valoarea lor nu va fi luată în calcul pentru stabilirea activului net corectat. Din acest motiv, activele luate în leasing operaţional nu vor influenţa valoarea patrimonială a întreprinderii locatare, chiar dacă beneficiile generate de exploatarea utilajului determină o creştere a profitului acesteia.
Rezultă, deci, că bunurile luate în leasing operaţional nu influenţează valoarea firmei stabilită pe baza abordării patrimoniale, ci doar în cazul abordării pe bază de venit, întrucât aceasta ţine seama de toate cash flow-urile generate de activitatea întreprinderii. În această situaţie, evaluarea firmei prin cele două abordări va conduce la obţinerea unor valori sensibil diferite, întrucât metodele de evaluare folosite nu mai sunt comparabile.
În concluzie, valoarea activului net corectat, determinată pentru o firmă care utilizează echipamente în leasing, va fi influenţată numai dacă ele sunt finanţate prin leasing financiar. În schimb, ambele tipuri de leasing influenţează valoarea întreprinderii stabilită prin abordarea pe bază de venit. Ca urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii acestor active şi a influenţei pe care o au asupra valorii întreprinderii.
6.2.6. Evaluarea instrumentelor financiare
Instrumentele financiare deţinute o întreprindere pot fi înregistrate în bilanţul contabil în activele imobilizate financiare, reprezentând o investiţie pe termen lung a firmei (acţiuni deţinute pe termen lung, obligaţiuni etc.), sau în activele circulante, când reprezintă o investiţie pe termen scurt (acţiuni deţinute în scop speculativ, efecte comerciale emise de terţi etc.).
În categoria imobilizărilor financiare intră titlurile de participare, titlurile imobilizate ale activităţii de portofoliu, creanţele imobilizate, alte titluri imobilizate etc. Pentru fiecare există indicatori de evaluare specifici.
6.2.7. Evaluarea activelor necorporale
De regulă, estimarea valorii acestor active se efectuează atunci se evaluează firma în ansamblul său. În categoria activelor necorporale intră drepturile rezultate din contractele semnate cu partenerii de afaceri, relaţiile dintre părţi (cu forţa de muncă, clienţii, furnizorii), proprietatea intelectuală (mărci de fabrică, de comerţ, brevete, drepturi de autor).
Activele necorporale pot aduce beneficii pentru întreprindere fie prin exploatarea directă, situaţie în care urmează să fie evaluate împreună cu celelalte active ale firmei (de regulă, prin metoda actualizării cash flow-ului), fie prin exploatare indirectă, când firma cedează dreptul de utilizare unei terţe părţi (prin vânzare, licenţă, franşiză, joint-venture).
Pentru evaluarea activelor necorporale, se pot utiliza metodele înscrise în toate cele trei abordări- comparaţii, cost sau venit. De asemenea, trebuie să se ţină seama de următoarele particularităţi:
- utilizarea mai multor metode de evaluare poate conduce la obţinerea unor valori sensibil diferite pentru activul evaluat, ceea ce necesită selecţia valorii finale pe baza judecăţii raţionale a evaluatorului;
- o serie de active necorporale poate fi evaluată folosind numai anumite metode de evaluare. De exemplu, avantajul de contract (de închiriere, de aprovizionare, de asigurare, de distribuţie etc.), contractul de concesiune pot fi evaluate numai prin abordarea pe bază de venit, iar forţa de muncă instruită numai pe baza de cost.
6.2.8. Evaluarea datoriilor
Înainte de evaluarea acestora, se impune o identificare completă a tuturor datoriilor întreprinderii, atât a celor înregistrate în bilanţ, cât şi a celor neînregistrate.
Datoriile pot se pot împărţi în trei categorii:
a)datorii certe, a căror valoare este cunoscută:
- datorii faţă de furnizori;
- credite bancare;
- dividende de plătit;
- impozite şi taxe;
b)datorii certe, a căror valoare nu este cunoscută în prezent, ci la o dată viitoare:
- impozitul pe profit, pe clădiri, terenuri, automobile;
- garanţii acordate clienţilor în perioada de garanţie.
c)datorii potenţiale, a căror materializare depinde de producerea unui anumit eveniment: plata unor despăgubiri, daune, penalităţi în urma unor hotărâri judecătoreşti.
