►Impactul ratingului de ţară şi ratingului financiar.

Evaluarea şi finanţarea investiţiilor în România, ca de altfel oriunde în lume, este influenţată de ratingul de ţară şi ratingul financiar.

Practic, marile agenţii evalueazã ratingul de ţară, dar şi produse derivate, operaţiuni structurate, comunităţi locale, bãnci, companii de asigurãri şi întreprinderi.

Riscul de tarã reprezintă probabilitatea pierderilor din activitãti internationale, ca  urmare a unor evenimente economice, sociale si politice specifice fiecarei tari în parte.

Pierderile se pot concretiza sub mai multe forme:

-pierderi de oportunitati ca urmare a nerespectãrii clauzelor contractuale,

-costur suplimentare implicate de demersurile efectuate în vederea determinarii datornicilor sa-si respecte obligatiile asumate,

-pierderi reale concretizate în sumele care nu mai pot fi recuperate.

Riscul de tarã înglobeazã douã componente care se interconditioneazã:

1 – componenta politicã rezultând din mãsurile luate de cãtre autoritãtile publice locale sau centrale ale unei tãri, fie din manifestarea unor cauze cum ar fi revolte, greve, razboaie, embargouri, etc.

2 – componenta economicã şi financiarã care rezultã din inflaţie exageratã, absenţa  rezervelor valutare si nu în ultima faza incapacitate de platã.

De exemplu, credibilitatea acordatã comunicatelor lansate pe piaţă de agenţiile de rating merge pânã la calmarea în anumite limite a variaţiei cursului unui anumit titlu.

Notarea financiarã se interconditioneazã cu piata. Nu se poate imagina una fãrã cealaltã. Opiniile de calitate si obiective comunicate emitentilor si investitorilor faciliteazã procesul decizional pentru ansamblul produselor financiare notate. Putem afirma cã procesul de evaluare reprezentat de rating se înscrie într-o crestere generalã a eficientei pietelor financiare locale si internationale.

Metodologia si etapele procesului de notare

Metodologia de notare este determinatã la nivelul fiecãrei agentii de rating de Comitetul sãu de notare. Fãrã a fi un proces stereotip, metoda de notare este stabilitã de asa manierã încât pietele financiare sã o recunoascã drept pertinentã.

Moody’s, de exemplu, a dezvoltat circa 60 de metodologii de notare adaptate diverselor sectoare de activitate. Numãrul lor este dictat de cerintele pietei.

Gãsirea numitorului comun pentru activitãti atât de diferite îl reprezintã obiectivul notãrii, si anume stabilirea unei opinii cât mai exacte si mai coerente asupra calitãtii unei creante analizate.

În urma analizei comparative, putem construi o schemã generalã a procesului de notare care se aplicã în analiza actorilor ce desfãsoarã operatiuni de colectare de fonduri de pe pietele financiare si monetare.

Analiza începe prin evaluarea contextului suveran în care îsi desfãsoarã activitatea entitatea care face obiectul ratingului. Aceastã fazã urmeazã sã rãspundã la douã cerinte majore:

-trebuie stabilit asa-numitul plafon suveran care dã limita maximã a notei care poate fi acordatã,

-trebuie înteleasã mãsura în care caracteristicile economice, financiare, sociale, culturale si juridice pot modifica profilul de risc al entitãtii notate.

Primul contact stabilit între emitent si agentia de rating este cel mai important deoarece în cele mai multe cazuri sunt comunicate informatii confidentiale care nu tin de domeniul public.

Evaluarea riscului este globalã iar Comitetul de notare al agentiei are o „geometrie variabilã” în sensul includerii pe lângã analisti confirmati si a unor experti din domenii specifice zonei în care se efectueazã ratingul.

Încã din faza preliminarã a notãrii agentia de rating se preocupã de optimizarea evaluãrii în cadrul echipei de analizã.

Astfel, este verificatã pertinenta cererii de rating si se stabilesc de comun acord cu entitatea notatã termenii în care se va realiza atribuirea notei. Aspectele mai importante acoperite sunt urmatoarele: obligatia de confidentialitate a agentiei de rating, dreptul emitentului de accepta sau nu nota atribuita în urma analizei, obligatia emitentului de a pune la dispozitia agentiei de rating informatiile solicitate pentru evaluarea initiala, dar si pentru monitorizarile ulterioare.

Constituirea echipei de analisti presupune, de obicei, doi membri, numarul acestora putând varia în functie de caracteristicile specifice ale fiecarei operatiuni de notare. Membrii echipei sunt alesi pe baza expertizei solicitata de respectiva notare. Emitentilor le este transmisa, de catre agentiile de rating, o lista ce cuprinde informatiile necesare procesului de notare si cadrul general în care se vor desfasura discutiile.

Agentia de rating întocmeste o sursa secundara de informatii ce include si propriul departament de cercetare.

Ratingul implica aprecierea unor factori calitativi ce influe nteaza profiturile viitoare ale firmei. Aceasta necesita derularea unor discutii ample cu echipa de manageri ce au ca subiect planurile viitoare, perspectivele imediate, cota de piata detinuta si politica de finantare.

Vizitarea firmelor permite întelegerea proceselor de productie, evaluarea calitatii resurselor umane, totodata facilitând perceperea variabilelor cheie ce influenteaza nivelul, calitatea si costul de realizare al productiei.

Prin functia sa de anticipare ratingul are o componentã subiectivã. Rolul analistilor este centrat pe cuantificarea cât mai multor situatii de risc si testarea lor prin scenarii.

Rating financiar

Dupa terminarea analizei, rezultatele sunt discutate în detaliu de un comitet intern format din analisti cu experienta (senior analysts) ai agentiei de rating care identificã toti factori ce greveaza asupra notei. În acest stadiu se discutã potentiala nota ce va putea fi acordata.

Propunerea ratingului este prezentatã Comitetului de notare ce definitiveazã calificativul, cu evidentierea clara a motivatilor ce au determinat acordarea notei respective.

Nota atribuita împreuna cu elementele cheie ce au dus la obtinerea acesteia sunt comunicate echipei manageriale a emitentului pentru acceptare. Ratingurile ce nu sunt acceptate pot fi ori abandonate, ori revizuite, nefiind facute publice, mentinându-se în continuare obligatia de

confidentialitate.

În cazul în care ratingul acordat nu este acceptat de catre emitent, exista posibilitatea ca acesta sa ceara revizuirea notei. Conditia ca aceasta revizuire sa poata avea loc este ca emitentul sa aduca informatii noi referitoare la factorii ce au fost analizati în evaluare. Aceste date noi sunt prezentate direct comitetului de rating si, dacã au o fundamentare reala, comitetul poate revizui nota initiala.

Experienta a demonstrat însã cã revizuirile de notã sunt practic inexistente în realitate. Motivatia este legatã de credibilitatea operatiunii de rating.

Odatã ce ratingul a fost sta bilit agentia are obligatia contractuala a agentiei de a monitoriza permanent ratingurile acceptate.

Ratingurile sunt revizuite în mod normal anual, cu exceptia cazurilor speciale ce pot necesita o revizuire anticipata. Într-o revizuire ce are ca obiectiv supravegherea, ratingul initial poate fi pastrat sau modificat (în sensul acordarii unei noi note inferioare sau superioare celei initiale).

Scalele de notare utilizate de principalele agentii de rating

Prin notele acordate, marile agentii urmaresc atingerea a doua obiective majore:

–Sa realizeze o delimitare clara între titlurile cu risc redus si cele speculative;

–Sa marcheze o corespondenta între scalele pe termen scurt si cele pe termen lung.

Pentru notarea pe termen lung agentiile au scale cu douazeci de pozitii. Standard and Poor’s, de  exemplu, îsi etaleazã notele de la AAA, ceamai bunã , la D.

Categoriile de note acordate de agentiile de rating pot fi grupate în trei categorii :

1.Nota de referintã care informeazã investitorii despre capacitatea intrinsecã a unei societãti de a face fatã la timp a tuturor obligatiilor financiare,

2. Nota de emisiune vizeazã împrumuturile pe termen scurt si lung si se referã la datoria de primul rang si la cea subordonatã. Aceastã notã tine seama de capacitatea de platã la termen a principalului si a dobânzilor aferente.
3. Nota la creditele bancare ia în calcul si caracteristicile împrumutului notat: garantii si ipoteci. Spre deosebire de nota de referintã este mãsuratã si probabilitatea de pierdere a investitorului pe lângã riscul de neplatã la scadentã.

Exemple de Rating financiar

Notele Moody’s

Aaa: obligatiunile care au atasata aceasta nota, au calitatea cea mai buna. Riscul asumat de investitor este cel mai redus, aceste titluri se mai numesc si gilt-edged .

Acoperirea în cel mai mare grad a riscului permite protejarea capitalului investit, precum si plata la termen a dobânzilor.

Aa: obligatiunile notate cu Aa sunt considerate de înalta calitate (se poate observa deja diferenta de nuanta între Aaa–cea mai înalta calitate si Aa–înalta calitate, dar cele doua clase de note fac parte din ceea ce este cunoscut sub denumirea de titluri high-grade) fiind caracterizate de  urmatoarele elemente:

– marja de acoperire a riscurilor nu este atât de mare ca în cazul obligatiunilor Aaa;

– factorii de influenta variaza într -o masura mai mare decât în cazul precedent;

– se manifesta anumite influente care, pe termen lung, pot face ca nivelul de risc asumat sa creasca.

A: obligatiunile notate cu A prezinta o serie de aspecte atractive pentru investitori si sunt considerate ca facând tranzitia spre titlurile de calitate medie. Se diferentiaza de notele anterioare prin existenta unor factori care pot avea o potentiala influenta, în sensul cresterii riscului.

Baa: sunt obligatiuni de calitate medie. Plata dobânzilor si protejarea capitalului par a fi satisfacatoare, însa apare posibilitatea de deteriorare a situatiei pe termen lung, întrucât acestor titluri le lipsesc caracteristici investitionale foarte pronuntate si prezinta chiar caracteristici speculative.

Corelarea rating – nevoie de informare a pietelor financiare

Ba: titlurile purtând aceasta nota sunt calificate ca prezentând factori speculativi; evolutia pe termen lung poate fi considerata incerta; în multe cazuri protectia referitoare la plata dobânzilor si a principalului este foarte moderata atât în cazul unei evolutii favorabile a economiei cât si în cazul uneia nefavorabile.

B: obligatiunile calificate cu B se caracterizeaza prin faptul ca factorii propice unei investitii lipsesc. Asfel, nu este sigura plata dobânzilor pe termen lung si apar incertitudini cu privire la capacitatea debitorului de a îşi respecta obligatiile.

Caa: sunt titluri de o calitate mediocra, existând posibilitatea aparitiei riscului de neplata a dobânzilor si chiar de pierdere a capitalului investit.

Ca: obligatiunile notate cu Ca sunt deja titluri cu un mare grad speculativ.

C: titlurile calificate cu C reprezinta categoria cu cea mai mica nota, investitorii având o mare probabilitate de pierdere, daca vor cumpara aceste obligatiuni.

Notele cuprinse între “Aa” si “B” pot fi mai departe divizate în  subcategorii numerice pentru afinarea analizei (1, 2,3).

Pentru creantele pe termen scurt, Moody’s acorda urmatoarele note:

• Prime-1: emitentii care primesc aceasta nota, au o capacitate mare de rambursare a datoriilor, relevata de caracteristicile urmatoare:

– pozitia dominanta pe piata unui produs sau serviciu;

– o rata mare a rentabilitatii;

– grad înalt de capitalizare;

– marje mari de profit;

– asigurarea de lichiditati suficiente si diversificate.

• Prime-2: fata de situatia anterioara, emitentii prezinta anumite variatii ale unora din factorii enumerati si unele probleme în ceea ce priveste lichiditatea.
• Prime-3: în acest caz, emitentul are o capacitate de a-si rambursa obligatiile calificata drept satisfacatoare. Influenta factorilor externi este mult mai pregnanta; în acelasi timp autofinantarea întreprinderii nu se situeaza la nivelul dorit, dar exista surse de lichiditate alternative.

Scala Standard and Poor’s

Agentia Standard and Poor’s îsi detaliaza notarea în functie de termenul creantelor negociabile – pe termen scurt si pe termen lung.

Pentru creantele cu durata sub un an, notele se prezinta astfel:

A-1: este nota cea mai buna si semnifica siguranta platii la scadenta. Creantele cele mai sigure primesc un bonus “+”.

A-2: se acorda pentru creantele cu un grad de siguranta satisfacator în ceea ce priveste plata la scadenta.

A-3: capacitatea de plata la scadenta este acceptabila, însa exista un grad mai mare de absorbtie a fenomenelor negative de piata.

B: se remarca un anumit caracter speculativ în ceea ce priveste plata la scadenta.

C: creante a caror plata la scadenta este îndoielnica.

D: creante cu risc de neplata a dobânzilor si chiar de pierdere a capitalului investit, risc asociat cu o eventuala plata dupa scadenta.

În ceea ce priveste creantele negociabile cu o durata de peste un an, scara de notare se desfasoara de la “AAA” (cea mai buna nota) pâna la “D” (cel mai slab calificativ).

AAA: cea mai mare nota acordata de Standard & Poor’s creantelor cu rambursare sigura la scadenta si fara renegocieri de termene privind plata dobânzilor.

AA: capacitatea de plata a dobânzilor si de rambursare a împrumutului este foarte puternica, fara a diferi de situatia anterioara decât nivelul nuantelor.

A: capacitate mare de plata a dobânzilor si a împrumutului, însotita de o anumita sensibilitate în raport de conditiile pietei.

BBB: titlurile având aceasta nota se caracterizeaza printr-o capacitate adecvata de plata a dobânzilor si a împrumutului, incertitudinea referindu-se la eventualele schimbari ale factorilor de mediu, schimbari ce ar putea eventual diminua capacitatea de plata.

BB, B, CCC, CC sunt creante cu un caracter predominant speculativ (BB indica cel mai scazut grad speculativ, iar CC cel mai înalt), atât în ceea ce priveste dobânda cât si împrumutul.

C: aceasta nota se refera la cazurile în care exista o cerere de intrare în faliment, dar se onoreaza totusi în continuare serviciul datoriei.

D: titurile notate cu “D” sunt deja în încetare de plati, iar plata dobânzilor si/sau a prin cipalului nu se mai onoreaza la termenele stabilite.

Ratingurile Standard & Poor’s pot fi mai departe nuantate de “+” si “–“ între notele “AA” si “CCC”.

Scala de notare complet desfasurata este urmatoarea: AAA, AA+, AA, AA-, A+, A, A-, BBB+, BBB, BBB-, BB+, BB, BB-, B+, B, B-, CCC+, CCC, CCC-, CC, C, D.

Notele acordate de catre Standard and Poor’s sunt însotite si de o apreciere privind tendintele probabile în evolutia titlurilor pe perioade între unu si trei ani. Aprecierile sunt facute în termeni ca: “stabil”, “pozitiv”, “negativ”.

Sintetizând, putem decela doua tipuri de note acordate de Standard and Poor’s:

– note “de investitie” (investment-grade);

– note “speculative” (speculative-grade).

Pentru o mai buna întelegere a notarii, si având în vedere necesitatea corespondentei între note pentru creante cu scadente diferite, agentia Standard and Poor’s face urmatoarele corelatii:

Notele acordate de FitchIBCA

Cea de-a treia mare agentie de rating Fitch IBCA are o scala de notare asemanatoare cu cea de la Standard and Poor’s diferenta fiind aceea ca, pe termen scurt, notele B si C corespund unor titluri speculative.

Scala pe temen scurt cuprinde patru categorii de note (de la EN 1 la EN 4), nuantate cu “+” pentru a marca o calitate sporita.

EN 1: capacitate exceptionala de plata la scadenta a dobânzilor si a împrumutului.

EN 2: capacitate de plata sigura la scadenta a tuturor obligatilor.

EN 3: aptitudine de plata satisfacatoare.

EN 4: incertitudine în onorarea obligatiilor la scadenta.

Notele pentru titlurile la termen de peste un an pornesc de la AAA (cel mai bun titlu) pâna la D (titlul cu cea mai mare incertitudine).

AAA: creante calificate ca exceptionale din punct de vedere al sigurantei acestora. Emitentul are o pozitie dominanta pe piata si un grad redus de sensibilitate la variatiile ambientale bruste. Situatia financiara si lichiditatea sunt exceptionale emitentul având acces privilegiat la surse de finantare.

AA: creante cu un grad foarte înalt de garantare în ceea ce priveste plata dobânzilor si a principalului la data stabilita prin contract. Emitentul prezinta un nivel înalt al indicatorilor sai de performanta, reunind majoritatea elementelor specifice creantelor notate cu AAA.

A: aceasta nota marcheaza un înalt grad de garantare, însa si o anumita sensibilitate la evolutii conjuncturale.

BBB: capacitatea de plata a împrumutului si a dobânzilor la scadenta este satisfacatoare. Situatia financiara a emitentului poate fi afectata într-o masura importanta de evolutii neprevazute ale factorilor economici, sociali si ambientali.

BB: zona de incertitudine si risc crescator în timp pâna la scadenta, antrenata de situatia financiara fragila a emitentului, conjugata cu un grad mare de absorbtie a factorilor negativi externi ai întreprinderii.

B: marcheaza un grad mare de risc pentru titluri emise de societati caracterizate de o situatie financiara slaba si grad înalt de îndatorare.

CCC, CC, C: reprezinta o probabilitate crescuta de pierdere.

D: în acceptiunea Fitch IBCA constituie un risc foarte mare de neplata.

Ca si ratingurile Standard & Poor’s, cele ale firmei Fitch IBCA pot fi mai departe nuantate de “+” si “– “.

Coface Romania, fondata in 1996, este a membra Coface Central Europe Holding cu sediul in Austria. In Romania, are o experienta de peste 14 ani in domeniul managementului riscului de credit. Incepand cu Aprilie 2007, Coface Romania furnizeaza si serviciul asigurarea de credit comercial. Coface este singurul furnizor de servicii integrate de management al riscului de credit din Romania, oferind: asigurari de credit, informatii de afaceri si managementul creantelor. Romania isi pastreaza rating-ul de tara la nivelul B, nerecomandabil pentru investitii. Ultimul a fost acordat de Coface in ianuarie 2011.

Ca o concluzie, prin rapoartele de analizã agenţiile de rating menţin încrederea emitenţilor şi investitorilor, mai ales în perioadele în care apar şocuri pe piaţă.

 

►Standarde de evaluare

• Activitatea de evaluare nu este reglementată de către instituţiile guvernamentale.
• Ea se desfăşoară după standarde şi proceduri profesionale şi etice specifice elaborate de către asociaţii profesionale.
• Societatea Americană a Evaluatorilor este luată ca exemplu, deoarece este prima care a introdus mai multe standarde de evaluare.

Necesitatea organizării profesionale a activităţii de evaluare a condus la crearea a numeroase organisme internaţionale şi naţionale ale evaluatorilor. Scopul acestor asociaţii a fost sprijinirea dezvoltării activităţii de evaluare prin redactarea unor standarde de evaluare general acceptate pentru evaluarea proprietăţilor şi promovarea criteriilor de calificare profesională a evaluatorilor. Printre organismele înfiinţate în acest sens, se numără, pe plan internaţional, Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC – The International Valuation Standards Committee), iar pe plan intern Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

Standardele de evaluare elaborate până în prezent urmăresc:

-instituirea unor proceduri care să permită estimarea valorii în condiţii comparabile cu legislaţia internă şi internaţională, cu practica evaluării şi cu standardele contabile;

-definirea elementelor fundamentale ale evaluării, care să creeze o bază teoretică pentru activitatea practică;

-efectuarea unei activităţi de evaluare de calitate pentru beneficiarii acesteia.

Printre cele mai importante elemente prevăzute în standardele de evaluare se numără:

-necesitatea utilizării numai a acelor metode şi proceduri de evaluare recunoscute;

-precizarea şi descrierea clară a celor trei abordări în evaluarea unei firme: abordarea pe bază de active, pe bază de venit şi prin comparaţie.

-stabilirea valorii finale, atunci când se utilizează mai multe metode de evaluare, pe baza unei judecăţi a evaluatorului şi nu prin recurgerea la metode statistice (de exemplu, media aritmetică ponderată a valorilor obţinute).

În concluzie, România are în vedere mai multe structuri:

-Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC – The International Valuation Standards Committee).

-Pe plan intern, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR), care declară ca active evaluate cele 4 grupe:

• imobilizări care se află în patrimoniul unui agent economic (corporale şi necorporale);
• active tranzacţionate pe piaţa imobiliară, deci active imobiliare (terenuri, construcţii rezidenţaile şi nerezidenţiale);
• bunuri mobile (în proprietatea unor persoane juridice sau fizice);
• active specifice pieţei financiare (negociabile sau nenegociabile).

-Uniunea Europeană a Experţilor Contabili şi Financiari a introdus standardul de evaluare a firmei -TRC-1.

Desigur, că activitatea evaluatorilor ANEVAR este legată de activitatea corpului de contabili CECAR.

► Raportul de evaluare

Raportul de evaluare reprezintă rezultatul muncii depuse de evaluator. El constituie produsul final al procesului de evaluare, fiind mijlocul principal de comunicare între evaluator şi client. Raportul de evaluare conţine toate informaţiile, analizele şi concluziile care au condus la estimarea valorii finale şi trebuie astfel structurat încât conţinutul său să răspundă cerinţelor clientului. Analizele, opiniile şi concluziile rezultate dintr-o evaluare nu trebuie să inducă în eroare persoanele interesate de rezultatul evaluării.

În România, prevederile referitoare la raportul de evaluare sunt incluse în SEV 9 elaborat de ANEVAR, dar şi alte standarde fac referire la acest document. În acest sens, principalele prevederi pot fi sintetizate astfel:

1.în contractul de evaluare trebuie să se stipuleze că raportul final sau orice document care urmează să fie făcut public trebuie să conţină instrucţiunile, scopul şi contextul evaluării, gradul de limitare a inspecţiilor, ipotezele considerate, dependenţa de corectitudinea informaţiilor şi datelor utilizate, punctul de vedere exprimat de evaluator, neconformitatea cu standardele de evaluare;

• la concluzionarea asupra valorii, evaluatorul trebuie să:

-prezinte raportul într-o formă completă şi clară, care să nu conducă la interpretări greşite;

-să prezinte ipotezele şi condiţiile limitative apărute în procesul de evaluare;

-să definească valoarea estimată şi să prezinte scopul evaluării, data evaluării şi a raportului;

-să explice tipurile de valoare folosite în evaluare, motivarea utilizării acestora şi concluziile obţinute.

2.evaluatorul poate raporta concluzia despre valoare într-o formă orală sau scrisă;

3.evaluatorul trebuie să prezinte ipotezele limitative, respectiv factorii de mediu care pot avea efecte negative asupra valorii.

Conţinutul raportului de evaluare nu este standard; în mare parte, dimensiunea, tipul şi conţinutul acestuia sunt stabilite de către client, de anumite reglementări obligatorii sau de către instanţele de judecată, în funcţie de tipul de proprietate supus evaluării şi de scopul acesteia. Standardele de evaluare precizează că forma raportului are în vedere informaţiile primite de la client, stipulând doar unele elemente obligatorii care trebuie incluse în raportul de evaluare.

Rapoartele de evaluare sunt întocmite în formă orală sau scrisă. Rapoartele verbale sunt utilizate atunci când clientul doreşte doar o opinie sau atunci când nevoile sale nu justifică realizarea unui raport scris. Raportul de evaluare verbal trebuie să includă o descriere a proprietăţilor, a ipotezelor, a condiţiilor pe care se bazează concluzia.

Rapoartele de evaluare scrise îmbracă două forme:

• rapoarte de evaluare tip;
• rapoarte de evaluare explicative.

Raportul de evaluare tip se bazează pe un format tipizat, elaborat astfel încât să răspundă solicitării clienţilor şi să poată fi analizat cu uşurinţă.  Astfel de rapoarte sunt utilizate de către creditori şi de către firmele de asigurări în cazul creditelor ipotecare. Întrucât aceşti clienţi lucrează cu foarte multe evaluări, utilizarea unui raport tip este mai eficientă, permiţând găsirea cu uşurinţă a unui concept sau a unei informaţii.

Raportul explicativ reprezintă o formă mai complexă de prezentare a rezultatelor procesului de evaluare, a cărui formă va fi prezentată în continuare.

În general, raportul de evaluare are cinci părţi principale. Conţinutul fiecărei părţi poate fi divizat mai departe pe subtitluri sau poate fi prezentat ca o expunere continuă.

Un model de raport de evaluare, divizat pe cinci părţi şi cu subdiviziunile aferente, se poate prezenta astfel:

1. Introducere

Scrisoare de transmitere

Pagina de titlu

Cuprinsul

Rezumatul faptelor principale şi ale concluziilor importante

Certificarea evaluatorului. Semnătura

1. Premisele evaluării

Ipoteze speciale şi condiţii limitative

Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării. Instrucţiunile evaluării

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Data estimării valorii

Moneda raportului

Modalităţi de plată

Inspecţia proprietăţii

Sursele de informaţii utilizate

Clauza de nepublicare

III. Prezentarea datelor

Descrierea întreprinderii

Generalităţi

Aspecte juridice

Aspecte comerciale

Aspecte operaţionale

Aspecte manageriale şi de resurse umane

Aspecte economico-financiare

Concluziile diagnosticului. Analiza SWOT

Analiza pieţei valorilor mobiliare. Tranzacţii cu participaţii ale întreprinderii evaluate şi cu participaţii comparabile

1. Analiza datelor şi concluziile

Metodologia de evaluare

Abordarea prin comparaţie

Abordarea pe baza de active

Abordarea pe bază de venit

Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile evaluatorului

1. Anexe

Evaluarea construcţiilor (descriere, centralizator, fişe individuale de evaluare, fotografii)

Evaluarea echipamentelor (descriere, desfăşurător, fişe individuale etc.)

Evaluarea terenului

Alte informaţii considerate adecvate (copii după situaţii financiare, situaţii juridice, organigrama, plan de situaţie etc.)

Scrisoarea de transmitere constituie un document distinct, care însoţeşte şi prezintă oficial raportul de evaluare persoanei pentru care a fost realizat. Trebuie să fie cât mai succintă şi să fie concepută într-un stil corespunzător limbajului afacerilor.

Pagina de titlu conţine denumirea societăţii comerciale supuse evaluării, dimensiunea pachetului de acţiuni, data evaluării, numele clientului, numele şi adresa evaluatorului.

Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante se impune atunci când un raport de evaluare este lung şi complicat. Acesta poate cuprinde:

• descrierea succintă a obiectului evaluării şi activităţii societăţii comerciale;
• ipotezele speciale şi concluziile;
• valorile obţinute prin cele trei tipuri de abordări;
• valoarea finală estimată.

Certificarea urmează după prezentarea valorii finale sau poate fi combinată cu aceasta. Certificarea trebuie să cuprindă declaraţii privind:

• afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte;
• analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analiză nepărtinitoare;
• evaluatorul nu are nici un interes asupra proprietăţii ce face obiectul raportului şi nu este părtinitor faţă de una din părţile implicate;
• remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite;
• raportul de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori din partea beneficiarului sau a altei părţi;
• analizele, opiniile şi concluziile au fost exprimate în conformitate cu cerinţele standardelor ANEVAR şi ale standardelor europene;
• evaluatorul certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare poate fi însoţită de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare de rapoarte de evaluare elaborat de ANEVAR.

Ipotezele speciale şi condiţiile limitative sunt declaraţii folosite pentru a-l proteja pe evaluator şi pentru a-i informa şi proteja pe clienţi sau pe alţi utilizatori ai raportului. Ipotezele pot să privească credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate şi a managementului, conformitatea cu reglementările zonale şi de mediu, legalitatea utilizării proprietăţii. Condiţiile limitative pot restricţiona evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietăţii sau în condiţiile curente de piaţă, pot să interzică publicarea sau difuzarea raportului etc. În continuare sunt prezentate câteva ipoteze generale şi condiţii limitative care pot apărea într-un raport de evaluare:

Ipoteze generale:

• nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie; titlul de proprietate se presupune valabil dacă nu se specifică altfel;
• se presupune că proprietatea este deţinută şi exploatată cu responsabilitate;
• informaţiile furnizate de terţi sunt considerate;
• toate studiile inginereşti sunt presupuse a fi corecte;
• se presupune că nu există condiţii sau vicii ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii care ar face ca proprietatea să valoreze mai mult sau mai puţin;
• se presupune că au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite toate autorizaţiile, licenţele, certificatele, aprobările de la instituţiile abilitate.

Condiţii limitative:

• orice alocare a valorii totale estimate prin acest raport între teren şi construcţii se realizează în funcţie de prevederile din raport;
• posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;
• evaluatorul nu va fi solicitat să ofere consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea evaluată decât s-a convenit iniţial în acest sens;
• nici una din părţile raportului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi făcute publice fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului.

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate – precizează tipul de valoare estimat, respectiv valoarea de piaţă sau alt tip de valoare. De asemenea, se comunică metodologia folosită şi, dacă este cazul, se includ şi calculele şi analizele obţinute.

Data estimării valorii – precizează data evaluării şi data raportului. Data evaluării trebuie să fie aceeaşi sau anterioară datei raportului final.

Modalităţi de plată – clarifică dacă valoarea estimată reflectă o sumă în numerar, aranjamente  financiare echivalente numerarului sau alte tipuri precis definite.

Prezentarea datelor – în acest capitol sunt cuprinse toate informaţiile care susţin aplicarea metodelor de evaluare.

Descrierea întreprinderii trebuie să conţină următoarele informaţii: tipul organizaţiei, istoric, produsele, serviciile, pieţele şi clienţii, furnizorii, dotările, dreptul de proprietate. Având în vedere diversitatea şi complexitatea întreprinderilor supuse evaluării, nu există o formă standardizată a unui conţinut detaliat al raportului de evaluare.

Analiza pieţei valorilor mobiliare se impune atunci când se utilizează metoda comparaţiei şi se referă la istoricul tranzacţiilor acţiunilor firmei evaluate, informaţii privind tranzacţii de acţiuni comparabile, informaţii financiare ale firmelor comparabile care permit calculul indicatorilor bursieri etc.

Metodologia de evaluare – pentru fiecare abordare utilizată, sunt prezentate datele faptice, analiza şi raţionamentul care au condus la nivelul respectiv al valorii. Mulţi clienţi nu sunt familiarizaţi cu mecanismele de aplicare a celor trei abordări de determinare a valorii, astfel că evaluatorul poate explica procedurile folosite în prelucrarea informaţiilor.

Reconcilierea valorilor urmăreşte prezentarea valorii finale.

Calificările evaluatorului – în raportul de evaluare pot fi incluse documente care atestă pregătirea de specialitate a evaluatorului, ca dovadă a competenţei sale de a realiza o astfel de evaluare. Acestea pot include: experienţa profesională, studii şi pregătire, afilieri sau activităţi profesionale, clienţi pentru care evaluatorul a oferit servicii profesionale.

 

►Raportul de verificare

Conform standardului ANEVAR SEV 8.08 „Verificări de rapoarte de evaluare”, acestea sunt solicitate de clienţi, pentru a valida o evaluare, de organe ale administraţiei centrale sau locale, de societăţile de asigurare, de investiţii, bănci, cooperativele de credit, fondurile de pensii etc. În România, rapoartele de verificare au apărut la sfârşitul anului 1999 şi au fost utilizate pe scară restrânsă până în prezent.

Verificarea evaluărilor este făcută de un evaluator, acesta examinând rapoartele altor evaluatori pentru a determina dacă concluziile sunt conforme cu standardele de evaluare, datele raportate şi cu alte informaţii general cunoscute.

Printre scopurile pentru care se întocmesc rapoartele de verificare se numără:

• verificarea corectitudinii concluziilor;
• întărirea încrederii clientului faţă de raportul de evaluare;
• verificarea reciprocă a muncii în cadrul unui grup de evaluatori, înainte de prezentarea raportului clientului.

Verificarea evaluărilor nu presupune estimarea valorii proprietăţii, ci analiza conţinutului raportului de evaluare. Verificatorii testează logica urmărită în desfăşurarea procesului de evaluare, ipotezele luate în considerare şi valorile obţinute. Ei analizează raportul de evaluare prin prisma respectării standardelor profesionale în domeniu şi criteriilor impuse de către clienţi.

În cadrul verificării, se urmăresc următoarele aspecte:

• dacă evaluatorul a înţeles şi a utilizat corect metodele şi procedurile de evaluare recunoscute;
• dacă a fost comisă o eroare sau o omisiune importantă, care a afectat semnificativ valoarea;
• dacă evaluarea a fost efectuată într-o manieră neglijentă, care ar putea conduce la un rezultat greşit al procesului de evaluare.

Verificarea unui raport de evaluare se poate efectua fie fără inspecţia proprietăţii (verificare de birou), bazându-se exclusiv pe informaţiile din raport, fie cu inspecţia pe teren a proprietăţii evaluate şi, eventual, a proprietăţilor comparabile. Selecţia tipului de verificare şi întinderea acesteia se fac în funcţie de natura angajamentului, cerinţele clientului şi complexitatea proprietăţii verificate. În practică, cele mai frecvente evaluări sunt cele de birou. O verificare pe teren este justificată pentru a soluţiona opiniile divergente prezentate de doi evaluatori cu privire la valoarea aceleiaşi proprietăţi.

Verificarea de birou se caracterizează prin următoarele elemente:

• se realizează fără o inspecţie în teren;
• datele din raportul de evaluare pot sau nu să fie confirmate independent şi, de obicei, nu se cercetează date adiţionale de piaţă;
• verificatorul foloseşte, deseori, o listă standard de verificare;
• raportul poate fi analizat în detaliu sau sumar;
• calculele matematice sunt verificate şi se examinează corectitudinea datelor;
• se verifică dacă metodologia aplicată este adecvată.

Verificarea de teren se caracterizează prin:

• se inspectează exteriorul proprietăţii evaluate şi, dacă se consideră necesar, şi interiorul;
• verificatorul trebuie să inspecteze proprietăţile comparabile care oferă date despre vânzări şi închirieri;
• datele prezentate în raport sunt verificate pe teren;
• se foloseşte o listă de verificare adaptată în funcţie de caracteristicile proprietăţii;
• se verifică acurateţea calculelor matematice şi dacă metodologia folosită este adecvată.

 

indiferent de tipul de verificare selectat, verificatorul controlează mai întâi dosarul evaluării, în scopul identificării scopului evaluării, a instrucţiunilor evaluării şi a obligaţiilor contractuale care îi revin evaluatorului. Urmează, apoi, o lectură preliminară a raportului de evaluare, pentru ca verificatorul să-şi facă o privire de ansamblu, în urma căreia poate face următoarele recomandări:

• obţinerea unor informaţii suplimentare despre piaţă;
• efectuarea anumitor corecţii pentru conformare;
• obţinerea unor aprecieri din partea unor terţi, precum managementul proprietăţii, experţii în probleme de mediu, consultarea legislaţiei cu privire la obiectul evaluării.

De asemenea, verificatorul poate efectua interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea, inclusiv cu evaluatorul. În cazul în care verificatorul a primit mai multe evaluări ale aceleiaşi proprietăţi, trebuie să compare toate rapoartele pentru a descoperi eventuale nereguli.

Verificatorul analizează, apoi, conţinutul raportului de evaluare, concentrându-se pe următoarele aspecte:

• cantitatea şi calitatea informaţiilor prezentate de evaluator;
• caracterul rezonabil al condiţiilor limitative impuse de evaluator şi impactul acestora asupra utilităţii raportului;
• consistenţa metodologiei în cazul în care evaluarea a fost realizată de mai mulţi evaluatori.

Un verificator trebuie să realizeze distincţia între divergenţele de opinii avute cu evaluatorul şi o verificare obiectivă a raportului de evaluare. De regulă, verificatorul nu îşi prezintă opinia proprie cu privire la valoarea proprietăţii, ci decide dacă datele şi analizele din raportul de evaluare justifică opinia finală. Raportul de verificare trebuie să precizeze ce a fost verificat şi, în cazul în care sunt descoperite erori de procedură, să identifice aspectele semnificative ale evaluării care afectează concluzia asupra valorii.

Verificatorul trebuie să comunice evaluatorului concluziile la care a ajuns. De asemenea, evaluatorul trebuie să fie pregătit să apere metodologia folosită şi opiniile la care a ajuns. Pentru a se asigura obiectivitatea raportului de verificare, acesta trebuie redactat conform următoarelor cerinţe:

• verificarea trebuie scrisă cu un ton pozitiv;
• verificarea trebuie să facă distincţie între deficienţele majore şi cele minore;
• verificatorul trebuie să facă sugestii utile evaluatorului.

 

Ca şi raportul de evaluare, raportul de verificare nu are un format standard, aplicabil în orice situaţie. În SEV 8.08 sunt precizate câteva elemente care trebuie să facă parte din raportul de verificare. Astfel, o formă a raportului de verificare se poate prezenta astfel:

Introducere

Pagina de titlu

Cuprinsul

Certificarea evaluatorului. Semnătura

Rezumatul faptelor principale şi concluziilor importante

Premisele verificării

Ipoteze şi condiţii limitative

Identificarea raportului de evaluare supus verificării

Scopul procesului de verificare

Tipul verificării

Data verificării

Conformitatea cu standardele de evaluare

Adecvarea datelor prezentate

Aprecieri privind datele prezentate

Aprecieri privind informaţiile utilizate

Aprecieri privind ipotezele şi condiţiile limitative

Justificarea opiniilor

Adecvarea analizei datelor

Adecvarea metodelor li tehnicilor utilizate

Justificarea opiniei

Concluzii şi recomandări

Verificarea evaluărilor evoluează continuu, în funcţie de schimbările apărute în metodologia evaluării. Obiectivul verificatorului rămâne, însă, acelaşi, respectiv acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare. Un raport de verificare bun  reflectă priceperea autorului său, care trebuie să prezinte procesul de verificare într-o manieră clară şi logică.